Оценка квартиры для ипотеки: как сделать и сколько стоит отчет об оценке недвижимости

Для чего нужна оценка недвижимости при ипотеке

Перед тем как выдать кредит, банк оценивает платежеспособность заемщика: его доходы, перспективы трудовой деятельности и кредитную историю. Этого достаточно для небольшого кредита на короткий срок.

В случае ипотеки — сумма кредита большая, а срок выплаты — до 30 лет. Поэтому возврат долга банк обеспечивает залогом самой недвижимости или права требования по договору долевого участия, когда дом не достроен. Это значит, что если заемщик не сможет погасить кредит, банку придется продать заложенную недвижимость. По судебному решению ее выставят на торги, а если покупатель не найдется, банк примет ее на баланс, то есть станет собственником. Поэтому для банка важно понимать рыночную стоимость квартиры, за которую он точно сможет ее продать. Без отчета об оценке этого сделать нельзя.

Рыночная стоимость недвижимости — это объективная цена, по которой ее можно продать в текущих условиях.

ст. 31 закона № 102-ФЗ

Независимая оценка квартиры для ипотеки важна и для страховой, так как при ипотечном кредитовании наличие договора имущественного страхования обязательно.

При покупке квартиры в кредит обычно регистрируется ипотека в силу закона. В этом случае независимая оценка недвижимости указывается в договоре купли-продажи, кредитном договоре или в закладной, которая почти всегда оформляется при ипотечной сделке. Если оформляется договор об ипотеке, то оценка недвижимости прописывается в договоре об ипотеке.

Ст. 9 закона об ипотеке

Срок действия отчета об оценке

Каждый банк вправе самостоятельно устанавливать максимальный период, в течение которого документ будет считаться действительным. Но этот срок не может быть меньше 6 месяцев с момента составления отчета.Тянуть с оформлением документов на ипотеку не нужно. Оценка стоимости недвижимости — только один из шагов, которые нужно пройти перед получением ключей и переезда, и не самый трудозатратный.

Стоимость оценки квартиры для ипотеки и порядок оплаты

Для того, чтобы определить сколько стоит оценка квартиры для ипотеки, необходимо обратить внимание как на оцениваемый объект, так и на его местоположение.

Стоимость услуг оценщика, как правило, колеблется в пределах 4-7 тысяч рублей, в зависимости от региона и конкретных расценок определённых компаний. Оценка нестандартного или «элитного» объекта может обойтись несколько дороже.

Кто оплачивает оценку квартиры при ипотеке?

Оплата услуг оценщика по умолчанию входит в обязанности заёмщика. В редких случаях банк компенсирует заёмщику затраченные на оценку средства.

Готовый отчёт заказчик получает в течение 3-5 дней. После этого его можно предоставлять в банк для принятия решения по предоставлению кредита.

Отчёт об оценке объекта недвижимости действителен в течение 6-ти месяцев. Если вопрос с предоставлением кредита в эти сроки не решён, экспертиза квартиры проводится заново.

Кто проводит оценку недвижимости

Оценку недвижимости может провести сам банк или независимый оценщик.

Банк сам делает оценку, например, если в ипотечной сделке не оформляется закладная — закон допускает, что оценка недвижимости может определяться по соглашению между заемщиком и банком. На практике это значит, что сотрудники банка оценивают недвижимость, а заемщик соглашается с оценкой.

Если банк проводит оценку сам, то он просто ставит заемщика перед фактом — в этом случае заемщик не сможет выбрать оценщика.

Независимая оценка обязательна при закладной и используется в большинстве случаев. Ее проводит независимый оценщик, то есть третье лицо, которое не имеет отношения к банку или сторонам сделки (продавцу и покупателю).

Деятельность независимых оценщиков регулирует закон, который определяет порядок проведения оценки, правила составления отчета и ответственность оценщиков. По закону они должны застраховать свою гражданскую ответственность.

Банку важно доверять партнеру, который оценивает недвижимость. Поэтому заемщик выбирает оценщика из списка аккредитованных компаний, который предоставляет банк.

ст. 14 закона № 102-ФЗ

Закон об оценочной деятельности

Кто заказывает оценку недвижимости продавец или покупатель?

Оценку имущества продавца оплачивает покупатель. Это логично – заинтересован в получении ипотеки, а соответственно в процедуре оценки покупатель. Продавцу же нет смысла тратить свои деньги – проще дождаться покупателя за наличные.

Поэтому мы рекомендуем заказывать оценку только тогда, когда уже есть точная уверенность, что сделка по купле-продаже осуществиться без проблем.

Еще раз – оценку оплачивает покупатель, поэтому сначала соберите все документы, убедитесь в чистоте квартиры и только затем обращайтесь за установлением сумму оценки, чтобы не потратить деньги и время впустую.

Из чего складывается ликвидационная стоимость квартиры

Ликвидационная стоимость высчитывается по специальной формуле. Нам же важно знать, что на нее влияют два базовых фактора:

• Фактор стоимости денег во времени;
• Фактор эластичности спроса по цене.  

Что такое эластичность спроса по цене? Это количество потенциальных покупателей и степень специализации объекта. Чем больше число потенциальных покупателей, тем выше эластичность спроса (и это хорошо). Чем выше специализация объекта, тем ниже эластичность спроса по цене на него (что не есть хорошо). Другими словами: если вы покупаете стандартную однушку в относительно новом доме, не на первом и не на последнем этаже, со стандартной планировкой, возле метро, то вы потом ее очень быстро продадите, т.к. купить ее захотят очень многие. Если же ваша квартира – это трех- или четырехкомнатная квартира с дизайнерским ремонтом, или же таунхаус за чертой города, то рассчитывать на очень быструю последующую продажу не

 

Сколько стоит оценка недвижимости для ипотеки

Всё зависит от того, кто делает оценку. Если оценку недвижимости делал банк, то для заемщика эта услуга бесплатна.

В остальных случаях стоимость оценки квартиры для ипотеки покрывает заемщик. Он же и заключает договор с оценочной компанией. Стоимость оценки зависит от типа недвижимости (квартира, дом, коммерческая или нежилая недвижимость), региона, расположения населенного пункта, размеров и расположения самого объекта, дополнительных услуг оценщика. Например, в Москве оценка квартир стоит от 5 000 ₽, а жилых домов — от 10 000 ₽.

Стоимость отчета об оценке квартиры для ипотеки у разных оценщиков может отличаться. Воспользуйтесь калькулятором стоимости на сайте компании, чтобы рассчитать цену за отчет и сравнить, сколько стоит оценка недвижимости для ипотеки у других компаний, и проверьте, предлагает ли оценщик скидки.

Нужна ли повторная оценка квартиры при рефинансировании?

Если вы планируете сделать рефинансирование ипотеки – т.е. перезаключить договор ипотечного займа, повторная оценка потребуется в случае, если первому отчету больше шести месяцев.

Фактически рефинансирование – это новый договор. Соответственно, банк проводит все операции заново. В том числе и выясняет, сколько денег он получит, если ваша сделка будет разорвана и квартиру придется пускать на торги. Для этого ему нужны данные о ликвидной стоимости жилья.

Если же вы решили провести рефинансирование меньше чем через шесть месяцев после составления отчета об оценке, то в теории повторные действия не нужны. На практике же нужно уточнять у менеджеров – судя по отзывам клиентов, некоторые менеджеры все-таки требуют сделать документ заново.

Методы оценки недвижимости

Стандарты оценки утверждаются приказами Минэкономразвития — они определяют общие подходы к оценке и уточняют процедуру оценки в разных ситуациях. Закон предусматривает три подхода в зависимости от того, как используется объект.

Доходный и затратный подходы. Для оценки коммерческой или жилой недвижимости, которая будет сдаваться в аренду, применяют доходный подход. А, например, для оценки строящегося частного дома — затратный подход. Оба метода построены на анализе аналогичных объектов недвижимости и финансовых потоков по объектам. Такая оценка стоит дороже, но применяют эти подходы редко. Чаще используют сравнительный, который проще и понятнее.

Сравнительный подход используется при оценке жилой недвижимости для проживания. В этом случае оценщик подбирает похожие объекты, сравнивает цены и формирует оценку вашего объекта.

Методика формирования сравнительной цены сложная, это не просто среднее арифметическое значение цен выбранных объектов. Сначала найденные объекты приводят к «единому знаменателю», поскольку идеально похожие объекты, которые выставлены на продажу в один момент времени, подобрать сложно. А внутренние методики позволяют сравнивать такие объекты правильно.

Например, оценщик нашел похожие квартиры в одном доме, но на разных этажах. Этажность тоже влияет на цену. По методике первый и последний этажи приводят к «базовым» этажам. Это делают с помощью введения небольшого дисконта к цене, либо из найденных объектов убирают самый дешевый и самый дорогой в пересчете цены на квадратный метр.

При оценке стоимости квартиры оценщик учитывает наличие социальной инфраструктуры рядом с домом, транспортную доступность, экологию, этажность.

Выбор организации для оценки

Согласно законодательству, оценка квартир производится специализированными организациями, имеющими лицензию на осуществление подобной деятельности.

Выбор конкретной фирмы – право заёмщика, и только он вправе решать, с кем заключать договор. Но в данной ситуации существую некоторые нюансы.

Немаловажно обратить внимание на то, кто делает оценку квартиры при ипотеке.

У каждого банка существуют аккредитованные компании, с которыми они сотрудничают и мнению которых доверяют. Отказаться от компаний, рекомендуемых банком – право заёмщика. При этом мотивами подобных действий может быть недоверие к их расчётам.

Кредитор всегда стремится занизить стоимость объекта, чтобы в случае его продажи вернуть не только выданные средства, но и проценты.

Целью заёмщика, напротив, является указание в отчёте цены, максимально приближенной к требованиям продавца квартиры, так как при заниженной стоимости объекта кредитных средств не хватит на оплату. Разницу покупателю придётся выплачивать из собственных накоплений.

Воспользоваться услугами аккредитованного банком оценщика – наиболее целесообразный вариант по следующим причинам:

• Банк доверяет данной организации и примет их отчёт без претензий.
• Рассмотрение заявки произойдёт в кратчайшие сроки. Компания, не входящая в список сотрудничающих с банком, будет проверяться службой безопасности, а это потребует дополнительных затрат времени.

Если же заёмщик всё-таки решил подобрать компанию самостоятельно, необходимо учесть следующие моменты:

• Репутация выбранной организации.
• Время её работы в качестве оценочной компании.
• Отзывы и рекомендации клиентов.

Выбранная компания должна входить в СРО, иметь лицензию, производить взносы в фонды СРО. Не стоит принимать решение, основываясь на стоимости услуг компании, поскольку дороговизна договора не является залогом качества работы.

Организация должна иметь полис страхования ответственности на сумму от трёхсот тысяч рублей, который в случае ошибок позволит компенсировать ущерб.

Обязательно стоит предварительно ознакомиться с формами договоров и отчётов, выполняемых компанией, и оценить их на соответствие нормативным документам.

Удобен вариант выбора компании, которая сотрудничает сразу с несколькими банками. В этом случае выполненный документ, при отказе в одном банке, можно будет предоставить в другой, и получить на его основе кредит.

Кандидатуру оценщика, перед подписанием с ним договора и оплатой его услуг, стоит согласовать с банком. В случае наложения банком запрета, можно потребовать предоставление письменного, мотивированного отказа.

Если причины отказа не объективны, заёмщик может обратиться в суд с иском о признании результатов оценки.

При положительном решении суда банк обязан будет признать результаты оценки и выдать заёмные средства по кредитному договору.

Важные особенности

При оценке квартиры или дома есть свои нюансы, которые нужно учесть:

• Отчет активен ограниченный срок, как правило полгода. Заказывать его можно до обращения в банк за ипотекой. Сколько действует отчет об оценке — можно уточнить по телефону горячей линии банка.
• Требование личного выезда. Оценщик не обязан посещать каждый объект, который описывает. В некоторых случаях компания запрашивает технический паспорт квартиры и свежие фотографии, на основе которых составляет документ.
• Основание выставления стоимости. В документах обязательно должно быть прописано, на основании чего эксперт указал стоимость. Часто это делается с учетом существующих предложений и корректирующих коэффициентов. Оценщик находит 3-5 подобных объектов и высчитывает среднюю цену за 1 квадратный метр. Затем корректирует стоимость в зависимости от того, насколько лучше или хуже эти примеры. Полученная цифра умножается на количество квадратных метров вашего объекта.

При разговоре со специалистом стоит заранее озвучить, какую сумму вы планируете потратить на квартиру. Эксперт может сразу сообщить, соответствует ли жилье заявленной стоимости, и проверит другие варианты. Если продавец завышает цену, вы сможете ему аргументировать, почему нужно снизить цену. Если же продавец не согласится уменьшить стоимость, можно поискать другие варианты.

Кoгдa нyжнa oцeнкa?

Ecли пoкyпaтeль бepeт ипoтeкy нa пoкyпкy нeдвижимocти, в cпиcкe дoкyмeнтoв, кoтopыe зaxoчeт yвидeть кpeдитop пepeд выдaчeй дeнeг, oбязaтeльнo бyдeт oтчeт oб oцeнкe. Дa eщё и cдeлaнный нe y пepвoгo пoпaвшeгocя oцeнщикa, a в aффилиpoвaннoй кoмпaнии.

Ecли cдeлкa пpoxoдит бeз yчacтия бaнкa, cтopoны тoжe мoгyт oзaбoтитьcя oцeнкoй. Пpoдaвцy oтчёт, выпoлнeнный пpoфeccиoнaльным oцeнщикoм, пoмoжeт oпpeдeлитьcя c цeнoй; пoкyпaтeлю — yбeдитьcя, чтo cтoимocть aдeквaтнa и cooтвeтcтвyeт pынкy. 

B итoгe пoльзoвaтьcя peзyльтaтaми oцeнки xoтят вce, a плaтить зa нeё нe xoчeт никтo. 3дecь-тo и нaчинaeтcя вeceльe. 

Ктo пpoдaeт, тoт и плaтит

Этo нe cлyчaйный зaгoлoвoк, a цитaтa oднoгo из нaшиx клиeнтoв-пoкyпaтeлeй. Нa caмoм дeлe, тaкиx клиeнтoв дoвoльнo мнoгo: cэкoнoмить xoтят пpaктичecки вce. Люди cчитaют, чтo зa oцeнкy cвoeй coбcтвeннocти пpoдaвeц oтвeчaeт личнo — в кoнцe кoнцoв, этo eгo квapтиpa. 

Дaжe пoкyпaтeли c ипoтeкoй coмнeвaютcя в тoм, ктo дoлжeн плaтить — xoтя, кaзaлocь бы, oцeнкa нyжнa тoлькo им. Нa caмoм дeлe, иx мoжнo пoнять: чтo ecли бaнк нe oдoбpит квapтиpy? Этo знaчит, чтo cдeлкa copвeтcя, a дeньги бyдyт пoтpaчeны зpя. Пpoдaвeц жe в любoм cлyчae oкaжeтcя в плюce: cвeжий oтчeт oб oцeнкe eщe никoмy нe пoмeшaл.

Eщё oдин пoпyляpный дoвoд — пpoдaвцы нaмepeннo зaвышaют цeны, чтoбы oтбить нeпpeдвидeнныe pacxoды нa пpoдaжy, a знaчит мoгyт ceбe пoзвoлить зaплaтить eщe и oцeнщикy. И вooбщe, этo пoкyпaтeль ocтaнeтcя бeз гpoшa в кapмaнe, для пpoдaвцa тpaты нa oцeнщикa — кoпeйки пo cpaвнeнию c пpибылью. Нaм нe кaжeтcя, чтo этo paзyмный apгyмeнт, нo oн и пpaвдa pacпpocтpaнeн. 

Как происходит оценка объекта

Заказать оценку квартиры просто:

1. Вы узнаете у банка список аккредитованных оценщиков.
2. Заключаете договор. Его заключают не с физлицом, оценщиком, который непосредственно проводит оценку, а с оценочной компанией, в которой он работает.

После заключения договора оценщик выезжает на место, чтобы осмотреть объект, собирает и анализирует информацию. С учетом задачи клиента он выбирает метод оценки, рассчитывает рыночную цену объекта и формирует отчет об оценке квартиры для ипотеки.

Сроки. Если объект недвижимости типовой, например, квартира в многоквартирном доме, то оценщик обычно готовит отчет в течение 1–2 дней после получения заказа. Если объект сложный, то подготовка может затянуться на неделю.

Что собой представляет отчет

Это не просто бумажка, это объемный документ, в который могут входить 30-40 сшитых между собой листов. В нем дается полный расклад по заказчику, объекту, оценочной фирме.

Первый лист отчета содержит основную информацию и выглядит так:

Что отражается в отчете:

• полная информация об объекте: его расположение, метраж, адрес, кадастровый номер и пр.;
• кто проводил экспертную оценку;
• рыночная стоимость квартиры и полный расклад по тому, на каких основаниях установлена именно эта цена;
• фотографии квартиры, в отчет могут входить снимки подъезда, фасада дома, придомовой территории;
• отдельное описание самого многоквартирного дома: в каком он состоянии, состояние подъезда, лифта, наличие коммуникаций, мусоропровода, материал наружных стен, этажность;
• описание самой квартиры: наличие балкона или лоджии, остеклены ли они, площадь кухни, высота потолков, состояние окон и вид из окна, совместный санузел или раздельный, состояние отделки, есть ли перепланировка;
• наличие обременений на объект;
• анализ ликвидности. То есть как долго в случае чего банк будет продавать этот объект.

Большая часть отчета — это анализ ценообразования, объяснение тому, на каких основаниях специалист установил именно такую рыночную стоимость квартиры. Здесь очень много факторов.

Подготовленный отчет действителен в течение полугода. Компания может подготавливать два отчета для банка и заказчика или один, только для банка. Во втором случае, если вам нужен свой экземпляр, за него могут взять плату.

Алгоритм действий при оценке квартиры

Процесс оценки квартиры начинается с подачи заявки на оценку в выбранную организацию. Перед тем как заказать оценку квартиры для ипотеки, необходимо оговорить условия выполнения работы и согласовать ее стоимость.

После подачи заявки целесообразно предоставить сведения об оценщике в банк и получить одобрение кандидатуры. Пренебрежение необходимостью этих действий может в дальнейшем привести к возникновению дополнительных проблем.

Если выбранная заёмщиком организация устраивает банк, можно заключать с нею договор и заполнять официальную заявку на оценку квартиры.

Что нужно для оценки квартиры для ипотеки?

К заявке прилагаются следующие документы для оценки квартиры для ипотеки:

1. Свидетельство о собственности.
2. Техпаспорт и поэтажный план.
3. Кадастровый паспорт помещения.
4. Справка о зарегистрированных.
5. Справка о долгах по оплате ЖКУ.
6. Разрешение органов опеки(если в квартире прописаны несовершеннолетние или они являются владельцами доли).
7. Паспорт заказчика работ(для оформления договора).

Для приобретения квартиры в новостройке пакет включает следующие необходимые документы:

1. Договор об участии в долевом строительстве.
2. Копии документов застройщика(учредительные, разрешение на возведение объекта, документы на землю).
3. Документы на объект( акт ввода в эксплуатацию или справка об этапе строительства, ведомости начала и окончания стройки).
4. Выписка из ЕГРП об обременениях объекта.
5. Копии квитанций взносов (при наличии).

Оценщик может затребовать дополнительные бумаги, необходимые для осуществления процесса. Все необходимые документы предоставляются собственником помещения.
При этом ответственность за их подлинность несёт заёмщик, именно он ставит свою заверяющую подпись не копиях.

Подготовив пакет документов, и подписав договор на услуги оценщика, заёмщик назначает встречу с ним для осмотра квартиры. Оценщик должен осмотреть объект, затем проанализировать предоставленные документы.

И вcё-тaки, кaк пpaвильнo?

Oткpoeм cтpaшнyю тaйнy: нeт oднoзнaчнo пpaвильнoгo peшeния. Пocкoлькy нигдe в зaкoнe нe oпиcaнo, ктo oбязaн плaтить зa oтчёт oб oцeнкe, y oбeиx cтopoн вceгдa нaйдyтcя apгyмeнты, чтoбы пepeлoжить эти тpaты нa кoнтpaгeнтa.

Eдинcтвeннoe, чтo мы мoжeм пocoвeтoвaть: вecти ceбя пo-взpocлoмy, тpeзвo oцeнивaть cитyaцию и быть гoтoвым к кoмпpoмиccaм. Ecли пpoдaвeц дeйcтвитeльнo дaл xopoшyю cкидкy вo вpeмя тopгa, пoкyпaтeлю нe cтoит выкpyчивaть eмy pyки дaльшe, нacтaивaя eщё и нa oплaтe oцeнки. И нaoбopoт: ecли пoкyпaтeль тpaтит пocлeдниe дeньги, чтoбы yлoжитьcя в нeмaлeнькyю для нeгo цeнy, xoзяинy квapтиpы впoлнe мoжнo ycтyпить и oплaтить ycлyги oцeнщикa caмoмy. И, кoнeчнo, вceгдa мoжнo пpийти к кoмпpoмиccy, пoдeлив pacxoды пoпoлaм – чтoбы никoмy нe былo oбиднo.

Как выглядит оценочный альбом?

Оценочный отчет – это официальный документ, который должен быть выполнен в соответствии с нормативными требованиями законов и гостов. Проверьте, содержит ли он следующие данные:

• Информация о компании, которая проводила экспертизу. Контактные данные компании.
• Информация о заказчике оценки – то есть о вас.
• Полная характеристика на квартиру, которую вы планируете купить. Проверьте адрес, данные о площади, планировке и прочее.
• Анализ рынка недвижимости по вашему объекту – численные показатели.
• Сумму ликвидной стоимости и рыночной стоимости квартиры для покупки.
• Приложения – фотографии, копии дипломов оценщика и прочее.

В отчете оценщика должен быть заключительные раздел – именно его в первую очередь читают кредитные специалисты. В нем содержится информация о цене жилья и о том, сколько банк сможет получить за эту квартиру на данный момент – если будет расторгнут договор об ипотеке.

Требований к внешнем виду отчета нет. Обычно это папка, в которой минимум 20 листов формата А4, обычно гораздо больше. Документы прошиты и пронумерованы. Везде стоят подписи оценщика. Есть печать.

Обратите внимание – действует отчет только 6 месяцев. Если же договор на квартиру не был заключен, или планируется рефинансирование – придется делать новую оценку. Причина – постоянные изменения на рынке недвижимости.

Как выбрать оценочную компанию

Кто делает оценку квартиры при ипотеке? Этим занимаются специализированные оценочные компании или ИП. Специалисты должны иметь профильное образование, состоять в «Российском обществе оценщиков» и оформить полис страхования профессиональной деятельности.

Стоимость оценочных отчетов в среднем одинакова, вы не найдете серьезной разницы в цене у разных фирм-оценщиков. Основным фактором выбора станет наличие аккредитации в банке-кредиторе. Нельзя заказать оценку квартиры для ипотеки в первой попавшейся конторе, такой оценочный отчет банк не примет. Вам необходимо выбрать оценщика из перечня, представленного на сайте кредитной организации или попросить актуальные адреса у ипотечного менеджера.

Почему банки так строго относятся к оценочным отчетам? Как мы уже говорили ранее, выдача ипотечного займа – большой риск для кредитора. Крупная сумма и длительный срок выплаты увеличивают вероятность невозврата денег. Завышенная залоговая стоимость в оценочном отчете приведет к тому, что банк не получит обратно свои деньги при реализации имущества. Поэтому он должен быть уверен в оценщике, сделавшем расчет цены залога.

Из множества компаний, действующих на рынке, только небольшая часть становится постоянными партнерами ипотечных банков. Они проходят строгий отбор и делают работу добросовестно, ведь именно от кредиторов получают большую часть своих клиентов. Любая претензия к оценщику может послужить основанием для прекращения аккредитации, а для компании это крайне невыгодно. Поэтому банк уверен, что сведения, указанные в отчете, соответствуют действительности.

На что обратить внимание при выборе оценщика:

1. Стаж работы в данной области. Только квалифицированный специалист сможет правильно определить стоимость недвижимости.
2. Наличие полиса страхования ответственности. Если деятельность оценщика признается ошибочной, страховая компания компенсирует ущерб клиенту.
3. Репутация. Отзывы о работе оценщика легко отыскать в интернете.
4. Стоимость услуг. Слишком низкий ценник может говорить о недостаточной компетентности специалиста, который старается привлечь клиентов любыми способами. Востребованные оценщики не имеют недостатка в работе.
5. Количество банков, доверяющих данной фирме. Если она сотрудничает с такими гигантами рынка, как Сбербанк, Россельхозбанк или ВТБ, скорее всего, качество услуг на высоком уровне.

Рекомендуемая статья:  Можно ли делать перепланировку когда квартира в ипотеке

Большинство банков дает клиентам список оценочных компаний, отчеты которых они принимают, поэтому попасть на мошенников сложно. Клиенту остается только выбрать ближайшего к нему оценщика и определиться с ценой услуги.

Важно! Перечень оценочных компаний носит рекомендательный характер.

Однако если вы решите обратиться в другую фирму, будьте готовы к долгому периоду согласования отчета с банком. Ипотечная сделка и без того занимает много времени, дополнительно затягивать ее за счет не аккредитованной оценочной компании просто нет смысла.

Документы для оценки квартиры

Чтобы оценить квартиру в новостройке, понадобятся:

• договор долевого участия;

• акт приема-передачи квартиры;
• технический паспорт или поэтажный план и экспликация квартиры.

Чтобы оценить вторичное жилье, понадобятся:

• выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности;
• технический паспорт или поэтажный план и экспликация квартиры.

Что включает в себя отчет об оценке

В отчете об оценке указываются:

• реквизиты отчета: дата его составления и номер;
• данные оценщика, копия и реквизиты страхового полиса;
• описание объекта: адрес, площадь, характеристики, оценка состояния;
• оценка прилегающей территории: наличие инфраструктуры, транспортная доступность, экологическая ситуация района;
• обоснование выбора подхода к оценке;
• описание процесса определения цены;
• документы, которые использовал оценщик: правоустанавливающие документы, технический или кадастровый паспорта;
• фотографии объекта, которые позволяют идентифицировать предмет ипотеки и оценить его состояние;
• итоговая стоимость объекта;
• дата определения стоимости объекта — она может не совпадать с датой составления отчета об оценке;
• наличие перепланировок, если они есть, с указанием согласована она или нет.

Отчет готовят в бумажной или электронной форме. Бумажный документ должен быть распечатан, сшит, подписан оценщиком и заверен печатью, электронный — заверяется электронной цифровой подписью.

Закон рекомендует использовать независимую оценку в течение шести месяцев с даты проведения оценки. Например, если заемщик решит рефинансировать ипотеку через год после выдачи кредита, то придется делать новый отчет — ст. 12 закона 135-ФЗ.

Райффайзенбанк может рефинансировать кредит сразу после выдачи текущего кредита, например, на госсубсидию, — в таком случае делать новую оценку не нужно.

Кoмпpoмиcc: oплaтa пoпoлaм

Нepeдкo, oxpипнyв oт бecкoнeчныx cпopoв, cтopoны идyт нa кoмпpoмиcc и дeлят pacxoды пoпoлaм. Ecли paccyждaть лoгичecки, этo oптимaльный выxoд. Beдь в cдeлкe зaинтepecoвaны oбe cтopoны: oднoмy нaдo пpoдaть, дpyгoмy кyпить. Бyдeт чecтнo, ecли и тoт, и дpyгoй пoyчacтвyют в peшeнии пpoблeмы и вмecтe дoвeдyт oфopмлeниe дo кoнцa. Bмecтo тoгo, чтoбы изoбpaжaть из ceбя дeтeй в пecoчницe, нe пoдeлившиx coвoчeк, лyчшe пocтyпить кaк взpocлыe люди и пoйти нa взaимныe ycтyпки. Oт этoгo и дeлo выигpaeт, и нepвы ocтaнyтcя цeлee.

Оценка загородной недвижимости

При оценке загородной недвижимости оценивается не только частный дом, но и всё, что влияет на цену земельного участка:

• кроме стандартных документов, которые указаны выше, к отчету прилагается кадастровый паспорт земельного участка — в схеме указывается месторасположение дома;
• анализируются инженерные коммуникации,
• указывается наличие ограничений на участок, если они есть, например, сервитута.

Если квартиры в многоэтажных домах — это типовые объекты, то загородные дома индивидуальны, поэтому стоимость оценки выше. Цена зависит от удаленности объекта и его размеров. Обычно ценник в 2−3 раза выше, чем по квартирам.

Как проходит осмотр и оценка недвижимости

Оценка проводится уже после первичного одобрения ипотеки и выбора объекта для покупки. Если покупается объект вторичного рынка или готовая новостройка, оценка проходит сразу, отчет входит в обязательный комплект документов. Если речь о строящемся объекте, то оценка делается после сдачи дома, то есть уже после выдачи ипотеки.

Для проведения оценки необходимо предоставить специалисту выписку из ЕГРН и документы технической инвентаризации. Если понадобятся дополнительные документы, клиенту предварительно сообщат.

Так как квартира еще не куплена, документы для оформления ипотеки и ее оценки собирает продавец. Он же ждет оценщика, встречает его, сопровождает осмотр помещения.

Как проходит оценка недвижимости для ипотеки:

Подать заявку оценочной фирме, оплатить услугу и договориться о визите специалиста. Обычно все это можно сделать дистанционно.
Обеспечить ему доступ в квартиру, дать ее осмотреть, сделать необходимые для отчета фото.

Ждать изготовления отчета. Часто аккредитованные банками фирмы-оценщики напрямую присылают отчет в банк, в итоге заемщику не нужно совершать дополнительные действия.

По срокам ориентируйтесь на 5-10 дней. Обычно в первый или второй рабочий день после приема заявки выезжает специалист. Потом 3-6 дней делается отчет и передается в банк. Это время входит в отведенные банком 60-90 дней на поиск объекта и сбор документов на него.

Что касается цены, то она зависит от региона, города, места расположения объекта. Обычно это 3000-6000, в Москве и СПБ стоимость самая высокая.

Оплачивает услугу не банк, а вторая сторона оформления ипотеки. Обычно это первое заинтересованное лицо — покупатель, то есть заемщик. Но можно договориться и о делении стоимости оценки с продавцом поровну или как-то иначе. Тут уже как договоритесь.

Оценка квартиры в новостройке

Для покупки квартиры в новостройке на этапе строительства банк использует стоимость из договора долевого участия. Сделать оценку квартиры можно уже после сдачи дома в эксплуатацию. Обычно условие о представлении отчета об оценке указывается в кредитном договоре в обязанностях заемщика.

Например, в кредитном договоре указано, что после ввода новостройки в эксплуатацию заемщик должен оформить закладную и провести оценку квартиры

Обычно на этапе строительства процентная ставка по кредиту выше на 1−2%, после оформления права собственности ставка снижается. Если заемщик не выполнит свои обязательства, то ставка останется повышенной.

Если вы не согласны с результатом оценки, можно заказать отчет в другой оценочной компании. Но это дополнительный риск: компания может оценить объект в ту же сумму, а вы потратите деньги и время.

Факторы, влияющие на рыночную стоимость квартиры

Есть несколько параметров, которые могут значительно снизить или увеличить цену объекта:

• Район, где расположена недвижимость. Это влияет на стоимость квадратного метра. Жилплощадь в доме, который построен в одном районе, может быть дешевле, чем аналогичная в другом. Эти данные можно узнать из исследований рынка и с помощью порталов о недвижимости.
• Технические характеристики здания. Учитываются все параметры, которыми обладает дом: от давности постройки, качества инженерных коммуникаций — до новизны ремонта в подъезде.
• Состояние квартиры. Изучают, как давно проводился ремонт и какого он качества, есть ли в ванной кафель, покрытие на полах. Оценщиков интересует, как организовано освещение и отопление, на чем будет готовиться еда (газ или электричество). Проверяющий может поставить пометку «требует ремонта», даже если обои просто грязные. При этом стоимость материалов учитывается редко.
• Рынок недвижимости. Эксперт изучает, какие объекты доступны сейчас в планируемом для покупки районе и по какой стоимости, сравнивает с вашим будущим жильем. Обычно находят объявления о таких же квартирах в аналогичных домах (панельных, монолитных, кирпичных).

Цена на жилье меняется в зависимости от следующих технических характеристик:

• наличие балкона или лоджии;
• этаж, на котором расположено приобретаемое жилье;
• жилая и общая площадь;
• количество комнат;
• когда был капитальный ремонт дома;
• когда было построено здание;
• материалы, которые использовались при строительстве;
• сколько квартир всего в доме;
• состояние инженерных коммуникаций.

Важным параметром также является расстояние от дома до центра города, остановок общественного транспорта, парка, промзоны, поликлиники, школы или детского сада.Оценщик также проверяет, не собирается ли администрация Москвы или другого города сносить или реконструировать здание в ближайшие 10-30 лет. Если дом находится в официальном списке, получить ипотеку вряд ли получится.

Частые вопросы

Пройдет ли объект оценку, если в нем проведена перепланировка?

Если это серьезная незаконная перепланировка, этот объект для залога банк не примет. Если это незначительная перепланировка без изменения несущих стен и важных конструкций – на усмотрение банка.

Что делать, если в акте рыночная цена ниже, чем цена продавца?

Банк не выдаст больше, чем сумма по отчету эксперта. Поэтому вам придется либо решать с продавцом вопрос о скидке, либо добавлять собственные средства.

Что такое стоимость денег во времени?

Наверняка вы слышали, что со временем деньги дешевеют. Это и есть стоимость денег во времени: через год тысяча рублей под влиянием инфляции будет «стоить» гораздо меньше. Поэтому, когда речь идет о продаже квартиры, но сбыть ее лучше в разумные сроки. Иначе, условно говоря, вы получите за квартиру свои желаемые 5 млн, но через год. Соответственно, за это время они успеют «подешеветь».

Когда квартира продается по ликвидационной цене, банк погашает оставшийся кредит, а а то, что останется после этого, получает зайемщик. Поэтому вам выгодно, чтобы ликвидационная цена была все-таки достаточно высокой. К слову, у недорогих стандартных квартир разбег между ликвидационной и рыночной стоимостью невелик. Поэтому продать их можно быстро, о чем говорилось выше.

 

Как банк использует отчет об оценке

Банк рассматривает заявку на ипотечный кредит в два этапа. Сначала оценивает заемщика, в соответствии с его доходами предварительно определяется максимальная сумма кредита. Затем рассматривает объект залога и с учетом его стоимости рассчитывает окончательную максимальную сумму кредита.

Для определения максимальной суммы кредита банк берет независимую оценку. В каждом банке есть свой норматив соотношения суммы кредита к стоимости залога. Так называемый коэффициент К/З (кредит/залог). Обычно он не выше 80%. На этом этапе банк может снизить предварительную сумму кредита, рассчитанную на первом этапе.

Например, по доходам вы можете претендовать на сумму в 4 млн руб. Но вы решили купить квартиру за 4 млн руб. При этом у банка норматив К/З не более 80%. Это значит по залогу банк сможет дать: 4 млн руб * 80% = 3,2 млн руб.

Обмануть банк, договорившись с оценщиком, не получится. Банк принимает отчеты только от аккредитованных оценочных компаний, то есть от тех, кому он доверяет.

Документы для заказа оценки

Чтобы оформить оценочный отчет, клиент должен собрать определенный пакет документов. Большинство бумаг должно находиться на руках у продавца, а недостающие придется заказать. Предоставьте оригиналы документов для оценки квартиры для ипотеки:

1. Свидетельство о праве собственности или выписку из Росреестра.
2. Договор основания права владения (купли-продажи, обмена, дарственная, свидетельство о праве на наследство и пр.).
3. Экспликация квартиры или план БТИ. В документе должны быть детально описаны все помещения квартиры с указанием точных размеров. Во время осмотра жилья специалист по оценке устанавливает соответствие его реального состояния и на бумаге. Если в помещении есть самовольная перепланировка, ее придется зарегистрировать или устранить.
4. Справка о материале перекрытий, если дом построен до 1960 года. Для банка и страховой компании здания с деревянными перекрытиями представляют высокий риск утраты залога. Страховщик и банк могут не одобрить подобный объект недвижимости. Поэтому прежде чем заказать отчет, поинтересуйтесь у кредитного менеджера, возможна ли покупка такой квартиры.
5. Паспорта владельцев недвижимости и заказчика отчета, если им выступает другое лицо.

В оценочной компании снимут копии с представленных бумаг, которые вам предложат заверить. Впоследствии они будут вложены в отчет. Укажите свой номер телефона для связи и ожидайте сообщения о готовности документа.