- Закон об аренде
- Пошаговая инструкция, как легально сдать квартиру
- Оформляем страховку
- Получаем согласие собственников, соседей или арендодателей
- Находим квартиросъемщиков
- Составляем договор
- Составляем акт приема-передачи квартиры
- Пишем расписки
- Страхование недвижимости под сдачу
- Как грамотно оформить сдачу жилья физическим лицом?
- Каким образом подготовить помещение?
- Как обставить — что должно быть внутри?
- Если без ремонта или отделки
- Если арендуется в счет ремонта
- Как выбрать квартирантов?
- Как найти и привлечь их?
- Как определить порядочных?
- Кого лучше пускать, а кого не стоит?
- Порядок оформления
- Сроки найма и возможности продления
- Риски неофициальной сдачи
- Об услугах риелтора
- Можно ли сдавать квартиру, находящуюся в ипотеке?
- Как составить договор, который будет работать на вас?
- Что можно и нельзя сдавать
- Плюсы и минусы сдачи жилья в аренду
- Документы для сдачи квартиры
- Условия и правила сдачи квартиры в наем легально
- Нужно ли заключать договор?
- Нужно ли официальное разрешение?
- Пошаговая инструкция по сдаче квартиры в аренду
- Подготовка квартиры к сдаче в аренду
- Залоговый депозит
- Особенности сдачи квартиры в аренду, если её часть принадлежит несовершеннолетним
- Стоит ли описывать имущество перед заездом квартиросъёмщиков?
- Действия до сдачи квартиры
- Порядок передачи квартиры в распоряжение новых жильцов
- С мебелью или без?
- Подготовка квартиры для аренды
- Нужна ли страховка?
- Достижение договоренностей
- Подготовка жилья к сдаче квартирантам
- Факторы, влияющие на стоимость аренды жилья
- Налоговая ответственность за незаконную сдачу жилья
- Пример из жизни
- Самостоятельный поиск жильцов
Закон об аренде
Далеко не все арендаторы хотят официально оформлять отношения с арендодателем. Причин на это может быть несколько: отсутствие документов, удостоверяющих личность, регистрация на территории РФ, злой умысел или мошенничество. Скорее всего, никто не согласится сдать квартиру в аренду таким людям, обеспечив себе массу неприятностей и забот. Добросовестный квартиросъемщик не станет отказываться от официального оформления соответствующих документов, в том числе и для собственной безопасности.
Согласно главе 35 ГК РФ «О сдаче жилья в наем», сроком до одного года, заключается двусторонний договор между собственником жилья и нанимателем. Если период найма квартиры превышает 12 месяцев, договор аренды следует заверить в региональной государственной регистрационной палате.
В договоре необходимо подробно прописать следующие пункты:
- состояние ремонта квартиры;
- количество предметов мебели и их внешний вид;
- подтверждение бесперебойной работы сантехники и электроприборов;
- запрет на сдачу жилья в субаренду третьим лицам;
- разрешение размещения домашних питомцев и их видов;
- показания приборов учета воды и электроэнергии на момент сдачи квартиры;
- ознакомление жильцов с правилами ведения общедомового хозяйства согласно установленных в ЖКХ норм.
Конкретные договоренности сторон прописывают в договоре также с целью обоснования залога, который является своеобразной гарантией. Если наниматель испортил имущество, нарушив прописанные в соглашении правила, арендатор будет вправе по закону не возвращать залог. Размер его чаще всего составляет одну-две месячных арендных платы.
При сдаче жилья внаем на срок больше года, для заключения договора найма в регистрационную палату представляются следующие документы:
- паспорт гражданина РФ или нотариальная доверенность на право совершения сделки;
- свидетельство о рождении ребенка, свидетельства о браке или разводе;
- правоустанавливающий документ на квартиру – договор купли-продажи, выписка из ЕГРН (действительна в течение месяца), выписка из кадастрового и технического плана.
При заключении долгосрочной сделки необходимо присутствие или письменное согласие всех долевых собственников объекта недвижимости.
Пошаговая инструкция, как легально сдать квартиру
Оформляем страховку
Первое, что нужно сделать, прежде чем сдавать квартиру в аренду, это ее застраховать. Это позволит хозяевам чувствовать себя более уверенно. В страховке необходимо предусмотреть варианты затопления, возгорания, взрыва бытового газа, порчи внутренней отделки. Следует учесть, что на жилье, сдаваемое в аренду, действует повышенный коэффициент страховки.
Получаем согласие собственников, соседей или арендодателей
Чтобы сдать жилье, нужно получить согласие всех собственников квартиры, а в некоторых случаях законом предусмотрено согласование такой операции с соседями или арендодателем.
Согласие арендодателя необходимо, если сдается:
- муниципальная квартира;
- неприватизированная комната в «коммуналке»;
- неприватизированная квартира.
Согласие соседей необходимо, если сдается:
- приватизированная комната в коммунальной квартире;
- неприватизированная комната в коммунальной квартире;
Находим квартиросъемщиков
Удобнее всего найти нанимателя жилья через родственников или друзей. Однако не стоит бояться давать объявление через интернет или печатные источники. Другое дело, что при показе квартиры нельзя встречать посетителей одному, лучше предварительно позвать кого-то из близких или соседей. Нельзя сказать, что при сдаче жилья лучше отдавать предпочтение семейным парам или студенткам. Нет никаких универсальных способов предварительно узнать, насколько добросовестным окажется наниматель, скорее всего, это можно будет понять только после личной беседы. Существуют и некоторые специальные методы проверки нанимателей. Например, действительность паспортных данных можно проверить на сайте http://services.fms.gov.ru/, а чтобы узнать платежеспособность человека, достаточно попросить у него справку о доходах.
Наниматель также может попросить у арендодателя документы, подтверждающие, что ему принадлежит квартира. Это право арендодателя – показывать такие документы или нет. Но ни в коем случае нельзя отдавать оригиналы нанимателю, пусть он просто посмотрит их и тут же вернет.
Составляем договор
Договор аренды или найма – основной документ, в котором прописываются все условия аренды, права и обязанности сторон сделки. Хотя часто этот договор называют именно договором аренды, нужно знать, что такой документ составляется только в том случае, если жилье сдают юридическому лицу, а вот в том случае, если жилье сдается лицу физическому, заключают договор найма. Первый подлежит обязательной регистрации, если оформляется сроком на год и более, а договор найма не подлежит обязательной регистрации ни при каких сроках оформления.
Необходимые пункты договора:
- кто заключает сделку (нужно указывать точные паспортные данные);
- каков размер арендной платы, сроки внесения денег, условия, при которых размер арендной платы может измениться;
- будет ли взиматься залоговая сумма, в каком случае хозяин может оставить средства себе;
- как часто будет проверяться квартира хозяином;
- кто будет оплачивать коммунальные услуги (если эту функцию берет на семя наниматель, нужно договориться о том, чтобы он сохранял все квитанции и показывал данные со всех счетчиков);
- какие есть ограничения в пользовании квартирой, электроприборами;
- будет ли осуществляться в счет оплаты за квартиру ремонт или покупка бытовой техники.
Обязательные пункты договора можно найти в Гражданском Кодексе Российской Федерации (в 34 и 35 главах). Такой договор можно составить и самостоятельно, но документ будет иметь большую юридическую силу, если он заключается у нотариуса.
Скачать образец договора найма квартиры между физическими лицами.
Еще один важный совет: заключать договор найма желательно сроком, не превышающим 11 месяцев. В российском законодательстве еще остались отголоски советских правил сдачи и аренды жилья. Тогда в целях защиты арендатора законом было предусмотрено, что если наниматель прожил в квартире более 11 месяцев, то он может претендовать на проживание в квартире и после расторжения договора, например, при возникновении материальных трудностей, серьезной болезни, и суд вполне мог вынести решение в его пользу. Поскольку в современном законодательстве эти положения остались, лучше всего не заключать договор на больший срок.
Составляем акт приема-передачи квартиры
Это дополнительный документ, в котором указывается, какая техника и мебель находится в квартире на момент ее заселения новыми жильцами, в каком состоянии квартира. В акте следует указать как исправную технику, мебель, чтобы в случае поломки или порчи взыскать с нанимателя, так и сломанные приборы или испорченные детали квартиры, чтобы наниматель был уверен, что его потом не обвинят в порче вещей. Акт, как и договор, подписывается в двух экземплярах и остается на руках у каждой стороны.
Скачать акт приема-передачи квартиры при сдаче в аренду (бланк).
Пишем расписки
После того, как договор составлен, акт приема-передачи подписан, следует передать нанимателям ключи, а взамен получить деньги за первый месяц проживания (или за несколько месяцев, а также залог, это все зависит от того, на каких условиях аренды сошлись стороны). Арендодатель может оставить нанимателю расписку, что он получил такую-то сумму в счет аренды жилья, а наниматель взамен дать расписку о получении ключей. В расписке должны быть указаны паспортные данные, стоять число проведения операции и подпись.
Скачать расписку в получении денежных средств за аренду квартиры (образец/бланк).
Страхование недвижимости под сдачу
Обычно страхование помогает обезопасить владельцев квартир от пожара, затоплений и других чрезвычайных происшествий. Если внутренняя отделка, имущество, находящиеся в квартире, застрахованы, владелец недвижимости получит гарантированную компенсацию за причинённый ущерб.
Чтобы претендовать на возмещение ущерба при возникновении страхового случая, в договоре со страховой компанией необходимо указать, что квартира передана в наём или аренду.
Оформить страховку можно самостоятельно, либо совместно с арендующим. Но предпочтительно это делать самостоятельно, так как при нанесении ущерба соседям претензии на возмещение будут предъявлены к собственнику. Получить свою часть суммы от нанимателя, как показывает практика, довольно сложно.
Как грамотно оформить сдачу жилья физическим лицом?
Каким образом подготовить помещение?
Прежде чем пригласить людей для осмотра жилплощади, ее необходимо надлежащим образом подготовить. Данный этап предполагает выполнение следующих действий:
- В первую очередь все помещения следует освободить от хлама и мебели, пришедшей в негодность. Выцветшие шторы, продавленный диван, облезлый ковер и многие другие поизносившиеся предметы интерьера не произведут на нанимателей хорошее впечатление.
- В старой квартире рекомендуется провести небольшой косметический ремонт, который освежит ее внешний вид.
- Обязательно следует проверить состояние санузла, коммуникаций и проводки. Они должны быть полностью исправными.Важно! Следует понимать, что в случае пожара или потопа по причине ненадлежащего состояния тех или иных объектов (системы коммуникаций, проводки, розеток и т.д.) ответственность за случившееся будет нести владелец квартиры.
- Перед тем как пригласить квартирантов все помещения в квартире следует тщательно убрать.
Как обставить — что должно быть внутри?
В ГК РФ не указано, что съемная квартира должна быть оборудована определённым набором предметов для постоянного проживания. Однако жилплощадь лучше обеспечить необходимым минимумом:
- бытовой техники (холодильник, стиральная машина, газовая плита и т.д.);
- мебели (стол, диван, шкаф и др.).
В противном случае будет достаточно сложно найти квартирантов, при этом стоимость найма такой квартиры будет на порядок ниже рыночной.
Если без ремонта или отделки
В ст. 681 ГК РФ указано, что текущий ремонт жилплощади, сданной в аренду, должен производиться за счет нанимателя, а капитальный за счет наймодателя. При этом отделка квартиры относится к первому варианту, в связи с чем можно предположить, что в съемном жилье не обязательно должен быть сделан косметический ремонт.
Самое главное, чтобы квартира была в состоянии, пригодном для постоянного проживания (п.1 ст. 676 ГК РФ).
Если арендуется в счет ремонта
Несомненно, такая возможность действительно есть. Однако на рынке недвижимости подобные предложения не пользуются большой популярность.
Как правило, в этом случае наймодатель бесплатно передает свою квартиру для временного проживания нанимателя в обмен на ремонт данной жилплощади. При этом к договору найма составляется дополнительно соглашение, в котором прописывается объем проделанных ремонтных работ, купленных материалов, а также их стоимость.
Скачать бланк дополнительного соглашения к договору найма о зачете стоимости ремонта в счет арендной платы
Скачать образец дополнительного соглашения к договору найма о зачете стоимости ремонта в счет арендной платыМы не рекомендуем самостоятельно оформлять документы. Экономьте время – обращайтесь к нашим юристам по телефонам:8 (800) 302-76-94
Как выбрать квартирантов?
При выборе квартиросъемщиков необходимо обращать внимание на многие нюансы, к основным из которых относится:
- внешний вид и речь;
- реакция на резонные вопросы;
- статус (семейная пара или одинокий квартиросъемщик);
- наличие/отсутствие детей;
- вредные привычки;
- уровень финансового благосостояния.
Как найти и привлечь их?
В первую очередь необходимо на всевозможных площадках разместить объявления о сдаче квартиры, а именно:
- в газетах;
- в интернете (различные тематические группы, форумы и прочие платформы);
- на улице (возле подъездов МКД, на заборах, столбах и т.д.).
Действенным способом привлечения квартирантов является установление цены за съем ниже рыночной. Однако тут самое главное не переусердствовать, так как излишне заниженная стоимость наоборот может отпугнуть потенциальных нанимателей.
Больше о том, как составить и где лучше поместить объявление, чтобы снять или сдать квартиру или комнату, мы рассказывали в этой статье.
Как определить порядочных?
Определить порядочность и уровень культуры квартирантов позволяют следующие моменты:
- Внешний вид – неопрятно одетый человек с непричесанной головой вряд ли будет должным образом следить за порядком в квартире. Кроме того, если он одет очень бедно, то можно предположить, что не исключены перебои с поступлением арендной платы.
- Манера общения – уклончивые ответы на прямые вопросы, умалчивание отдельных фактов, связанных с предыдущим опытом съема жилья, речь, изобилующая бранными словами – все это должно насторожить владельца съёмной квартиры.
- Взаимоотношения между квартирантами – необходимо обращать внимание на то, как общаются наниматели друг с другом. Если между ними прослеживается агрессия, раздражение, а также манера обсуждать все на повышенных тонах, то можно предположить, что в будущем они будут скандалить, кричать и как результат вызывать недовольство соседей.
Кого лучше пускать, а кого не стоит?
Выбор арендаторов в каждом случае индивидуален. Например, если в помещении сделан хороший ремонт и стоит дорогая мебель, то такое жилье лучше сдать паре, не имеющей детей, или одинокому жильцу. Однако с другой стороны наличие малолетних лиц может выступать своего рода гарантией того, что в квартире не будут устраиваться шумные вечеринки, а также доноситься громкая музыка в ночное время суток.
Если же выбирать между иностранцами и гражданами РФ, то и тут нельзя точно угадать какой вариант лучше, так как порой лица другой национальности бывают гораздо порядочнее местных и наоборот. Общее представление должно складываться из многих факторов.
В то же время можно абсолютно точно сказать, кому не рекомендуется сдавать свое жилье. В частности, речь идет о друзьях и родственниках.
Нередки случаи, когда данные категории квартиросъемщиков начинали пользоваться своими дружественными отношениями с владельцем жилплощади, регулярно допуская просрочки арендной платы или вовсе не внося ее в течение длительного периода времени.
Порядок оформления
В общем виде порядок сдачи квартиры в наем выглядит следующим образом:
- в начале обе стороны (владелец помещения и будущие квартиранты) показывают друг другу необходимые документы;
- далее заключается договор найма;
- производится составление и подписание акта приема-передачи жилплощади;
- квартиросъемщик вносит плату за съем и получает ключи от квартиры.
Сроки найма и возможности продления
Один договор может заключаться на период до 5 лет. Риэлторы знают, как удобнее легально сдавать квартиру сроком до года с последующей пролонгацией. Такая схема позволяет менять условия сдачи жилья с возможностью корректировки цены.
Если сделка по сдаче жилья заключается сроком более чем на 1 год, она регистрируется в Росреестре. Это необходимо сделать на протяжении месяца после составления и подписания договора.
Риски неофициальной сдачи
Помимо проблем с налоговой службой и начислению штрафных санкций, отсутствие подписанного соглашения влечет за собой другие риски:
- Отсутствие компенсации при нанесении ущерба имуществу, переданному в пользование арендатору, при отсутствии официального документа, устанавливающего финансовую ответственность нанимателя (прилагаемый к договору приемопередаточный акт четко фиксирует состояние квартиры на момент передачи и обязывает возместить ущерб, нанесенный в период пользования жильем посторонних).
- Задолженность по коммунальным платежам возникает в случае, если стороны не заключили письменное соглашение о порядке оплаты услуг ЖКО (часто претензии возникают в отношении оплаты за межгород, дополнительные услуги в доме).
- Отсутствие актуальной и достоверной информации о том, кто на самом деле снимает жилье (собственники часто сталкиваются с ситуацией, когда, сдав квартиру одному человеку, в результате выясняется, что в ней проживает 10-20 жильцов, либо квартира используется в незаконных или криминальных сферах, что грозит уголовной ответственностью).
Зафиксированные письменно договоренности позволят обезопасить себя, если одна из сторон (хозяин или жилец) нарушат условия аренды. Основанием для взыскания компенсации и регулирования проблем с государственными органами станет заключенный в письменном виде договор.
Об услугах риелтора
Если вы не обладаете опытом поиска квартирантов, имеет смысл привлечь специалиста, занимающегося этим вопросом профессионально. Это снизит риск ошибок при выборе жильцов, сэкономит время и деньги. Риэлторы будут принимать звонки, организуют просмотры квартиры, дадут полезные рекомендации и определят оптимальный размер арендной платы. Выбирать их желательно по отзывам людей которым вы доверяете.
Даже если вам срочно нужны квартиранты, не заказывайте услуги одновременно у нескольких агентств. Это может привести к нежелательным последствиям: когда ключи у нескольких риэлторов, проконтролировать их движение бывает проблематично.
Можно ли сдавать квартиру, находящуюся в ипотеке?
Законодательство не запрещает сдачу квартиры в аренду, которая ещё не перешла в полную собственность владельца. Чтобы оформить договор, необходимо получить от банка письменное согласие. Может потребоваться такое же одобрение от страховой компании, которая также является стороной ипотечной сделки.
Если проигнорировать такое условие, арендодатель рискует столкнуться с серьёзными последствиями, которые могут закончиться преждевременным расторжением ипотечного договора и потерей квартиры без возмещения уплаченных взносов.
Как составить договор, который будет работать на вас?
Порядок оформления договоров найма и аренды недвижимости установлен статьями 34 и 35 ГК РФ. Документ составляется в простой письменной форме; главное — четко и недвусмысленно зафиксировать права и обязанности сторон на случай спора. В договоре должны быть указаны:
- реквизиты арендодателя и арендатора;
- сведения о других собственниках жилплощади;
- данные о приватизации жилья;
- срок действия договора;
- количество будущих жильцов;
- размер месячной арендной платы;
- точные сроки внесения платежей и способ передачи денег;
- ответственность за оплату коммунальных услуг (кто и в каком объеме вносит платежи);
- условия пользования бытовой техникой и личными вещами хозяев;
- условия возврата денег за неуплату и размеры компенсаций за причинение ущерба имуществу арендодателя;
- разрешение или запрет на содержание животных в квартире;
- порядок проведения проверок состояния квартиры;
- дополнительные договоренности.


Четкое распределение коммунальных платежей убережет владельца квартиры от неприятных сюрпризов. Фото: Instagram ogranovskii

Оговаривайте время визитов для проверки состояния квартиры, иначе вас могут обвинить в подлоге. Фото: Instagram nadezhnyirieltor
К договору найма прилагается акт приема-передачи имущества владельца с подробным описанием обстановки. На основании этого документа вы в случае необходимости сможете доказать, что ущерб нанесен именно квартиросъемщиком.
Потоп в квартире не сойдет квартирантам с рук, если есть договор найма с актом приема-передачи имущества. Фото: Instagram silana.dance
Закон не обязывает нанимателя представлять доказательства своей платежеспособности, однако арендодатель вправе потребовать справку о доходах или выписку с банковского счета арендатора, чтобы заранее отсеять потенциальных должников. Но и квартиросъемщик не обязан разбираться с чужими долгами, поэтому будьте готовы предъявить документы, подтверждающие, что квартира не заложена и за вами не числится задолженностей по оплате услуг ЖКХ.
Что можно и нельзя сдавать
Сдавать жилье внаем, согласно закону, может только собственник помещения или же его представитель по нотариальной доверенности. В случае наличия детей в долевой собственности, нужно будет получить разрешение в органах опеки и попечительства.
При сдаче в аренду одной из комнат коммунальной квартиры необходимо собрать письменные разрешения всех соседей.
Что касается жилья, приобретенного по ипотечному договору, его также можно сдавать внаем и регистрировать, не нарушая закон. При этом есть два условия – банк, где заложена квартира, должен дать официальное разрешение, и арендная плата будет взиматься ежемесячно. Таким образом, у банка будет возможность предупредить нанимателя о возможных проблемах с оплатой долга собственником жилья.
Неприватизированную квартиру, находящуюся в муниципальной собственности, равно как и служебную, по закону сдать практически невозможно. В первом случае возникают отношения субаренды, во втором, жилье, скорее всего, сочтут ненужным хозяину и передадут в пользование другим нуждающимся людям.
Жилое помещение без ремонта сдают, как правило, на длительный срок нанимателям, которые могут создать необходимые условия для проживания, за счет вычетов из арендной платы с предоставлением документов, подтверждающих соответствующие расходы.
Сдавать собственную, приватизированную квартиру внаем можно любому гражданину РФ, независимо от его служебного положения, звания, местонахождения.
Индивидуальному предпринимателю как физическому лицу сдавать внаем помещение не запрещается законом, если он уплачивает утвержденную ставку подоходного налога. Важно, что, в качестве ИП, сдавать несколько квартир выгоднее, поскольку размер налога в этом случае будет меньше, чем ставка для физического лица.
Плюсы и минусы сдачи жилья в аренду
Риск и выгода – основная чаша весов, на которые приходится ставить арендодателю свое имущество в связи с решением распорядиться с ним таким образом. Рассмотрим основные параметры сдачи собственности в наем.
Плюсы – это ваша очевидная выгода:
- стабильный долгосрочный доход;
- коммунальные услуги вы не оплачиваете, так как в большинстве случаев это расходы нанимателя;
- уход за квартирой постоянный – проветривание, бесперебойная работа электросетей и сантехники.
Минусы – это риски, связанные с негативными факторами:
- порча или кража вещей, мебели;
- задержка или отсутствие оплаты коммунальных услуг, вследствие чего может образоваться большой долг;
- отказ нанимателя от уплаты суммы арендной задолженности;
- сдача жилья в субаренду третьим лицам, если разрешение не прописано в договоре аренды.
Если вы прогнозируете процент риска больше выгоды при сдаче своей квартиры в аренду, стоит задуматься о продаже такого жилья. Дорогой ремонт, качественная мебель, эксклюзивные предметы интерьера – все это в разы уменьшает шансы на оправданный размер оплаты за проживание. Подсчитав стоимость возможного ремонта, покупки новой мебели, разделите эту сумму на 12 месяцев и количество квартиросъемщиков. Таковы могут быть расходы в наихудшем варианте. Стоит учесть такую особенность, что каждый второй хозяин квартиры разочарован в отношении арендаторов к имуществу и ремонту после сдачи своего жилья в аренду. Когда принято решение, что сдавать собственность выгодно, то следующим важным действием станет поиск клиентов.
Документы для сдачи квартиры
Чтобы избежать проблем, поинтересуйтесь, как законно сдавать квартиру в аренду, и какие потребуются документы.
Их стандартный перечень состоит из:
- паспортов от обеих сторон сделки;
- свидетельства о праве собственности на жилье.
Условия и правила сдачи квартиры в наем легально
Основными условиями легальной сдачи квартиры в наем являются следующие:
- оформление и подписание договора аренды;
- получение письменного разрешения от отдельных категорий лиц, имеющих отношение к съёмной квартире;
- декларирование полученных доходов.
Нужно ли заключать договор?
Составление договора найма является главным обязательным условием при сдаче жилплощади в наем. Роль данного документа заключается в следующем:
- в случае причинения вреда имуществу собственник квартиры сможет в судебном порядке взыскать соответствующую компенсацию с квартирантов;
- квартиросъёмщики не смогут предъявить наймодателю какие-либо иные требования, не предусмотренные в тексте договора найма;
- поможет избежать многих спорных вопросов, которые порой возникают между нанимателем и наймодателем;
- будет выступать средством защиты интересов каждой из сторон в случае судебного разбирательства.
Нужно ли официальное разрешение?
В отдельных случаях владельцу жилья придется получить разрешение на сдачу ее в наем.
Сюда относятся следующие ситуации:
- квартира находится в долевой собственности – если один из владельцев захочет сдать ее в наем, то он должен будет получить согласие всех остальных собственников;
- жилье относится к муниципальному имуществу – в этом случае нужно будет разрешение на сдачу квартиры из муниципалитета.
Пошаговая инструкция по сдаче квартиры в аренду
Эксперты BBQCash рекомендуют – для минимизации рисков и законного получения прибыли от сдачи собственного имущества внаем нужно четко соблюдать установленный алгоритм действий.
Подготовка квартиры к сдаче в аренду
Сюда включены действия по согласованию со всеми дольщиками и соседями, если того требует закон. Сама квартира должна быть укомплектована минимальным набором удобств, в которые входят:
- наличие исправной сантехники в кухне и ванной комнате;
- обои или краска на стенах и покрытие пола;
- светильники на потолке и исправные розетки;
- минимальная меблировка – кровать, кухонные шкафы, вешалка;
- бытовая техника – плита, холодильник, микроволновка, телевизор, стиральная машина.
Стоит отметить, что платежеспособные кандидаты в добросовестные жильцы выбирают квартиры с максимально комфортными условиями и свежей мебелью. Многие готовы переплатить, чтобы въехать в новое жилье, прихватив лишь «чемоданы». Для этого нужно позаботиться о современной меблировке, исправной недорогой бытовой технике, приличных занавесках и наличии минимальных украшений интерьера в виде картин и постеров на стенах, например.
Лица, которым необходима свободная жилплощадь и не требуется мебель, могут представлять риск для хозяина по нескольким причинам. Во-первых, договариваясь на долгий срок, проживают недолго, потому что, возможно, продали свою квартиру и не знают, как быстро купят новую. При этом часть помещения будет использоваться как склад их собственных вещей. Речи о бережном отношении к ремонту, естественно, не идет. Во-вторых, квартиросъемщиками могут стать кочующие со своим скарбом, нелегально проживающие в России уроженцы соседних республик. Им не нужна мебель, спать они могут на полу, а вот даже небольшая семья или бригада рабочих будет состоять как минимум из десятка человек. Если к вам поселились такие жильцы, стоит предупредить участкового полицейского, чтобы он смог зафиксировать возможные нарушения общественного порядка и сообщить вам об этом по телефону. Протокол правонарушения будет являться весомым аргументом для выселения нежелательных съемщиков.
Залоговый депозит
Передавая во временное пользование квартиру, рекомендуется получить от съёмщика залоговый депозит. Обычно это сумма в размере одной месячной квартплаты, которая передаётся владельцу жилья в момент подписания договора. Средства хранятся у арендодателя (наймодателя) до окончания или расторжения договора. Если он не продляется, деньги возвращаются, либо идут на погашение последнего месяца съёма квартиры. Также сумма может быть направлена на погашение коммунальной задолженности, передана как компенсация за испорченное имущество.
Особенности сдачи квартиры в аренду, если её часть принадлежит несовершеннолетним
Чтобы знать, как законно сдать квартиру, необходимо рассматривать все организационные нюансы сделки. Если одним из собственников является несовершеннолетний, заключить договор можно после разрешения органов опеки. Если несовершеннолетний только прописан в квартире, но не является совладельцем, такая формальность не предусмотрена.
Часть выручки, принадлежащая несовершеннолетним совладельцам, должна перечисляться на специальный банковский счёт.
Бесплатная консультация по регистрации бизнеса
Перезвоним и расскажем, как выгоднее и проще оформить
Заказать консультацию
Стоит ли описывать имущество перед заездом квартиросъёмщиков?
Если в квартире есть новые предметы обстановки, бытовая техника, сделан свежий ремонт, перед тем как по закону сдать квартиру в аренду, стоит позаботиться о подстраховке. Опись можно оформить как дополнение к договору найма или аренды, не лишней будет фотофиксация имущества. Перечень должен состоять из наиболее важных предметов. Если на них есть дефекты, недостатки, это также должно быть указано. Помимо перечня вещей, документ может содержать информацию о санкциях за их повреждение (суммы компенсации за порчу или утерю).
Действия до сдачи квартиры
Перед тем как легально сдавать квартиру в аренду, рекомендуем определиться, каким способом планируется платить налоги. Это можно сделать одним из трёх способов:
- через подачу декларации 3-НДФЛ;
- приобретение патента (после регистрации в качестве ИП);
- уплата налога на профессиональный доход после регистрации в качестве самозанятого лица
Порядок передачи квартиры в распоряжение новых жильцов
Помимо договора, перед тем как легально сдать квартиру в аренду, рекомендуется оформить акт приёма-передачи недвижимости. После подписания документа новые жильцы начинают нести ответственность за состояние квартиры и её обстановки. В акте описывается вся квартира и указываются реквизиты договора найма или аренды.
О составлении и подписании акта рекомендуется указать в договоре. Он подписывается не только во время въезда в квартиру, но и выезда из неё при окончании найма (аренды).
Содержание акта:
- описание отделки квартиры, общее состояние и конкретные недостатки;
- наименование и количество мебели, бытовой техники, оборудования;
- условия уборки и поддержания чистоты;
- дополнительные условия.
К акту можно прикладывать фотографии. Желательно указать, что в случае нанесения урона соседям жильцы самостоятельно возмещают убытки.
Но необходимо учитывать, что наниматель не отвечает за состояние имущества, которое изменяется вследствие естественного износа или по вине третьих лиц — соседей, коммунальных служб. После подписания документов, получения залогового депозита, квартплаты, передаются ключи. Это важно делать непосредственно с наёмщиком, а не через посредников. Также в день заезда переписываются показания счётчиков воды, газа, тепла, электричества.
Зная, как сдать квартиру по закону, владелец предупредит квартиросъёмщиков о необходимости временной регистрации по месту проживания в семидневный срок после подписания приёмо-передаточного акта. Эту процедуру можно пройти в паспортном столе или через МФЦ.
С мебелью или без?
Можно рассматривать оба варианта. Но квартиранты в большинстве не желают заниматься проблемой обустройства жилья. Владельцам недвижимости проще обзавестись минимальным набором мебели и бытовой техники. Меблированные квартиры, в которых есть стиральная машина, холодильник, сдаются быстрее и дороже.
Подготовка квартиры для аренды
Быстро сдать квартиру в аренду кажется сложным делом, однако, после тщательного изучения процедуры, собственники понимают, что в состоянии справиться сами. Информация о каждом этапе аренды поможет определить план действий с наибольшей эффективностью.
Нужна ли страховка?
Перед тем, как доверить свое жилье посторонним, следует озаботиться финансовой защитой от основных рисков, связанных с недвижимостью.
Актуальные страховые риски, включаемые в договор страхования наймодателем, выглядят следующим образом:
- затопление;
- пожар;
- взрыв газового баллона;
- ущерб отделке внутренней части и т.д.
При оформлении страховки важно сообщить страхователю о том, что квартира планируется к сдаче внаем. Это увеличит конечную стоимость полиса, однако при наступлении страхового случая, проблем с получением выплаты не возникнет.
Достижение договоренностей
Прежде, чем договариваться с жильцами, не менее важно получить согласие на аренду от остальных собственников, а также согласовать процесс с соседями, чьи интересы могут быть связаны с данным фактом.
Согласием заручаются не во всех случаях, а лишь при сдаче:
- жилья из муниципального фонда;
- части неприватизированного жилья;
- комнаты в коммуналке.
Иногда нежелание соседей может серьезно осложнить процесс аренды, доставляя дополнительные хлопоты, как собственникам, так и квартирантам.
Подготовка жилья к сдаче квартирантам
Состояние жилья, планировка, ремонт, оборудование — при осмотре потенциальных нанимателей будут оцениваться многие факторы. Задача будущего наймодателя привести квартиру в порядок, отремонтировать оборудование, сантехнику, проверить работу коммуникаций.
Если нет возможности провести капитальный ремонт, необходимо выполнить минимальные действия по обновлению стен, потолков, напольного покрытия. Оценить квартиру с точки зрения готовности обеспечить максимально возможный комфорт.
В качестве совета, хозяину рекомендуется убрать из квартиры ценные вещи, а также лишнее личное имущество, которое будет захламлять помещения.
Факторы, влияющие на стоимость аренды жилья
Успешная сдача жилья зависит от того, насколько точно размер арендной платы соответствует реальному состоянию квартиры и ценам на рынке. При определении стоимости необходимо учитывать метраж, местонахождение, состояние квартиры, наличие мебели, бытовой техники и другие факторы, такие как удалённость от центра, транспортные развязки, близость к метро.
На стоимость аренды может повлиять даже вид из окна. Если из квартиры открывается вид на исторические объекты, красивые ландшафты, стоимость поднимают на 10-15 %. То же самое необходимо учитывать, только в обратном порядке, если из окна открывается вид на стройку или другие непривлекательные объекты.
Если квартиранты нужны срочно, максимальной выгоды от цены не стоит ожидать.
Налоговая ответственность за незаконную сдачу жилья
Если собственник квартиры сдает ее незаконно, без декларирования получаемых доходов и без уплаты налогов, то его могут в принудительном порядке обязать заплатить НДФЛ. При этом налог придется уплатить с пенями за все предыдущие налоговые периоды в течение 3 лет по ст. 75 НК РФ.
Пени начисляются по ставке 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый календарный день просрочки исполнения обязанности по уплате налога. Сумма пеней, начисленных на недоимку, не может превышать размер этой недоимки.
Независимо от уплаты НДФЛ и пеней владельца жилья привлекут к ответственности по ст. 122 НК РФ за неуплату или неполную уплату сумм налога. Штраф по данной статье составит от 20 до 40% от неуплаченной суммы налога.
Помимо всего прочего, собственника жилья оштрафуют и по ст. 119 НК РФ за несдачу налоговых деклараций по форме 3-НДФЛ. Штраф составит 5% от неуплаченной в срок суммы налога на основании этой декларации за каждый полный или неполный месяц. Максимальный штраф – 30% от неуплаченной по декларации суммы налога.
Пример из жизни
Василий Иванов три года сдавал в аренду принадлежащую ему квартиру за 30 000 рублей в месяц. Никаких налогов Василий не платил и декларацию о доходах не подавал.
Между тем, за 3 календарных года он получил доход в размере 1 080 000 рублей. С этого дохода Иванов должен был заплатить НДФЛ в размере 140 400 рублей.
Сумма налога за один год нелегальной сдачи квартиры равна 46 800 рублям. Данный размер налога не позволяет привлечь Иванова к уголовной ответственности за неуплату налога, зато позволяет начислить ему пени и штраф как за неуплату налога, так и за несдачу налоговых деклараций.
Так как неуплата налога является умышленной, штраф за неуплату НДФЛ составит 56 160 рублей (общая сумма неуплаченного налога х 40%). Поскольку Иванов в спорном периоде вообще не платил налоги и не сдавал отчетность, штраф за каждую несданную по итогам года декларацию 3-НДФЛ будет начислен скорее всего по максимуму и составит 14 040 рублей.
Также Иванову начислят и пени. Рассчитаем их размер за 1 год неуплаты. Допустим, что в спорный период ставка рефинансирования была равна 5%. С учетом указанного значения сумма пени за первый год просрочки будет равна 2 847 рублям (сумма неуплаченного налога х 1/300 х 5% х 365).
Посчитайте, во сколько Василию обойдется нелегальная сдача квартиры. Ответы пишем в комментариях. Кто первый посчитает, сколько заплатит Василий?
Самостоятельный поиск жильцов
Услуги посредников обходятся недёшево, и если владелец сдаваемого жилья хочет сэкономить, необходимо поместить объявление на тематических сайтах. Важно указывать, что жилье сдаётся напрямую. Это заинтересует соискателей, которые хотят сэкономить на риэлтерской комиссии.
Скорей всего, претенденты откликнутся быстро, но прежде чем подписывать договор, поинтересуйтесь, что это за люди, где работают, чем занимаются. Дополнительным источником информации могут стать социальные сети.
- https://bbqcash.com/ways-to-make-money/how-to-rent-an-apartment
- https://law03.ru/finance/article/kak-sdat-kvartiru-pravilno
- https://www.MoeDelo.org/club/registratsiya-biznesa/kak-legalno-sdavat-kvartiru-v-arendu
- https://pravosudie.guru/nedvizhimost/zhilaya-sobstvennost/kvartira/arenda-kvartiry/poryadok-oformleniya-arenda-kvartiry/kak-sdat-samostoyatelno.html
- https://zakon-dostupno.ru/nedvizhimost/arenda-naym/kak-sdat-kvartiru-v-arendu-pravilno/
- https://www.ivd.ru/stroitelstvo-i-remont/zakony-i-finansy/kak-sdavat-kvartiru-oficialno-instrukcia-dla-nacinausego-arendodatela-27301
- https://dzen.ru/a/YbnFzUqsDSjDaFk8