Какое жилье считается ветхим и аварийным
Дома, построенные 50-100 лет назад, подвергаются износу и часто непригодны для проживания людей. Жилищный фонд СССР требует обновления. Многие такие дома уже попали в разряд ветхого или аварийного жилья – это порядка 15,6 млн м². Собственники обветшалых строений вынуждены искать выход из сложившейся ситуации. Им приходится обивать пороги жилищных инстанций, просить о включении дома в разряд аварийного, вкладываться в ремонт и заниматься поиском временного жилья. Ответ властей в духе «дом не аварийный, а ветхий» никого не устраивает.
Где грань между ветхим и аварийным жилым зданием? Какие дома подлежат сносу, а какие не представляют угрозы для жизни людей? Если вас интересуют ответы на эти вопросы – читайте нашу статью.
Отличия ветхого и аварийного жилья (таблица)
Разбираясь в характеристиках ветхих и аварийных зданий, интересно узнать, что входит в определения обоих понятий:
- Ветхое жилье — состояние дома, при котором наблюдается износ конструкции, но несущие элементы сохраняют прочность. Ветхие здания еще устойчивы, но эксплуатация строения находится под вопросом. Процент износа может составлять до 70% – каменные дома или до 65% для деревянных построек, например – мансард и частных строений.
- Аварийное жилье – это объекты, имеющие полное или частичное разрушение фундамента, несущих стен, крыши и прочих элементов здания. Основная проблема таких сооружений – риск жизни и здоровью людей. Чем выше вероятность обрушения дома, тем опаснее в нем находиться. Износ может достигать от 70-80 и даже до 90% конструкции.
Разница двух состояний выражается не только в их определении. Рассмотрим отличия ветхого от аварийного жилья в таблице:
Объект сравненияВетхоеАварийноеПонятиеТермин «ветхое жилье» употребляли в законах РСФСР – в российском законодательстве нет такого понятия
*/ – определение «ветхому жилью» встречается всего в одном неофициальном источнике под названием «Методическое пособие по содержанию и ремонту жилищного фонда. МДК 2-04.2004»
Закреплено на федеральном и региональном уровне, основные моменты программы по переселению из аварийного жилья отмечены на сайте «Реформа ЖКХ» и Федеральных законах РФСнос, реконструкция, капитальный ремонт домаВетхие строения не подвергаются сносу, т.к. с точки зрения устойчивости здание еще не представляет угрозы для жильцов.
Зато ветхие дома входят в региональные Программы капитального ремонта и реконструкции – за счет средств из государственного бюджета
Немедленный снос дома как единственная мера в отношение аварийного жилья.
Капремонт бессмысленный по своей сути, т.к. износ затронул фундамент, несущие стены и крышу Переселение жильцов Расселение ветхих многоквартирных домов возможно лишь в одном случае – если объект подвергается капитальному ремонту (реконструкции).
Иногда ветхий дом сносят – в таком случае жильцов также переселяют в другое место
Обязательный этап в рамках признания дома аварийным и подлежащим сносуНовые квартирыЖители ветхих, но пригодных для проживания домов, не получают новые квартиры. Однако в случае переселения из-за капитального ремонта, жильцам выделят временные квартиры – из резервного жилищного фонда местной администрацииПереселенцы из аварийных домов бесплатно получают квартиры в благоустроенной жилплощади. Это могут быть новостройки или объекты на вторичном рынке жилья – вопрос решается на уровне муниципальных властей.
Основной принцип «метр в метр» – переселение в жилье не меньшей площади, чем было ранее. Если квадратных метров не хватит, власти доплачивают за недостающий метраж. Минимальная площадь на одного человека – 18 м² или соответствие жилой комнате Денежная компенсация—При желании можно не претендовать на новое жилье, а заменить его компенсацией. Принцип простой – власти возмещают рыночную стоимость выкупаемой площади собственника в аварийном доме.
Сумма также включает затраты на переезд, аренду другой жилплощади, перевозку личных вещей и т.д.
ПриватизацияЕсли жилье не признано аварийным, наниматель и члены его семьи могут подать заявление на приватизацию. Далее, все зависит от решения местных властей. В случае отказа можно его обжаловать в судебном порядкеПрямой запрет на приватизацию аварийной жилплощади
(ст. 4 ФЗ № 1541-1 «О приватизации…» от 4 июля 1991 года)
Покупка/продажаНайти покупателя на аварийное жилье довольно сложно. Но если собственник договорится с покупателем, продажа ветхого жилья законом не запрещаетсяСерьезные ограничения, а часто и запрет на продажу квартир в аварийном доме.
Покупатель не может воспользоваться ни ипотекой, ни материнским капиталом – и ПФР и банки тщательно проверяют объект недвижимости. Статус «аварийного» для них как табу
Какие дома считаются подлежащими сносу?
Основа признания домов непригодными и подлежащими сносу в технических критериях. Важные моменты прописаны в Жилищном кодексе, а основные из них вынесены в отдельный акт – Постановление Правительства РФ № 577 «Об утверждении Положения…» от 17 мая 2017 года. Список критериев можно найти в ст. 33-41 раздела III ПП № 47 от 28 января 2006 года.
Протекающая крыша или мелкая трещина в стене здания – не повод бить тревогу и звонить во все инстанции. Даже выход из строя отопительной системы не техническая причина аварийности. На что обращать внимание?
Жильцам нужно знать критерии, которые служат признаком непригодности жилого МКД. Если эти критерии обнаружат в ходе осмотра здания, значит оно получит статус аварийного дома в регионе. Впоследствии власти переселят жильцов в новые дома, а старый дом снесут.
Список критериев:
- Повсеместная или частичная сверхдеформация конструкции дома, в том числе фундамента, например – первые этажи уходят под землю.
- Нарушение структуры несущих элементов, их шаткость, угроза обрушения.
- Высокий радиационный микроклимат в жилом здании.
- Выведение из строя инженерных узлов и коммуникаций – жильцы попросту остаются без света, отопления, воды и газоснабжения.
- Слишком высокий уровень шума вокруг здания – показатель свыше 55 Дб.
- Нахождение МКД в зоне природной или техногенной катастрофы, например – оползни, разливы рек, заболоченность, снежные лавины и т.д.
- Создание аварийности от пожара, затопления, газового взрыва.
Новая программа переселения из аварийного жилья учитывает эти и другие моменты. Специфика определения проблем зависит от региона нахождения жилого дома. Скажем, в курортной зоне опасность несут разливы рек и морей, а в горной местности – сход снега или камней. Помимо естественного обрушения, здание может рухнуть и под воздействием природных катаклизмов.
Пример:
Жильцы дома №23 столкнулись с проблемой аварийности дома. Ежемесячно в здании наблюдались перебои с электричеством, замыкало проводку. Из кранов бежала мутная вода коричневого цвета. Стены в подвалах были покрыты плесенью и грибком, жильцы ощущали высокую влажность в квартирах и подъезде. Фундамент не вызывал доверия. Эксперты установили — МКД постепенно осаживается вниз, что в будущем может привести к его обрушению. Указанные признаки повлияли на признание жилья аварийным. Собственникам квартир обещали новые жилплощади в районе по соседству.
Процент износа дома для признания его аварийным
Множество критериев и внутренних регламентов не дает четкого представления о том, какие дома являются аварийными, а какие нет? Процент износа должен составлять не менее 70%. Цифру высчитывают с помощью строительных формул и калькулятора. Однако на практике такая схема работает далеко не всегда.
Известны случаи, когда показатель непригодности был на уровне 75%, но дом сохранял устойчивость. Фактически его можно признать ветхим, а не аварийным. Даже несмотря на высокий процент износа, который вроде бы соответствует аварийному статусу.
Встречаются и обратные примеры. Дома, степень износа которых до 60% готов вот-вот рухнуть. Жильцы жалуются на проблемы с вентиляцией, продуваемостью, разрушением стен и сыростью в подвале. Изменения в расчетной прочности позволяют признать такой дом аварийным.
Чем может быть вызвано непригодное состояние дома:
- природное воздействие – естественные факторы в виде дождя, снега, ветра, ультрафиолетовых эффектов (гамма-лучи), а также геологических сдвигов земли. Дополнительно на износ влияют катаклизмы: наводнения, сходы лавин, ураганы, землетрясения, смерчи;
- человеческое воздействие – ошибки в расчетах архитектуры, низкое качество сырья, слабое укрепление грунта, фундамента, отсутствие ремонта и восстановления здания, халатность инженеров и сотрудников жилищного надзора.
Определение процента износа высчитывают на основе ВСН 53-86 (приказ Госстроя № 446). Работой занимаются специалисты комиссии по технической оценке зданий. Компании-исполнители должны состоять в некоммерческом партнерстве СРО.
Какое жилье не считается аварийным?
Осмотр дома проходит в соответствии с нормативными требованиями. Задача экспертов – выявить признаки аварийности жилья. Если признаки отсутствуют, здание не подлежит сносу.
Что говорит о ветхости, а не аварийности жилья:
- Наличие коммуникаций (света, воды, отопления), при этом 1-этажные и 2-этажные дома могут не иметь части коммуникаций.
- Имеется защита от сырости, влаги и грибка – лифтовые шахты, подъезды, подвалы, технические помещения отвечают нормам СанПиНа.
- Опорные и несущие конструкции МКД сохраняют устойчивость – даже если они имеют повреждения, целостности здания и здоровью людей это не угрожает.
- Допустимый процент температуры в доме: от 18 градусов и менее 60% влажности.
- Незначительные отклонения от нормы фундамента здания.
Как мы выяснили, ветхие дома сносу не подлежат. Но если у жильцов имеются сомнения в данных экспертизы, они могут ее обжаловать. Например, путем проведения повторной независимой экспертизы, правда уже за свой счёт. Если она подтвердит, что дом можно считать аварийным, нужно обращаться в суд и оспаривать заключение администрации.
ЗАДАТЬ ВОПРОС ЮРИСТУ БЕСПЛАТНО
- В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
- Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.
Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!
- Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
- Позвоните на горячую линию:
- Москва и Область — +7(499)648-11-59
- Санкт-Петербург и область — +7(812)655-72-96
Читать еще: Сколько стоит приватизация земли, сколько стоит приватизировать земельный участок
