Дарение или продажа земельного участка: недостатки и преимущества каждой сделки
При передаче земельного участка от одного лица к другому эта сделка обязательно должна быть оформлена документально и в соответствии со всеми требованиями гражданского законодательства.
Выбор того или иного способа передачи имущества при этом зависит от многих факторов: степени отношений между сторонами, цели передачи имущества и т. п. В данной статье будут рассмотрены такие сделки, как договор дарения и купли-продажи, а также проведено их сравнение.
- 8 (800) 600-36-07 – Регионы
- +7 (499) 110-86-72 –Москва
- +7 (812) 245-61-57 –Санкт-Петербург
Дарственная на земельный участок
Договор дарения представляет собой документ, при помощи которого передается право собственности от одного лица к другому на безвозмездной основе, то есть без условия об оплате. При этом сторонами выступают даритель (то есть собственник имущества) и одариваемый (то есть получатель вещи).
Дарственная является довольно простой сделкой и может быть оформлена собственником самостоятельно, в простой письменной форме.
Обязательным условием при оформлении является регистрация договора дарения в специальном регистрационном органе (Росреестре), которая необходима для официального закрепления перехода прав собственности на участок. Данная процедура занимает 10 дней в обычных случаях и три дня для документов, заверенных нотариально.
Как правило, дарение заключается между близкими родственниками, поскольку оно носит безвозмездный характер. Также в этом случае получатель имущества освобождается от необходимости уплаты НДФЛ, размер которого в общих случаях составляет 13% от стоимости дара.
Однако сделка также может проводиться и между посторонними людьми, за исключением некоторых ситуаций, когда одариваемый является:
- госслужащим, а получение дара связано с выполнением им служебных обязанностей;
- сотрудником лечебного или воспитательного учреждения, а даритель — его пациентом или учеником соответственно (либо же родственником таких лиц).
Данный документ имеет для сторон как определенные преимущества, так и недостатки, которые зависят от конкретных условий сделки. Так, для дарителя преимущества будут следующими:
- простота составления;
- отсутствие необходимости нотариального удостоверения;
- минимальные денежные затраты (как правило, госпошлину оплачивает одариваемый);
- небольшой пакет документов;
- возможность в некоторых случаях вернуть подаренный участок (например, если новый собственник нанесет вред жизни и здоровью дарителя).
Читать еще: Можно ли оспорить дарственную на дом? Да, узнай как
Недостатки для дарителя:
- отсутствие какой-либо платы со стороны одариваемого;
- невозможность устанавливать какие-либо условия или обременения на имущество (например, о получении взамен определенной услуги).
Одариваемый получает следующие преимущества:
- возможность получения участка на бесплатной основе;
- быстрота оформления;
- отсутствие необходимости выполнять какие-либо условия для получения участка;
- минимальное участие при заключении договора;
- получение участка в личную собственность, без необходимости его раздела в случае развода.
Однако и недостатки для него также присутствуют:
- необходимость оплачивать НДФЛ (кроме ситуаций, когда стороны являются близкими родственниками);
- риск того, что договор будет оспорен другими заинтересованными лицами;
- вероятность поступления требований со стороны дарителя о возврате имущества.
Для оформления дарственной потребуются такие документы:
- паспорта обоих участников;
- кадастровый план участка;
- правоустанавливающие документы на землю;
- квитанция об оплате госпошлины;
- согласие на сделку от супруга (если земля находится в совместной собственности);
- согласие на дарение от других собственников (если участок в долевой собственности);
- справки об отсутствии на земле построек или же документы на них;
- документы, подтверждающие родство участников.
В зависимости от некоторых условий данный перечень может дополняться некоторыми другими бумагами.
Купля-продажа земельного участка
Купля-продажа — это практически противоположная дарению сделка, которая также предполагает передачу имущества от одного лица другому, но на условиях обязательной оплаты за это. Сторонами в этом случае являются собственник участка (продавец) и заинтересованное лицо (покупатель).
В отличие от дарственной, при которой собственник не получает взамен имущества ничего, при купле-продаже за него уплачивается определенная сумма денежных средств. Причем данная сумма должна находиться в пределах реальной рыночной стоимости аналогичного имущества (в данном случае земельного участка).
Так же, как и в случае с дарственной, при купле-продаже для сторон существуют и преимущества, и недостатки. К положительным моментам для продавца можно отнести:
- получение за продаваемый участок определенных денежных средств, соответствующих его рыночной стоимости;
- возможность получения налогового имущественного вычета за проданный участок;
- освобождение от уплаты НДФЛ (но только в некоторых случаях).
Недостатки и возможные риски для продавца:
- необходимость уплаты подоходного налога;
- обеспечение соответствия продаваемой земли определенным требованиям.
Покупатель может получить от сделки такие преимущества:
- возможность заключения предварительного договора;
- небольшой риск оспаривания сделок;
- возможность возврата всей суммы уплаченных средств в случае расторжения договора.
Читать еще: Земли сельхозназначения снт и днп: что это такое
Однако и недостатки для него также присутствуют:
- наличие какого-либо обременения (особенно если тщательная проверка не проводилась);
- необходимость раздела имущества в случае развода.
Для оформления договора потребуются такие документы:
- паспорта сторон;
- свидетельство о праве собственности либо выписка из ЕГРП;
- нотариально заверенное согласие от супруга на продажу участка (если он был приобретен во время брака);
- кадастровый паспорт;
- акт приема-передачи;
- правоустанавливающие документы (договор дарения, мены, купли-продажи);
- квитанция об оплате госпошлины.
Сроки оформления купли-продажи также небольшие — после его составления необходимо предоставить в Росрееестр пакет необходимых документов вместе с тремя экземплярами договора. Сроки регистрации перехода права собственности такие же, как и при дарении.
Что лучше выбрать?
При выборе между этими двумя сделками стоит учитывать как общие черты, которые им присущи, так и их существенные различия. К общим характеристикам можно отнести:
- отсутствие необходимости нотариального заверения;
- простая письменная форма;
- необходимость обязательной регистрации перехода права собственности;
- предмет сделки в виде земельного участка;
- обязательное наличие прав собственности на передаваемое имущество.
Что касается отличительных особенностей, то они также присутствуют и представлены в виде таблицы:
Критерий для сравненияДарственнаяКупля-продажаХарактер сделкиБезвозмездныйОбязательно предполагает оплатуСторона сделки, которая выступает плательщиком НДФЛПолучатель имущества (одариваемый)Собственник имущества (продавец)Наличие ограничений относительно сторон сделкиМежду определенными категориями граждан проведение сделки запрещаетсяПрактически нет (кроме общих требований вроде дееспособности и наличия прав на участок)Возможность освобождения от налогообложенияПредусмотрена, если сделка происходит между близкими родственникамиПредусмотрена, если участок находился в собственности больше 3 летТребования к качеству передаваемого имуществаМинимальныеВысокиеВозможность его возвратаДопускается законом в некоторых случаяхПрактически невозможнаОсобенности возмещения расходов в случае возвратаОдариваемому не возмещаются понесенные им расходы (например, госпошлина, затраты на обустройство участка и т. п.)Покупатель может возместить всю величину денежных средств, которые указаны в договореСущественные условия договораПредмет сделки и условие о безвозмездностиПредмет и ценаСудьба имущества в случае разводаОно остается в личной собственности одариваемогоПодлежит разделу между супругами в равных доляхПолучение налогового имущественного вычетаНевозможноВозможноПеречень прав и обязанностейУзкий (даритель должен передать участок, а одариваемый может либо принять, либо отказаться)Довольно широкий (стороны могут установить взаимные права и обязанности самостоятельно и по своему усмотрению)Акт приема-передачиНеобязателенОбязателенЧитать еще: Доверенность на представление интересов в уфмс
Таким образом, очевидно, что целесообразность применения того или иного вида договора напрямую зависит от условий конкретной ситуации. В частности, если целью сделки является передача имущества близкому родственнику (например, как альтернатива завещанию), то однозначно лучше использовать дарственную.
И не стоит в этом случае оформлять дарственную с целью избавиться от налогообложения, поскольку такие действия являются незаконными и за них в законодательстве предусмотрена определенная ответственность.
Страхование квартиры от пожара и затопления позволит сделать ущерб минимальным.
Планируете арендовать землю с правом последующего выкупа у государства? Здесь есть пошаговая инструкция.
Планируете арендовать землю у администрации? Порядок составления заявления описан здесь.
Ответственность за неправомерное заключение сделки
Ситуации, при которых условия заключаемого договора и реальное содержание сделки не соответствуют, могут быть основанием для признания ее мнимой (или притворной). Такая ситуация часто происходит и с передачей прав собственности на землю, когда вместо договора купли-продажи оформляется дарственная и наоборот.
Такие действия являются незаконными и предусматривают для сторон наступление определенных последствий. В частности, сделки подобного рода признаются ничтожными и считаются незаключенными, то есть не несут для сторон никаких правовых последствий. Все изменения, которые произошли в ходе этого, отменяются, то есть участок возвращается в собственность дарителя или продавца.
Очевидно, что нельзя дать однозначную оценку того, что выгоднее или удобнее для сторон — дарение или купля-продажа земельного участка. Каждая из них имеет как ряд своих преимуществ, так и существенные недостатки.
Поэтому перед принятием решения необходимо тщательно изучить информацию о каждом виде договора и определиться, что преобладает в конкретной ситуации — положительные или отрицательные моменты. Также надежность сделки значительно повысится, если к ней будет привлечен нотариус.
Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефоны горячей линии. 24 часа бесплатно!
