Подробно о соотношении и разнице между кадастровой и рыночной стоимостью недвижимости

Подробно о соотношении и разнице между кадастровой и рыночной стоимостью недвижимости

С терминами «кадастровая стоимость«, «кадастровый паспорт» сталкивался каждый, кто хотя бы раз в жизни участвовал в сделках с квадратными метрами. Большинство людей знают, что кадастровая стоимость должна быть меньше, чем рыночная, но вопрос, что ее составляет, уже вызывает затруднение.

А некоторым и вовсе кажется, что кадастровая цена – это то же самое, что и инвентаризационная.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-18 . Это быстро и бесплатно !

Для чего нужна рыночная?

Она используется при продаже квартиры или при залоге, также при разделе имущества через суд (например, в результате развода). Именно она ставится в объявлениях «куплю-продам», именно ее называет риэлтор при собеседовании с потенциальным клиентом.

Для установления рыночной стоимости обычно привлекают оценщика. И если на кадастровую цену квадратных метров влияют только основные, скажем так «капитальные» факторы, вроде наличия лифта, износа дома и доступа инфраструктуры, то на рыночную влияет любая, казалось бы, мелочь — и внутренняя отделка, и наличие евроремонта, и открывающийся вид из окна, и даже кто проживает по соседству. Большую роль играет и конкуренция.

Помимо этого, на рыночную цену жилища также влияют:

• курсы валют;
• сезон;
• политическая и экономическая обстановка в стране;
• степень удаленности от центра города;
• наличие инфраструктуры;
• строительные издержки.

Иными словами, единственный ограничитель для риэлтора или хозяина – это, строго говоря, принцип разумности. Никто же не купит слишком дорогую квартиру, ну а если продать слишком дешево – сам останешься в убытке.

Разница между ставкой и кадастровой ценой недвижимости?

Эту цену используют для начисления налогов при сделках с недвижимостью. Кадастровый показатель ниже рыночного, но в последнее время стремится к нему, а подчас даже превышает.

В основе расчета этой стоимости лежат данные, внесенные в кадастр недвижимости. Переоценка производится один раз в пять лет или раз в год.

Что влияет на стоимость, установленную государством?

На кадастровую стоимость влияют:

1. Рыночные цены на квадратные метры.
2. Средний уровень заработка в регионе.
3. Экономическая ситуация в стране.
4. Степень изношенности постройки.
5. Тип строения.
6. Наличие лифта, когда последний раз делался ремонт.
7. Этажность.
8. Возможность получения выгоды от коммерческого использования.

Соотношение

Кадастровая цена является более объективной и не настолько гибкая, как рыночная. Также она проявляется только путем материального анализа, а при установлении рыночной большую роль сыграют спрос, предложение и конкуренция.

К тому же для исчисления кадастрового показателя берется подход, который может дать значительную погрешность, и как следствие – показатель резко взлетит вверх.

Может ли превышать?

Так может ли кадастровая стоимость недвижимости превышать рыночную? Казалось бы, не должна. Однако, такое может быть. Вот в каких случаях:

• постройка совсем новая, при ее возведении использовались дорогостоящие суперсовременные материалы для лифтового оборудования, стен и т.д.;
• жилье преподносится как элитное (и даже соответствует таковому по показателям), однако находится в отдаленном, не разрекламированном и не престижном районе.

Что тут делать? Можно ничего не делать, смириться и продолжать платить налоги в соответствии с установленными показателями. Но можно и оспорить. Практика показывает, что случаи успешного оспаривания, когда «взлетевшую» кадастровую цену понижали, совсем не редки.

Конечно, переплаченное вернуть не выйдет (Постановление Пленума ВС РФ от 30. 06. 15), но по крайней мере в дальнейшем можно платить ощутимо меньше.

Чего греха таить – оценщики тоже могут ошибаться, при оценке могут быть использованы недостоверные сведения, не учтены данные аварийности постройки, также могут быть ошибки при учете соседних объектов.

Для оспаривания есть два пути:

1. через Росреестр (существует комиссия для рассмотрения таких споров);
2. суд (ст. 403 НК).

Первый способ, конечно, предпочтительнее – он наименее затратный, госпошлину платить не надо, а результаты будут уже в течение месяца. Правда, для этого нужно будет запастись документированными доказательствами своей правоты (например, данными независимой экспертной оценки).

Документов при этом потребуется тоже совсем немного:

• общегражданское удостоверение личности;
• копия документов, подтверждающих собственническое право;
• отчет оценщика;
• отчет эксперта, подтверждающий наличие ошибок;
• кадастровая справка.

Несколько сложнее будет, если все-таки без судебного разбирательства не обойтись – к примеру, если обращение в Комиссию так ничего и не дало.

Оспаривается кадастровая стоимость судом общей юрисдикции. Срок рассмотрения – два месяца, а если дело особенно сложное, разбирательство может затянуться еще на месяц (ст. 141 КАС РФ).

Статья 141 КАС РФ. Сроки рассмотрения и разрешения административных дел

Административные дела рассматриваются и разрешаются Верховным Судом Российской Федерации до истечения трех месяцев, а другими судами до истечения двух месяцев со дня поступления административного искового заявления в суд, включая срок на подготовку административного дела к судебному разбирательству, если иные сроки рассмотрения и разрешения административных дел не установлены настоящим Кодексом.

По сложным административным делам срок, установленный частью 1 настоящей статьи, может быть продлен председателем суда не более чем на один месяц.

Так что оспорить кадастровую цену жилища не только можно, но и нужно,если вы твердо уверены в том, что показатель завышен и что при его вычислении использовались недостоверные сведения. Нужен только грамотный подход – как, впрочем, в любом деле.

Нужно тщательно подготовиться и собрать все документы – тогда дело разрешится еще на стадии Комиссии и не придется жаловаться в суде на бездействие чиновников.

В видео эксперт рассказывает об оспаривании кадастровой стоимости.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 938-46-18 (Москва)
+7 (812) 425-63-64 (Санкт-Петербург)

Соотношение кадастровой и рыночной стоимости: сходства, отличия, особенности

Каждый собственник жилья сталкивается с двумя непонятными величинами: кадастровая стоимость квартиры и рыночная стоимость квартиры. Как правило, они не вызывают интереса у владельцев, пока дело не доходит до операций с недвижимостью. Продажа, размен, уплата подоходного и имущественного налога – все это невольно заставляет обладателей квадратных метров вникать в особенности оценки недвижимости. Учитывая важность указанных величин, нужно выяснить, что они из себя представляют.

Общая информация о рыночной и кадастровой стоимости

Для начала разберемся, что такое кадастровая и рыночная стоимость квартиры. Обе эти величины определяются в результате проведения оценки. Тем не менее из-за особенностей методик и подходов к осуществлению оценки эти показатели могут значительно отличаться.

Под рыночной стоимостью (РС) понимается наиболее вероятная цена объекта недвижимости, которая может быть выручена в результате возмездного отчуждения объекта по договору купли-продажи (ст. 3 ФЗ № 135 от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности» ).

Предполагается, что при таком отчуждении:

• стороны действуют разумно;
• на рынке существует конкуренция;
• условия продажи не являются экстренными и чрезвычайными.

Проще говоря, РС определяется исключительно условиями, существующими на рынке в данный момент: квартира стоит ровно столько, сколько за нее дает приобретатель.

Кадастровая стоимость (КС), в свою очередь, понимается как нормативная цена, максимально приближенная к рыночной. Она определяется в результате применения методов массового зонирования и оценивания объектов по заказу региональных или муниципальных властей.

Соотношение кадастровой и рыночной стоимости недвижимости показывает, что первая является лишь публичным эквивалентом второй, используемым в налоговых и прочих нормативных целях.

До 2020 года действует мораторий на увеличение КС, но в общем виде она подлежит постоянному пересмотру каждые 3-5 лет.

Поскольку каждая из этих величин используется для определенных целей, многие интересуются, что больше – рыночная или кадастровая стоимость квартиры.

Единого и однозначного ответа на данный вопрос нет. В теории КС, будучи публичным и универсальным эквивалентом РС, должна быть максимально приближена к рыночной цене. Но несовершенство методик оценивания приводит к значительным ошибкам, результат которых – многократная разница между показателями рыночной и кадастровой стоимости.

Чтобы разобраться, почему кадастровая стоимость ниже рыночной или наоборот, предлагаем остановиться на особенностях каждого вида.

Об особенностях проведения кадастровой оценки читайте в статье “Кадастровая стоимость недвижимости“.

Специфика рыночной цены

Ключевая особенность РС состоит в том, что она является наиболее вероятной ценой на случай возмездного отчуждения, следовательно, самой объективной. Поэтому для ее определения осуществляется индивидуальная оценка объекта, характеризующаяся детальностью и скрупулезностью.

Чем тщательнее проведено исследование объекта, тем точнее рыночная цена. В связи с этим РС должна учитывать максимум индивидуальных характеристик объекта, в том числе:

• расположение, наличие прилегающей инфраструктуры;
• техническое состояние жилого помещения, ремонт, эксплуатационные характеристики;
• этажность, площадь, наличие обременений;
• возраст строения, наличие износа и дефектов;
• необходимость в капиталовложениях, перспективы развития инфраструктуры, инвестиционная составляющая и так далее.

При этом индивидуальные характеристики каждого объекта учитываются наравне с показателями спроса и предложений. Обычно оценщики исследуют сам объект и ситуацию с его аналогами на рынке, изучая, как они соотносятся.

Кроме того, на размер итоговой РС может влиять:

• курс валют;
• политическая напряженность;
• привлекательность населенного пункта;
• отдаленность от центра;
• сезон;
• дата, на которую производится оценка.

Учитывая эти критерии, неудивительно, что рыночная цена непостоянна, а динамика изменений непредсказуема. Это является фактором риска при вложении средств в недвижимость в период серьезных рыночных изменений – в течение нескольких месяцев колебания могут составлять 20-30%.

Но даже при отсутствии рыночных изменений РС остается подвижной и может быть зафиксирована лишь на определенный момент.

Оценка осуществляется по инициативе собственника или другого заинтересованного лица.

О порядке определения рыночной цены читайте в материале «Как оценить стоимость квартиры».

Специфика кадастровой цены

Кадастровая цена, несмотря на стремление позиционировать ее как публичный эквивалент РС, имеет мало общего с последней. Хотя законодатель исходит из того, что кадастровая стоимость равна рыночной стоимости квартиры, на практике никогда не соответствует действительности.

Это обусловлено тем, что КС:

• не учитывает индивидуальных особенностей объекта: износ, дефекты, хороший ремонт, этажность и другие данные не используются при оценке;
• рассчитывается методами массовой оценки, без выезда на объект. Оценка производится путем вычисления единого удельного показателя для схожих объектов недвижимости и умножения их на размер площади конкретной квартиры;
• является усредненным показателем цены в пределах конкретной группы объектов, находящемся в одном населенном пункте и ценовом диапазоне, что определяет ее большую погрешность.

Кадастровая стоимость – результат кадастровой оценки, проводимой, согласно ст. 24.12 ФЗ № 135, по решению властей региона или муниципалитета. Поскольку коридор для ее пересмотра составляет 3-5 лет после предшествующей оценки, этот показатель является фиксированным и постоянным.

Владелец объекта не участвует в процессе определения кадастровой стоимости, не может повлиять на выбор оценщика и получает сведения об установленной КС лишь после оценки.

Соотношение кадастровой и рыночной цены

Пришло время разобраться, чем отличается кадастровая стоимость квартиры от рыночной. РС, учитывая ее объективность и индивидуальность, является реальным отражением ситуации на рынке недвижимости. КС же, будучи публичным показателем, скорее дает представление о средней стоимости по населенному пункту.

При определении КС применяются методики массового оценивания, поэтому данные показатели нет смысла сравнивать – они всегда будут отличаться друг от друга.

Разница между кадастровой и рыночной стоимостью недвижимости колеблется в пределах от 30% до 100%. Все зависит от индивидуальных особенностей конкретного объекта и его соотношения со средним показателем цены по группе, в отношении которой определялся удельный показатель КС.

Читать еще:  Как родителям, не состоящим в браке, зарегистрировать новорожденного ребенка и оформить отцовство?

Приведем пример: если на одной площадке многоквартирного дома расположены 3 квартиры с равной жилой площадью, их КС будет одинаковой. Но в одной из них сделан обычный ремонт, во второй – шикарная дизайнерская реконструкция, а третья не ремонтировалась еще с советских времен. Таким образом, разница между КС и РС каждой из указанных квартир будет отличаться в несколько раз, а в последнем случае КС может быть выше.

Учитывая то, на сколько кадастровая стоимость квартиры отличается от рыночной, можно констатировать, что эти виды стоимостного выражения никак не связаны между собой.

Хотя у них есть общие черты, выраженные в методиках определения стоимости, разная степень глубины оценки и ее индивидуальности не позволяет отождествлять эти величины, как бы того ни хотел законодатель.

Цели определения стоимости

Учитывая разный характер стоимостных величин, отличаются и цели, для которых высчитываются РС и КС. Если рыночные показатели имеют универсальный и предпочтительный характер и могут применяться в любых случаях, не запрещенных законом, то показатели КС актуальны лишь для случаев, когда об этом прямо сказано в законодательстве.

Использование КС

Кадастровая стоимость применяется исключительно в целях налогообложения. Она используется как налоговая база, из которой впоследствии исчисляются обязательные платежи.

В соответствии со ст. 18 ФЗ № 237 «О государственной кадастровой оценке» от 03.07.2016, КС исчисляется и применяется лишь в целях, определенных законодательством, в частности, для уплаты:

• налога на недвижимость (имущество физлиц) и налога на землю;
• подоходного налога при продаже квартиры или иной недвижимости;
• госпошлины за осуществление нотариальных действий, например, при оформлении дарственной или вступлении в наследство и так далее.

Учитывая, что КС часто занижена по сравнению с рыночной ценой, налогоплательщики практикуют активное использование результатов кадастровой оценки. Однако это допускается лишь когда такая возможность прямо определена налоговым законодательством.

Использование РС

Рыночная стоимость, наоборот, является предпочтительной. В соответствии со ст. 7 ФЗ № 135, если нормативный акт не определяет вид стоимости, подлежащий определению или использованию, по умолчанию имеется в виду РС объекта недвижимости.

Данное правило применяется в случаях, когда определению подлежит действительная, разумная или иная объективная стоимость на конкретную дату.

Будучи наиболее используемым показателем, РС применяется, в частности, при:

• заключении договоров купли-продажи, дарении и иных способах отчуждения недвижимости с указанием ее цены;
• передаче имущества под залог, в том числе при заключении договоров ипотеки;
• обращении взыскания на объект недвижимости и последующей его продажи с торгов;
• рассмотрении споров, связанных с разделом супружеского имущества и наследства;
• определении размеров компенсации при разделе имущества либо нанесении такому имуществу ущерба и так далее.

Единственным обоснованием рыночной стоимости является отчет об оценке, подготавливаемый оценщиком. Потому при использовании рыночной цены, независимо от целей, этот отчет обязательно следует прилагать к пакету документов.

Если кадастровая стоимость выше рыночной

Тем, кто интересуется, может ли кадастровая стоимость квартиры быть выше рыночной, поясняем – это случается, причем достаточно часто. Например, в Москве, по оценкам ЦИАН, у 36 % многоэтажек КС превышает их реальную рыночную стоимость.

В целом по стране наблюдается похожая ситуация – примерно треть оцененных кадастровыми инженерами объектов имеет завышенные показатели. В некоторых субъектах завышение является систематическим и превышает результаты по стране.

Ответ на вопрос, почему кадастровая стоимость квартиры выше рыночной, довольно прост: это связано с подходами и необъективными методами оценки.

Массовое оценивание дает усредненные показатели стоимости в конкретных группах. Они могут быть как занижены, так и завышены в зависимости от индивидуальных характеристик объекта.

Таким образом, погрешность сама по себе заложена в кадастровую оценку, рассматривать ее как безошибочную нельзя. Она не учитывает особенности объектов, а потому не может быть объективной.

Собственники, КС объектов которых занижена, не жалуются – они платят значительно меньшие налоги, чем положено.

Этого нельзя сказать о тех, чьи квартиры оценены выше рыночной стоимости. Поскольку суммы их налогов больше, они задаются вопросом, что делать, когда кадастровая стоимость квартиры выше рыночной.

В соответствии со ст. 22 ФЗ № 237, ст. 24.18 ФЗ № 135, если результаты определения кадастровой стоимости нарушают интересы физлиц, можно оспорить результаты оценки в комиссии, сформированной при Росреестре либо в суде.

Это возможно в двух случаях:

• обнаружение ошибок и использование искаженных данных при проведении массовой оценки;
• установление рыночной стоимости конкретного объекта.

Итак, для оспаривания КС необходимо либо отыскать ошибки в результатах кадастровой оценки, либо заказать независимую оценку у частного оценщика и с его отчетом обратиться в комиссию или суд.

Где узнать кадастровую стоимость

Чтобы оспорить КС, нужно знать ее размер. Определенная в отношении конкретного объекта кадастровая стоимость – неотъемлемый атрибут сведений из реестра недвижимости (ЕГРН).

Поскольку ЕГРН является публичным реестром, сведения из него общедоступны, и узнать кадастровую стоимость может любой желающий. Для этого следует обратиться с запросом в территориальное подразделение Росреестра или ближайшее отделение МФЦ.

Обо всех способах получения информации из ЕГРН читайте в статье «Как узнать кадастровую стоимость квартиры».

Заключение

Резюмируя сказанное, еще раз подчеркнем основные моменты:

• рыночной стоимостью является цена, за которую собственник вероятнее всего сможет продать объект недвижимости;
• РС является предпочтительной и используется во всех случаях, когда обязательной не установлена любая другая стоимость;
• кадастровая цена – публичный эквивалент рыночной стоимости, определенный по заказу региональных или местных органов власти в результате массовой оценки;
• КС используется для целей налогообложения и потому часто значительно завышена по сравнению с рыночной;
• если КС оказалась выше РС, закон позволяет собственникам оспаривать ее, подавая заявление в комиссию или в суд.

Как узнать кадастровую стоимость квартиры: Видео

Магистр юридических наук по направлению «Гражданское и семейное право». В 2005 году окончил СПбГУ, в 2012 году – экономический факультет МГУ им. М.В. Ломоносова по специальности “Финансовая аналитика”. После получения второго высшего образования основал независимую оценочную компанию. Занимаюсь оценкой недвижимости, земли и другого имущества.

Кадастровая и рыночная стоимость квартиры: в чем разница

В отношении недвижимости сегодня существует два понятия стоимости: кадастровая и рыночная. Между ними есть существенная разница. В этой статье освещаются вопросы, связанные с кадастровой и рыночной стоимостью квартир. Рассказывается, как узнать ту или иную стоимость, для чего нужны эти величины, в чем разница между ними.

Особенности рыночной стоимости

Кадастровая и рыночная стоимость квартиры — разные понятия

Рыночная стоимость определяется исключительно условиями рынка. Квартира, по сути, стоит столько, сколько за нее готовы заплатить покупатели. На рыночную стоимость влияет и валютный курс, и основные политические события, и сезонность, и многие другие факторы, под влиянием которых цена на жилье то растет, то падает.

Именно непостоянство рыночной стоимости на квартиры делают сделки с недвижимость особо рискованными. Если при смене жилья продать свою квартиру и не поторопиться с покупкой новой, то можно остаться ни с чем. Ведь взлетевшие цены могут в одночасье сделать невозможной покупку нового жилья.

Рыночная цена используется при совершении различных сделок с недвижимостью:

При определении стоимости жилья работают многие факторы. Никто не будет просто так платить лишние деньги за квартиру. Поэтому учитываются и строительные расходы, и износ строения, и район, где расположено жилье.

В последнее время стали уделять большое внимание наличию современного ремонта, новой сантехники, общей комфортности планировки. Все чаще стали встречаться предложения по продаже квартир со встроенной мебелью, техникой, которая также увеличивает стоимость жилья на рынке.

Обычно рыночную стоимость жилья определяют ориентировочно, опираясь на стоимость аналогичного жилья в том же районе. Однако бывают ситуации, когда надо получить документальное подтверждение этой стоимости.

Тогда обращаются к экспертам, имеющим соответствующую лицензию. Они изучают квартиру и дают свое заключение. Правда, срок действия такой справки невелик. Ведь рынок жилья подвижен и цены на нем фиксированными назвать никак нельзя.

Особенности кадастровой стоимости

Кадастровая стоимость жилья — растраты на его постройку

Если говорить о кадастровой стоимости, то надо понимать, что она имеет мало общего с рыночной. Основные критерии определения кадастровой стоимости – это сумма расходов на строительство за минусом износа здания.

Ни район, ни комфорт, ни элитный ремонт никак не влияют на кадастровую стоимость. При ее расчете берутся только основополагающие моменты, значимые для общей стоимости данной жилплощади на территории того или иного строения.

Кадастровая стоимость нужна для расчетов налогов и для просчетов сборов, которые платят собственники при отчуждении жилья. Например, при оформлении ипотеки, при наследовании, дарении, то есть при просчете любых характеристик по квартире, выражаемых в денежном эквиваленте.

Сравнение кадастровой и рыночной стоимости

Рыночная стоимость отображает реальное положение дел на рынке. Она всегда выше, чем та, которую фиксируют в Государственном Кадастре недвижимости. Ситуации, когда в ГКН дают более высокую оценку квартире, чем она есть на рынке, крайне редки.

Считается, что совпадают кадастровая и рыночная стоимость в старых домах, которые на рынке мало ценятся. Обычно все-таки кадастровая стоимость на треть, а то и наполовину меньше, чем рыночная.

Эти два вида стоимости между собой совершенно не связаны. Подсчитываются они практически одинаково, только при определении рыночной цены учитывается больше факторов. Поэтому одинаковые по кадастровой стоимости квартиры могут иметь сильно разнящуюся рыночную стоимость. Одинаковые квартиры в элитном районе и на окраине могут иметь большое расхождение в цене.

Когда кадастровая стоимость выше?

Рыночная стоимость квартиры может быть ниже кадастровой

Рыночная стоимость в исключительных случаях может быть ниже, чем кадастровая. Такое случается в ситуациях, когда элитная квартира находится в новом доме, построенном из инновационных материалов.

В таком доме чаще всего использованы дорогие материалы, установлены современные лифты. Дорогостоящее строение в ГКН оценивается соответственно. Особенно это актуально для ситуаций, когда у здания совсем нет износа. А вот рыночная стоимость может значительно отставать.

Если же новостройка элитного уровня расположена далеко от центра, в новом районе нет достойной инфраструктуры, плохо организовано транспортное сообщение, то рыночная стоимость на квартиру будет совсем невысокой по сравнению с кадастровой.

Преобладание кадастровой стоимости над рыночной крайне невыгодно самому собственнику. В этом случае придется платить слишком большие налоги. Самый разумный шаг в этой ситуации – заказ новой справки о рыночной стоимости. Она должна отражать стоимость жилья на рынке в тот момент, когда была просчитана кадастровая стоимость.

Говорить об объективном сопоставлении кадастровой / рыночной стоимости можно в том случае, если они отражают ситуацию в одно и то же время. Получив справку о рыночной стоимости жилья в момент кадастровой оценки можно использовать в судебном процессе при оспаривании кадастровой стоимости.

Читать еще:  Что делать, если украли документы на машину в 2020 году?

Если сведения по оценке ГКН внесены в Росреестр менее 6 месяцев назад, то можно просто подать соответствующее заявление в эту организацию. Если там отказали в изменении кадастровой стоимости, то остается только судебный процесс. На него надо идти без колебаний, ведь это возможность отстоять свои права и сократить свои расходы.

Как связаны между собой рыночная и кадастровая стоимость?

Рыночная стоимость недвижимого имущества дает представление о реальной ее цене при проведении абсолютно всех актов – купли, продажи, мены, залога, кредита, дарения и даже наследования.

Определяют ее специальные организации, специалисты которых выполнят экспертизу и выдадут документ – акт, в котором будут зафиксированы цифры.

Такая бумага нужна каждой из сторон сделки или операции с недвижимостью, чтобы представлять, о каком порядке цифр может идти предметный разговор.

Часто банки, кредитные сообщества заключают договор с определенной фирмой, выполняющей заказы клиентов; в этом случае имеющийся на руках клиента документ от эксперта другой организации приниматься во внимание не будет – придется заказывать новую экспертизу именно в указанном учреждении. Цена по рынку – сумма, от которой «пляшут», ведя торг.

Узнайте на нашем сайте о методике определения кадастровой оценки недвижимого имущества по ФСО №4, о том, можно ли рассчитать кадастровую цену объекта по специальной формуле, о порядке пересмотра кадастровой стоимости объектов недвижимости, а также о последствиях сделки продажи недвижимого имущества по цене ниже стоимости по кадастру.

Понятие кадастровой

Кадастровая стоимость (далее КС) – что это? Когда было решено ввести налог на недвижимость, то оказалось, что воспользоваться инвентаризационной оценкой неразумно: цифры занижены в десятки раз, особенно на вторичное жилье, оценка которого производилась давно.

Поэтому было решено провести адекватную экспертизу с учетом всех факторов, влияющих на цену:

• места расположения;
• близости к транспортным линиям, объектам инфраструктуры;
• материалов, примененных при возведении;
• возраста строения;
• степени комфортности (наличие утепления стен, лифта, состояние кровли, окон и пр.);
• площади и др.

В подавляющем большинстве принято включать в итоговую сумму и цену земельного участка под зданием, из расчета на 1 м2 площади строения.

Расценка по кадастру – это та, которая включена в государственный кадастр недвижимости (ГКН), именно от ее размера находится в прямой зависимости и рассчитывается величина налога.

О том, как получить справку о КС недвижимого имущества, вы можете узнать из нашей статьи.

В чем разница?

В чем разница между КС и рыночной ценой недвижимости? В первом виде стоимости не находит отражения только состояние самого объекта, например, квартиры: как давно сделан ремонт, есть ли кондиционер, в каком состоянии сантехника и кухня, и пр., а также такие нюансы, как обзор из окна, балкона.

Есть ведь разница, смотрит окно гостиной или кухни на лес, сад, парк, реку или на мусоросборную площадку, склад магазина, пустырь.

На сколько цена недвижимого имущества по кадастру отличается от рыночной? В идеале они обе должны быть идентичными, но на практике выходит, что есть разница, причем существенная.

Может ли расценка недвижимости по кадастру и рынку составлять равные суммы? Да, но редко, и чаще всего равные результаты получают при оценке недвижимого имущества со стажем – в «хрущевках», «сталинках» и пр.

Занижение КС обычно наблюдается в оценках элитного, дорогого жилья, объяснение здесь простое: высокий уровень спроса на дорогостоящую недвижимость порождает растущую оценку по рынку, и в результате цифры по кадастру от нее отстают.

Влияет ли КС недвижимого имущества на рыночную?

На этот вопрос ответ однозначный: практически не влияет.

Эксперт при оценочном процессе руководствуется объективными критериями, и может просто поинтересоваться в ГКН, насколько близки итоги его выводов к оценке, прописанной в бумагах.

К тому же, изменения в ценах настолько стремительны, что минимум раз в пятилетку следует делать перерасчет (это закреплено и в законе), а по некоторым данным, раз в два года.

Если сравниваются суммы, подсчитанные с разницей в четыре — пять лет, то можно считать, что сравнивать эти величины нет смысла.

Оценка по рынку «пляшет» в зависимости от спроса и имеет значительный разброс, чем более сглаженная кадастровая — теоретическая.

Случаи превышения

Может ли расценка недвижимости по кадастру превышать рыночную? Да, такой вариант вполне реален.

Почему расценка недвижимого имущества по кадастру выше расценки по рынку? Если в жилье отсутствуют:

• дорогостоящий ремонт;
• хорошая импортная сантехника;
• инновационные средства климат — контроля, охранной и пожарной сигнализаций и др.,

Зато имеется отвратительная планировка и полная разруха. Тогда рыночная привлекательность такого объекта сильно пострадает, и в этих случаях кадастровая оценка обгоняет ее. Также имеет значение временной разрыв в оценках.

Что делать, если расценка недвижимости по кадастру превышает рыночную?

Владелец недвижимости в нынешних условия находится в выигрыше, если по данным ГКН оценка ниже, чем по рынку, это дает возможность платить меньшую сумму налога.

Если же наоборот, зафиксированный в ГКН итог расценки собственника не устраивает своей явно завышенной величиной, то следует:

1. Заказать расчет стоимости объекта по рынку.
2. Если действительно имеет место существенная разница, то попытаться решить вопрос досудебным порядком, а именно: обратиться с заявлением в Комиссию Росреестра по рассмотрению подобных споров с просьбой пересмотреть внесенную в ГКН сумму (это возможно на протяжении срока в 6 месяцев с даты внесения данных в ГКН).
3. Если время упущено, то оспаривание расценки реально произвести только посредством суда.

Ответчиком будет выступать Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии.

Чем больше площадь объекта недвижимости, тем более внушительную сумму будет составлять налог. Выявив несоответствие между рыночной и кадастровой стоимостью своего дома, квартиры, не стоит откладывать дело в длинный ящик, а попытаться снизить сумму, внесенную в ГКН.

О том, как узнать КС квартиры по адресу или по кадастровому номеру, а также о том, как оспорить ее, вы можете узнать из наших статей.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 938-44-61 (Москва)
+7 (812) 425-63-42 (Санкт-Петербург)

В чем разница между кадастровой и рыночной стоимостью жилья?

Во время подготовки к совершению сделок купли-продажи жилья важно понимать все нюансы, связанные с этим сегментом рыночных отношений. В первую очередь, необходимо иметь представление о том, как проходит процесс оформления нужных для сделки документов, и знать, для чего они нужны и чем они отличаются.

Независимо от того, какой вопрос вы хотите решить (продажа нежилого/жилого помещения, покупка земельного участка/дома/квартиры, аренда и т.д.), первая интересующая вас деталь – цена данной недвижимости. Российским законодательством постановлено, что цена, которую собственник имеет право запросить, определяется другим фактором – стоимостью жилья. Кроме того, именно стоимость влияет на оформление в банках кредитов, на решения суда в делах по разделу имущества и на налоговую ставку на это жилье.

Следовательно, понятия «цена» и «стоимость» тесно взаимосвязаны, но имеют различные значения:

Цена – определяемая владельцем денежная сумма (равная или меньшая, чем стоимость), за которую он будет реализовывать свою недвижимость.

Стоимость – это высшая граница денежной оценки права собственности/аренды/наследия того или иного объекта недвижимости.

Читать еще:  Кадастровая стоимость объектов недвижимости: что это такое и откуда берётся, меняется ли ежегодно такая стоимость жилья для физических лиц

Стоимость жилья разделяют на виды:

• рыночная стоимость,
• кадастровая стоимость.

Чем они отличаются друг от друга и как они взаимосвязаны, вы узнаете из нашей статьи.

Что такое рыночная стоимость жилья?

Понятие «рыночная стоимость» знакомо всем еще со школьной скамьи. Однако, что оно означает относительно вопросов оценки жилья, знает не каждый.

Рыночная стоимость – это наиболее вероятная цена, по которой объект недвижимости будет реализован на рынке в конкурентных условиях.

Когда речь идет именно о рынке недвижимости, подразумевается, что обе стороны взаимодействия (продавец и покупатель) на равных правах должны иметь максимальные сведения об объекте договора и действовать каждый в своих интересах.

Рыночная стоимость жилья зависит от:

• планировки,
• площади жилых помещений (без учета лоджий, балконов, кладовых),
• технического состояния инженерных систем (водоснабжение, вентиляция и т.д.),
• ремонта,
• наличия мебели,
• расположения (район и инфраструктура).

При подсчете рыночной стоимости не берутся во внимание налоги и расходы на заключение сделки. Рассчитать рыночную стоимость жилья может сам владелец, риелтор или член саморегулируемой организации оценщиков.

Что такое кадастровая стоимость жилья?

Кадастровая стоимость жилья – это стоимость объекта недвижимости, устанавливаемая посредством проведения государственной оценки прежде всего для расчета налогов.

Кадастровая стоимость жилья зависит от:

• его площади,
• целевого назначения объекта,
• материала, из которого построен объект,
• года постройки и сдачи в эксплуатацию,
• экономической ситуации в регионе и т.д.

Оценивает и устанавливает кадастровую стоимость Росреестр (Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии). Финальные оценки заносятся сотрудниками Росреестра в ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости).

Цели расчета кадастровой стоимости:

• вычисление суммы налога на недвижимость,
• подсчет суммы налога в случае купли-продажи/аренды/обмена жилья,
• оформление права наследования на жилье,
• определение цены при обмене данного объекта на эквивалентный,
• оформление договора дарения на недвижимость.

Кадастровую оценку следует проводить не чаще одного раза в три года (в Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе – раз в два года).

Различия и взаимосвязь

Итак, ключевое различие между видами стоимости заключается в том, что понятие рыночной стоимости более широкое. При ее формировании важны спрос на рынке недвижимости и состояние жилья, тогда как кадастровая стоимость обусловливается ценовой политикой отдельного региона. Важное отличие кадастровой стоимости в том, что ее устанавливает государственный орган и она влияет на налоговую ставку на недвижимость.

Кадастровая стоимость, как правило, ниже рыночной. Случается, что результаты оценок оказываются равны. Так происходит в том случае, когда оценивается квартира в старом доме: «хрущевке», «сталинке» и т.д. Если же в результате оценки было установлено, что кадастровая стоимость выше рыночной, можно подать повторную заявку в Росреестр или обжаловать этот момент в судебном порядке. Также вы можете обратиться в суд, если сведения, внесенные в реестр, отличаются от тех, что внесены в ваш кадастровый паспорт, или в том случае, когда вы не согласны с расчетом суммы налога.

Что до взаимодействия двух видов стоимости, то здесь важно отметить, что кадастровая имеет значение при оценке рыночной стоимости, но в то же время не только не влияет на нее, а в некоторой степени опирается. Доказательством служит то, что при расчете кадастровой оценки специалисты берут во внимание цены на рынке недвижимости не по всей стране, а только в отдельно взятом регионе.

Как получить сведения о кадастровой стоимости жилья?

Если ваше жилье не проходило оценку кадастровой стоимости, то вам необходимо обратиться в Росреестр.

Этапы оценки кадастровой стоимости:

1. Вы подаете в Росреестр заявление о регистрации недвижимости и другие документы.
2. Проходит проверка ваших бумаг.
3. Заявление одобряется.
4. Объект включается в очередь, по которой проводится кадастровая оценка.
5. Утверждение оценки.
6. Внос данных в ЕГРН.
7. Выдача вам правовых документов (кадастрового паспорта).

В большинстве случаев все эти действия занимают около 40 дней после подачи заявления.

В случае, когда кадастровая стоимость жилья уже занесена в Росреестр, узнать ее может любой. Существуют разные пути получения выписки об актуальной кадастровой стоимости из ЕГРН:

Запрос в реестровый орган.

Заявление в письменном виде подается непосредственно в Росреестр, кадастровую палату или многофункциональный центр (МФЦ). Запрос обрабатывается в течение рабочей недели. Стоимость выписки: 400 рублей для физического лица и органов власти, 1100 рублей для юридического лица.

Запрос на сайте Росреестра.

Подается в электронном виде на официальном сайте. Запрос обрабатывается три дня. Стоимость выписки: 250 рублей для физического лица и органов власти, 700 рублей для юридического лица.

Запрос на специализированных онлайн-сервисах.

На нашем сервисе «КТОТАМ.ПРО» вы можете заказать и получить электронный вариант выписки о любом объекте недвижимости из Росреестра. Запрос обрабатывается круглосуточно в любой день недели в течение 30 минут. Госпошлина, установленная приказом Минэкономразвития, составляет 250 рублей.

При заказе выписки на «КТОТАМ.ПРО» вам не нужно терять время, заполняя множество бумаг, и предоставлять личные документы. Чтобы оформить выписку с проверенными данными, предоставленными единой информационной базой ЕГРН, достаточно лишь указать кадастровый номер объекта или его адрес.

Таким образом, получение выписки о кадастровой стоимости жилья из ЕГРН в зависимости от вашего выбора может занять длительное время и потребовать лишние действия, а может стать простым, быстрым и экономным процессом.

С терминами «кадастровая стоимость«, «кадастровый паспорт» сталкивался каждый, кто хотя бы раз в жизни участвовал в сделках с квадратными метрами. Большинство людей знают, что кадастровая стоимость должна быть меньше, чем рыночная, но вопрос, что ее составляет, уже вызывает затруднение.

А некоторым и вовсе кажется, что кадастровая цена – это то же самое, что и инвентаризационная.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-18 . Это быстро и бесплатно !

Для чего нужна рыночная?

Она используется при продаже квартиры или при залоге, также при разделе имущества через суд (например, в результате развода). Именно она ставится в объявлениях «куплю-продам», именно ее называет риэлтор при собеседовании с потенциальным клиентом.

Для установления рыночной стоимости обычно привлекают оценщика. И если на кадастровую цену квадратных метров влияют только основные, скажем так «капитальные» факторы, вроде наличия лифта, износа дома и доступа инфраструктуры, то на рыночную влияет любая, казалось бы, мелочь — и внутренняя отделка, и наличие евроремонта, и открывающийся вид из окна, и даже кто проживает по соседству. Большую роль играет и конкуренция.

Помимо этого, на рыночную цену жилища также влияют:

• курсы валют;
• сезон;
• политическая и экономическая обстановка в стране;
• степень удаленности от центра города;
• наличие инфраструктуры;
• строительные издержки.

Иными словами, единственный ограничитель для риэлтора или хозяина – это, строго говоря, принцип разумности. Никто же не купит слишком дорогую квартиру, ну а если продать слишком дешево – сам останешься в убытке.

Разница между ставкой и кадастровой ценой недвижимости?

Эту цену используют для начисления налогов при сделках с недвижимостью. Кадастровый показатель ниже рыночного, но в последнее время стремится к нему, а подчас даже превышает.

В основе расчета этой стоимости лежат данные, внесенные в кадастр недвижимости. Переоценка производится один раз в пять лет или раз в год.

Что влияет на стоимость, установленную государством?

На кадастровую стоимость влияют:

1. Рыночные цены на квадратные метры.
2. Средний уровень заработка в регионе.
3. Экономическая ситуация в стране.
4. Степень изношенности постройки.
5. Тип строения.
6. Наличие лифта, когда последний раз делался ремонт.
7. Этажность.
8. Возможность получения выгоды от коммерческого использования.

Соотношение

Кадастровая цена является более объективной и не настолько гибкая, как рыночная. Также она проявляется только путем материального анализа, а при установлении рыночной большую роль сыграют спрос, предложение и конкуренция.

К тому же для исчисления кадастрового показателя берется подход, который может дать значительную погрешность, и как следствие – показатель резко взлетит вверх.

Может ли превышать?

Так может ли кадастровая стоимость недвижимости превышать рыночную? Казалось бы, не должна. Однако, такое может быть. Вот в каких случаях:

• постройка совсем новая, при ее возведении использовались дорогостоящие суперсовременные материалы для лифтового оборудования, стен и т.д.;
• жилье преподносится как элитное (и даже соответствует таковому по показателям), однако находится в отдаленном, не разрекламированном и не престижном районе.

Что тут делать? Можно ничего не делать, смириться и продолжать платить налоги в соответствии с установленными показателями. Но можно и оспорить. Практика показывает, что случаи успешного оспаривания, когда «взлетевшую» кадастровую цену понижали, совсем не редки.

Конечно, переплаченное вернуть не выйдет (Постановление Пленума ВС РФ от 30. 06. 15), но по крайней мере в дальнейшем можно платить ощутимо меньше.

Чего греха таить – оценщики тоже могут ошибаться, при оценке могут быть использованы недостоверные сведения, не учтены данные аварийности постройки, также могут быть ошибки при учете соседних объектов.

Для оспаривания есть два пути:

1. через Росреестр (существует комиссия для рассмотрения таких споров);
2. суд (ст. 403 НК).

Первый способ, конечно, предпочтительнее – он наименее затратный, госпошлину платить не надо, а результаты будут уже в течение месяца. Правда, для этого нужно будет запастись документированными доказательствами своей правоты (например, данными независимой экспертной оценки).

Документов при этом потребуется тоже совсем немного:

• общегражданское удостоверение личности;
• копия документов, подтверждающих собственническое право;
• отчет оценщика;
• отчет эксперта, подтверждающий наличие ошибок;
• кадастровая справка.

Несколько сложнее будет, если все-таки без судебного разбирательства не обойтись – к примеру, если обращение в Комиссию так ничего и не дало.

Оспаривается кадастровая стоимость судом общей юрисдикции. Срок рассмотрения – два месяца, а если дело особенно сложное, разбирательство может затянуться еще на месяц (ст. 141 КАС РФ).

Статья 141 КАС РФ. Сроки рассмотрения и разрешения административных дел

Административные дела рассматриваются и разрешаются Верховным Судом Российской Федерации до истечения трех месяцев, а другими судами до истечения двух месяцев со дня поступления административного искового заявления в суд, включая срок на подготовку административного дела к судебному разбирательству, если иные сроки рассмотрения и разрешения административных дел не установлены настоящим Кодексом.

По сложным административным делам срок, установленный частью 1 настоящей статьи, может быть продлен председателем суда не более чем на один месяц.

Так что оспорить кадастровую цену жилища не только можно, но и нужно,если вы твердо уверены в том, что показатель завышен и что при его вычислении использовались недостоверные сведения. Нужен только грамотный подход – как, впрочем, в любом деле.

Нужно тщательно подготовиться и собрать все документы – тогда дело разрешится еще на стадии Комиссии и не придется жаловаться в суде на бездействие чиновников.

В видео эксперт рассказывает об оспаривании кадастровой стоимости.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 938-46-18 (Москва)
+7 (812) 425-63-64 (Санкт-Петербург)