Существенные условия договора долевого участия в строительстве

Существенные условия договора долевого участия в строительстве

Все условия, которые содержат договоры (в том числе и договор долевого участия в строительстве), можно поделить на три основные категории:

• существенные – без которых не обойтись, в противном случае договор будет признан незаключенным;
• обычные – присутствующие в каждом договоре условия. В их число входят порядок решения спорных ситуаций, порядок изменения и расторжения договора, ответственность сторон в случае нарушения условий договора и т. д. Если таких условий в договоре нет, это не является поводом для признания его незаключенным;
• дополнительные – добавляются индивидуально в каждое отдельное соглашение, в зависимости от конкретной ситуации или каких-то конкретных особенностей. Дополнительные условия вносятся по желанию, их отсутствие не влияет на заключенность договора.

Существует перечень условий, которые обязательно должны быть согласованы в ДДУ. Все они указаны в ст.4 Ф3 №214. Так, существенными условиями ДДУ являются:

Подробное описание объекта долевого строительства. Под описанием подразумевается:

• планы строящегося помещения, отображающие в графической форме (схемы, чертежи) расположение частей объекта долевого строительства (комнаты, вспомогательные помещения, веранды, балконы, террасы и т. п.) по отношению друг к другу;
• сведения об общей площади всего дома и конкретных квартир, площади жилого и нежилого пространства, энергоэффективности и сейсмостойкости, назначении объекта;
• адрес, этажность;
• информация про нежилые помещения – подвалы, чердаки, лифтовые шахты и т.п.

1. Общая цена договора, порядок уплаты, сроки, размеры взносов. Денежные средства платятся единовременно либо определенными частями. Некоторые застройщики указывают стоимость квадратного метра, а не всей квартиры. Это сделано для того, чтобы было проще рассчитать размер доплаты в случае увеличения площади в сравнении с первоначальным планом.
2. Срок передачи достроенного объекта дольщику. Он может быть определен конкретной датой (например, не позднее 31 декабря 2017 г.) либо месяцем или даже кварталом (например, не позднее IV квартала 2017 г.). Стоит обратить внимание, что правильнее, когда в договоре будут присутствовать 2 срока: срок получения разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию и срок непосредственной передачи помещения дольщику.
3. Гарантийный срок на объект долевого строительства. Закон определяет минимальный срок – 5 лет, предоставляя застройщику право самому обозначать этот срок более точно.
4. Одно из условий привлечения денег участника долевого строительства: осуществление взносов в компенсационный фонд или размещение денежных средств дольщика на счетах эскроу в порядке, предусмотренном статьей 15.4 ФЗ № 214.

Законодатель в части 5 статьи 4 ФЗ № 214 акцентирует внимание на том, что при отсутствии вышеперечисленных условий договор будет считаться незаключенным.

СЕКРЕТНОЕ ОРУЖИЕ ДДУ

Задача любого застройщика – уменьшить расходы и увеличить прибыль. Только вот переносы сроков передачи квартиры рушат эти планы на раз-два. За 6 месяцев просрочки каждой дольщик захочет по 300.000 – 900.000 ₽. А если таких 2000 человек? Что, платить 120 мультов?

По этой причине дядюшка скрудж вводит нюанс в ДДУ, где разрешает себе переносы сроков из-за «неких» обстоятельств: войны в Сирии, майдана в Украине, смерча, землетрясения, выполнения указаний чиновников или еще какого извержения в Килиманджаро.

Удаляем этот пункт

К примеру, застройщик ПСН Групп в ЖК Домашний прописал такой подводный камень договора долевого участия в строительстве ФЗ 214. Что из этого вышло?

У дольщика накопилось 600.000 ₽ неустойки за просрочку сдачи квартиры. Он пошел в суд. А застройщик говорит: «Я не мог строить объект, так как выполнял распоряжение правительства Москвы по подготовке к Чемпионату Мира по футболу 2018». Судья почесал репу и отказал в 600.000 ₽. Вот ведь сюрприз.

Чтобы посчитать свои пени используйте калькулятор расчета неустойки

ЧАС ИКС ДОГОВОРА ДОЛЕВОГО УЧАСТИЯ

Еще один подводный камень договора долевого участия в строительстве ФЗ 214 – это сроки. Буквально каждый третий дольщик путает сроки передачи квартиры со сроками завершения строительства или ввода дома в эксплуатацию. Последние два – синонимы.

Когда покупатель заключает договор со строительной фирмой, он читает ДДУ вслепую. Видит, что срок окончания строительства 4-ый квартал 2022 года и думает, значит в конце 2022 я получу ключи. Никто ведь не несет договор к хорошему юристу по 214 ФЗ на анализ, потому что ну зачем мне платить 10.000 ₽, я лучше в Кружку схожу.

В итоге — декабрь. На объекте конь не валялся. Что такое? А оказывается в договоре еще одна строчка про передачу квартиры. А передача через 12 месяцев после завершения стройки. Поэтому этот срок плюсуйте к сроку получения разрешения на ввод в эксплуатацию и это дата, когда вам передают квартиру.

Формула расчета неустойки ДДУ: 1/150 * Цена квартиры * Ключевая ставка * Кол-во дней просрочки

Я ТОЖЕ НЕ ЛЫКОМ ШИТ

Застройщик, внезапно, может расторгнуть с вами ДДУ. Думали, только вы? Однако, единственная палочка-выручалочка для расторжения – неоплата вами договора. Т.е. когда берете рассрочку.

Если просрочили оплату, то девелопер может расторгаться через 2 месяца. Но если он расторгает договор, то возвращает все деньги. Только из-за этого 9 из 10 застройщиков не будет расторгать ДДУ, потому что квартиру не продать.

Вы же не опускайте руки от этого подводного камня договора долевого участия в строительстве ФЗ 214. Подавайте встречный иск на расторжение ДДУ из-за просрочки больше 2 месяцев. Так застройщик не только вернет ваши 2.000.000 ₽ за квартиру, но и заплатит до 1.000.000 ₽ штрафа и до 2.000.000 ₽ процентов за пользование деньгами.

За последние 3 года мы встречали только застройщика ЖК Пушкарь, кто пошел на расторжение по своей инициативе

Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве

Договор должен оформляться исключительно в письменном виде. Подлежит обязательной государственной регистрации и считается заключенным только после регистрации.

Полномочиями по регистрации такого рода договоров наделена Федеральная служба госрегистрации кадастра и картографии (Росреестр).

Для того чтобы осуществить регистрацию соглашения долевого строительства как застройщик, так и дольщики должны предоставить заявления сторон, сам договор со всеми дополнениями и приложениями, а также пакет документации, предусмотренный законодательством.

Комплект документации должен быть направлен в находящийся по месту расположения строящегося объекта территориальный отдел Росреестра. Документы могут направляться лично, через систему МФЦ, заказным почтовым отправлением, а также в электронном виде. При подаче документов непосредственно в отдел Росреестра заявителю выдаётся специальная расписка об их получении, содержащая следующие обязательные реквизиты:

• дата подачи;
• перечень документации;
• ФИО и подпись сотрудника, принявшего документы;
• ФИО и контактный телефон сотрудника, обеспечивающего информирование заявителей о ходе рассмотрения документации и сроках его окончания.

Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве долевого строительства с первым участником осуществляется в течение десяти рабочих дней со дня приема заявления и документов, необходимых для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, обязанность по представлению которых возложена на заявителя. Регистрация всех последующих договоров должна производиться в срок не превышающий пяти рабочих дней.

Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве удостоверяется посредством совершения непосредственно специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки.

Если осуществляется регистрация соглашения, заключаемого застройщиком с первым из дольщиков, то помимо вышеперечисленных документов застройщик предоставляет:

• план возводимого объекта;
• разрешение на застройку;
• проектную декларацию;
• договор страхования застройщика;
• документ, удостоверяющий уплату страховой премии по упомянутому договору.

При регистрации всех последующих договоров по тому же объекту застройщик представляет договор страхования ответственности застройщика и документ, удостоверяющий выплату страховой премии по этому договору, если он заключался с каждым из дольщиков.

Дольщики, являющиеся физическими лицами должны предоставить такие документы, как:

• заявление застройщика и участника;
• договор долевого строительства (содержание которого включает приложения и дополнения);
• документ, удостоверяющий личность заявителя;
• нотариально заверенная доверенность (для представителя);
• согласие супруга на заключение сделки (заверенное нотариально);
• документы, оформленные застройщиком и согласованные с дольщиком, с подробным описанием объекта, его точной дислокацией на плане строительства и запланированной площадью.

ЮРИСТ: «МИНУС 500.000 ₽ В ИСКЕ О ВЗЫСКАНИИ НЕУСТОЙКИ»

Срок передачи по договору долевого участия в строительстве

Дольщики путаются со сроками, если ДДУ с отделкой. Застройщик пишет, что передача квартиры через 4 месяца после завершения строительства. Завершение – 4-ый квартал 2020 года. Значит передача до 1 мая 2021.

Но также стоит пункт, что девелопер должен завершить отделку не позднее четырех месяцев с окончания строительства. Это значит, что просрочка за отделку тоже идет с 1 мая 2021 года. Кроме того, по условиям договора застройщик передает объект по акту приёма передачи новостройки, а отделку по акту отделки.

На этом шаге многие встают в штыки. Думают, что застройщик врет и должен передать квартиру вместе с отделкой. Но это не так. Он сначала передает квартиру, а потом отделку.

Если откажетесь от подписания первого акта, то, привет, односторонний акт, а значит пока неустойка (об этом чуть ниже). Напомним, за просрочку отделки вы взыскиваете 3% от цены отделки за каждые сутки задержки. При цене отделки 500.000 ₽ за месяц просрочки набегает 500.000 ₽ неустойки.

Защита прав дольщиков в РФ

РЕГИСТРАЦИЯ ДОГОВОРА: УТРОМ ДЕНЬГИ, ВЕЧЕРОМ СТУЛЬЯ

Никогда не платите деньги до государственной регистрации договора долевого участия в строительстве в Росреестре. Днем стулья, вечером деньги. Иначе будете как дольщики Урбан Групп.

Они тоже понаплатили вперед. Урбан Групп послал договоры на регистрацию, а через пару недель хлобысь – банкрот. Договоры не зарегистрировать, денег и след простыл. Они, как сказала Прокуратура, сбежали на Запад.

Если платите до регистрации, то пользуйтесь аккредитовом.

Как проверить зарегистрирован договор в Росреестре или нет? Закажите выписку из ЕГРН

В договор долевого участия в строительстве незаконно вписывать право застройщика переносить сроки сдачи дома.

Еще в июле 2017 года Верховный Суд РФ выпустил Обзор судебной практики по долевому строительству, который актуален до сих пор. Дольщику отказали в неустойке за просрочку из-за того, что в договоре уступки было прописано продление срока. Верховный суд РФ: Договор уступки не может изменить срок. Продлить срок можно только дополнительным соглашением.

Алмаз Кучембаев дал комментарий изданию Pronovostroy, указав, почему важно заключая договор долевого участия в строительстве проверять проектную декларацию застройщика: «В проектной декларации будет отражен размер кредиторской задолженности. По этому документу можно посмотреть судьбу предыдущих проектов, а в условиях такого частого явления как «финансовая пирамида» это очень важно».

КАК С КУСТА

Оплата коммуналки

Срок между вводом дома в эксплуатацию и передачей квартиры может быть +12 месяцев. И конечно строитель захочет срубить с вас капусты за обслуживание дома за период от ввода дома в эксплуатацию до передачи квартиры. Не ему ведь платить из своих?

Навозные жуки вносят подводный камень договора долевого участия в строительстве ФЗ 214 об оплате дольщиком коммуналки после постройки дома. Как администрация принимает дом, застройщик вам говорит «давай монету». А за 12 месяцев накапливается 100.000 – 200.000 ₽. При цене квартиры в 2.000.000 ₽ это, на секундочку, 10% цены объекта.

Но у кого прямые руки, тот может оспорить этот пункт. Он противоречит закону о защите прав потребителей. Если руки как у краба, то убирайте пункт при заключении ДДУ.

 

Договор долевого участия в строительстве: изменение проекта

Изменение цены при изменение площади более чем на 5 % совпадает с положениями Градостроительного кодекса РФ (п. 6.2 ст. 55 ГрК РФ) и объясняет положение договора долевого участия в строительстве (ДДУ), что без согласия участника долевого строительства можно вносить изменения в проектную документацию если изменения проектной документации не более 5 (пяти) процентов.

Однако, в договоре долевого участия в строительстве следуют прописать что определенные изменения требуют согласования с дольщиками. Например, изменения проекта в отношении мест общего пользования, изменения вида использования нежилых помещений многоквартирного дома, замена марки (фирмы-производителя, модели) технологического и инженерного оборудования многоквартирного дома.

Порядок такого согласования может вызывать дополнительные сложности, но позволит избежать суда для обеих сторон.

Договор долевого участия в строительстве: переуступка прав

По закону, в период до такого как дом будет построен, дольщик может распоряжаться не самой квартирой, а правами требования по договору долевого участия в строительстве. Уступка дольщиков прав требований по договору долевого участия в строительстве (ДДУ) допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства.

Однако застройщик может вписать в договор долевого участия в строительстве требование, что продать недостроенную квартиру дольщик без его (застройщика) письменного  согласия не сможет.

Закон такое позволяет и такое положение договора делает дольщика заложником ситуации. Застройщик, если надо будет переехать и продать недостроенное жилье, может не согласиться с его перепродажей, например, чтобы самому выкупить по дешевле.

ПОДБОРКИ:  Добросовестный приобретатель: 3 условия чтобы защититься

Общее правило гласит, для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором (ст. 382 ГК РФ). Поэтому я рекомендую такое положение не подписывать.

Дополнительные условия договора долевого участия в строительстве

В конечном счете, дополнительные условия договора долевого участия – это, как правило, более развернутое и подробное изложение его основных положений. Такие дополнительные условия договора долевого участия в строительстве появляются в зависимости от самых разнообразных причин. Начиная от субъективных характеристик самого объекта строительства и заканчивая индивидуальными особенностями фирмы-застройщика или участника долевого строительства. А потому их количество может быть весьма велико.

В качестве примера наиболее распространенных дополнительных условий ДДУ можно привести:

1. Порядок взаиморасчетов сторон в случае изменения фактической площади объекта долевого строительства в сравнении с проектной.
2. Информация о благоустройстве придомовой территории (детские площадки, паркинги, колясочные и т.п.).
3. Время, отведенное для устранения застройщиком обнаруженных дольщиком недостатков в процессе приема – передачи построенного жилья (если таковые будут).
4. Информация о порядке управления будущим многоквартирным домом.
5. Необходимость получить согласие застройщика на осуществление уступки прав дольщиком. Для этого нужно составить договор уступки права требования по договору долевого участия.
6. Порядок оформления квартиры в собственность. Многие застройщики предлагают взять это «бремя» на себя. Естественно, за дополнительную плату.

Образец договора вы можете скачать у нас на сайте .

УУУ! ПОДАРКИ

Продавцы любят заманивать клиентов подарками. Это тоже подводный камень договора долевого участия в строительстве ФЗ 214. Девелопер при продаже квартиры говорит, «возьмешь мою хату на 200.000 ₽ дороже, чем у проклятого конкурента, получишь сертификат на 400.000 ₽ отделки». Выгодно? Офигеть как.

Но юридически сертификат – филькина грамота. Денег за него вы не платили. Да, эта сумма в ДДУ, но в нем стоит цена за всю квартиру, а не за отделку и квартиру.

Как наступает просрочка отделки, вы идете в суд с исковым заявлением. А суд отказывает в неустойке, так как подарок не оплачен и это не договор.

Поэтому отказывайтесь от бонуса или оформляйте его дополнительным соглашением к ДДУ.

ФИГ, А НЕ РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА В 2022

Штраф за расторжение

Застройщики вносят пугалку в ДДУ, что вы платите 7-10% от цены ДДУ, если расторгаете договор. Это сделано, чтобы отговорить вас от побега.

При покупке квартиры требуйте, чтобы вам убрали этот подводный камень договора долевого участия в строительстве ФЗ 214. Но если оставите, то не переживайте, он оспаривается.

В итоге при расторжении договора по инициативе дольщика застройщик возвращает 100% стоимости квартиры. Конечно, только через суд. Так как без суда он будет до посинения настаивать на штрафе.

Договор долевого участия в строительстве: изменение площади

Договором долевого участия в строительстве застройщик может предусмотреть, что если квартира будет построена с другой площадью, то цена не изменится.

С одной стороны стороны свободны в заключении договора долевого участия в строительстве. С другой стороны, цена квартиры всегда привязана к площади. И у дольщика, как у потребителя, есть право потребовать уменьшение цены при уменьшении площади квартиры.

Положение договора об отказе от такого права может быть оспорено в суде как несоответствующее закону о защите прав потребителей.

Важно учитывать, что дольщик никак на итоговую площадь квартиры влиять не может. А застройщик, наоборот, в ситуации, когда нужно будет выбрать в какой из двух соседних квартир уменьшить площадь, вполне может выбрать квартиру, в которой дольщик подписал положение, что цена не поменяется.

Существенным будет изменение площади на 10%. А вот изменение площади на 5 % процентов вполне можно прописать  в договоре долевого участия в строительстве как  не существенное.

Позволительно ли дольщику менять условия договора?

Зачастую заключение договора происходит по стандартной схеме: потенциальный участник приходит в офис компании, где ему будет предложено подписать шаблонный вариант договора от застройщика. Основные условия ДДУ там будут закреплены, в то время как содержание дополнительных пунктов остается на усмотрение застройщика. В большинстве случаев клиент не пытается скорректировать договор. Причины могут быть разными: от некомпетентности в вопросе до банального стеснения.

Нормы ГК РФ и ФЗ №214 дают возможность согласовать детали договора и внести желаемые изменения. К сожалению, на практике редко удается изменить содержание ДДУ. Обязательные условия можно изменить и после подписания договора, чаще всего застройщик хочет поменять срок передачи объекта. Дольщик не обязан ничего подписывать и имеет право отказаться от дополнительного соглашения к ДДУ. Содержание дополнительных условий также поддается изменениям.

Как уже было указано выше, одним из распространенных дополнительных условий выступает обязанность застройщика самостоятельно оформить переход достроенной квартиры в собственность дольщикам. Само-собой, за отдельную плату. Такая обязанность не закреплена за застройщиком ни одним законом, что дает возможность дольщику отказаться от навязанной услуги.

Застройщики редко идут на компромисс, зачастую клиенту предоставляется стандартный договор, в который можно только вносить личные данные. Но, в редких случаях, при правильном подходе, человеку может повезти и содержание договора будет скорректировано.

Рекомендуется заранее подробно изучать все нюансы договора. После госрегистрации ДДУ внесение изменений возможно путем подписания дополнительного соглашения, от которого застройщик может отказаться. В частности, могут возникнуть проблемы при желании изменить существенные условия ДДУ по 214 ФЗ. Нельзя взять и вычеркнуть, например, предмет договора долевого участия в строительстве, но можно добавить дополнительные условия, которые помогут прийти к компромиссу.

Субъекты и форма договора участия в долевом строительстве

В качестве субъектов договора долевого строительства выступают:

• Застройщик – юридическое лицо, обладающее земельным участком (в собственности, в аренде, субаренде, безвозмездном пользовании) и привлекающее финансовые средства дольщиков в целях возведения на упомянутом участке многоквартирных домов или других построек (кроме объектов производственного профиля), на основании официально оформленного разрешения на застройку.
• Участник (дольщик) – юридическое или физическое лицо, вкладывающее финансовые средства в возведение многоквартирных домов или иных строений с намерением последующего получения в собственность помещений как жилого, так и нежилого назначения, располагающихся в упомянутых объектах.

ДДУ: НЕУСТОЙКА ЗА ПРОСРОЧКУ СДАЧИ КВАРТИРЫ — ОБ АРБИТРАЖЕ НЕ МЕЧТАЙ

Штраф за уступку неустойки

Застройщики делают вид, что научились штрафовать за уступку неустойки. Для чего?

Когда они опаздывают со сроками, вы можете взыскать неустойку. Но суды общей юрисдикции режут её в 3-6 и более раза. Чтобы обойти урезание дольщик подает иск о взыскании неустойки в арбитраж. Для этого он уступает право суда юридическому лицу.

Но застройщик по условиям ДДУ штрафует за это на 600.000 ₽, а иногда на стоимость квартиры.

Штраф пугает до чертиков. Даже юристов. Но судья считает условие фейковым, так как застройщик не вправе указывать вам, как поступать со своим правом, за которое заплатили.

Налоговая потребует 13% НДФЛ после получения вами неустойки за просрочку сдачи квартиры по договору долевого участия