Нужна ли оценка, чтобы оспорить кадастровую стоимость

Нужна ли оценка, чтобы оспорить кадастровую стоимость?

– Купили недвижимость у банка по цене 700 тысяч рублей. В выписке ЕГРН указана кадастровая стоимость в 16 млн рублей. Как оспорить? Нужна ли оценка, если есть договор купли-продажи с банком?

Отвечает член экспертного совета НОСТРОЙ, секретарь экспертного совета СПб ТПП Дмитрий Желнин:

К сожалению, Вам придется делать оценку недвижимости. Кадастровая стоимость – это цена недвижимости, которую для нее установило государство. Как раз эта стоимость и берется в расчет при определении величины имущественных налогов. Стоимость же по договору с банком – это лишь та цена, которую Вы согласовали с банком. В данном случае даже договор с кредитной организацией не может повлиять автоматически на кадастровую стоимость. Тем не менее, при проведении новой рыночной оценки и договор с банком, и банковская аналитика, которая послужила основанием для определения цены договора, сыграют хорошую роль. Эти документы могут и должны быть использованы оценщиком при определении настоящей рыночной стоимости объекта. Механизм в двух словах такой:

  1. делаете новый отчет о рыночной стоимости недвижимости;
  2. обращаетесь в комиссию или в суд с целью установления рыночной стоимости в качестве кадастровой.

Отвечает адвокат, управляющий партнер адвокатского бюро «Толпегин и партнеры» Аркадий Толпегин:

Действующее законодательство позволяет оспаривать кадастровую оценку. Причем физические лица вдобавок обладают правом выбора – оспаривать ли им кадастровую стоимость в суде или по внесудебной процедуре.

Оспорить кадастровую стоимость можно в двух случаях:

  1. Ваш объект недвижимости имеет какие-то условия использования, которые не учитывались при массовой оценке (например, если земельный участок находится в защитной зоне и на нем ограничено строительство). Доказав это обстоятельство, можно рассчитывать, что стоимость будет значительно снижена;
  2. стоимость Вашего объекта значительно выше рыночной стоимости. Именно это основание чаще всего применяется в спорах о кадастровой оценке, и именно его рассмотрим подробнее.

Для того, чтобы доказать свою позицию суду или специальной комиссии, необходимо представить отчет оценщика, который устанавливал бы рыночную стоимость объекта недвижимости по состоянию на ту же дату, когда была установлена кадастровая стоимость. Если Вы оспариваете кадастровую стоимость в суде, то эффективнее будет попросить суд назначить экспертизу для определения рыночной стоимости объекта. Никакие иные документы (например, договор, по которому Вы приобретали объект) не являются самостоятельными доказательствами для рассмотрения такого спора. Однако при наличии отчета оценщика они могут быть использованы как дополнительные документы, подтверждающие позицию заявителя.

Отвечает оценщик компании «БИОН» Полина Демидова:

Алгоритм действий в данном случае следующий:

  1. Оценщик подготавливает отчет об оценке на дату установления кадастровой стоимости объекта недвижимости.
  2. С отчетом собственник обращается в комиссию по оспариванию кадастровой стоимости.
  3. Если в комиссии Вы получаете отказ, то с отказом и с отчетом направляетесь в суд.

В любом случае первым делом нужна консультация с оценщиком. Проанализировав рынок, ситуацию, цель заказчика, оценщик сразу скажет, есть ли смысл в оспаривании.

Отвечает управляющий партнер юридической компании «ЭНСО», президент Института развития и адаптации законодательства, глава комитета по оценке регулирующего воздействия общероссийской общественной организации «Деловая Россия» Алексей Головченко:

Оспаривать кадастровую стоимость можно в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Росреестре и в суде. Для физических лиц обращение в комиссию необязательно, для юридических – необходимый этап.

С 2017 года кадастровая стоимость объектов недвижимости стала регулярным предметом судебных разбирательств. Это связано в первую очередь с тем, что налог на недвижимость в большинстве случаев стали рассчитывать, исходя именно из кадастровой стоимости. Порядок рассмотрения споров в комиссии предусмотрен ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности.

Читать еще:  Как сделать временную регистрацию в Москве

Для пересмотра в комиссии к заявлению следует приложить:

  • выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости;
  • копию правоустанавливающего документа;
  • отчет о его рыночной стоимости;
  • если оценка была сделана на основе неверных данных, то необходимы документы, это подтверждающие;
  • иные документы, имеющие значение по делу.

Кадастровая стоимость периодически подлежит пересмотру. Поэтому раз в пять лет не мешает ею интересоваться, чтобы не получить неприятный сюрприз в виде большого налога. Процедуру по ее оспариванию следует начать сразу же, как Вам стало известно о новой стоимости.

К исковому заявлению следует приложить те же документы, что для подачи в комиссию.

Кадастровая стоимость часто совпадает с рыночной. Но не всегда. Бывают колебания как в одну, так и в другую сторону. Для того, чтобы не попасть впросак, лучше заказать независимую оценку недвижимости. Если оценщик придет к выводу, что Ваша недвижимость имеет рыночную стоимость ниже кадастровой, тогда есть смысл идти в суд.

Если комиссия или суд удовлетворили Ваши требования, то можно уже обращаться в налоговую службу о перерасчете налога.

Отвечает частнопрактикующий юрист компании «Суворовъ и партнеры» Виктория Суворова (Пятигорск):

Оспаривание кадастровой стоимости происходит в комиссии (для физических лиц необязательный этап) и в суде. В Вашем случае обязательна экспертная оценка. Надо разбираться, почему у Вас такая большая разница в стоимости – почти в 23 раза? Возможно, в кадастровой стоимости допущена опечатка: у меня в практике уже были такие дела, которые удавалось решать и без судебного разбирательства.

Если мы говорим не об опечатке, то в суде одного договора купли-продажи будет явно недостаточно.

Отвечает генеральный директор юридической компании «Центр гражданского права» Александра Бродельщикова:

Законодательство позволяет оспорить кадастровую стоимость. Сделать это можно любым из двух способов: через комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости либо через суд общей юрисдикции на региональном уровне (суд области, края, верховный суд республики и т. д.). Но в суд подать можно заявление лишь в течение пяти лет со дня, когда в государственный кадастр недвижимости были включены сведения об объекте недвижимости.

При этом при оспаривании кадастровой стоимости обязательно нужно провести оценочную экспертизу, чтобы определить реальную кадастровую стоимость объекта недвижимости.

Можно привести пример из судебной практики по таким делам. Так, С. обратился в Нижегородский областной суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости – нежилого здания – общей площадью 85,8 кв. метров в размере, равном его рыночной стоимости – 771 682 рублям. Кадастровая стоимость указанного здания была установлена, согласно Постановлению Правительства Нижегородской области, и составляла 2 307 861,4 рубля.

Отчет об оценке подтвердил заявленную истцом рыночную стоимость. Суд согласился с экспертным заключением, представленным истцом, и не стал назначать новую экспертизу. В итоге решением Нижегородского областного суда от 29.11.2018 г. по делу № 3А-663/2018 исковые требования полностью были удовлетворены.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Верховный суд разъяснил, как уменьшить кадастровую стоимость

В 2017 году кадастровую стоимость оспаривают почти на 25% чаще, по сравнению с предыдущим годом, и в 97% случаев заявления удовлетворяются. Такую судебную статистику привел в начале 2018 года Верховный суд. Налог на недвижимость с 2015–2016 значительно вырос, потому что его начали рассчитывать исходя из кадастровой стоимости объекта. Но если она выше рыночной цены – это повод её пересмотреть и снизить размер налога. Кадастровая стоимость жилых объектов (квартир, домов) обычно соответствует рыночной, говорит руководитель практики недвижимости и строительства юрфирмы Клифф Клифф Федеральный рейтинг группа Налоговое консультирование группа Интеллектуальная собственность 12 место По количеству юристов 25 место По выручке на юриста (Больше 30 Юристов) 36 место По выручке × Анжела Полторак. По её наблюдениям, если говорить о коммерческой недвижимости и земле под ней в городе Москве, более чем в половине случаев кадастровая стоимость завышается.

Читать еще:  НОУ ИНТУИТ, Лекция, Зарплата и кадры в 1С: Бухгалтерии

Это выгодно городу, потому что налог является региональным, но невыгодно предпринимателям, которые идут оспаривать данные оценок.

До Верховного суда дошли девять компаний, которые обжаловали установление кадастровой стоимости своих объектов, по сути, «задним числом». Повышением налогов на недвижимость были недовольны НПО «Центр», НПО «Технология-Центр», НПО «Технология-Запад», НПО «Технология», НПО «Запад», «Московский шёлк», «Перевал», НПО «Технология-Восток», «Бизнес-Центр Замоскворечье». В конце 2016 года, а именно 26 декабря, правительство Москвы утвердило постановление № 937-ПП, которое изменило кадастровую стоимость за весь предыдущий 2016 год. Представитель департамента городского имущества объяснял это технической ошибкой Росреестра. Из-за неё элитные офисные и торговые объекты в центре столицы (например, ТЦ «Европейский» или «Наутилус» на Лубянской площади) учитывались как социальные объекты или объекты неизвестного назначения, а их кадастровая стоимость была занижена во много раз и составляла 18 000 руб. за 1 кв. м, сообщали «Ведомости». Власти «спохватились» и скорректировали показатели за 2016 год 26 декабря. Например, кадастровая стоимость ТЦ «Европейский» поднялась с 3 до 24 млрд руб., что увеличило налог на 277 млн руб. в 2016 году, говорит представитель компаний, управляющий партнер Consul Group Сергей Пивоварчик.

Девять компаний решили обжаловать в суде постановление № 937-ПП 26 декабря 2016 года, установившее кадастровую стоимость за 2016 год. Но Моcгорсуд отказался рассматривать их заявление, потому что счел, что права компаний не нарушены. Дело в том, что декабрьский акт вскоре перестал действовать, потому что вступил в силу ноябрьский, который установил кадастровую стоимость на 2017 год (постановление № 790-ПП от 29 ноября 2016 года).

Иного мнения оказался Верховный суд. Он обратил внимание, что декабрьское постановление увеличило налог на имущество компаний за 2016 год, а камеральная налоговая проверка выявила занижение налоговой базы. Таким образом, декабрьское постановление затрагивает права истцов, а суд напрасно отказался рассматривать их требования. Что касается ноябрьского постановления, оно устанавливает кадастровую стоимость на другой период (2017 год), поэтому не имеет отношения к предмету иска, следует из определения № 5-КП 8-159.

Мосгорсуд отказал по формальным основаниям. Но у компаний не было другой возможности оспорить кадастровую стоимость. Пивоварчик, представляющий интересы компаний, доволен решением Верховного суда. По его словам, оппоненты стали говорить, что взяли кадастровую стоимость из решения комиссии, но Верховный суд напомнил о постановлении правительства Москвы и указал, что оно нарушает права истцов. В то же время решение ВС исключительно процессуальное, он не касался сути спора. Поэтому последнее слово остается за Мосгорсудом, куда дело направилось на пересмотр. Если посмотреть на арбитражную практику по спорам вокруг постановления от 26 декабря 2016 года, она складывается не в пользу налогоплательщиков, говорит партнер юрфирмы Мозго и партнеры Мозго и партнеры Федеральный рейтинг группа ВЭД/Таможенное право и валютное регулирование группа Международные судебные разбирательства группа Коммерческая недвижимость/Строительство Профайл компании × Антон Шаматонов.

Арбитражная практика складывается так, что суды допускают пересмотр кадастровой стоимости. Они отклоняют ссылки на ст. 5 Налогового кодекса, которая запрещает ухудшать положение налогоплательщика с обратной силой.

Читать еще:  Льготы по налогу на недвижимость для пенсионеров

НДС и кадастровая стоимость

Кадастровая стоимость устанавливается в размере рыночной. Довольно часто туда включают налог на добавленную стоимость, говорит Полторак из «Клиффа». Но рассчитывать кадастровую стоимость с учетом НДС незаконно, если собственник хочет дальше его использовать, а не продавать. Такое разъяснение сделал недавно Верховный суд в деле № 5-КГ18-96. В нем ООО «Аксиома» оспаривало кадастровую стоимость торгового центра на окраине Москвы, которая составляла 275,2 млн руб. Компания настаивала, что НДС нужно исключить и тогда получится 233,2 млн. Мосгорсуд отклонил требования «Аксиомы». По его мнению, налог необходимо учесть, потому что рыночная стоимость – это наиболее вероятная цена, по которой можно продать объект. В этом случае НДС будет в неё включен. И это не означает двойного налогообложения, посчитал Мосгорсуд. Налог на имущество платят, когда пользуются объектом, а налог на добавленную стоимость начисляется в случае реализации.

НДС действительно уплачивается в случае продажи, но не тогда, когда недвижимость продолжают использовать, напомнил Верховный суд. А значит, учитывать НДС в кадастровой стоимости неправомерно и не основано на законе. Дело направилось на пересмотр.

НДС надо исключать из кадастровой стоимости, если недвижимость не хотят продавать, решил Верховный суд.

Верховный суд приходил к подобному выводу еще в феврале 2018 года (определение № 5-КГ17-258), но Мосгорсуд по-прежнему отказывается уменьшать кадастровую стоимость на сумму налога, утверждает старший юрист «Содружества земельных юристов» Ксения Сочеева. По её словам, судьи МГС понимают февральскую позицию ВС так: «Вывод судебной экспертизы в деле оспаривания кадастровой стоимости не должен содержать в себе фраз «с учетом НДС» или «без учета НДС». Шаматонов опасается, что судебные эксперты будут по-прежнему учитывать налог, но не будут упоминать о нем в заключении. «Но ВС четко дал понять: решение отменят, если будет доказано, что НДС включён в кадастровую стоимость», – подытоживает Шаматонов.

Когда есть смысл звать юристов

Кадастровая стоимость редко до копейки совпадает с рыночной, поэтому, формально говоря, легко добиться её пересмотра, но это не всегда выгодно, говорит Сочеева. Поэтому сначала юристы рекомендуют заказать первичный аудит (экспресс-оценку) объекта недвижимости. Есть смысл браться за дело при шансе снизить стоимость хотя бы на 20%, говорит исполнительный директор HEADS Consulting HEADS Consulting Федеральный рейтинг × Никита Куликов. Также он рекомендует оспаривать кадастровую стоимость дорогих объектов, когда экономия сможет перекрыть затраты на оценщиков. Компенсировать судебные расходы, скорее всего, не получится, поэтому надо быть готовым оплатить не только дорогостоящий досудебный отчет, но и судебную экспертизу, предупреждает Сочеева. По словам Куликова, одна оценка без сопровождения в суде обходится в 80 000–100 000 руб.

Оспорить кадастровую стоимость можно в Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (создаются при Росреестре) и в суде. Граждане могут сразу идти в суд, но для организаций досудебный этап обязателен. В Москве он чаще всего формальный, поскольку Комиссия отказывает в пересмотре кадастровой стоимости, делится наблюдениями Полторак. По её словам, суд, как правило, подходит к делу более детально и обоснованно.

Главный недостаток определения кадастровой стоимости в том, что она слишком субъективна и относительна, жалуется Полторак. Такие понятия, как «рыночная стоимость», сложно поддаются точному анализу, объясняет она. Один объект может стоить по-разному при затратном, сравнительном и доходном методе оценки, подтверждает Куликов.

Исход дела зависит от эксперта, и его достаточно сложно предугадать. Нередко он называет цифру меньше, чем изначально просил заказчик. Наоборот тоже часто бывает.

Ссылка на основную публикацию