Как проверить агентство недвижимости

Как проверить агентство недвижимости

В большинстве случае, потребители не обладают ни свободным временем, ни знаниями, так необходимыми для оформления сделок с недвижимостью. Поэтому появляется необходимость в найме риэлтора.

Замечательно, если есть проверенный риэлтор, услугами которого пользовались друзья или родственники. Если же такого специалиста нет, тогда необходимо изучить следующие нехитрые правила.

Возможные опасности при обращении к риэлторам и агентствам

Самым опасным, при заключении сделки может быть факт не только обмана, но и умалчивания правды. Классическим примером является ситуация, когда при сдаче квартиры агент «забудет» упомянуть о наличии собственника, который против ее сдачи в аренду.

Также мошенник может не упомянуть о том, что несмотря на то, что продавец холост, на момент покупки недвижимости, он состоял в браке, а следовательно, объект является совместной собственностью. А без ведома второго собственника, сделка не является действительной. Покупатель, уплатив большую сумму денег, остается ни с чем.

«Черным» риэлторам не чужда подделка документов. Получив выписку из ЕИРЦ (Единого Информационно-Расчетного Центра), согласно которой, в доме прописан один человек, клиент дает согласие на совершение сделки. А через какое-то время появляется троюродная внучка продавца, которая на законом основании прописана в объекте недвижимости. Оказывается, что документ был подделкой, и новоселы являются не единственными собственниками квартиры.

Попав в подобную ситуацию, необходимо обратиться в органы правозащиты, подать заявление в суд. Данные действия мошенников квалифицируются по статье 159 Уголовного Кодекса РФ.

Дабы обезопасить свои сбережения и недвижимость, необходимо максимально внимательно подходить к выбору риэлтора.

Как выбрать надежного риэлтора или агентство

Для начала необходимо сделать выбор в пользу агентства недвижимости или частного маклера. Кого же выбрать?

Особо крупные агентства грешат текучкой кадров, постоянно меняющийся персонал не всегда проходит должного обучения, а начальству не под силу контролировать всех служащих. Обратившись в такое агентство, велика вероятность попасться на удочку к мошеннику или попросту неопытному агенту.

Но если выбор все же пал на риэлторское агентство, прежде чем заключать договор, необходимо уточнить, кто именно из персонала назначен персональным агентом, познакомиться с ним лично. Не получив удовлетворение от знакомства, не стоит стесняться требовать замены риэлтора.

Агентства недвижимости, в случае их успешности, участвуют в выставках недвижимости, симпозиумах, упоминание о них можно встретить в различных СМИ. Такие агентства не скрывают своей деятельности, а наоборот, используют достижения в качестве дополнительной рекламы. Имеют множество дипломов, сертификатов, наград.

В противоположной же ситуации стоит усомниться в голословных рассказах о многолетней успешной деятельности.

Большой офис с дорогостоящим интерьером ни в коем случае не является показателем надежности фирмы. Так называемые компании – однодневки часто используют эту уловку, чтобы пустить «пыль» в глаза клиентам.

Как правило, крупные агентства сотрудничают с банками, нотариальными конторами, юристами. Имеют актуальную информацию о кредитных ставках, особенностях ипотечного кредитования и других аспектах, связанных с недвижимостью. В обратном же случае едва ли такая компания станет добросовестным помощником при сделке.

Однако при совершении особо крупной сделки – расселение, размен жилищной площади, обмен, продажа со встречной покупкой и так далее, все же лучше обратиться в агентство недвижимости. При таких сделках перед специалистом стоит вопрос многозадачности – одновременно ему необходимо совершить множество действий, для исполнения которых необходимы усилия нескольких человек.

Также большим «плюсом» сотрудничества с агентством является возможность нотариального закрепления особенностей сделки – например, сроки проведения сделки, условия освобождения жилищной площади, и другие. В то время, как частные маклеры составляют договор в редких случаях.

Сотрудничество с частными риэлторами так же имеет положительные и отрицательные стороны.

Стоимость услуг маклера значительно ниже по сравнению с ценником агентств. Это объясняется отсутствием необходимость содержания офиса, уплаты налогов, и другими факторами. Также агент не имеет фиксированного прайса, и в зависимости от ситуации может сделать скидку. Частный агент нацелен на удовлетворение каждого клиента, может предложить более гибкие условия сделки, нежели агентство недвижимости.

Что должно насторожить

Один из излюбленных трюков «черных» риэлторов – просьба о предоплате. Они мотивируют это необходимостью размещения рекламы, затратами услуги связи и другими. Такая просьба будет сигнализировать о нечистых намерениях агента, ведь нет гарантии, что риэлтор справится с задачей и сможет продать, сдать, или подобрать необходимый клиенту объект.

Составляя договор, очень важно заранее уточнить сумму вознаграждения риэлтора. Агенты часто не называют конкретные цифры до совершения сделки. Это является одним из подводных камней – после совершения сделки агент может потребовать необоснованно большую сумму.

Не стоит договариваться с риэлтором о его вознаграждении в процентном соотношении от суммы сделки. Это побуждает риэлтора к поиску более дорогих вариантов. Будет лучше, если ставка будет фиксированной.

Также существует большой риск взимания скрытой комиссии – когда недобросовестный риэлтор пытается получить комиссии с обеих сторон без их ведома, что является чистым обманом.

Не стоит гнаться за низкой ценой – всем известно где лежит бесплатный сыр. Есть определенный диапазон стоимости риэлторских услуг. Какие-то фирмы предлагают дешевле, кто-то завышает ценник на свои услуги. Но подозрительно низкая стоимость является поводов усомниться в чистоте намерений маклера.

Распространены случаи, когда недобросовестные риэлторы продают списки потенциальных покупателей и квартиросъемщиков и так далее. В 90% случаях такие списки являются фикцией. Указанные номера телефонов не существуют или не отвечают. Деньги уплачены, клиент не имеет возможности их вернуть, а риэлтор лишь разводит руками.

Мошенники, дабы побудить потенциальных клиентов к покупке, часто приглашают подставных покупателей. К примеру, придя на просмотр дома для съема, клиент сталкивается с семейной парой, готовой дать задаток сию минуту, лишь бы получить желаемый объект. Потенциальные съемщики начинают спорить, кому достанется право проживания в доме. В 90% случаев «случайно» пришедшие одновременно покупатели являются подставными.

Помимо всего вышеперечисленного, часто риэлторы используют «якоря» – влияние на подсознание клиентов. Например, аромат кофе, корицы создает благоприятную атмосферу, заставляет клиента ассоциировать просмотренную квартиру с уютом и комфортом.

Еще одним классическим приемом риэлторов является игра на контрасте. Этим приемом пользуются практически все агенты. Клиенту показывают несколько объектов с завышенными ценами, плохим ремонтом. Последний же объект значительно выделяется – приемлемая стоимость, чистый подъезд, «зеленый» двор, новая сантехника в квартире и так далее. Естественно, покупатель непроизвольно склоняется к покупке последнего просмотренного варианта.

Планируя просмотр объектов недвижимости, необходимо договариваться с риэлтором на светлое время суток. Часто агенты, дабы скрыть недостатки жилища, назначают встречу на поздний вечер, чтобы не дать клиенту разглядеть все недостатки.

Нередки случая приобретения жилья напротив кладбища, и других неприятных для соседства объектов только потому, что каждый просмотр квартиры происходил после захода солнца.

Какие документы необходимо проверить

Выбрав кандидатов для сотрудничества, следует проверить документы агента и его репутацию.

Говоря о наличии документов у агентов и риэлтерских компаний, потенциального клиента должны интересовать следующие:

  • Свидетельство регистрационной палаты, налоговая документация. Представители крупных агентств часто сами предлагают клиентам ознакомиться с документами. Замечательно, если фирма функционирует от трех лет и более;
  • При сотрудничестве с агентом, он непременно должен обладать документами, подтверждающие законность его практики – документы об открытии ИП, а также сертификат или диплом об успешном прохождении обучения;
  • Свидетельство о членстве в Гильдии Риэлторов – многие агентства и частные риэлторы являются членами Гильдии. В случае возникновении спорных ситуаций, клиент всегда может обратиться в эту организацию для разрешения конфликта;
  • Необходимо сделать ксерокопию паспорта агента или, по крайней мере, переписать данные.

Существует проверенный годами способ по выбору добросовестного риэлтора с хорошей репутацией:

  1. Открыть топ – 10 сайтов риэлторских услуг в городе;
  2. Обзвонить все, узнать стоимость услуг, алгоритм действий, в конце разговора поинтересоваться: «кого кроме себя Вы можете порекомендовать?».

Из разговора хотя бы с десятью агентами можно понять, кто выстраивает честные отношения, а чьим обещаниям не стоит доверять.

Будет полезным «погуглить» отзывы о нем в интернет – ресурсах, нелишним будет пообщаться с людьми, уже пользовавшихся его услугами.

При составлении договора с агентами, в нем обязательно должно быть указанно следующее:

  • Срок, на который заключается договор;
  • Сумма вознаграждения агента;
  • Заключая договор на оказание риэлторских услуг по продаже недвижимости, следует уточнить в договоре размер вознаграждения агента, если клиент сам найдет покупателя. Например, 500 рублей за каждый просмотр объекта, проведенный риэлтором;
  • Предусматривает ли данное соглашение предоплату;
  • Обязанности риэлтора – входит ли в стоимость платы за его услуги сбор документов, регистрация (или снятие регистрации) объекта недвижимости и так далее;

Договором может регламентироваться право агента на привлечение сторонних лиц для исполнения обязательств.

Этот пункт договора является типовым.

Третьи лица – это адвокаты, юристы и так далее.

Заключая соглашение с агентами, не нужно спешить с подписанием.

Фраза риэлтора «это типовой договор, можно не читать, просто подпишите» должна насторожить клиента.

Идеальным вариантом будет попросить договор на дом, чтобы иметь возможность тщательно изучить все его пункты.

Как самостоятельно проверить квартиру на юридическую чистоту – пошаговая инструкция

На правах рекламы

Сегодня покупка квартиры – это не просто подписание нескольких бумаг и оплата, это еще и большие риски потерять все из-за попадания в руки к мошенникам. Именно поэтому настоятельно рекомендуется обращаться за помощью только в проверенные агентства, где возможность быть обманутым исключается априори. Если же вы нацелены самостоятельно провернуть сделку купли-продажи квартиры или любой другой недвижимости, то мы предлагаем вам подробную инструкцию о том, как проверить объект на юридическую чистоту и обезопасить себя от действий недобросовестных продавцов.

Получите выписку из ЕГРН

Как только вы выбрали подходящую вам квартиру, не спешите заключать договор. Первым делом необходимо ее осмотреть и познакомиться с собственниками жилья. Случается, что на встрече продавец представляется владельцем данного жилья, однако по факту он является квартиросъемщиком, а законные хозяева давно живут где-то заграницей и лишь получают оплату за жилье.

Это довольно распространенная схема мошенничества, которая рассчитана на доверчивых граждан. В теории эту квартиру продали уже несколько раз, а по факту собственник как был Иванов Иван, так им и остался. Для того чтобы выяснить данные обстоятельства и удостовериться в том, что вы действительно имеете дело с законным владельцем, после осмотра квартиры закажите полную выписку из ЕГРН по данной жилплощади. Выписку из ЕГРН можно заказать на сайте https://rosreestr.net.

На что обратить внимание в выписке:

Наличие обременений и арестов

Обязательно проверьте квартиру на наличие обременений. Недобросовестные собственники могут не предоставить данных о том, что жилплощадь находится в залоге, ипотеке, на нее наложен арест или же ведутся судебные споры. В выписке из ЕГРН, в разделе № 2 указанно кто является действующим собственником, а так же указаны обременения, ограничения и аресты, если они присутствуют.

Сделка только с собственником недвижимости

Заключайте сделку только с собственником, доверенность может быть поддельной. Сделайте выписку из ЕГРН, и сверьте данные с паспортом. Опасность кроется в том, что доверенность может быть не только «липовой», нотариус будет в сговоре, а собственник может быть даже и не быть в курсе, что его недвижимость продают. Если Вы все же решили заключить договор с представителем собственника, проверьте доверенность на подлинность на сайте http://reestr-dover.ru/.

Подлинность документов

Немаловажным также является и проверка документов на подлинность. Это можно сделать самостоятельно: иногда люди буквально от руки приписывают неверные данные или утверждают, что была допущена ошибка, которую они исправили. Помните, что все подобные помарки должны быть обязательно заверены нотариусом, а договоры купли-продажи до 2013 года и другие договоры зарегистрированы в Росреестре.

Проверка техпаспорта недвижимости

Техпаспорт объекта – это тот самый документ, в котором четко прописан план квартиры. Его необходимо сравнить с фактическим состоянием жилплощади. Если он отличается, то дело нечистое. Обратите внимание на наличие перепланировки, и узаконена ли она. Все данные из техпаспорта также нужно сравнить с выпиской из ЕГРН. Указанная жилая площадь должна совпадать, ровно также, как и количество комнат. При нахождении расхождений продавец обязан их устранить. В противном случае узакониванием перепланировок придется заниматься именно вам. Кстати, штраф придется платить тоже вам.

Наличие проблем с собственниками квартиры

С какими проблемами вы можете столкнуться и как их избежать.

  • Несовершеннолетние собственники. Если понравившаяся вам квартира по закону принадлежит ребенку или подростку, то для совершения сделки требуется разрешение органов опеки. Без их подтверждения купленная вами квартира в будущем благополучно вернется своему владельцу.
  • Недееспособные собственники. Если дееспособность человека поставлена под сомнение, то в будущем родственники могут легко отсудить недвижимость обратно. Сюда попадают пожилые люди, люди с отклонениями, страдающие алкогольной зависимостью. В данном случае необходимо потребовать от продавца справку из ПНД, а также разрешение органов опеки.
  • Отсутствующие собственники. Если настоящий владелец квартиры где-то далеко, то покупка квартиры без его разрешения не считается законной.

Согласие супруга на продажу

Этот вопрос можно рассматривать по-разному: по большому счету официально разрешение на продажу от супруга не нужно, однако ситуации бывают совершенно непредсказуемыми. Первым делом стоит уточнить состоит ли в браке продавец. Если да, то попросите, чтобы вся семья присутствовала на сделке, на встрече для обсуждения условий. Если это невозможно по каким-либо причинам, то запросите от него письменное разрешение, заверенное нотариусом.

Если собственник в разводе, то нужно проверить наличие имущественных претензий, а также решение суда о разделе имущества.

Наличие долгов

Очень важный момент: продавец обязан предоставить вам все квитанции, которые подтверждают отсутствие задолженностей по коммунальным услугам и налогу на имущество. Хотя вы сможете оправдать себя в будущем и платить вам за это все не придется, однако время на бумажную волокиту придется потратить.

Покупка квартиры у застройщика

Проверка надежности застройщиков

Вышеописанная инструкция подойдет всем, кто планирует приобретать вторичное жилье или у которого уже есть собственник. Что же касается новостроек, то здесь тоже имеются подводные камни, причем не меньше. По России зафиксированы сотни случаев, когда застройщики не выполняют своих обязанностей, при этом собирают с людей деньги и продают им несуществующие квартиры. Чтобы избежать подобных потерь, вам нужно быть на чеку и прежде, чем заключить сделку с одной из компаний, проверить ее на чистоту.

Разрешительная документация

Первым делом вас должна интересовать разрешительная документация, которая позволяет застройщику возводить здание в определенном месте. Ее вы можете получить в офисе компании. «Прозрачные» застройщики выкладывают подобные документы на своем официальном сайте. Кстати, у добросовестного застройщика должен быть полноценный сайт, который рассказывает о деятельности компании, а также можно посмотреть портфолио уже готовых объектов.

Разрешительная документация включает в себя проектную декларацию и само разрешение на строительство, выданное государственными органами. Там же могут быть прописаны технические условия на будущие коммуникации, которые являются еще одним подтверждением «прозрачности», выбранной вами компании.

Неизвестные имена

Хотя сегодня создание нового ООО под определенный проект довольно распространено среди застройщиков, вам стоит оставаться на чеку. Обязательно уточните, где зарегистрировано то или иное название компании. Если заграницей, то будьте уверены, что все ваши денежки уйдут на оффшорные счета, а уж будет ли построена ваша квартира в итоге или нет – никому неизвестно. Так что посещая офис компании для заключения сделки, прежде всего перечитайте договор. Если увидите незнакомые вам названия, то насторожитесь.

Список компаний

Проверить выбранного вами застройщика также можно через Интернет. Официальный список надежных компаний находится в открытом доступе. Все они работают в рамках Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Но! Есть один момент: застройщик может вести свою деятельность по разным адресам. При этом в одном месте он все будет делать по закону, а в другом нет. Так что ваша задача в данном случае – это проверить не только компанию в списке надежных застройщиков, но и адрес строящегося дома.

Статус участка и виды разрешенного использования

Необходимо проверить статус участка, на котором ведется строительство вашего будущего дома. Так же проверьте вид разрешенного использования, в выписке из ЕГРН, в разделе 1, указан вид разрешенного использования, если постройка возводиться на земельном участке, который разрешен только для сельскохозяйственной деятельности, у застройщика могут быть проблемы, и строительство может затянуться. Так же обязательно проверить земельный участок на обременения, залоги и аресты. Вся эта информация содержится в выписке из ЕГРН, во втором разделе.

Ход строительства

Надежные компании предоставляют в свободном доступе ход строительства объекта. То есть вам совершенно не обязательно посещать место стройки, чтобы убедиться в процессе. Застройщик самостоятельно информирует об этом своих покупателей, выкладывая фотографии с этапами строительства на своем официальном сайте. Это очень удобно и однозначно заслуживает доверия со стороны будущих собственников.

Еще один немаловажный момент: если вы увидели предложение, где строящиеся метры стоят подозрительно дешево, на надежность такого застройщика лучше не рассчитывать. Скорее всего работает группа мошенников, которая хочет собрать с экономных граждан первоначальные взносы, а потом просто исчезнуть. Чтобы уточнить примерную стоимость квартиры в районе новостройки, можно просто просмотреть предложения по продажам уже построившихся домов. Если цены относительно совпадают, то можно рассматривать вариант для покупки.

Методы проверки агентства по недвижимости

Друзья и знакомые хорошо отзываются об агентстве недвижимости, услугами которого пользовались. Офис компании находится в удобном районе и имеет презентабельный дизайн. Конечно, всё это говорит о надежности и рентабельности агентства, но чтобы точно убедиться в его честности, рекомендуем воспользоваться и другими мерами проверки организации.

Проверка агентства недвижимости

Если вы желаете самостоятельно провести проверку агентства недвижимости при покупке квартиры, то проверьте следующую информации об организации:

  • Стаж работы. Хорошо, если предприятие имеет стаж работы в данной сфере примерно 3-5 лет. Это уже говорит о его устойчивости и надёжности. В то же время не стоит думать, что все более «юные» фирмы обязательно не чисты на руку, просто к их проверке придется отнестись более внимательно.
  • Персонал агентства. Как правило, риелторы со стажем состоят в гильдии или ассоциации риелторов, или других подобных организациях, которые характеризуют их как профессионалов. Кроме того, такие организации часто проверяют своих подчинённых, что обязывает агентство работать на самом высоком уровне.
  • Сайт в Интернете. Наличие в интернете своего сайта говорит о серьёзности агентства. Такой сайт должен быть полноценным, то есть на нём должны быть выложены не только предложения о купле-продаже недвижимости, но и вся информация о самом предприятии, его сертификаты, подтверждающие документы, фамилии руководителя и главного бухгалтера, а также телефонные номера.
  • Оформление предложений. Вся выставленная недвижимость должна сопровождаться не только чёткими фотографиями с описанием, но и ценой.
  • Отзывы в сети. Отзывы об интересующем агентстве стоит принять во внимание, но до конца им верить, всё-таки не стоит. Ни для кого не секрет, что положительные отзывы можно заказать у фрилансеров, а отрицательные могут оказаться делом рук конкурентов. С другой стороны, отзывы на видео от довольных клиентов часто говорят о многом. Если вам удастся связаться с ними и поговорить – это будет дополнительный плюс в ваших исследованиях.

Юридическая сторона проверки

Если вы определились с агентством, следует проверить его юридическую регистрацию. Тут можно обратиться как к юристу или с помощью Интернета выяснить, состоит ли данная организация в Едином Государственном Реестре Юридических Лиц, каков размер её уставного капитала, не имеет ли задолженностей по налогам и вообще, не банкрот ли.

На размер уставного капитала следует обратить особое внимание. Суть в том, что уставной капитал в 10 000 рублей и отсутствие какого-либо имущества в активах позволяет сделать вывод, что предприятие не вкладывает прибыль в своё развитие, а при возможных форс-мажорных обстоятельствах отвечает только своим уставным капиталом.

Не менее важно – это юридически грамотный договор, который вы заключаете с агентством при сотрудничестве. Именно он и определяет права и обязанности заключивших его сторон. Единой формы договора не существует, каждое предприятие составляет свой вариант. Но есть моменты, на которые следует обратить внимание:

  • В «шапке» документа указываются реквизиты сторон. Так как агентство является юридическим лицом, заключать договор может либо его руководитель, либо лицо, действующее от его имени на основании доверенности. Риелтор или агент не может заключать договор от своего имени и без доверенности.
  • Кроме фамилии руководителя, обязательны его паспортные данные и регистрация, а также данные о самой организации.
  • В самом договоре обязанности и права сторон должны быть описаны чётко, ясно и максимально подробно. Также должен быть указан конкретный срок его действия. Не подписывайте договор с формулировкой «До выполнения обязательств, а при досрочном расторжении взимается штраф». Такие отношения могут длиться бесконечно долго и выгоднее они агентству, а не вам.
  • В документе обязательно отмечается агентское вознаграждение. Оно часто выражается в процентах от стоимости жилья, но бывает и фиксированная сумма. Не менее важно чтобы в договоре было указано, какие услуги будут оказаны за это вознаграждение.
  • Реквизиты и подписи сторон завершают договор.

Вот пример договора с агентством недвижимости:

Не подписывайте его сразу же – возьмите экземпляр домой, и внимательно прочитайте, а при всех возможных подозрениях обратитесь к юристу. Как правило, надёжные фирмы составляют грамотные договоры, но защищают они при этом, прежде всего, свои интересы, поэтому будьте внимательны.

Если договор составлен правильно и вас устраивает, смело подписывайте и передавайте свои заботы агентству.

Знакомство с риелтором агентства

Обязательно познакомьтесь с риелтором, который поведёт вашу сделку. Это должен быть человек, которому вы можете доверять. Обязательно посмотрите его квалификационные документы – аттестат, узнайте, давно ли он проходил переаттестацию (если это имеется), попросите рекомендации.

Узнать о том, как должен работать риелтор, можно тут.

Видео: Как выбрать риелтора продавцу?

В следующем видео вы узнаете, как правильно подойти к вопросу выбора риелтора:

Если вы будете тщательно анализировать информацию об агентстве недвижимости, а не только полагаться на свою интуицию, изучите информацию и, возможно, посоветуетесь с независимым юристом, то вам удастся избежать мошенничества. Удачных вам сделок!

Как проверить квартиру перед покупкой в 2020 году

1. Старые документы

Бумажное свидетельство о праве собственности на жилье до сих пор вызывает у наших граждан больше доверия, чем новомодные выписки из электронного реестра. В связи с этим эксперты Кадастровой палаты напоминают: свидетельства о регистрации прав служат подтверждением права собственности только на дату, указанную в этом свидетельстве. Как и любые выписки. И никак не подтверждают, что и сегодня человек остается собственником.

Проверить квартиру перед покупкой в 2020 году и подтвердить, кто собственник, может только свежая выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) — об основных характеристиках объекта недвижимости и зарегистрированных на него правах.

— Потенциальному покупателю лучше перестраховаться и самому заказать выписку из ЕГРН, — говорит эксперт Федеральной кадастровой палаты Надежда Лещенко. — Это позволит убедиться в точности предоставленных продавцом сведений. Рекомендуется заказывать ее как можно ближе к дате потенциальной сделки.

Возможные проблемы. Самая типичная схема обмана: у продавцов остаются на руках старые документы. Их и демонстрируют в подтверждение того, что все в порядке. Да, перепродать уже проданную квартиру еще раз не получится. Но часто таким образом с нескольких покупателей собирают задатки, а потом исчезают.

2. Родственники

Эксперты рекомендуют получить нотариально заверенное согласие супруга или супруги собственника на продажу квартиры. Зарегистрируют переход права и без такого документа (в реестр будет внесена запись о его отсутствии), но покупателю лучше подстраховаться. Также стоит уточнить, нет ли зарегистрированных прав на квартиру у бывших супругов или иных родственников, а также обратить внимание, не нарушаются ли при продаже права несовершеннолетних. Все это выясняется с помощью выписок из ЕГРН (о собственниках) и из домовой книги (о зарегистрированных в квартире).

Возможные проблемы. Если жилье было куплено в браке, оно принадлежит обоим супругам на праве общей совместной собственности — независимо от того, на кого оформлено. Если нотариально заверенного согласия второго супруга нет, он или она потом вполне сможет оспорить сделку через суд.

Права несовершеннолетних нарушаются сразу из-за нескольких причин. Нередко об обмане речи нет — продавцы просто не знают законодательство. Самый характерный вариант — при приватизации дети не были включены в число собственников жилья. Обычно такие проблемы возникают с квартирами, приватизированными до 1994 года (потом включение детей в число собственников стало обязательным условием приватизации). Спустя много лет, став совершеннолетними, такие «обиженные» детки могут через суд заявить свои права на долю в перепроданной квартире.

Еще вариант — жилье, которое покупалось с использованием средств материнского капитала. Если вы участвуете в альтернативной сделке (обмен через куплю-продажу), где продавцы — такая семья, будьте готовы к тому, что сделка может развалиться. Из-за того, что на нее не дали согласие органы опеки. Или семье с детьми отказали в ипотеке на то жилье, которое они решили приобрести взамен купленного с использованием материнского капитала.

«Обойденные» наследники — самый тяжелый случай. Чаще всего такая ситуация возникает, когда продается квартира, доставшаяся по завещанию. Проверить, не нарушены ли при этом чьи-то права, тяжело. Поэтому риэлторы советуют не покупать жилье, которое недавно было получено в наследство.

Сюда примыкают и случаи, когда квартира продается от имени одиноко проживающего пожилого человека. Это характерная схема черных риэлторов. На момент сделки человек, от лица которого она совершается, уже умер. Но в ЗАГС эта информация еще не поступила, поэтому и Росреестру она недоступна. Наследники потом через суд без проблем доказывают незаконность сделки.

Методы проверки агентства по недвижимости

Друзья и знакомые хорошо отзываются об агентстве недвижимости, услугами которого пользовались. Офис компании находится в удобном районе и имеет презентабельный дизайн. Конечно, всё это говорит о надежности и рентабельности агентства, но чтобы точно убедиться в его честности, рекомендуем воспользоваться и другими мерами проверки организации.

Проверка агентства недвижимости

Если вы желаете самостоятельно провести проверку агентства недвижимости при покупке квартиры, то проверьте следующую информации об организации:

  • Стаж работы. Хорошо, если предприятие имеет стаж работы в данной сфере примерно 3-5 лет. Это уже говорит о его устойчивости и надёжности. В то же время не стоит думать, что все более «юные» фирмы обязательно не чисты на руку, просто к их проверке придется отнестись более внимательно.
  • Персонал агентства. Как правило, риелторы со стажем состоят в гильдии или ассоциации риелторов, или других подобных организациях, которые характеризуют их как профессионалов. Кроме того, такие организации часто проверяют своих подчинённых, что обязывает агентство работать на самом высоком уровне.
  • Сайт в Интернете. Наличие в интернете своего сайта говорит о серьёзности агентства. Такой сайт должен быть полноценным, то есть на нём должны быть выложены не только предложения о купле-продаже недвижимости, но и вся информация о самом предприятии, его сертификаты, подтверждающие документы, фамилии руководителя и главного бухгалтера, а также телефонные номера.
  • Оформление предложений. Вся выставленная недвижимость должна сопровождаться не только чёткими фотографиями с описанием, но и ценой.
  • Отзывы в сети. Отзывы об интересующем агентстве стоит принять во внимание, но до конца им верить, всё-таки не стоит. Ни для кого не секрет, что положительные отзывы можно заказать у фрилансеров, а отрицательные могут оказаться делом рук конкурентов. С другой стороны, отзывы на видео от довольных клиентов часто говорят о многом. Если вам удастся связаться с ними и поговорить – это будет дополнительный плюс в ваших исследованиях.

Юридическая сторона проверки

Если вы определились с агентством, следует проверить его юридическую регистрацию. Тут можно обратиться как к юристу или с помощью Интернета выяснить, состоит ли данная организация в Едином Государственном Реестре Юридических Лиц, каков размер её уставного капитала, не имеет ли задолженностей по налогам и вообще, не банкрот ли.

На размер уставного капитала следует обратить особое внимание. Суть в том, что уставной капитал в 10 000 рублей и отсутствие какого-либо имущества в активах позволяет сделать вывод, что предприятие не вкладывает прибыль в своё развитие, а при возможных форс-мажорных обстоятельствах отвечает только своим уставным капиталом.

Не менее важно – это юридически грамотный договор, который вы заключаете с агентством при сотрудничестве. Именно он и определяет права и обязанности заключивших его сторон. Единой формы договора не существует, каждое предприятие составляет свой вариант. Но есть моменты, на которые следует обратить внимание:

  • В «шапке» документа указываются реквизиты сторон. Так как агентство является юридическим лицом, заключать договор может либо его руководитель, либо лицо, действующее от его имени на основании доверенности. Риелтор или агент не может заключать договор от своего имени и без доверенности.
  • Кроме фамилии руководителя, обязательны его паспортные данные и регистрация, а также данные о самой организации.
  • В самом договоре обязанности и права сторон должны быть описаны чётко, ясно и максимально подробно. Также должен быть указан конкретный срок его действия. Не подписывайте договор с формулировкой «До выполнения обязательств, а при досрочном расторжении взимается штраф». Такие отношения могут длиться бесконечно долго и выгоднее они агентству, а не вам.
  • В документе обязательно отмечается агентское вознаграждение. Оно часто выражается в процентах от стоимости жилья, но бывает и фиксированная сумма. Не менее важно чтобы в договоре было указано, какие услуги будут оказаны за это вознаграждение.
  • Реквизиты и подписи сторон завершают договор.

Вот пример договора с агентством недвижимости:

Не подписывайте его сразу же – возьмите экземпляр домой, и внимательно прочитайте, а при всех возможных подозрениях обратитесь к юристу. Как правило, надёжные фирмы составляют грамотные договоры, но защищают они при этом, прежде всего, свои интересы, поэтому будьте внимательны.

Если договор составлен правильно и вас устраивает, смело подписывайте и передавайте свои заботы агентству.

Знакомство с риелтором агентства

Обязательно познакомьтесь с риелтором, который поведёт вашу сделку. Это должен быть человек, которому вы можете доверять. Обязательно посмотрите его квалификационные документы – аттестат, узнайте, давно ли он проходил переаттестацию (если это имеется), попросите рекомендации.

Узнать о том, как должен работать риелтор, можно тут.

Видео: Как выбрать риелтора продавцу?

В следующем видео вы узнаете, как правильно подойти к вопросу выбора риелтора:

Если вы будете тщательно анализировать информацию об агентстве недвижимости, а не только полагаться на свою интуицию, изучите информацию и, возможно, посоветуетесь с независимым юристом, то вам удастся избежать мошенничества. Удачных вам сделок!

Как проверить квартиру на чистоту при покупке

Как проверить квартиру на чистоту при покупке?

Одним из самых главных мотивов для найма риэлтора при покупке квартиры, является желание обезопасить предстоящую сделку. И это естественно, ведь даже самая дешевая квартира в Москве, стоит целое состояние. К сожалению, не все агентства недвижимости и риэлторы должным образом относятся к своим обязанностям по проверке квартиры на юридическую чистоту. Причины этому могут быть разными – от не желания нести дополнительные расходы по сделке, до банального отсутствия возможностей. С другой стороны, не могу не кинуть камень в огород современных покупателей. Такого безответственного отношения к покупке квартиры как сейчас, я раньше не наблюдал. Покупатели легко рискуют миллионами, ради экономии нескольких тысяч рублей! Вы думаете стало меньше мошенников? НЕТ. Их стало больше и они стали гораздо умнее и прогрессивней! Но, это был «крик души», а так как мы с вами люди опытные и уверенные в себе, я расскажу (по большому секрету) что можно и нужно проверить при покупке квартиры на вторичном рынке жилья самостоятельно.

Пошаговая инструкция по проверке квартиры:

1. Первое что мы должны сделать, приняв решение о покупке конкретной квартиры – это проверить, что человек, который выдает себя за продавца – им и является. Для этого нужно увидеть правоустанавливающие документы на квартиру, в которых собственник квартиры совпадает с паспортом человека, назвавшегося Продавцом. В случае если собственников несколько, Вы должны увидеть их всех.

2. Если продавцов квартиры представляет агентство недвижимости или частный риэлтор и дело дошло до подписания договора аванса, а продавцов Вам никто показывать не собирается, убедитесь, что имеется документ, дающий полномочия представлять интересы собственников. Это может быть нотариальная доверенность или договор, по которому Продавец поручает совершить за него конкретные действия, в частности вести от его имени переговоры и принять аванс за квартиру.

3. Не менее важным этапом проверки квартиры, является проверка самих продавцов квартиры. Один из самых распространенных способов мошеннических действий с квартирой, является продажа квартиры по поддельным документам удостоверяющим личность. И если Вы думаете, что это случается только в кино, Вы очень сильно ошибаетесь. Еще раз напоминаю – квартира в Москве стоит состояние! Как правило, мошенники действуют в сговоре с настоящим собственником. В его паспорте переклеивается фотография и подставной человек продает квартиру. Далее приходит настоящий владелец с историей о потерянном паспорте и затянувшейся на пару месяцев рыбалке, и в результате долгого судебного процесса покупатель остается без квартиры и без денег. Вывод: проверьте паспорт Продавца. А лучше всех это умеют делать нотариусы. Поэтому любой нотариальный документ от продавца, полученный в Вашем. присутствии, по эффекту будет лучше любых антидепрессантов.

4. Еще один пункт проверки квартиры на чистоту, требующий Вашего настойчивого присутствия. Договоритесь с продавцом на берегу (то есть при внесении аванса), что при походе в многофункциональный центр для получения выписки из домовой книги, Вы будете присутствовать с ним. Во первых, Вы убедитесь, что официальный документ, показывающий всех зарегистрированных в квартире лиц, не поддельный. А во вторых, представившись новым покупателем квартиры, у Вас будет возможность задать сотруднице МФЦ вопрос о зарегистрированных ранее людях и даже попробовать попросить распечатать архивную выписку. Так как рядом с Вами будет сидеть собственник квартиры, отношение к Вам будет доброжелательнее. Поэтому, если зарегистрированный ранее человек поехал отбывать наказание в зону, с возможностью вернуться в квартиру, Вас об этом известят. Также стоит обратить внимание на зарегистрированных в квартире людей, ранее отказавшихся от участия в приватизации этой квартиры. У вас должны быть 100% гарантии о снятии этих лиц с регистрационного учета из квартиры, потому что никакой суд их не «выпишет» из квартиры без их согласия.

5. Есть один документ, который однозначно нужно заказывать при проверке квартиры на чистоту и который совершенно точно покажет: кто и на основании каких документов сейчас является собственником квартиры. Называется этот документ – выписка из Единого Государственного Реестра Недвижимости. Ее может взять ЛЮБОЙ человек на ЛЮБУЮ недвижимость в ЛЮБОМ МФЦ или отделении Росреестра. Достаточно оплатить небольшую госпошлину и предъявить свой паспорт. Кроме вышеперечисленных сведений, в выписке будет информация о наличии/отсутствии обременений и арестов на квартиру.

6. Совсем недавно появилась опасность лишиться квартиры, если человек будет признан банкротом уже после продажи квартиры. Чтобы избежать подобной ситуации, проверьте продавца квартиры в интернете по картотеке арбитражных дел и на официальном сайте Мосгорсуда. В случае, если против продавца идет суд — разберитесь в ситуации глубже (конечно уже с юристом).

7. Еще одна опасность о которой наслышаны все – это риск признания продавца «не способным понимать значения своих действий и руководить ими» в момент совершения сделки продажи квартиры. Другими словами – признания сделки недействительной по причине недееспособности продавца. Сложность предотвращения этой ситуации состоит в том, что продавцу квартиры не обязательно нужно быть психически нездоровым человеком и состоять на учете в Психиатрическом или Наркологическом диспансере. Продавец может быть просто предрасположен к временной потере рассудка (что может быть подтверждено в суде выписками из медицинских дел о посещении врача психиатра или нарколога). Как правило, для судебного медицинского эксперта этих сведений будет достаточно, чтобы дать суду заключение, которое приведет к признанию сделки недействительной. Данной ситуации можно избежать, воспользовавшись одним из советов:

  • Попросите продавца взять справки о том, что он не наблюдался в ПНД и НД;
  • В день сделки проведите обследование у врача психиатра на предмет дееспособности;
  • Пригласить на сделку врача психиатра (при этом не обязательно его представлять), чтобы он со стороны оценил дееспособность продавца.В том случае, если продавец квартиры находится в «группе риска» — это одинокие пенсионеры, лица с признаками психиатрических заболеваний, алкоголики и наркоманы, в обязательном порядке нужно использовать все перечисленные методы подстраховки.

8. В том случае, если Вы приняли решение покупать квартиру, доставшуюся продавцу по наследству, Вам надо обезопасить себя от возможного расторжения договора купли-продажи квартиры по причине правопритязаний от другого наследника. В этой ситуации нужно будет провести очень серьезный анализ документов с полным комплексом проверки квартиры на чистоту. Прежде всего проверить все родственные связи — кто, кому и почему оставил наследство, были ли другие возможные претенденты на наследство. Если были, то где отказы от наследства и почему отказались. Естественно, что все это нужно подтвердить документами. Но самое смешное, что для полной безопасности, нужно будет подтвердить подлинность самих подтверждающих документов. В общем, проверка чистоты квартиры при покупке у наследника, может трансформироваться в настоящее детективное расследование.

9. Очень не хочется говорить про квартиры, которые продаются по доверенности. Первый совет, который можно дать в этом случае – не покупайте такие квартиры. Но, к сожалению, в реальной жизни такие ситуации тоже могут иметь место. И далеко не всегда они связаны с криминалом. К примеру, люди просто физически или материально не могут приехать на сделку из другой страны. В любом случае, Ваша задача убедиться в том, что:

  • Продавец давший доверенность, является реальным и живым человеком. Для этого нужно найти знакомых (или нанять юриста), которые территориально находятся недалеко от продавца, и могут встретиться с ним, чтобы поговорить и проверить его документы. В крайнем случае (к примеру, продавец участвует в экспедиции на Марс), воспользуйтесь для общения Скайпом.
  • Доверенность действительно настоящая. Вопрос о подлинности доверенности обычно задают тем, чья печать и подпись стоит на доверенности. Имейте ввиду, доверенность может быть выдана не только нотариусом РФ, но и нотариусами других стран, консульством РФ в другой стране, командиром воинской части, начальником места лишения свободы и еще кое-кем.
  • Но и это еще не все. Нужно проверить что доверенность не отозвана. Если доверенность была выдана в России, это можно проверить на сайте Федеральной нотариальной палаты, указав фамилию нотариуса, номер и дату выдачи доверенности. Для остальных доверенностей – узнавайте у организации удостоверившей доверенность.

Все способы проверить квартиру на чистоту при покупке квартиры на вторичном рынке, которые я перечислил, являются доступными для не профессионалов рынка недвижимости. Надо понимать, что эти способы не дадут Вам полной гарантии чистоты сделки хотя бы потому, что они не покрывают весь объем необходимых проверок, к которым у Вас просто нет доступа. С другой стороны, не всегда есть необходимость выполнять весь комплекс проверок. В каждом случае нужно проводить индивидуальный анализ сделки и слушать голос разума.

Заканчивая способы проверки квартиры на чистоту при покупке, хочу добавить следующее:

  • На сегодняшний день «максимально возможно» проверить чистоту квартиры перед покупкой могут только риэлторы в «связке» со специализированными юристами. На возмущенные возгласы от юридических компаний, занимающихся проверками квартир без риэлторов, могу ответить: «Юристы проверяют только документы попавшие к ним на стол». А как и какие документы попадут на стол юристу, зависит от нас.
  • Финансово гарантировать возмещение рисков могут только страховые компании, при условии оплаты ежегодных страховых взносов. Все остальные разговоры про гарантии с чьей либо стороны, являются пустословием и профанацией.

Если у Вас есть вопросы о том, как проверить квартиру на юридическую чистоту, оставьте мне заявку на бесплатную консультацию:

Как проверить агентство недвижимости при покупке квартиры

Продажа участка в аренде сегодня не редкость. Для такой сделки оф�

Продажа недвижимости может включать различные варианты – о�

Материнский капитал используется для улучшения условий жизни се�

В этой статье мы расскажем, какие документы для продажи дачи необ�

Многих интересует, можно ли продать дом без участка, по действующ�

Если вы задумались о том, чтобы продать участок государству, необ�

7 шагов как проверить агентство недвижимости или риэлтора на честность и чистоту

Проверить агента или организацию занимающуюся недвижимостью нужно до того, как вы начнете сотрудничество. Компания, которая будет заниматься продажей, покупкой, меной, арендой или прочими операциями с объектами, или ее представители, не должны вызывать сомнений. Есть несколько не сложных и действенных способов, чтобы проверить агентство недвижимости в СПб на честность и чистоту.

Проверить, состоит ли АН в едином реестре юрлиц, реальность уставных документов и прочего, можно обратившись к юристу или нотариусу

Как проверить агентство недвижимости на честность за 7 шагов

Есть несколько способов, как проверить агентство недвижимости быстро и точно. Следуя несложному алгоритму, вы сможете обезопасить себя от нечистых на руку АН и риэлторов. Агенты по недвижимости, ведущие профессиональную деятельность в данной сфере не первый год, получают массу отзывов о качестве работы, стоимости услуг и прочих нюансах и дорожат своей репутацией.

Чтобы выяснить, не является ли АН нарушителем закона или банкротом, можно обратиться в арбитражный суд или налоговую службу

Шаг №1. Изучите документы агентства или риэлтора

Проверка агентства недвижимости начинается с документации. Если с лицензией компании, сертификатами и аттестатами работников все в порядке, это может говорить о надежности организации. Прежде всего, изучая документы АН, обратите внимание на наличие:

  • Свидетельства регистрационной палаты и налоговой документации. Крупные агентства не утаивают подобные данные и нередко сами предлагают потенциальным клиентам ознакомиться с подобной информацией.
  • Документов об открытии ИП, сертификаты и дипломы об обучении. Если вы выбрали частного риэлтора, не лишним будет убедиться в легальности его деятельности. Кроме законности практики поинтересуйтесь квалификацией агента.
  • Свидетельства о членстве в Гильдии Риэлторов. Большинство АН и риэлторов являются членами Гильдии. Если возникают какие-либо спорные ситуации между клиентом и организацией, третья сторона сможет разрешить конфликт согласно действующему законодательству.

В гильдию риэлторов можно вступить только при наличии полного пакета документов, регламентированного законодательными актами и положениями

Шаг №2. Проверьте агентство по профессиональным сообществам

Еще один верный способ, как проверить агентство недвижимости на чистоту – узнать о его членстве в Гильдии Риэлторов или других подобных сообществах. Организация, которая состоит в официальных группах, должна соответствовать стандартам и придерживаться профессиональной этики.

Шаг №3. Ищите информацию в открытых источниках

Как проверить риэлтора не прибегая к помощи юристов? Воспользоваться открытыми источниками информации в интернете. В сети можно найти данные об организациях из различных сфер деятельности. На соответствующих форумах, в группах и прочих ресурсах есть отзывы об агентстве недвижимости от реальных клиентов и партнеров. Также не помешает изучить публикации о выбранном АН.

Если у риэлтора или агентства практически нет негативных отзывов, при этом стаж его работы внушителен, это говорит о хорошем имидже, которому стоит доверять

Шаг №4. Узнайте о наличии своего сайта

Как еще проверить агента по недвижимости или АН, используя интернет? Сегодня сложно найти предпринимателя, который не имеет собственной электронной площадки. На специализированных или личных сайтах представлена исчерпывающая информация о риэлторе или агентстве. Вы сможете изучить все предложения и отзывы.

Работая с частным риэлтором, кроме договора стоит получить ксерокопию его паспорта или переписать данные

Шаг №5. Назначьте встречу риэлтору в офисе агентства

Проверку риэлтора может помочь осуществить агентство, в котором он работает. Для этого назначьте встречу не на объекте или нейтральной территории, а непосредственно в офисе АН. Там вы сможете уточнить, действительно ли он является официальным сотрудником и есть ли у него трудовой договор.

Так как найти хорошего риэлтора сегодня не просто, компании строго следят за деятельностью своих сотрудников.

Организации с безупречной репутацией стараются избегать текучки кадров, работая с высококлассными специалистами.

Шаг №6. Сравните цены на услуги

Самый распространенный способ как проверить агентство недвижимости на честность – сравнить тарифы со схожими предложениями на рынке. Если вы видите, что стоимость сильно занижена, это является настораживающим фактором. Возможно, АН предоставляет не весь спектр заявленных услуг.

Шаг №7. Заключите официальный договор с агентством

Верным способом, как проверить риэлтора при продаже или покупке квартиры – заключить контракт. Четко прописанные пункты станут гарантией юридической чистоты сделки. В тексте должны быть указаны все финансовые аспекты.

В договоре можно указать условия выплаты комиссионных АН, также возможность расторжения контракта и прочее

Это наиболее простые и действенные способы, как проверить надежность агентства недвижимости, прежде чем заключить договор. Подробнее о деталях сотрудничества можно узнать у специалистов АН «Колизей». Обращайтесь, мы ответим на все ваши вопросы!

Читать еще:  Штраф за езду с просроченными правами, законодательная база, когда права считаются недействительными
Ссылка на основную публикацию