Ипотека на строительство дома в 2024 году: дают ли, как взять?

Виды ипотечного кредита на строительство жилья (частного дома) в 2024 году

В России есть три вида кредита, на основании которых клиенту могут дать деньги под строительство жилого дома:

1. Ипотечный кредит. Заемщику выдаются деньги под залог. В качестве залога выступает недвижимость, например, земля, находящаяся в собственности заемщика. В отличие от других форм кредита процент по ипотеке ниже, чем по другим формам кредита.
2. Целевой кредит. Согласно условиям этого вида кредитования деньги выдаются заемщику конкретно на определенные цели. Для оформления целевого кредита заемщику придется собрать большой пакет документов, в отличие от ипотечного кредитования.
3. Потребительский кредит. Деньги выдаются заемщику на любые цели. Однако в отличие от предыдущих двух способов кредитования, по потребительскому кредиту устанавливаются высокие проценты. К тому же банк выдает по этому виду кредита небольшую сумму, которую зачастую не хватает на строительство дома.

Условия взятия ипотечного кредита на строительство дома

Ипотека на строительство дома сегодня является самой распространенной программой кредитования для россиян. Для получения ипотеки клиенту банка выдвигаются такие требования:

• его финансовое состояние должно быть стабильным;
• получить ипотеку может как гражданин РФ, так и гражданин другого государства, достигший определенного возраста (зачастую это 21 год);
• первоначальный взнос обязателен (в различных банках процент первоначального взноса разный – где-то 20%, а кое-где и 30%);
• залог недвижимого имущества – обязательно;
• срок выдачи ипотеки может достигать 30 лет;
• обязательное привлечение поручителей – до 3 созаемщиков;
• ежемесячно заемщик должен вносить определенную сумму на счет банка.

Ипотека на строительство недвижимости выдается частями, а не полной суммой сразу. То есть, банк поэтапно переводит средства заемщику, а тот оплачивает покупает материалы и т. д.

Льготный кредит на строительство частного дома

В государственных российских банках для постройки дома некоторым категориям граждан предоставляются льготы по программе ипотечного кредитования:

• молодым супружеским парам – если возраст хотя бы одного из супругов менее 35 лет;
• семьям, где воспитываются трое и больше детей;
• военным.

Льготы могут выражаться в следующем:

• увеличивается срок кредитования;
• снижается процентная ставка;
• есть возможность отсрочки платежа.

За какое время нужно построить дом

Одно из обязательных условий: строительство дома нужно завершить в течение 12 месяцев с даты заключения договора. Алексей Горулев считает, что этого мало и срок необходимо увеличить минимум до 18 месяцев.

Фото: РИА Новости/Павел Бедняков

— Под «домом, пригодным для проживания» понимается полностью построенный дом, подключенный к сетям инженерного обеспечения и поставленный на кадастровый учет. Сделать всё это за 12 месяцев, не будучи профессионалом в управлении строительством, практически невозможно. Думаю, срок увеличат. Сейчас прописано 12 месяцев, чтобы «держать в тонусе» заемщика и получить от него отчет через год, а не через два или три. Полагаю, это просто попытка снизить кредитные риски, пока без понимания, как контролировать ход строительства, — пояснил эксперт.

Горулев добавил, что в случае просрочки компенсация ипотечной ставки не производится. То есть если заемщик не успеет возвести дом за год, она станет общерыночной.

Юрист «Единого центра защиты», член Ассоциации юристов России Владимир Фурта в то же время отметил, что банки могут пойти и навстречу заемщикам и продлить условия ипотеки.

— Наряду с этим при условии, что заемщик продолжает оплачивать платежи по ипотеке, даже притом что строительство не окончено в срок, банки никаких решительных действий предпринимать не будут, — пояснил он изданию.

Еще один важный момент — залог. В качестве залога банки могут принять земельный участок и готовый дом после завершения работ. По словам экспертов, участок при этом может стоить значительно дешевле строительства дома — это не станет препятствием.

— Ипотека в данном случае выдается не под залог земли, точнее, не только под него. Предметом залога является «будущий актив» — то есть дом, который заемщик построит на своей земле. Сам участок, естественно, тоже попадает в залог к банку, но лишь как часть обеспечения, в качестве подтверждения платежеспособности заемщика, — пояснил «Известиям» Алексей Горулев.

Кооперативное планирование: как сэкономить на покупке квартиры с помощью ЖСК

Категории льготников для улучшения жилищных условий расширят, но эксперты советуют сперва просчитать все риски

Он отметил, что размер кредита зависит от множества факторов, и стоимость земельного участка не играет решающую роль. Более важные факторы: положительная кредитная история, размер долговой нагрузки, уровень дохода и наличие прочих активов у заемщика. Сам участок оценивается, как правило, по кадастровой стоимости (это хорошо работает для Москвы, МО, Петербурга и Ленобласти) и на основании аналитики по продаже схожих лотов, например, от ЦИАН. В крайнем случае, потребуется независимая оценка.

— Возможен вариант того, что банки установят минимальный порог первоначального взноса при условии, что оценочная стоимость залогового имущества меньше стоимости самой ипотеки, — добавил Владимир Фурта. — Также банки могут требовать в обеспечение обязательств иное имущество заемщиков, например квартиры или предоставление платежеспособных поручителей.

Как получить ипотеку под строительство дома?

Когда речь заходит о взятии денег на постройку дома, то заемщик должен указать в заявлении, куда он планирует потратить деньги. Тогда банк принимает решение выдавать ему заем частями.

Когда клиент получит первую часть займа и ему нужна будет вторая половина денег, то он обязан будет представить банку, выдавшему ему ипотеку, отчет за потраченную первую часть средств по ипотеке.

Как взять ипотеку на строительство частного дома? Для получения ипотеки под постройку дома потенциальный заемщик должен выполнить следующие действия:

1. Подать ипотечную заявку в банк и дождаться положительного решения по заявке.
2. Подготовить необходимый пакет документов для банка: разрешение на строительство, договор купли-продажи, дарения или обмена земельного участка, выписку из ЕГРП, кадастровый паспорт на землю.
3. Составить план будущего дома, а также смету. Утвердить эти документы в жилищной комиссии.
4. Заключить договор на оказание строительных услуг со строительной компанией (если заемщик не планирует строить дом самостоятельно).
5. Подать заявление в банк.
6. Передать земельный участок в качестве залога в банк.
7. Подписать договор с банком на получение первой части ипотеки.
8. Представить в банк письменные доказательства того, куда клиент потратил первую часть ипотечных средств (предоставить отчет со всеми чеками и квитанциями).
9. Получить вторую часть ипотечных средств.
10. Оформить документы на право собственности на построенный дом.
11. Для уменьшения процентной ставки – передать построенный дом в качестве залога.

Если заемщик самостоятельно строит дом, тогда ипотечные средства перечисляются заемщику в виде двух траншей. Если строительством жилья занимается подрядчик, тогда денежные средства перечисляются одним платежом (сразу перечисляется вся сумма на расчетный счет подрядчика).

Какие документы нужны для взятия ипотеки на строительство дома?

Чтобы банковский сотрудник рассмотрел заявку потенциального заемщика, тому нужно подготовить такой пакет документов и приложить его к заявке-анкете:

• гражданский паспорт заемщика (его поручителей), а также копии первой и второй страницы паспорта, прописки;
• справка с работы о размере заработной платы клиента и о его трудовой деятельности;
• документы по предоставляемому залогу. Если предметом залога выступает квартира заемщика, тогда он должен подготовить такие документы: свидетельство о праве собственности на квартиру, кадастровый и тех. паспорт, выписку из ЕГРП, экспертно-оценочное заключение о стоимости квартиры, брачный договор (при наличии);
• документы на строительство (план будущего дома, сметы, проектную документацию);
• документы, которые подтверждают наличие денег на выплату первоначального взноса (например, средства из материнского капитала).

Это стандартный пакет документов, которые клиент должен подготовить для банка. С каждым заемщиком банк работает индивидуально, поэтому для определенных категорий населения могут потребоваться дополнительные документы, например: ИНН, удостоверение военного или участника накопительно-ипотечной системы, сертификат на материнский капитал, загранпаспорт, свидетельство о браке, рождении детей и др.

Требования к земельному участку, где заемщик планирует построить дом

Прежде чем одобрить заявку клиента на оформление ипотечного договора для выдачи кредита под строительство дома, банк тщательно проверяет документы на землю, где потенциальный заемщик планирует возводить дом.

Так, одним из обязательных условий является наличие у клиента прав собственности на землю. Сам участок должен соответствовать таким требованиям:

• земля должна относиться к категории «земли населенных пунктов»;
• участок не должен находиться под арестом, в ипотеке и т. п.;
• если на участке есть какие-либо здания или сооружения, то у собственника этой земли должны быть соответствующие документы на такие виды построек: право собственности (выписка из ЕГРН);
• если земля является собственностью нескольких человек, тогда все собственники долей должны выступать в качестве залогодателей.

Можно ли взять ипотеку на строительство частного дома без первоначального взноса?

Одним из условий взятия ипотеки на строительство дома является выплата первоначального взноса. Такое правило есть во всех банках, в том числе и в таких крупных, как «Сбербанк», «Газпромбанк», «ВТБ 24».

Дело в том что выплата первоначального взноса является гарантией того, что клиент действительно начнет строительство дома, причем не только за счет денег банка, но и за свои накопления.

В качестве первоначального взноса может быть использован материнский капитал.

Какие банки дают ипотеку на постройку дома? Где взять ипотеку?

Вопрос не в том, какой банк выдает ипотеку, а в том, где предоставляется оптимальная для клиента процентная ставка, выдается подходящий срок займа и минимальный размер первоначального взноса:

• «Сбербанк» – срок выдачи ипотеки – до 30 лет, есть возможность снизить сумму первоначального взноса за счет дополнительного залога имущества. Для молодых семей банк предоставляет дополнительные льготы и интересные предложения для оформления ипотеки на постройку дома.
• «Россельхозбанк» – выдает ипотеку на покупку квартиры в строящемся доме у застройщика. Есть программа «Целевая ипотека», согласно которой заемщик может приобрести земельный участок, на котором он может заняться строительством жилого дома (таунхауса). Условия кредитования ничем не отличаются от тех, что предлагает «Сбербанк».
• «ВТБ 24» – оформить ипотеку на постройку дома можно по программе «Нецелевой кредит». Однако ставка по такой программе выше, чем при целевой ипотеке, а выдается кредит максимум на 20 лет.
• Ипотечный банк «Дельтакредит» – программа для взятия ипотеки под подстройку дома называется «Целевой кредит под залог недвижимости». Особенность программы в том, что предоставляется ипотека под залог той недвижимости, что есть у заемщика, а не той, которая планируется быть построенной. Банк кредитует заемщика на максимальный срок – 25 лет.

Дают ли ипотеку на строительство дома, если объектом залога будет выступать будущий дом?

Нет, заложить дом, которого еще нет, нельзя. Заемщик может заложить земельный участок, где планируется построить дом либо другую недвижимость, которая принадлежит ему на правах собственности, например, квартиру.

Стоит отметить, что в некоторых ситуациях незаконченный объект банк может принять в качестве залогового имущества. Но это редкие случаи и здесь идет речь о тех ситуациях, когда банк понимает, что здание будет вскоре готово.

Также банк может переоформить ипотечный договор, указав в качестве залогового имущества построенный дом.