Аренда части земельного участка без межевания

Аренда части земельного участка без межевания

Главная страница Форум Гарант

Ситуация такая: есть договор аренды зем. участка находящемся в гос собственности, зарегистрированный в ФРС, срок аренды — 49 лет. Необходимо сделать договор субаренды ЧАСТИ земельного участка сроком на 5 лет. Что для этого нужно? Ну кроме разрешения Арендодателя разумеется.

Как мне кажется по-хорошему что бы индивидуализировать предмет субаренды необходимо произвести межевание с присвоением кадастрового номера , но в этом случае фактически происходит раздел зем участка с образованием двух новых зем участков. На это собственник участка может не согласиться ( оно ему надо?)
Судебную практику по этому вопросу более менее внятную не нашла, есть только решение по участкам лесного фонда, с учетом специфики лесного законодательства, а у нас — земли промышленности.

П.2 ст. 6 ЗК РФ утратил силу, а часть зем участка является объектом земельных правоотношений.

Кто сталкивался ? Требует ли ФРС при регистрации договора кадастр на часть земельного участка?

Анонимный пользователь Пишет:
——————————————————-
> Кто сталкивался ? Требует ли ФРС при регистрации
> договора кадастр на часть земельного участка?

Конечно требует кадастр, твой мысль правильный и рассуждения тоже. Ситуевина у меня аналогичная, но немного другая, сам репку почесываю.

В том то и дело что часть участка необходимо взять через субаренду, (при этом вид разрешенного использования части участка должен будет поменяться) — иначе получится множественность лиц на стороне Арендатора, чего основной Арендатор не хочет естественно.
вот нашла судебную практику:

Если коротко суть спора— индивидуализация как предмета арнеды части земельного участка сторонами в договоре была произведена путем изготовления проекта границ, без постановки части участка на кадастровый учет.
В итоге ФАС исходил из того, что
1. Согласно Федеральному закону «О землеустройстве» сдача в аренду части участка не предусматривает проведения землеустройства.
2. План части земельно участка был подписан обеими сторонами, то есть объект аренды сторонами согласован.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЗАПАДНО — СИБИРСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
кассационной инстанции по проверке законности и
обоснованности решений (постановлений) арбитражных судов,
вступивших в законную силу

от 16 февраля 2004 года Дело N Ф04/732-121/А45-2004

Рассмотрев доводы кассационной жалобы, отзывов на нее, материалы дела, проверив в соответствии со статьями 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность принятого по делу N А45-9443/2003-КГ30/302 судебного акта, суд кассационной инстанции не нашел оснований для его отмены или изменения.
Из материалов дела видно, что 09.01.2002 между ОАО «НПО «Элсиб» (арендодатель) и ЗАО «Сатурн-Ойл» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 72227000, согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду часть земельного участка из 476305 кв. м, кадастровый номер 54:35:05:1180:13, расположенного в Кировском районе г. Новосибирска, на территории ОАО «НПО «Элсиб» по адресу: г. Новосибирск, ул. Сибиряков-Гвардейцев, 56, общей площадью 3000 кв. м. Границы арендуемой территории закреплены в натуре и нанесены на плане (приложение N 1), являющемся неотъемлемой частью настоящего договора.
По акту приема-передачи от 09.01.2002, подписанному обеими сторонами, ОАО «НПО «Элсиб» передало ЗАО «Сатурн-Ойл» земельный участок согласно договору аренды земельного участка N 72227000 от 09.01.2002.
Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 30.04.2003, серия 54-АБ 280437, ОАО «НПО «Элсиб» является собственником земельного участка площадью 3177 кв. м, расположенного по адресу: г. Новосибирск, Кировский район, ул. Сибиряков-Гвардейцев, 56, кадастровый номер 54:35:051181:28. В графе «Существующие ограничения (обременения) права» значится аренда.
Частью 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными условиями договора аренды в соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации являются условия об имуществе и оплате за его использование.
Предметом договора аренды земельного участка N 72227000 от 09.01.2002 является часть земельного участка из 476305 кв. м, кадастровый номер 54:35:05:1180:13, расположенного в Кировском районе г. Новосибирска, на территории ОАО «НПО «Элсиб» по адресу: г. Новосибирск, ул. Сибиряков-Гвардейцев, 56, общей площадью 3000 кв. м.
В соответствии со статьей 6 Земельного кодекса Российской Федерации объектами земельных отношений являются земля как природный объект и природный ресурс, земельные участки, части земельных участков.
Согласно части 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.
Арбитражный суд, удовлетворяя исковые требования, установил, что приложение N 1 к договору аренды земельного участка N 72227000 от 09.01.2002 не позволяет установить точное расположение земельного участка, подлежащего передаче арендатору, его привязку к местности, носит схематичный характер, не позволяет установить площадь земельного участка, переданного в аренду.
Суд апелляционной инстанции, отменяя решение и отказывая в удовлетворении исковых требований, указал, что при регистрации договора аренды в Учреждении юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Новосибирской области был представлен план земельного участка, заверенный соответствующим органом, ответственным за проведение кадастровых работ, на котором указана арендованная часть земельного участка. План подписан сторонами по договору. Данный порядок соответствует части 4 статьи 18 и части 2 статьи 26 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.97 N 122-ФЗ.
Суд кассационной инстанции считает, что судом апелляционной инстанции правильно установлены фактические обстоятельства по делу и им дана правильная юридическая оценка.
Утверждение заявителя, что к спорному правоотношению должны применяться нормы Федерального закона «О землеустройстве» от 18.06.2001 N 78-ФЗ, необоснованно, поскольку данное правоотношение возникло после того, как ОАО «НПО «Элсиб» был предоставлен земельный участок, которому присвоен кадастровый номер 54:35:05:1180:13, площадью 476305 кв. м, был составлен план границ, то есть землеустройство было проведено в полном объеме. Согласно Федеральному закону «О землеустройстве» сдача в аренду части участка не предусматривает проведения землеустройства.Нормы части 2 статьи 26 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.97 N 122-ФЗ предусматривают помимо договора аренды части земельного участка, представляемого на государственную регистрацию прав, прилагать план земельного участка с указанием части его, сдаваемой в аренду.
В Учреждение юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Новосибирской области представлен план земельного участка, заверенный Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству г. Новосибирска, на котором стороны в соответствии с пунктом 1.2 договора аренды части земельного участка N 72227000 от 09.01.2002 указали часть земельного участка, сдаваемого в аренду. План был подписан обеими сторонами, то есть объект аренды сторонами согласован.
Доводы заявителя кассационной жалобы о нарушении норм материального права не подтверждены доказательствами и отклоняются кассационной инстанцией как необоснованные.
Государственная пошлина по кассационной жалобе в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относится на заявителя.
На основании изложенного, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда Новосибирской области от 27.10.2003 по делу N А45-9443/2003-КГ30/302 оставить без изменения, кассационную жалобу — без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Аренда части земельного участка и особенности заключения договора

Аренда земли, то есть передача собственного земельного участка во временное пользование за оплату, должна регулироваться письменным договором между собственником недвижимости (арендодателем) и лицом, приобретающим право на сдаваемый участок (арендатором). В соответствии с нормами Земельного кодекса РФ участвовать в качестве объекта в имущественных отношениях по распоряжению, владению, пользованию могут отдельные участки земли или их части. Законный владелец имеет право распорядиться частью своей недвижимости, заключив договор аренды части земельного участка (ст. 260 ГК РФ, ст. 22 ЗК РФ).

Действующее законодательство устанавливает отдельные требования для оформления сделок с частью недвижимости, при несоблюдении которых заключенный договор может быть признан недействительным, а арендатор приобретет не прибыль, а проблемы с законом.

Особенности оформления аренды части земельного участка

Первое требование – участок может сдать в аренду лицо, владеющее этим наделом на правах собственности. Такое ограничение связано с положениями ст. 39.6 ЗК РФ, предусматривающими аренду муниципальных (государственных) участков только после проведенного торга (аукциона). Исключение составляет образование отдельных участков из государственной (муниципальной) земли, полученной некоммерческим товариществом под дачи, садоводческие или огородные наделы. В этом случае земельный пай предоставляется участникам товарищества без предварительного проведения аукциона (п.п. 7 – 8 ст. 39.6 ЗК РФ)

Второе, о чем стоит помнить собственнику – есть участки делимые, а есть неделимые. Вторая категория – это наделы, которые после раздела нельзя будет использовать по назначению, в том числе для размещения строений (ст. 11.9 ФЗ № 114-ФЗ от 22.07.2008). Например, неделимым будет называться участок, на котором расположен многоквартирный дом.

Если оба требования соблюдены, потребуется выделить часть из общей площади собственной земли и определить четкие границы арендуемой площади, иначе говоря, индивидуализировать участок (узнайте, как определить границы участка). Самый надежный с точки зрения закона способ – нанять кадастрового инженера и провести межевание, чтобы в дальнейшем получить на руки межевой план. После этого потребуется согласовать возможность сдавать в аренду полученный участок с контролирующими органами: СЭС, пожарной инспекцией, Росприроднадзором.

Межевание позволяет поставить часть земли на учет в отделе Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии (далее в тексте – Росреестр) в качестве отдельной недвижимости, с присвоением уникального кадастрового номера (читайте: зачем нужен кадастровый номер). Официальная госрегистрация позволяет определить сдаваемую площадь как индивидуальную вещь, то есть сделать часть недвижимости полноценным объектом отношений (ст. 6 ЗК РФ).

Аренда без межевания: условия и законность такой сделки

С момента принятия Федерального закона № 218 ФЗ от 13.07.2015 (далее в тексте – ФЗ 218) государственными органами ведется активная работа по учету и конкретизации земельных границ. Предполагалось, что с 01 января 2018 г. будет внесен в ФЗ 218 запрет на проведение сделок с землей без предварительного оформления межевого плана. Но новые поправки в законодательстве не появились, поэтому процедура межевания до сих пор не является обязательной для собственника участка земли.

Отдельные арендодатели предпочитают не тратиться на услуги кадастровых инженеров и обозначать границы арендуемой площади «по старинке» – приложив к договору план (графическое описание) общего участка с обозначенной на нем долей. План-приложение к договору может служить подтверждением индивидуальных характеристик части участка, если договор не нуждается в государственной регистрации.

Соответствующие пояснения по поводу аренды части недвижимости без межевания были даны Верховным Арбитражным судом (далее в тексте – ВАС РФ). В постановлении Пленума от 17.11.2011 № 73 указывалось на то, что в законах нет обязательного требования о предварительном разделе участка, если сдается в аренду только его часть, следовательно, предоставление арендатору части земельного надела без выделения границ самостоятельного участка и присвоения этой части отдельного кадастрового номера не противоречит законодательству.

Однако аренда на срок больше 12 месяцев или участие в сделке организации делает обязательным заключение письменного договора и госрегистрацию документа, иначе сделка не будет иметь законной силы (ст. 26 ЗК РФ, ст. 609 ГК РФ). Когда речь идет о целом участке, у арендодателя есть шанс зарегистрировать сделку без предъявления межевого плана. Но госрегистрация договора при сдаче в аренду части надела может состояться только при условии, что информация об арендуемой территории есть в Едином государственном реестре недвижимости (далее в тексте – ЕГРН) или одновременно с внесением сведений об этой части участка в земельный кадастр (п. 3. ст. 44 ФЗ 218).

Таким образом, законом допускается аренда части земельного участка и без постановки на кадастровый учет, если арендатор и арендодатель – физические лица и срок действия документа менее 12 месяцев. В дальнейшем можно продлить этот договор или заключить новый. Несмотря на это, собственникам лучше не игнорировать межевание перед заключением договора аренды. Для этого можно назвать сразу несколько причин:

  1. Договор аренды без точного определения границ недвижимости и без указания кадастрового номера части недвижимости может быть признан недействительным. Есть примеры, когда недобросовестные арендаторы пользовались долей земельного надела, но после отказывались производить оплату по договору на основании отсутствия индивидуализации объекта аренды.
  2. В дальнейшем может возникнуть спор с арендатором из-за размеров сдаваемого участка. Межевой план с конкретными цифрами может защитить от претензий недобросовестного арендатора.

Как оформить сделку

Для оформления части земельного участка на правах аренды потребуется заключить письменный договор с обязательным указанием всех существенных условий сделки (образец можно посмотреть – здесь):

  1. Предмет договора. В эту часть документа входят описание, адрес, кадастровый номер и размеры (площадь) надела. Если конкретного адреса нет – достаточно описания месторасположения недвижимости. При заключении договора на часть участка без межевого плана здесь же указывается ссылка на приложенный общий план участка.
  2. Стоимость сделки. Аренда части участка подразумевает регулярное внесение арендатором оплаты за пользование землей – необходимо указать сумму, периоды и дату внесения оплаты, условия повышения и, если предусмотрено, ответственность за просроченный платеж.

При отсутствии любого из существенных условий договор просто не будет считаться заключенным (ст. 432 ГК РФ). Кроме вышеперечисленных пунктов, примерный образец типового договора аренды должен включать в себя следующие позиции:

  1. Название документа, дата и место подписания;
  2. Реквизиты арендодателя и арендатора. Для граждан достаточно указать:
  • ФИО, данные паспорта (удостоверения личности);
  • почтовый и фактический адрес, номер телефона.

От лица организации в договор необходимо внести:

  • полное наименование (по уставным документам);
  • ФИО и должность руководителя или иного лица;
  • реквизиты документа, на основании которого представитель уполномочен заключать сделку;
  • юридический и фактический адрес, номер телефона.
  1. Права и обязанности всех сторон.
  2. Сроки сделки, в том числе условия окончания и досрочного расторжения срока.
  3. Цели использования части участка.
  4. Описание арендуемой доли участка. Здесь рекомендуется внести максимально полную информацию о территории, в том числе о наличии на участке коммуникаций, садовых деревьев, дома или иного здания.
  5. Возможность выкупа после окончания аренды. Данный пункт вносится по желанию сторон.
  6. Порядок решение спорных моментов.
  7. Дополнительные условия (при необходимости) и заключительные положения.

Важно! Заполнение договора производится разборчивым почерком, без сокращений, исправлений, зачеркиваний.

Что следует учесть при составлении договора

Оформляя договор на аренду части земельного надела, потребуется учесть специфические требования, которые предъявляются законодательством к сделкам с землей и дальнейшему использованию такого объекта аренды. Особенно рекомендуется обратить внимание на такие детали:

  1. Количество собственников участка. Если земля находится в долевой (совместной) собственности, выделить и сдать в аренду часть территории можно только при оформлении письменного согласия от каждого владельца. Сделать это можно, например, заключив многосторонний договор от лица всех собственников в качестве арендодателей или приложив нотариально заверенное соглашение от совладельцев. Без соблюдения этого условия договор аренды недействителен.
  2. Расторжение договора. Прописывая в договоре условия, при которых одна из сторон может потребовать досрочного прекращения сделки со всеми последствиями этого шага, нужно обратить внимание на правовые особенности сделок с землей. Помимо общих поводов, указанных в ст. 619, 620 ГК РФ, специальные условия прекращения аренды земли установлены в ст. 22, 46 ЗК РФ. В частности, долгосрочные договоры можно расторгнуть только в судебном порядке при наличии серьезных нарушений со стороны арендатора.
  3. Соблюдение минимальных размеров части участка. Выделенная под аренду часть не должна быть меньше минимального размера, установленного нормативами и регламентами для разрешенного назначения.
  4. Целевое использование части участка. При выделении части земельного надела на арендуемой территории сохраняются категория и целевое назначение основного участка. Обязательный пункт договора аренды на землю – допустимые способы использования территории. Это позволит собственнику избежать ответственности за нецелевое использование его недвижимости, если арендатор намеренно проигнорирует правила землепользования.
Читать еще:  Работы входящие в капитальный ремонт многоквартирного дома, BanksToday

Перечисленные способы не должны противоречить Земельному кодексу, классификатору земель, кадастровым документам на данный участок. Например, недопустимо сдавать сельскохозяйственные земли под экологически опасное производство, автостоянку, строительство дома и прочее.

Условия использования участка также определяют местные нормативные акты, регулирующие застройку и землепользование на подведомственной территории. Распоряжениями (решениями) районной Думы может быть разрешено использовать участки ИЖС под небольшой магазин, частную аптеку, салон красоты и так далее. В тех же актах перечисляются объекты, размещение которых недопустимо, например, парковка, автомойка, крупные магазины и т. д.

На какой срок возможна аренда

Гражданским кодексом допускается заключение срочных договоров (с указанием конкретной даты окончания аренды) и бессрочных, то есть сделки без указания точной даты завершения. Последние можно расторгнуть по желанию одной из сторон сделки, при этом инициатор прекращения аренды должен предупредить о своем намерении за 3 месяца.

Существует дополнительное разделение на краткосрочный (заключенный на срок менее 5 лет) и долгосрочный договор, срок которого превышает пятилетний «порог».

В отношении целевых земель Земельный кодекс устанавливает пределы аренды, в том числе для бессрочных сделок. Участки (части участков) сельхозназначения возможно арендовать на период от 3 до 49 лет (узнайте, как составить договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения), территории под огородничество, пастбища, сенокосы – только до 3 лет, под жилищное строительство и подсобное хозяйство – до 20 лет. Если в договор на аренду этих земель не внесено точной даты прекращения сделки, то договор действует на срок, равный указанному в законе максимуму.

Продлить аренду можно двумя способами: заключив соглашение к уже существующему договору или подписав новый документ об аренде. К концу срока сделки арендатор имеет право письменно заранее уведомить собственника участка о намерении заключить договор аренды на новый срок. При этом если действующий документ прошел процедуру госрегистрации, у добросовестного арендатора будет преимущество перед прочими претендентами на аренду данной территории (ст. 621 ГК РФ).

При возникновении ситуации, когда сроки истекли, но арендатор эксплуатирует недвижимость с согласия (в отсутствие возражений) собственника земли, срок действия документа продлевается на неопределенное время.

Правовые основы аренды части земельного участка: оформление договора и регистрация доли имущества

Аренда недвижимого имущества, в том числе и земельных участков, регулируется законодательством с широкими рамками для взаимодействия между арендатором и собственником. У арендатора могут возникнуть самые разные потребности, в том числе и необходимость арендовать только часть земельного участка, а не всю его площадь.

Можно ли арендовать долю ЗУ?

Где это может понадобиться на практике:

  • Между соседними участками часто происходят сделки по продаже частей ЗУ.
  • Владелец большого земельного участка, который не в состоянии поддерживать его в надлежащем состоянии, сдаёт его по частям одному или нескольким арендаторам.
  • Часто сдача в аренду только части ЗУ служит источником дополнительного сезонного заработка.

Собственник участка может распоряжаться им так, как сочтёт нужным. Процесс аренды части ЗУ никак не отличается от аналогичного с цельным участком, кроме чёткого указания границ объекта земельных отношений.

Можно ли сдать без межевания и постановки на кадастровый учет?

Постановление новых границ на кадастровый учёт в теории обязательно, но на практике, даже при возникновении разбирательств, контролирующим органам достаточно чёткого обозначения участков в договоре с путём литературного или графического описания.

Собственник, который не уверен в своём арендаторе, сильно рискует, отказываясь от постановления на учёт, но многих останавливает то, что официально сделать это может только кадастровый инженер.

Межевание – фактическое разграничение границ, остаётся на усмотрение собственника и арендатора. Это скорее способ визуально поделить территорию для бытового удобства сторон, а не формальность. Так как межевание требует работы, стороны, которые находятся в согласии и не имели ранее конфликтов относительно площади своих участков, его игнорируют.

Особенности найма

Так как в законодательстве не указано ничего конкретного относительно частей земельного участка, сдать его в аренду можно только после индивидуализации и её заверения в документах. Индивидуализация может быть:

  • физической (межевание);
  • на договорённости (обозначение временной собственности арендатора на плане или литературное её описание в договоре).

Об особенностях долгосрочной и краткосрочной аренды земли читайте здесь.

Процесс индивидуализации:

  1. собственник и арендатор обозначают свои границы, закрепляя это в договоре аренды и визуальном плане участка;
  2. результат договора необходимо согласовать с пожарной, санитарной и экологической структурами, иначе раздел и любая последующая деятельность на этих участках противозаконна;
  3. часть ЗУ ставится на кадастровый учёт, если есть необходимость;
  4. сделка окончательно закрепляется в Росреестре.

При несоблюдении этих обязательных пунктов сделка может быть признана недействительной и пострадать может любая из сторон. Как собственник, так и арендатор должны быть осторожными и заверять границы как можно большим числом законных способов.

Процедура оформления

Если вы собственник и хотите сдать только часть своего участка в аренду, оставляя себе всё остальное, важно помнить, что такой тип аренды не сильно отличается от стандартного. Стороны так же связаны обязательствами друг с другом и несут ответственность за нарушение договора аренды.

Важно обратить внимание на все формальные процедуры, так как от мошеннических действий может пострадать любая сторона.

Подготовка межевого плана

Межевой план – это альтернатива кадастровому плану. Если происходит фактическое межевание с геодезическими работами и прочим (арендатор имеет право проводить такие работы только с согласия собственника), результат образования частей земельного участка необходимо зафиксировать в межевом плане или создать его, если такового ещё нет (возможно в том случае, если участок был зарегистрирован до возникновения Российской Федерации).

Регистрация в едином реестре недвижимости

Кадастровый паспорт – вот документ, который для этого необходим. Вести кадастровый учёт и заверять там какие-либо изменения может только кадастровый инженер после того, как границы будут согласованы с инспекциями.

Для постановки требуется чёткая индивидуализация части ЗУ любым из ранее описанных методов.

Получение права собственности

Право временной собственности на земельный участок заверяется отдельно и без него получить землю в аренду невозможно. Арендатору потребуется помощь юриста, чтобы заверить свои права на участок во время действия договора. Для этого необходимы только:

  1. идентификационные документы;
  2. копии разрешений на аренду.

О нюансах и порядке регистрации договора аренды земельного участка читайте здесь.

Заключение соглашения между сторонами

Договор подписывается обеими сторонами и каждой из них после заключения сделки остаётся одна копия. В договоре не только должны быть указаны чертежи с границами – к нему прикрепляются:

  1. разрешения от различных служб;
  2. кадастровый паспорт или межевой план, если они есть.

Также в договоре обязательно должны быть прописаны условия:

  • предмет договора (то есть участок – он должен быть описан, используются данные от произведённой ранее индивидуализации);
  • срок договора аренды (если этот пункт не обозначить в договоре, он автоматически становится бессрочным – арендатор будет в праве занимать долю ЗУ на условиях, обозначенных в договоре, сколько ему потребуется);
  • стоимость аренды (с указанием периодичности выплат);
  • права и обязанности сторон (этот пункт остаётся на усмотрение сторон, помимо базовых – договор может заключаться на любых условиях, не противоречащих действующему законодательству).

О правилах расчета стоимости аренды земельного участка от кадастровой стоимости читайте здесь.

Также в копиях договора указываются подробные данные сторон (паспорт, адрес и гражданство).

О том, как по образцу составить договор аренды земли между физическими лицами или с участием предпринимателей, читайте здесь.

Продление договора возможно при истечении срока его действия – необходимо согласие обеих сторон. Если условия остаются прежними, то необходимо только обновить уже существующий документ, по сути изменив в нём только даты.

Расторжение сделки

По истечению срока договора аренды арендатор должен прекратить какое-либо пользование земельным участком. Его временное право пользования закончено и собственник снова полноценно владеет всем участком.

Если расторгнуть договор необходимо не срочно, можно просто дождаться, пока его сроки истекут. В противном случае инициировать прекращение взаимоотношений может как собственник, так и арендатор.

  1. По обоюдному согласию договор аннулируется и перестаёт действовать немедленно или с отсрочкой – как будет решено сторонами.
  2. В случае конфликта стороны обращаются в суд – несмотря на то, что собственник владеет всем участком, у него нет преимущества в суде на этом фоне, следствие будет рассматривать дело только со стороны выполнения пунктов договора.

Аренда части земельного участка – распространённая и выгодная тактика для арендаторов и сдающих участки. Условия арендных договоров в таких типах соглашений практически не отличаются от стандартных и точно так же регулируются законодательством.

Проблема передачи в аренду части земельного участка

Дата публикации: 17.05.2015 2015-05-17

Статья просмотрена: 8839 раз

Библиографическое описание:

Тамашакина Д. С. Проблема передачи в аренду части земельного участка // Молодой ученый. — 2015. — №10. — С. 940-942. — URL https://moluch.ru/archive/90/18831/ (дата обращения: 18.02.2020).

Проблема передачи в аренду не целого объекта, а его части или части земельного участка существовала с давних времен, в настоящее время указанную проблему предложил разрешить Высший арбитражный суд Российской Федерации (далее — ВАС РФ) в Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее — Постановление Пленума ВАС РФ № 73). Указанным правоотношениям посвящена настоящая статья.

Ключевые слова:земельный участок, договор аренды, право собственности, плата, часть земельного участка, государственный кадастровый учет, существенные условия.

В соответствии со ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее — ЗК РФ) и ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) по договору аренды земельного участка арендодатель — собственник (сособственники) земельного участка обязуется предоставить арендатору — заинтересованному лицу во временное владение и пользование или во временное пользование земельный участок за плату.

Законодательством предусмотрены существенные условия договора аренды. Так, в силу п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Таким образом, договор аренды земельного участка, предмет которого не согласован, является незаключенным.

Индивидуализация земельного участка осуществляется посредством присвоения участку уникальных характеристик, в том числе: кадастрового номера, адреса (в случае его отсутствия — местоположения), площади, категории земли, разрешенного использования /целевого назначения, а также границ земельного участка.

По смыслу п. 2 ст. 6 ЗК РФ, Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», объектом аренды может быть только земельный участок, прошедший государственный кадастровый учет, отсутствие же кадастрового учета в отношении земельного участка, переданного по договору аренды, является основанием для признания судом по иску заинтересованного лица договора незаключенным, так как в указанной ситуации имеет место отсутствие согласованного условия о предмете договора. [1]

В связи с этим, требовалось поставить на государственный кадастровый учет и индивидуализировать не только весь земельный участок, но и ту его часть, которая передавалась в аренду.

ВАС РФ в Постановление Пленума ВАС РФ № 73 сформировал единый правовой подход относительно арендоспособности частей индивидуально-определенных не потребляемых вещей, к которым в том числе относятся и земельные участки (п. 1 ст. 607 ГК РФ).

В пункте 9 Постановления Пленума ВАС РФ № 73 разъяснено, что на основании ст. 607 ГК РФ (с учетом ст. 606 ГК РФ о возможности передачи объекта аренды только в пользование арендатора) стороны вправе заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть. Кроме того, если по договору аренды, заключенному сроком на год и более, допускается пользование частью земельного участка, здания, сооружения или помещения, то в соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК РФ, пунктом 2 статьи 26 ЗК РФ он подлежит государственной регистрации, при этом обременение устанавливается на всю недвижимую вещь в целом. [2]

Таким образом, указанный Пленум ВАС РФ указал на возможность сдачи в аренду части земельного участка без необходимости формирования (выделения) самостоятельного участка с присвоением ему кадастрового номера, поскольку действующее законодательство не содержит требования о разделе земельного участка для предоставления в аренду его части.

Постановление Пленума ВАС РФ № 73 является обязательным для арбитражных судов, в связи с чем, была изменена судебная практика по сдаче объектов в аренду.

Можно привести несколько примеров из судебной практики.

1) Комитет градостроительства и земельных ресурсов администрации города Новокузнецка (далее — Комитет) обратился в Арбитражный суд Кемеровской области с исковым заявлением к открытому акционерному обществу «Новокузнецкпромвентиляция» (далее — Общество) о взыскании 1 633 583 рублей 61 коп. задолженности по арендной плате за земельный участок по договору.

Ответчик возражал против удовлетворения иска, его доводы сводились к тому, что предмет договора аренды не определен, земельный участок, переданный в аренду невозможно с достоверностью идентифицировать, поскольку отсутствуют кадастровый номер и адресные ориентиры.

Судом установлено, что между комитетом (арендодателем) и обществом (арендатором) на основании распоряжения Главы города Новокузнецка от 27.10.2008 года № 3182 заключен договор аренды земельного участка. Согласно договору арендодатель сдал, а арендатор принял в аренду из земель населенных пунктов земельный участок под здания производственной базы.

Удовлетворяя исковые требования, суды исходили из того, что при передаче в аренду у сторон не возникло вопросов по поводу того, что передается в аренду, а также из доказанности факта пользования ответчиком спорным земельным участком в заявленном размере и отсутствия доказательств его оплаты.

Факт пользования ответчиком спорным земельным участком в рассматриваемый период ответчиком не оспорен.

Читать еще:  Заменить или восстановить СНИЛС при утере в 2019 году

Доводы ответчика о том, что предмет договора аренды не определен, земельный участок, переданный в аренду невозможно с достоверностью идентифицировать, поскольку отсутствуют кадастровый номер и адресные ориентиры, суды отклонили по вышеуказанным мотивам.

Ответчик пользовался земельным участком на основании заключенного договора аренды и правовой неопределенности относительно размера и расположения земельного участка у него не возникало. [3]

2) Комитет по управлению муниципальной собственностью г. Барнаула обратился в суд с заявлением о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю в государственной регистрации договора аренды

Удовлетворяя заявленное требование, суды руководствовались, в том числе п. 9 Постановление Пленума ВАС РФ № 73, а также учли наличие приложений к договорам аренды, которые являются графическим описанием передаваемых в аренду частей недвижимого имущества. Исходили также из того, что, поскольку объект недвижимого имущества, часть которого передана в аренду, ранее зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, у сторон заключенного договора отсутствовала неопределенность в индивидуализации передаваемого объекта. [4] [5]

Подводя итоги, можно сделать вывод о том, что Пленум ВАС РФ Постановлением Пленума ВАС РФ № 73 изменил практику арбитражных судов в рассмотрении споров данной категории дел. Если раньше практика арбитражных судов шла по пути того, что передать в аренду часть земельного участка возможно было только после постановки его на государственный кадастровый учет, то в настоящее время суды идут по пути того, что в аренду может быть передан не только весь земельный участок, но и его часть, при условии, что в договоре стороны определили, какая часть передается в аренду (план, экспликация этой части). Постановление Пленума ВАС РФ № 73 вызвало многочисленные споры по поводу данного вопроса, однако указанным постановлением внесена правовая определенность этих правоотношений, так как отпала необходимость неоднократного межевания земельного участка для постановки на государственный кадастровый учет частей, передаваемых в аренду.

1. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ (ред. от 08.03.2015) //Собрание законодательства РФ, 2010, № 44, ст. 4147;

2. Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»;

3. Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 01.10.2013 № 07АП-5984/13 по делу N А27–19820/2012 [Электронный ресурс]. — СПС «КонсультантПлюс: СудебнаяПрактика»;

4. Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 30.04.2015 N Ф04–18496/2015 по делу N А03–12825/2014;

5. Мухина И., Лахман Р. «На что важно обратить внимание, заключая договор аренды» Российский налоговый курьер, 2015, № 7; Жаркова О. А. «Кадастровый учет объектов недвижимости» Вестник ВАС РФ, 2014, № 2; Морозов А. П., Текеев М. Ш. «К некоторым вопросам договора аренды земельного участка» Юрист, 2014, № 24; Мозгунова А. Э. «Договор аренды: сложности квалификации» ЭЖ-Юрист, 2014, № 23; Карасева С. Ю. «Обзор практики рассмотрения дел Президиумом Высшего Арбитражного Суда РФ» Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2014; Овчарова Н. «Еще раз об аренде» ЭЖ-Юрист, 2013, № 24.

Аренда части земельного участка без межевания

Аренда части земельного участка — сделка, в результате которой собственник передаёт территорию во временное использование иному субъекту. Арендатор должен будет вносить арендную плату за пользование недвижимым имуществом, согласно установленным срокам и договорному пакту. Сдать в аренду часть территориального надела можно в том случае, если он индивидуализирован. То есть был проведён меж с целью определения последних точек участка.

Без постановки на кадастровый учёт

Существует два противоположных суждения, относительно сдачи земли в арендное пользование без постановки на кадастровый учёт. Регистрация контракта в палате росреестра требуется, если надел сдаётся в аренду на срок больше 12 месяцев. Так же она должна числиться на кадастровом учёте.

Вот другое мнение на этот счёт: исходя из судебной практики, следует, что постановка части участка на учёт не обязательна, если стороны договорились между собой и подписали пакт. В этом пакте должно быть отображено текстовое или графическое описание части земельного участка, которую собственник планирует сдать в арендное пользование конкретному субъекту.

Исходя из ранее сказанного, следует сделать следующий вывод: ставить участок на учёт не обязательно при наличии прав на всю часть территории или достаточной меры индивидуализации земли. Это графическое или текстовое описание, либо совмещены оба эти параметры.

Без межевания

В законодательной базе отсутствуют обязательные истребования о предварительном проведении раздела территориального надела. Если в арендное пользование сдаётся только его часть. Следовательно, арендодатель может сдавать участок в аренду иному лицу без межевания. Если срок аренды составляет больше одного года или в сделке участвует юридическое лицо, организация, предварительно должно быть составлено обязательное заключение письменного пакта с последующей госрегистрацией.

В противном случае, сделка не может иметь юридической силы. Когда речь заходит о сдаче в аренду целого надела, регистрировать сделку в росреестре можно без предоставления межевого плана со стороны непосредственного собственника.

Государственная регистрация договорного пакта при сдаче в арендное пользование конкретному субъекту может быть признана состоявшейся при условии, что сведения о данном земельном участке имеются в ЕГРН.

Так, если сдавать в аренду часть земли, собственник должен очертить границы на кадастровой схеме. Это могут сделать и кадастровые инженеры. Кода это делает арендодатель, скорее всего, сделка будет признана недействительной. Этим должны заниматься дипломированные специалисты, которые предоставят полноценный документ, пригодный для последующей регистрации в уполномоченном органе.

Сельскохозяйственного назначения

Часть земельного участка — объект гражданского правоотношения. Иначе говоря, собственник может сдавать в арендное пользование часть земельного участка для сельскохозяйственного назначения. Ссылка на статью Федерального законодательства 101 от 24.07.2002 года. На основании части №1 из указанной статьи, в арендное пользование могут быть представлены территориальные наделы, находящиеся в личной или в долевой собственности. Но при условии, что участок поставлен на кадастровый учёт.

Земли для сх назначения могут реализовываться в следующих целях:

  • Ведение личного подсобного хозяйства;
  • Дачное строительство;
  • Занятие садоводством, огородничеством, животноводством;
  • Производство сх продукции.

Предоставить в арендное пользование часть земельного участка, который предназначен для сельскохозяйственного назначения, разрешается по выше обозначенным назначениям (или в комплексе с несколькими категориями).

Под многоквартирным домом

Ссылаясь на статью части 1 статьи 36 ЖК РФ, собственники, проживающие в многоквартирных домах, владеют земельными участками на основании общедолевой собственности. При этом размер и границы территориального надела, находящегося под многоквартирным домом, определяются градостроительной компанией.

Правила перехода территориального надела под многоквартирным домом в общую долевую собственность собственников квартир, прописан чётко в статье No16 Федерального Законодательства в ст. 189 от декабря 2004 года. В соответствии с частью No2 из указанной статьи, участок под многоквартирным домом, который был сформирован для ЖК, и в отношении которого была исполнена процедура кадастрового учёта, переходит в единое долевое владение, причём совершенно на бесплатной основе.

С периода перехода территориального надела в общее долевое владение в собственность владельцев помещений, они получают возможность сдать в арендное пользование часть надела с целью получения дополнительного источника дохода. До момента перехода в единое общее владение земля будет находиться в собственности у муниципалитетного органа. И именно он может проводить эти сделки.

Под зданием

Взять в арендное пользование отдельного участка земли невозможно без основного здания не предоставляется возможным. Недвижимость неразрывным образом связана с территорией, на которой она расположена. Иначе говоря, невозможно сдать в аренду или отчуждать дом или иное здание нельзя без изменения статуса территориального надела.

Кроме этого стоит отметить, что судьба земельного участка всегда находится в непосредственной связи со зданием, которое на нём расположено. То есть если субъект берёт в аренду здание, он имеет такие же права и на участок. Обратите внимание, если здание стоит на части территориального надела, нужно провести процедуру межевания. Это можно сделать посредством очертания границ на графическом плане или выделить надел в натуре.

Для того чтобы оформить земельный участок для последующей передачи его в арендное пользование, собственник должен сделать следующее:

  1. Произвести межевание.
  2. Поставить на учёт в кадастровой палате.
  3. Найти желающего субъекта, который захочет взять в аренду часть земли.

По прошествии этих пунктов, необходимо заключить контракт с предполагаемым арендатором. Далее необходимо пройти регистрацию в росреестре. После этого, субъект может распоряжаться земельным участком, согласно прописанным условиям в договорном акте.

Документы для арендного договора

Чтобы контракт начал юридическое действие, необходимы следующие документы:

  1. Арендный договор.
  2. Результат межа.
  3. Кадастровый паспорт территориального надела.
  4. Документ о праве собственности на земельный участок, и возведённые постройки (при наличии таковых).
  5. Чек об уплате пошлины в счёт государственной казны (сохранить до и после передачи документов в регистрационную палату).

При наличии этой документации, возможна передача части территориального надела в аренду. Но собственник может сам не заниматься сбором этой документации. Если доверит это дело проверенному человеку, предоставив ему нотариально заверенную доверенность.

Выделение части земли для аренды

Главным условием является — выдел территориального надела в натуре. Происходит этот процесс согласно следующему порядку: межевание, согласование границ с соседями, постановка на кадастровый учёт. Уже после этих мероприятий собственник приступает к регистрации прав собственности.

Можно обойти процесс межевания, но этот вопрос крайне спорный. Часть земельного участка, который будет передан в арендное пользование обозначить на общем плане. К этому документу приложить копию оригинального кадастрового плана (схемы).

Договор и его составление по образцу

Заключение договорного соглашения в отношении части земельного участка практически ничем не отличается от передачи полноценного индивидуализированного территориального надела в аренду.

К существенным условиям, относятся:

  1. Предмет контрактного соглашения. Под этим пунктом принято подразумевать указание следующих характеристик территориального надела: общее количество гектаров, адрес (месторасположение), номер, присвоенный в ходе выполнения кадастровых работ.
  2. Стоимость ежемесячного платежа. Их размер устанавливается непосредственно самим собственником.
  3. Реквизиты арендодателя и арендатора. Это паспортные данные, место проживание и иная информация из паспорта. Юридическим лицам необходимо будет прописать полное наименование их компании и иные юридические сведения. Также указывается информация относительно земельного участка, сдаваемого в арендное пользование.
  4. Подробные сведения территориального надела, сдаваемого в арендное пользование конкретному человеку. Поскольку у собственника желание сдать во временную эксплуатацию только часть земельного участка иному субъекту. Самое главное необходимо приложить к основному пакету документов текстовую и графическую характеристику земли.
  5. Период действия договорного пакта. Вы можете не ставить дату окончания договора. Это будет значить лишь одно, что он заключается на неопределённое время. Так что если нужен земельный участок на определённый период. Прежде всего этот вопрос должен оговариваться непосредственно с собственником на начальном этапе выстраивания взаимоотношений.

И ещё, в договорном пакте должны быть указаны условия по эксплуатации земельного участка. В случае возникновения вопросов, можно проконсультироваться с дипломированным специалистом. При желании обратившегося к нему субъекта, он может предоставить образец для составления договорного соглашения по аренде части территориального надела.

Что необходимо учесть при составлении договора

При его составлении нужно взять во внимание несколько специфических особенностей. А именно на следующие составляющие договорного пакта:

  1. Количество собственников территориального надела. Чтобы сдать в арендное пользование только часть земельного участка, прежде всего необходимо получить разрешение от иных собственников. Это относится к тем случаям, когда у земли сразу несколько собственников.
  2. Расторжение арендного договора. Здесь указать возможные способы решения конфликтных ситуаций. Примите во внимание, что долгосрочные контракты могут быть расторгнуты в судебном порядке. В случае отсутствия предварительной договорённости между арендодателем и арендатором.
  3. Целевое использование территориального надела. Это условие оговаривается между участниками арендного договора. При составлении договора по аренде определённой части территории необходимо учитывать законодательные и нормативные акты.

Срок аренды возможен на 1 год, это минимальный период.

Аренда части земли

В ГК РФ указано, что в аренду могут быть переданы земельные участки, однако ничего не сказано о том, позволено ли законодательством сдавать в аренду доли земельных территорий.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь к консультанту:

+7 (812) 317-50-97 (Санкт-Петербург)

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

В связи с этим, у многих собственников территорий возникает резонный вопрос – можно ли сдать в аренду не целый участок, а лишь его часть и, если да, то как это сделать?

Особенности

Поскольку в ГК РФ не указано, может ли часть земельного надела выступать объектом гражданских правоотношений, обратимся к ЗК РФ (далее – Кодекс).

Так, ст. 6 Кодекса гласит, что объектами отношений являются:

  • земля как природный ресурс;
  • земельные наделы;
  • их части.

Каких-либо иных законодательных ограничений или запретов на части земель ни в ГК РФ, ни в Кодексе нет, что также подтверждается и обширной судебной практикой по этому вопросу.

Под арендой части земли понимается гражданско-правовая сделка, в результате которой арендодатель передает часть своей земли во временное пользование арендатору, при условии внесения последним арендных платежей в порядке и сроки, установленные арендным соглашением.

Под земельным участком в Кодексе понимается такая территория, которая имеет свои границы и определенную площадь. Таким образом, сдать в аренду часть земли возможно лишь в том случае, если эта часть должным образом индивидуализирована.

Разделение земли на части производится в стандартном порядке:

  • определяются границы, то есть осуществляется межевание территории;
  • происходит согласование процедуры с различными государственными службами и ведомствами – пожарными, санитарными и экологическими структурами;
  • часть земли ставится на кадастровый учет;
  • производится регистрация земли в Росреестре.

Без постановки на кадастровый учет

По вопросу, нужно ли ставить части земель, сдаваемых в аренду, на кадастровый учет, существует два противоположных мнения.

Росреестр, как правило, при регистрации договора аренды (если он заключен на срок более 1 года) требует осуществления кадастрового учета части земли, переданной в аренду.

В свою очередь, анализ судебной практики показывает, что при заключении соглашения об аренде части участка осуществлять постановку на кадастровый учет не обязательно, если стороны подписали и согласовали документ, в котором содержится графическое и/или текстовое описание той части территории, которая сдается в аренду.

Таким образом, судебная практика показывает, что сдавить на кадастровый учет сдаваемую в аренду часть земли не обязательно, если:

  • права на весь надел были ранее зарегистрированы;
  • при заключении договора аренды стороны в достаточной степени индивидуализировали долю земли, приведя графическое, текстовое, или одновременно и графическое, и текстовое описание.

Без межевания

Если собственник желает сдать в аренду часть, ему необходимо очертить границы на кадастровом плане, то есть осуществить процесс межевания. Выполнить работу могут кадастровые инженеры.

Сдать в аренду можно и без межевания, однако при этом придется очертить границы доли территории на плане, зафиксировать все это в соглашении и прикрепить графический рисунок в виде приложения к договору.

Но делать это достаточно рискованно – ведь в большинстве случаев такие сделки признают недействительными.

Читать еще:  Особенности процедуры уточнения границ земельного участка

Сельхозназначения

Поскольку части участков являются объектами гражданских правоотношений, то сдача в аренду доли земли сельскохозяйственного назначения также возможна.

Нормативное регулирование данного вопроса осуществляется ст. 9 ФЗ № 101 от 24 июля 2002 года “Об обороте земель…”.

На основании ч. 1 указанной статьи, в аренду могут предоставляться участки, которые находятся в единоличной или совместной собственности, при условии их постановки на кадастровый учет.

Предоставить в аренду долю земли, предназначенной для ведения сельского хозяйства, можно, если арендатор будет соблюдать цели использования (одну или сразу несколько):

  • ведение ЛПХ;
  • дачное строительство;
  • садоводство;
  • огородничество;
  • животноводство;
  • производство сельскохозяйственной продукции;
  • производство смежной с сельским хозяйством продукции и др.

Под многоквартирным домом

На основании ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, собственники квартир в МКД владеют на праве общедолевой собственности участком, на котором расположен МКД, со всей имеющейся инфраструктурой (озеленение, благоустройство и др.).

При этом границы и размер территории определяются согласно требованиям ЗК РФ и законодательства о ведении градостроительной деятельности. Общие требования к образуемым и измененным земельным наделам содержатся в ст. 11.9. Кодекса.

Правила перехода земли под МКД в общую долевую собственность владельцев квартир описан в ст. 16 ФЗ № 189 от 29.12.2004 года “О введении в действие…”.

Согласно ч. 2 указанной статьи, участок, на котором находится МКД, и который был сформирован до ввода в действие ЖК РФ, и в отношении которого проведена процедура кадастрового учета, на безвозмездной основе переходит в общую долевую собственность.

С момента перехода территории в общедолевую собственность владельцы помещений получают возможность по сдаче в аренду части земли и получению с нее дохода.

До перехода в общедолевую собственность участок находится в ведении муниципалитета, и именно этот орган власти будет правомочен осуществлять правовые сделки с объектом.

Под зданием

Арендовать отдельно часть участка под зданием без аренды такого здания нельзя, так как недвижимое имущество неразрывно связано с землей, то есть не может быть сдано в аренду или отчуждено без соответствующего изменения статуса земли.

Более того, по смыслу нормы ст. 652 ГК РФ, земля всегда следует за судьбой имущества. Так, согласно ч. 1 указанной статьи, если гражданин арендует здание, то вместе с правом пользования этим зданием ему передается право пользования и земельным участком.

Если сдается здание, находящееся на нецелом участке, владельцу нужно произвести межевание, то есть очертить границы и в договоре аренды привести соответствующую графическую характеристику.

Образец договора залога права аренды земельного участка вы можете найти по ссылке.

Как оформить

Оформить сделку по аренде части земли можно в следующем порядке:

  • произвести межевание территории;
  • поставить участок на кадастровый учет;
  • найти арендатора, разместив объявление на специализированных площадках;
  • заключить с потенциальным арендатором договор, указав в нем все существенные условия сделки;
  • зарегистрировать соглашение в органах Росреестра (при аренде на длительный срок).

Какие нужны документы

Сторонам потребуется подготовить некоторые документы для успешного завершения сделки:

  • договор аренды;
  • результаты межевания территории;
  • кадастровый паспорт на участок земли;

  • свидетельство о праве собственности на землю и, при необходимости, на возведенные на ней постройки;

  • квитанция об уплате госпошлины за госрегистрацию сделки.

Выделение части земельного участка для аренды

Важным условием аренды части территории является ее индивидуализация, то есть выделение из общей площади надела.

Происходит данная процедура в следующем порядке:

  • определяются границы, то есть происходит межевание;
  • процедура согласовывается с госорганами;
  • доля участка ставится на кадастровый учет;
  • регистрируется право собственности.

Можно обойтись и без межевания, но этот момент спорный:

  • доля, которая будет передаваться в аренду, обозначается на общем плане;
  • копия плана прилагается к соглашению об аренде.

Договор и его образец

Оформление арендного контракта в отношении доли практически не отличается от других ситуаций, которые связаны с передачей территорий во временное пользование.

Существенными условиями признаются:

Под этим имеется в виду полное описание земли, с указанием индивидуализирующих признаков:

  • площадь надела;
  • адрес или место его расположения;
  • кадастровый номер.
  1. Стоимость аренды.

Существенным условием является указание на сумму арендных платежей. Их размер арендодатель устанавливает самостоятельно.

Сюда относятся:

  • ФИО или наименования сторон;
  • паспортные данные или информация из учредительных документов;
  • адрес регистрации (для граждан), нахождения (для юрлиц);
  • контактные номера телефонов.
  1. Описание границ сдаваемого в аренду участка.

Поскольку сдается только часть, необходимо приложить графическую или текстовую характеристику границ в виде отдельного приложения.

  1. Срок действия соглашения.

Если условие о сроке отсутствует, считается, что договор заключен на неопределенный срок.

  1. Цели использования земли.

Арендодатель может ограничить право арендатора на использование территории, перечислив списком лишь ту деятельность, которую возможно осуществлять.

Судебная практика

Судебная практика сложилась таким образом, что сдавать в аренду часть участка без процедуры межевания – не самое лучшее решение.

Суды придерживаются позиции, что каждый земельный объект должен быть индивидуализирован, то есть иметь собственные признаки, позволяющие отнести его к полноценному объекту гражданских правоотношений.

Итак, аренда части земельной территории допускается законом, но только, если собственник произвел процедуру межевания до подачи документации на госрегистрацию.

В остальном, процесс сдачи в аренду мало отличается от такового в отношении целого участка земли.

Стоимость аренды земельного участка с последующим выкупом узнайте тут.

Видео: Аренда земельного участка

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:
    • Москва и Область — +7 (499) 110-56-12
    • Санкт-Петербург и область — +7 (812) 317-50-97
    • Регионы — 8 (800) 222-69-48

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Аренда части земельного участка без межевания

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос «Аренда части земельного участка без межевания». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Однако на практике в преимущественном большинстве случаев суды принимают решение в пользу арендатора по той причине, что у администрации населенного пункта нет прав на то, чтобы досрочно возвращать территорию, забирая ее у добросовестных арендаторов для передачи третьим лицам.

Этот прецедент осуществляется путём межевания участка, проведения и фиксации межевых границ по факту: в натуре и в проектной технической документации.

Для того чтобы произвести выдел участка, необходимо понимать природу двух типов собственности на совместное имущество, в том числе – и земельные наделы.

Нужно ли делать межевание если земля в аренде

В заключении договора об аренде недвижимости существуют много нюансов. Но чтобы юридически грамотно заключить договор достаточно придерживаться нескольких простых правил.
Если земля принадлежит местному самоуправлению, допустим администрации города или станицы, то межевать часть арендуемого участка нужно обязательно.

Государственные органы имеют свое мнение на тот счет, как поступить с землей. Имеется специальная программа «дорожная карта». Она утверждена распоряжением № 2236-р от 01.12.2012 г.

Вопрос, можно ли продать земельный участок официально без межевания в 2019 году, еще можно решить, а в 2019 году эта процедура будет обязательной.
Если одна из долей не будет соответствовать положенному минимуму, оба участка не будут поставлены на кадастровый учёт.

Но межевать часть участка не обязательно, если земля не муниципальная, то есть принадлежит частнику, а не городскому управлению. Чтобы сдать часть земельного участка в аренду, нужно просто отметить ее границы на кадастровом плане и заключить договор. При условии, что у вас есть кадастровый паспорт на весь участок, и вы обладаете на него всеми правами.

В правоустанавливающих документах на участок указаны наименования долей. Такой участок можно разделить простым межеванием с выделением долей для каждого из участников права собственности, либо – для одного из них.

Соглашение о разделе земельного надела заключается между всеми его собственниками. По их желанию оно может быть удостоверено нотариально.

Операции с земельным участком без межевания: можно ли продать участок или часть, купить и приватизировать?

Доверять межевание, как очень ответственную дело, можно только проверенным компаниям, которые давно зарекомендовали себя как эксперты в земельном кадастре.

Отражается также порядок распределения между собственниками расходов на межевание, подготовку межевого дела и государственной регистрации права собственности на принадлежащую им после раздела часть земельного участка. Предельные размеры участков как раз и являются тем главным маяком, на который нужно ориентироваться, приступая к рассмотрению вопроса о разделе делимого участка, поскольку именно предельные размеры «говорят» о том, что участки, образуемые после раздела основного, не должны отличаться от установленной предельной нормы для их вида разрешённого использования (ВРИ).

Но в то же время, дополнительные преимущества этой процедуры до сих пор актуальны и весьма полезны для каждого землевладельца. Порядок проведения процесса межевания арендованных участков.

Реализация 1/2 части, находящейся в общедолевой собственности

На сегодняшний день имеется большой процент участков, не прошедших межевание. Например, попавшие под так называемую «дачную амнистию». Владельцы этих земель могут предоставить документы из кадастрового реестра, в которых стоит отметка, что земля не имеет границ. Однако продавать эти участки разрешается. Но, начиная с этого года, для любых сделок все равно потребуется сперва произвести межевание.

А что по Новому Закону? А по Новому Закону для того, чтобы продать земельный участок, процедура межевания не требуется!

Да, и правила есть, и учесть много чего придётся, и сделать. Лучше ознакомиться со всем этим заблаговременно, чтобы не потратить впустую ни время, ни деньги на топографические работы, подготовку проектных материалов и разные согласования, получив в итоге отрицательный ответ из Росреестра.

Ну и рю: в настоящее время Законом № 218-ФЗ не предусмотрены основания для приостановления государственной регистрации прав на земельные участки в связи с отсутствием в Едином государственном реестре недвижимости сведений о координатах характерных точек их границ (в связи с отсутствием «межевания»).

Если участок является делимым, тогда как его можно разделить? Существуют ли какие-то правила? Что нужно учесть при разделе?

По Инструкции Роскомзема определением границ земельного участка могут заниматься подразделения Роскомзема, а также частные организации, получившие лицензию на осуществление геодезических работ.

Проблема состоит в том, что ошибки кадастровых инженеров могут иметь цепной характер. Если были неточности в измерениях одного надела, то и далее будут допущены ошибки. Пострадают сразу несколько собственников.

Межевание оформляется в случаях, когда нужно восстановить имеющиеся границы земельного участка либо сформировать новые, а также для заключения сделок с землей.

Составление соглашения купли-продажи участка при продаже необходимо согласно ст. 549-550 Гражданского кодекса.

В ГК РФ указано, что в аренду могут быть переданы земельные участки, однако ничего не сказано о том, позволено ли законодательством сдавать в аренду доли земельных территорий.

Каких-либо иных законодательных ограничений или запретов на части земель ни в ГК РФ, ни в Кодексе нет, что также подтверждается и обширной судебной практикой по этому вопросу.
Эти предпочтения сегодня удовлетворить, возможно, при соблюдении определённого земельным законодательством алгоритма действий.

Наш опыт – надёжный гарант качественной работы. Срок осуществления межевания обычно составляет от 1 до 5 месяцев и прямым образом зависят от объёма и сложности работ. Мы проводим данную процедуру в любое время года.

Вы будете точно знать из чего складывается цена работ. Права и обязанности сторон, стоимость, сроки, гарантии, ответственность обязательно указываются в договоре.

По Старому Закону получалось, что без межевания земельный участок не мог быть продан, начиная с 2018 года) — это являлось основанием для приостановки государственной регистрации прав на земельный участок, в отношении которого отсутствуют сведения о координатах характерных точек границ такого земельного участка).

Таким образом, долгосрочная и краткосрочная аренда различаются между собой тем, составляет их срок более или менее одного года соответственно. Помимо этого, как говорилось выше, предусматривается возможность оформления бессрочной аренды, когда договор продолжает действовать на протяжении неопределенного срока.

Выделенная в качестве самостоятельного участка доля не должна быть меньше установленных нормативов. Если вы проигнорируете этот момент, и часть участка не уложится в нормативы – вам откажут в последующей регистрации.

Отдельная категория споров, которые решаются в судебном порядке, является возможность досрочного расторжения договора аренды, инициируемого одной из сторон. В такой ситуации в принципе ситуацию можно решить только в судебном порядке, если другая сторона отказывается от расторжения соглашения.

Особенности реализации части надела

Мама много лет прожила в деревне. Дом у нас на две семьи. Встал вопрос срочно об оформлении земли, т.к соседи молча стали огораживать участок прям за нашим домом. Ответ был такой это теперь наша собственность и все. Получается выходишь на территорию своего дома, а там забор соседа. Как быть? С чего начать оформление.

Для того, чтобы оформить арендные отношения, нужно провести определенные этапы сделки, после чего выделенному участку будет придан новый статус.

Как показывает практика, в данный регламент не входит требование по обязательному проведению межевания, при условии, что надел состоит на кадастровом учёте. Получается, на вопросы, можно ли продать землю без межевания и можно ли купить земельный участок без межевания, можно однозначно ответить — да.
При разделении/объединении участков добавляется раздел со сведениями о новых участках, их границах и площадях.

Межевание земли в собственности: правила процедуры

Еще более сложной является аренда земельного пая. Земельная реформа, которая была проведена на протяжении 90-х годов, существенно усложнила земельные отношения на территории России, и в частности, всевозможные преобразования в конечном итоге привели к тому, что появилось огромнейшее множество земельных участков, принадлежащих собственникам на праве общей долевой собственности.

При аренде части участка заключатся такой же договор, как и при аренде всего земельного участка. С той разницей, что вместо слова «участок» в документе будет написано «часть участка».

Росреестр, как правило, при регистрации договора аренды (если он заключен на срок более 1 года) требует осуществления кадастрового учета части земли, переданной в аренду.

До 2006 г. продать земельный надел можно было без определения его границ. Но действует данное правило до начала 2019 года. Позднее этой даты с земельным участком нельзя будет совершать сделки, если его границы не установлены. Такие правила установлены п.1 ст. 19 Закона «О государственной регистрации».

Арендатор, взявшийся за организацию процесса межевания, может обеспечить только наличие правоустанавливающих документов, истребовав их у собственника. Проблема решается в судебном порядке. Нужно будет подавать иск Об устранении препятствий в пользовании земельным участком. В досудебном порядке следует направить письмо с просьбой устранить препятствие в пользовании вами вашим земельным участком и дать срок. После истечения срока можно идти в суд.

Ссылка на основную публикацию