Как лучше и без потерь разделить коммерческую недвижимость между родственниками
Вдвоем с родным братом имеем бизнес (объекты коммерческой недвижимости, право собственности оформлено как индивидуально на то или другое физ. лицо, так и в долях). Оба являемся предпринимателями (и являлись в момент приобретения недвижимости). Задача — разделить недвижимость примерно поровну на индивидуальное право собственности по каждому объекту с минимальными рисками и потерями (налоги, сборы, придирки налоговой). Планируем совершить это через дарение (как близкие родственники), чтобы исключить налогообложение.
!. Освобождает ли дарение коммерческой недвижимости от уплаты налогов?
2. Могут ли гипотетически данные манипуляции с дарением быть признаны притворной сделкой, чтобы уйти от сделок купли-продажи и соответственно налогообложения?
3. Должны ли быть разнесены во времени акты дарения чтобы не так бросалось в глаза и соответственно повлечь последствия указанные в пункте 2?
4. Доли оформляются через нотариуса. Договор нотариус заверяет только свой или это может быть наш договор?
5. В договоре должна быть указана стоимость объекта или только сам объект собственности? Если должна, то это может быть любая назначенная стоимость, кадастровая стоимость или должна быть произведена оценка объекта?
6. Если объект оформлен не в долях достаточно ли просто договора дарения заверенного сторонами для переоформления права собственности в палате?
Ответы юристов ( 5 )
- 10,0 рейтинг
- 4751 отзыв эксперт
. Освобождает ли дарение коммерческой недвижимости от уплаты налогов?
Евгений
Письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина РФ от 3 сентября 2009 г. N 03-11-09/298
14 сентября 2009
Вопрос: Я зарегистрирована в качестве индивидуального предпринимателя, применяю упрощенную систему налогообложения (объект налогообложения — доходы (6%)). Основной вид деятельности — сдача в аренду собственного недвижимого имущества.
Мною было получено от физического лица, также зарегистрированного в качестве индивидуального предпринимателя, в собственность по договору дарения нежилое помещение. В договоре дарения нет никаких ссылок на то, что я и даритель являемся индивидуальными предпринимателями, также в тексте договора не указано для каких целей я приняла в дар нежилое помещение. Дарителем имущества является моя мама.
В связи с этим, прошу разъяснить порядок налогообложения стоимости данного имущества.
1. Должна ли я заплатить со стоимости полученного имущества налог на доходы физических лиц?
2. Облагается ли стоимость полученного имущества единым налогом в рамках УСН?
3. Не должна ли облагаться стоимость полученного имущества единым налогом в рамках УСН и налогом на доходы физических лиц в связи с тем, что имущество, получено одним физическим лицом от другого физического лица и подлежит обложению налогом на доходы физических лиц, а в соответствии с пунктом 18.1 статьи 217 НК РФ имущество, полученное в порядке дарения
от члена семьи (матери), не подлежит налогообложению налогом на доходы физических лиц?
Ответ: Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел письмо от 08.04.2009 о налогообложении доходов индивидуального предпринимателя и сообщает следующее.
Доход в виде нежилого помещения, полученного в порядке дарения одним физическим лицом от другого физического лица, подлежит налогообложению в соответствии с положениями главы 23 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) «Налог на доходы физических лиц».
При этом в соответствии с пунктом 18.1 статьи 217 Кодекса не подлежат налогообложению налогом на доходы физических лиц доходы в денежной и натуральной формах, получаемые от физических лиц в порядке дарения, за исключением случаев дарения недвижимого имущества, транспортных средств, акций, долей, паев, если иное не предусмотрено данным пунктом.
Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца и мать) братьями и сестрами).
Таким образом, если физическое лицо — даритель, является членом семьи или близким родственником в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации по отношению к одариваемому физическому лицу, то такой доход, в виде недвижимого имущества, полученного в порядке дарения, не подлежит налогообложению налогом на доходы физических лиц.
Заместитель директора Департамента
С.В. Разгулин
2. Могут ли гипотетически данные манипуляции с дарением быть признаны притворной сделкой, чтобы уйти от сделок купли-продажи и соответственно налогообложения?
Евгений
Как я понимаю у Вас будет сразу несколько сделок дарения в отношении каждого. Хотя чисто теоретически такая возможность и может существовать, то но вряд ли кому-то до этого будет дело и кто-то станет обращаться в суд, налоговая точно вряд ли.
«Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 03.07.2016) (с изм. и доп., вступ. в силу с 02.10.2016)ГК РФ Статья 170. Недействительность мнимой и притворной сделок
1. Мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.
2. Притворная сделка, то есть сделка, которая совершенас целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.
3. Должны ли быть разнесены во времени акты дарения чтобы не так бросалось в глаза и соответственно повлечь последствия указанные в пункте 2?
Евгений
Лучше да, не в один день, чтобы уменьшить риски, указанные в п.2.
4. Доли оформляются через нотариуса. Договор нотариус заверяет только свой или это может быть наш договор?
Евгений
Это может быть Ваш договор, хотя нотариусы часто стараются навязать свои договоры.
5. В договоре должна быть указана стоимость объекта или только сам объект собственности? Если должна, то это может быть любая назначенная стоимость, кадастровая стоимость или должна быть произведена оценка объекта?
Евгений
Закон не обязывает указывать стоимость, можете просто кадастровую к примеру указать.
6. Если объект оформлен не в долях достаточно ли просто договора дарения заверенного сторонами для переоформления права собственности в палате?
Евгений
Да, заверение у нотариусы требуется только в случае, если речь идет о долевой собственности.
Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2016)Статья 24. Государственная регистрация права общей собственности на недвижимое имущество 1. Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению.
При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием ее цены и других условий, на которых он продает ее.
Сделка по продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу может быть совершена не ранее чем по истечении одного месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности.
В случае, если нотариусом будет установлено, что продавец доли представил документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки его доли, сделка может быть совершена до истечения срока, указанного в абзаце третьем настоящего пункта.
Споры между участниками долевой собственности, возникшие при государственной регистрации права на долю в праве общей собственности, подлежат разрешению в судебном порядке.
Читать еще: Оспаривание отцовства в судебном порядке: судебная практика, пошаговая инструкция
