Покупка земельного участка у собственника: порядок действий

Покупка земельного участка у собственника: порядок действий

И в одном, и в другом случае это достаточно длительный процесс, так как потребуется оформление целого ряда документов.

И если в случае покупки у государства все документы должен предоставить покупатель, то при сделке с частным лицом от продавца тоже потребуется оформление определенного списка бумаг. Как именно должна осуществляться процедура покупки земли у собственника?
Дорогие читатели! Каждый отдельный случай индивидуален, поэтому вы можете уточнить информацию у наших юристов. Звонки на все номера бесплатны.

  • 8 (800) 600-36-07 –Регионы
  • +7 (499) 110-86-72 –Москва
  • +7 (812) 245-61-57 –Санкт-Петербург

Важно знать и проверить

Зачастую люди покупают земельные участки для строительства дома, ведения подсобного хозяйства. Но перед этим нужно знать обо всех нюансах, которые могут возникнуть при совершении этого процесса.

При выборе земли обратить внимание на его удалённость от проезжей части, наличие коммуникационных систем. Но самое важное — границы, если они не вынесены, нужно проведение межевания во избежание последующих проблем с хозяевами смежных территорий. Если в планах предусмотрено строительство собственного дома, земельный участок должен иметь такое назначение (разрешение). А именно относится к категории поселений.

Обязательно убедиться, что продавец является собственником, а участок ранее не продавался, на него нет обременений, не арестован. Чтобы это проверить, отправить запрос в ЕГРН, сделать посредством личного обращения в эту организацию, либо воспользоваться официальным сайтом. Какой бы ни был выбран вариант, нужно будет заплатить за запрос около 250 рублей.

Если от лица продавца действует иной субъект, у него должна быть доверенность с нотариальной доверенностью. С этим документом так же следует внимательно ознакомиться, обратите внимание на дату, в течение которого он действителен. В нём ещё должна быть отображена информация относительно продаваемого имущества (в данном случае, это территория).

Пошаговая инструкция

Владелец земли для эксплуатации надела в рамках закона должен пройти процедуру регистрации. Если этого не сделать, права в пользовании, действиях будут ограничены, сделки признаны незаконными.

Пошаговая инструкция оформления земли в собственность в 2019 году поможет сделать все правильно, в нужной последовательности. Действия субъекта:

  1. Сбор документов.
  2. Обращение в Росреестр.
  3. Подача заявления.
  4. Выписка из ЕГРН

Подать обращение можно не только в Росреестр, но и в МФЦ. Обращение рассматривается на протяжении двух недель с момента приема.

Это процедура, если земля имеет установленные приделы. Если нет, нужно пригласить специалиста для проведения межевания. Если сроки не горят, воспользуйтесь услугой бесплатно, но нужно ждать. Если хотите решить вопрос в короткие сроки, придется заплатить. План межевания нужен для составления акта границ, который можно находится в справке из ЕГРН.

Для проведения разного рода манипуляций с землей, участок должен стоять на учете. Делается это в Кадастровой палате или МФЦ.

Следующий шаг – обращение в администрацию местного поселения. После можно регистрировать право собственности.

Оформление сделки

Для осуществления этого процесса, в наличии должен быть весь комплект документации. Покупая землю под снт или ижс, необходимо подготовить:

  • заявление о переходе полномочий на территорию от предыдущего владельца новому собственнику. Его подать в регистрационную палату;
  • договор купли-продажи в 3-х экземплярах (продавцу, будущему собственнику, регистрирующему органу);
  • паспорта всех сторон.
  • если участок продаётся с домом, то есть он находиться в категории ИЖС, в наличии должен быть кадастровый паспорт.
Читать еще:  Судебное заседание по гражданскому делу: порядок, подготовка, виды, образцы ходатайств

Это далеко не весь список документации, так как необходимо оплатить пошлину. Это может сделать как продавец, так и покупатель, в законе нет точного призыва к действию того или иного лица.

НЕ НАШЛИ, ЧТО ИСКАЛИ?

В статье 25 Земельного кодекса РФ появилась новая прямая норма о том, что государственная регистрация сделок с земельными участками обязательна в случаях, указанных в федеральных законах. Норма очень смелая и необычная: ведь любой юрист знает, что в российских федеральных законах никогда и ничего конкретно не указывается, всегда есть какие-то исключения, а также «иные» и «прочие» обстоятельства. Так что же законодатель имел в виду? Обозначим приоритеты Норма ст.

В соответствии с п. Следовательно, данная норма закрепляет приоритетное значение норм земельного законодательства в регулировании имущественных отношений, но не в сфере регулирования специального федерального законодательства по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В действующем законодательстве можно насчитать несколько случаев, указанных для государственной регистрации сделок. Так, обязательна государственная регистрация: — договора дарения либо пожертвования земельного участка п. Однако в гл. Эта неопределенность относится также и к договору мены ст. Таким образом, вопрос об обязательной государственной регистрации сделок купли-продажи и мены земельных участков, казалось бы, законодательно не урегулирован: прямого указания действительно нет.

О пользе толкования законов Споры о том, подлежит ли государственной регистрации договор купли-продажи мены земельного участка, ведутся уже давно.

Основной аргумент противников такой регистрации заключается в следующем: например, в п. А поскольку в отношении договора купли-продажи земельного участка, как указано выше, аналогичная норма не прописана — стало быть, никакой регистрации он и не подлежит. И даже договоры, напрямую не связанные с отчуждением аренда, субаренда, безвозмездное срочное пользование , тоже подлежат. И право собственности при наследовании регистрируется на основании свидетельства, прошедшего государственную регистрацию у нотариуса, и акты органов государственной власти и органов местного самоуправления имеют государственные регистрационные номера Почему же для самого распространенного договора о сделке с земельным участком — договора купли-продажи, — который к тому же может заключаться и в простой письменной форме, то есть без участия нотариуса, должно быть сделано исключение?

И от них нельзя отделаться простым ответом: мол, так решил законодатель, а почему — не наше дело, к тому же мы не наделены полномочиями толкования законов Дело в том, что в российском законодательстве имеется столько пробелов и коллизий не случайно, конечно, Президент РФ назвал его в целом «невнятным» , что необходимость применения не одного, а целой совокупности законов и их толкования на практике возникает ежедневно и ежечасно.

Читать еще:  Управляющие компании ЖКХ и ТСЖ в Балашихе

Вот простой пример. Пункт 1 ст. Как видим, о том, что таким же правом могут обладать и граждане РФ, упомянуть просто забыли. Но, применяя одновременно нормы Конституции РФ и ГК РФ, мы все-таки можем прийти к пониманию, что россияне тоже могут арендовать земельные участки. Анализ понятий Как отмечалось выше, согласно ст. В соответствии со ст. Сделки могут быть двух- или многосторонними договоры и односторонними п.

Выстроим простую логическую цепочку. Любой переход права на недвижимость, естественно, является изменением прав граждан или юридических лиц на эту недвижимость.

А любое «изменение прав граждан» по отношению к имуществу признается «сделкой» по определению гражданского законодательства ст.

Таким образом, «переход права на недвижимость» и «сделка с недвижимостью» — это правовые синонимы. И коль скоро всякий переход права на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации ст. Заметим, что никакого противоречия ст.

В качестве дополнительных аргументов можно еще указать, что к основаниям приобретения права собственности законодатель относит в том числе и договоры купли-продажи или мены ст.

Наконец, внимательно перечитаем п. Данная статья имеет уклончивое название: «Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость» вместо логичного определения: «Государственная регистрация договора купли-продажи недвижимости».

Однако в предыдущей статье ст. Возвратимся к формулировке ст. С этим никто и не спорит: конечно, в этих случаях она обязательна! Однако слова «исключительно в случаях Тогда возникает вопрос: а в иных случаях, не указанных конкретно в федеральных законах, запрещается ли государственная регистрация сделок с недвижимым имуществом?

Или она допускается по желанию заявителя, но не является обязательной? По мнению автора, в иных случаях будут действовать общие нормы ст. Иначе нужно вносить очень много поправок в ФЗ N ФЗ и даже название его менять: вместо «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» записать «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, которая обязательна исключительно в случаях, прямо указанных в федеральных законах»!

Да и нормы ст. На основании изложенного можно сделать следующий вывод: договоры купли-продажи и мены земельных участков, а также все иные сделки договоры с недвижимым имуществом, рассматриваемые как действия граждан и юридических лиц, направленные на возникновение, изменение, переход и прекращение гражданских прав и обязанностей в том числе прав и обязанностей собственника земельного участка , подлежат государственной регистрации в порядке, установленном ФЗ N ФЗ.

В статье 25 Земельного кодекса РФ появилась новая прямая норма о том, что государственная регистрация сделок с земельными участками обязательна в случаях, указанных в федеральных законах.

Покупка земли с домом

Приобретая территорию с домом, покупатель обязан проверить корректность присвоения категории земли. Это имеет принципиальную важность, особенно если, на участке уже есть здание. Теперь субъект должен убедиться, в наличии подтверждающих свидетельств на жилое здание.

Итак, что ещё заслуживает внимание потенциального покупателя:

  • Есть ли у продавца свидетельства на территориальный надел и на другие имеющиеся постройки;
  • Наличие иных собственников;
  • Корректно ли составлено предварительное договорное соглашение о переходе прав новому собственнику;
  • Место заключение сделки и её последующая регистрация в уполномоченном органе.
Читать еще:  Дарственная на дом: плюсы и минусы, пошаговая инструкция как оформить договор дарения

По окончанию этой проверки, можно смело переходить к этапу регистрации прав на собственное владение участком и домом.

Права продавца как предмет особого внимания при покупке земельного участка

Одним из ключевых моментов покупки земли становится право продающей стороны проводить с участком какие-то сделки. И наличие такого права следует достоверно выяснить.

Сам продавец должен подтвердить свои права предоставлением одного из обязательных для сделки документов — выписки из госреестра. Помимо этого, полная информация о том или ином земельном участке есть в местном Отделе управления реестром.

Вторым этапом проверки прав будет визит в налоговую инспекцию — она также может предоставить интересные сведения о продающей стороне. Это потребует оплаты, но безопасность покупки земли такие расходы окупает с запасом.

Если участки продает организация, не следует поддаваться гипнозу ее официального статуса — о ней тоже надо выяснить все возможное. Организация-продавец заслуживает доверия только тогда, когда ее репутация не вызывает особых нареканий, а стаж ее успешной работы на рынке составляет не менее пяти лет.

Возможные риски

Владельцы (частные лица) продают земли по той причине, что в них не нуждаются. Зачастую выставляют суммы ниже, чем государство, и к тому же, купить можно без проведения открытых торгов. Но есть и определённые риски:

  • Наличие обременений;
  • Нет документов на недвижимые объекты, которые возведены на данном земельном участке, либо вызывают большое сомнение;
  • По факту, участок не соответствует заявленному назначению;
  • Некорректно оформлены свидетельства на территориальный надел;
  • Сделка с лицом, не достигшего совершеннолетнего возраста. Она будет автоматически аннулирована, если об этом не были уведомлены попечительские органы.

Невнимательное изучение бумаг, спешка в проведении сделки, в итоге покупатель может получить документы совсем на другой объект, который не соответствует его покупке. Только правильный подход и юридическая подкованность во всех этапах сделки по покупке земельного участка, поспособствует быстрому и безопасному подписанию основного договора.

Мена земельными наделами

Согласно ст. 567 ГК, мена – это взаимный обмен товарами, в том числе земельными участками, между сторонами. По сути, это некая модификация сделки купли-продажи, поскольку оба участника одновременно выступают и продавцом, и покупателем.

Когда в качестве товара выступает земля, предусматривается два варианта сделок:

  • обмен одного надела на другой;
  • обмен участка на иной товар.

Главные сложности связаны с проведением оценки земли при обмене. Сделка предполагает обмен равноценных объектов, в противном случае сторона, которая передает менее ценный товар, должна выплатить разницу в стоимости. Цена земли должна быть не ниже нормативной стоимости в конкретной местности.

Если стороны не могут договориться о цене самостоятельно, они привлекают оценщика. По результатам его работы определяется рыночная цена.

Как и в случае с дарственной, обмен участков возможен лишь в отношении земель, находящихся в частной собственности. Мена государственных и муниципальных земель не допускается.

Ссылка на основную публикацию