Как рассчитывается кадастровая стоимость дома

Как рассчитывается кадастровая стоимость дома

Кадастровая стоимость – это один из критериев, влияющий на размер налога и/или аренды. Но не каждый знает, что такое кадастровая стоимость дома, как ее определить, какие факторы влияют на размер, и можно ли ее оспорить. Предоставленная информация в данной статье поможет найти ответы на эти вопросы и в будущем снизить некоторые расходы.

Общие понятия

Вопрос о кадастровой стоимости регулируется несколькими нормативно-правовыми актами. Главными являются Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 № 135-ФЗ (далее ФЗ № 135) и Федеральный закон «О государственной кадастровой оценке» от 03.07.2016 № 237-ФЗ (далее ФЗ № 237).

В ст. 3 ФЗ № 237 и ст. 3 ФЗ № 135 кадастровая стоимость (КС) определяется как стоимость объекта недвижимости, определенная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах кадастровой оценки либо в других случаях, определенных данными законами.

Кадастровую оценку (оценку) проводят раз в 3 – 5 лет бюджетные учреждения (БУ), созданные субъектами РФ. Данная процедура проходит в 3 этапа:

1. исполнительный орган принимает решение о проведении оценки;
2. бюджетное учреждение определяет КС и составляет отчет;
3. исполнительный орган выносит акт об утверждении КС.

Результаты оценки в обязательном порядке должны быть внесены в ЕГРН.

Оценка должна быть независимой и определяется исходя из нескольких факторов:

1. Назначение дома. По назначению дома можно разделить на индивидуальный жилой дом, дачный или садовый домик. Каждый из них имеет разную кадастровую стоимость.
2. Площадь дома.
3. «Возраст» дома. Год постройки показывает, насколько физически и морально устарел дом (узнайте, какие дома можно признать аварийными).
4. Вид населенного пункта и экономическая ситуация в регионе. Как правило, недвижимость в городе или в пригороде на порядок дороже, нежели дом в деревне и на территории садоводческого товарищества.
5. Инфраструктура и коммуникации. При оценке обращают внимание на наличие или отсутствие электричества, водопровода, отопления, водоотведения, а также связи.
6. Вид дома по материалу. К этому критерию относится материал, из которого построен дом: из бруса, кирпичный, каркасный, из блоков.

Пожалуй, это основные критерии, по которым осуществляется кадастровая оценка бюджетными организациями. Для того чтобы определить КС загородного дома, специалисту не нужно выезжать по адресу – он может получить необходимую информацию в Росреестре.

Отличие кадастровой стоимости от рыночной

Наряду с кадастровой стоимостью существует рыночная. В ФЗ № 135 под рыночной стоимостью понимается наиболее вероятная цена объекта на рынке, т. е. цена, по которой может быть отчужден дом в условиях конкуренции. При этом она может быть больше или меньше кадастровой. Это связано с тем, что рыночная оценка более детальная. Дополнительно учитываются ремонт, планировка, наличие мебели, соседи, участок, водоемы, магазины и многие другие факторы.

1. Кадастровую стоимость определяет государство в лице БУ, а рыночную может определить частный оценщик.
2. При рыночной оценке учитывается больше критериев.
3. Кадастровая оценка проводится раз в 3 – 5 лет, а рыночная – при осуществлении сделки с недвижимостью (продажа, залог, обмен), при изъятии у должника, при определении стоимости вкладов в уставный капитал и при анализе рынка недвижимости.

Примером может послужить ситуация, когда БУ определило КС дома в размере 1,5 млн. руб., не учитывая проведенного ремонта и наличия дорогостоящей мебели, а рыночная оценка установила, что цена дома составляет порядка 1,9 млн. руб.

Расчет кадастровой стоимости дома

Рассчитать кадастровую стоимость можно на различных сервисах в интернете, сделать запрос на сайте Росреестра или самостоятельно по определенной формуле. В интернете предложены формулы для расчета КС, однако ни одна из них не даст достоверной информации.

Формула для расчета

КС – кадастровая стоимость

S – площадь дома

Ки – коэффициент инфраструктуры и коммуникаций

Кс – коэффициент специфики

Читать еще:  Разбираем шаги альтернативной сделки – блоги риэлторов, ЦИАН

Кп – переходный коэффициент

КС = 100 * (1000 + 700) * 3

При таком расчете КС = 510 000 р.

Не стоит забывать, что это только примерный расчет. Точный размер коэффициентов знают только оценщики. Поэтому надежный способ узнать КС – обратиться в специализированные органы или через интернет.

Определение кадастровой стоимости дома

Самостоятельный расчет никогда не даст достоверной информации, касающейся КС. Посмотреть точную ее сумму можно несколькими способами:

• лично в Росреестре;
• в МФЦ;
• через интернет;
• через Почту России.

Кадастровая стоимость указана в выписке из ЕГРН. Получить ее можно в электронном виде или на бумажном носителе. Данный документ предоставляется платно. Размер госпошлины составляет для юридических лиц 2200 р. на бумаге и 600 – в электронном виде, а для физических 750 и 300 р. соответственно. Также можно бесплатно узнать КС в режиме онлайн. Если нужен официальный документ, подтверждающий сумму, то лучше заказать платную выписку ЕГРН.

Для этого необходимо подготовить следующий пакет документов:

• заявление;
• паспорт заявителя;
• правоустанавливающие документы на дом;
• квитанция об оплате госпошлины.

Чтобы получить выписку в Росреестре, нужно посетить территориальное подразделение и предоставить пакет документов. В течение 3 дней выписка будет готова и ее можно забрать лично, или заказать доставку курьером. Узнать КС через МФЦ можно аналогично первому варианту. Отличием будет срок предоставления выписки – до 5 рабочих дней.

Заказ выписки через почту несколько отличается. Пакет документов отправляется заказным письмом на адрес кадастровой палаты. После того как письмо будет доставлено, специалист изучит документы и направит выписку по адресу заявителя. Такой вариант может значительно увеличить срок получения выписки.

Заказать официальную выписку через интернет можно на сайте Росреестра.

Данный вариант возможен для зарегистрированных пользователей. В первую очередь необходимо заполнить заявку в разделе «Получить выписку из ЕГРН». При заполнении указывается предпочитаемый способ получения выписки: в электронном виде или на бумаге. Выписка будет отправлена на e-mail или Почтой России по адресу.

Если нужно узнать КС без документального подтверждения, можно воспользоваться бесплатными сторонними порталами или на сайте Росреестра.

В последнем варианте выбрать сервис «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online». Заполнить форму и отправить запрос. После отправки откроется страница, где будет указана КС.

Изменение/оспаривание/уменьшение кадастровой стоимости дома

Согласно законодательству, КС должна равняться рыночной. Но в большинстве случаев она слишком завышена. Такая ситуация связана с несовершенством оценочной системы – не всегда оценщики располагают верными сведениями о факторах, определяющих стоимость. К ним относятся:

• площадь дома;
• назначение здания;
• усовершенствование инфраструктуры и коммуникаций;
• изменение экономической ситуации в регионе;
• изменение качественных характеристик;
• другое.

Как отмечалось выше, государственная оценка проводится каждые 3 – 5 лет, и в течение этого времени (например, экономическая ситуация региона значительно ухудшилась, или жилье находится в аварийном состоянии). В таких случаях рыночная стоимость становится намного ниже.

Определение КС необходимо в следующих случаях:

1. Исчисление налога. Налог на недвижимость оплачивается исходя из кадастровой стоимости. Такой способ расчета платежей будет введен во все регионы до 2020 г.
2. Арендная плата. В случаях, когда арендодателем является государство, сумма платежей определяется исходя из КС объекта.
3. Оформление наследства у нотариуса. Данная процедура платная. Размер госпошлины напрямую зависит от КС наследуемого имущества.
4. Выкуп у государства. Чтобы осуществить приватизацию в случаях, не предусмотренных ФЗ «О дачной амнистии» (подробнее о том, что такое дачная амнистия), необходимо выкупить дом у государства. Сумма выкупа – это размер КС.

Законом не запрещено оспаривать результаты оценки. В случае, если считаете, что КС завышена, ее можно уменьшить, обратившись в:

• комиссию, созданную при Росреестре;
• суд.

Первый вариант предусматривает возможность граждан обратиться в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения КС. Для этого необходимо подать заявление и документы в течение 6 месяцев с момента внесения данных в ЕГРН. Преимуществом такого способа можно отметить срок рассмотрения заявления – 1 месяц. Минусом такого варианта является то, что данные комиссии созданы не во всех субъектах, и в случае отказа, собственнику необходимо будет обратиться в суд.

Читать еще:  Как наследуется неприватизированная квартира, как оформить в собственность такую недвижимость

Во втором варианте предполагается подача искового заявления в обход комиссии. Однако в этом случае требуется оплата госпошлины и, возможно, расходы на услуги юриста. Судебное разбирательство будет длиться от 3 до 6 месяцев. Если суд удовлетворит иск, то сумму налога или других платежей пересчитают, и платить нужно будет по новой КС.

Документы для оспаривания КС

• Заявление;
• паспорт заявителя;
• выписка из ЕГРН;
• документы, подтверждающие право собственности;
• документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости (при необходимости);
• отчет об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости по состоянию на дату определения КС (при необходимости);
• документы, подтверждающие наличие кадастровой и (или) технической ошибки (если заявление подается в связи с недостоверными сведениями об объекте недвижимости, использованными при определении его кадастровой стоимости).

Это основной перечень документов. Дополнительно необходимо будет предоставить доверенность, если заявление подается не собственником, а также квитанцию об оплате госпошлины (если через суд).

Выводы по теме

1. Кадастровую стоимость определяют бюджетные учреждения, созданные государством.
2. Она не всегда равна рыночной стоимости.
3. От размера КС напрямую зависят расходы собственников и арендаторов.
4. Результаты кадастровой оценки можно оспорить в досудебном и судебном порядке.

В завершение стоит отметить, что, зная кадастровую стоимость дома, можно избежать лишних расходов и оценить будущие налоговые затраты.

Как узнать кадастровую стоимость дома — что это такое и из чего складывается

При покупке и продаже, закладывании жилья в залог и прочих манипуляциях с недвижимым имуществом собственник обязан предоставить паспорт с оценкой кадастра. Это реестр, который ведет государство с целью налогообложения и учета ценности всех земельных участков с постройками, расположенных на территории страны. В статье расскажем, как узнать кадастровую стоимость жилого частного дома и из чего она складывается.

Определение термина

Ранее цена на недвижимость определялась по устаревшиму алгоритму, учитывающему только квадратные метры и расположение земли. Согласно полученным данным на владельца начислялся налог на имущество. При этом он никак не отражал реальную ситуацию на рынке. Крупный коттедж мог иметь низкую оценку, но при этом продаваться дороже. Или обратная ситуация – собственник платил большие отчисления, в то время как при продаже сталкивался с низкими ценовыми предложениями.

Все это происходило потому, что в расчет не были положены реальные рыночные условия – где находится участок, насколько близко к центру города, какая инфраструктура и перспектива городской застройки в этом месте, а также как давно было построено здание и многое другое.

С введением кадастра проблемы исчезли, потому что произошла переориентация на реального покупателя. Итак, кадастровая стоимость дома , объясним, что это такое.

Это цена объекта недвижимости, которая рассчитана по алгоритму, включает аспекты реальных изменений на рынке и служит основой для налогообложения.

Стоит отличать ее от рыночных предложений, так как они постоянно меняются, в то время как рассматриваемый показатель отличается стабильностью и меняется раз в 3-5 лет.

Иногда эти различия могут быть в большую или меньшую сторону, например, при покупке участка в новом районе с большими перспективами развития необходимо готовиться к тому, что выписка из кадастра будет выше, чем реальный ценник покупки.

Какие факторы влияют на цену

В целом имеют значения любые муниципальные, коммерческие предприятия, которые оказывают влияние на качество жизни в лучшую или худшую сторону. Это просто объясняется, каждая семья захочет жить в минутной доступности к остановке общественного транспорта в экологически благоприятном районе с хорошей транспортной развязкой и несколькими детскими садами, школами. И мало кто скажет, что мечтает проживать возле металлургического завода или очистными сооружениями. Прежде чем перейти к составляющим, приведем саму методику вычисления.

Читать еще:  Схема расположения земельного участка на кадастровом плане

Как посчитать кадастровую стоимость дома : формула

KC = S + (Kи + Kc) * Kп, где:

S – площадь всех помещений (жилых и подсобных), в квадратных метрах.

Kи – коэффициент инфраструктуры и инженерных систем. Учитывается наличие газификации, проведенного интернета, воды и другого.

Kc – специфика имущества.

Kп – переходная постоянная.

Все коэффициенты не представлены в открытом доступе, их можно узнать у профессиональных оценщиков.

Согласно стандарту ФСО №4 единой формулы нет. На настоящий момент каждая компания, которая занимается оценкой и имеет на это лицензию, вырабатывает собственные условия и методики.

При выборе конторы рекомендуем вам попросить предоставить свидетельство на разрешение деятельности и прочитать реальные отзывы о работе специалистов. В ряде случаев решение можно подвергнуть оспариванию в судебном порядке. Но чтобы до этого не доводить, рекомендуем тщательно выбирать компанию. Теперь рассмотрим, от чего зависит кадастровая стоимость дома .

Год постройки

Новостройки ценятся выше, чем вторичное жилье, и это неспроста. Каждое здание имеет свой срок эксплуатации. Он зависит от материалов, используемых в строительстве, методов и геологических данных. Помимо стен и перекрытий стареют коммуникации. Нередко в старых строениях прогнивают водопроводные трубы, постоянно засоряется канализационный сток. Инженерные системы требуют своевременной замены, поэтому дома с недавно проведенным капитальным ремонтом гораздо дороже, чем те, которые не менялись со времен заложения фундамента.

Важен не просто длительность эксплуатации, но соотношение возраста здания с его максимальным периодом использования. Например, деревянные домики предназначены на срок не более 60 лет, а кирпичные стоят до 100 лет. Поэтому для первых пятидесятилетний возраст – это уже исход эксплуатационного периода, в то время как для вторых – только половина.

Исключение составляют старинные усадьбы, которые внесены в реестр как культурное и историческое наследие. Они как хорошее вино, со временем только дорожают.

Как определяется кадастровая стоимость дома в зависимости от площади объекта

Здесь учитывается как квадраты внутри здания, так и прилегающая территория – сад, огород, палисадник. Здесь все просто: чем больше земли, тем ценнее участок, ведь плодородная почва дает возможность наживать материальные блага. Аналогично со строением – чем больше комнат, этажей, квадратных метров, тем больше будет налог для пользователя. Берутся во внимание все помещения – жилые (спальные комнаты, гостиные) и нежилые (крыльцо, помещение для газового оборудования, балкон).

Инфраструктура

Учитываются все блага цивилизации, которыми может располагать владелец, а именно:

подведенные коммуникации, а если рядом находится индивидуальная котельная, еще лучше;

хорошая транспортная развязка, асфальтированное покрытие дорог, наличие тротуаров, велодорожек, переходов;

близость муниципальных и частных медицинских учреждений – больница, поликлиника, стоматологии, пункты скорой помощи, клиники;

наличие поблизости школ, детских садов, техникумов, колледжей, музыкальных и прочих развивающих детское творчество организаций, университетов и институтов;

благоустроенные территории – парки, скверы, аллеи, а также места для отдыха со скамейками и урнами, засеянные газоном или цветами клумбы;

работа коммунальных служб – очистка дорог от снега и грязи, работа дворников.

При расчете кадастровой стоимости дома берется во внимание не только то, что уже имеется на близлежащей территории, но и планы городской застройки.

Средняя ценность квадратного метра в регионе

Развитые коммерческие отношения и финансовая поддержка государства приводит к тому, что одна область может быть более развитой, чем другие. В них выше уровень жизни, заработные платы, а также цены на большинство услуг и товаров. В данном случае жилье не является исключением. Расценки на объекты в москве гораздо дороже, чем в любой российской глубинке.

В качестве примера приведем несколько регионов в России на 2018 год: