Налог при продаже недвижимости и кадастровая стоимость

Налог при продаже недвижимости и кадастровая стоимость

При продаже жилья у собственника образуется доход, с которого он должен заплатить НДФЛ. Для уменьшения налога многие собственники идут на хитрость, занижая стоимость жилья в официальном договоре и тем самым скрывая часть дохода от налоговых органов. Для борьбы с подобной практикой с 2016 года в Налоговый Кодекс были внесены изменения, которые установили, что налогооблагаемый доход зависит не только от суммы, указанной в договоре, но и от кадастровой стоимости продаваемого объекта недвижимости. Ниже мы рассмотрим, как и когда кадастровая стоимость влияет на налог при продаже недвижимости.

Если недвижимость приобретена до 1 января 2016 года

Если недвижимость была приобретена до 1 января 2016 года, налогооблагаемый доход определяется по старинке — из договора купли-продажи. Кадастровая стоимость объекта никак не влияет на налог при его продаже (п.3 Закона ФЗ №382).

Заметка: Датой приобретения жилья следует считать дату регистрации права собственности (при покупке жилья) или дату открытия наследства (смерти наследодателя). Более подробную информацию Вы можете найти в нашей статье: С какого момента считать срок владения квартирой при продаже?

Если недвижимость приобретена после 1 января 2016 года

Если Вы приобрели недвижимость после 1 января 2016 года и продаете ее, то Ваш налогооблагаемый доход зависит от того, является ли указанная в договоре стоимость выше, чем 70% кадастровой стоимости.

Если цена продажи больше 70% кадастровой стоимости

Если цена продажи объекта недвижимости больше 70% кадастровой стоимости, то налогооблагаемый доход и налог исчисляются только исходя из стоимости, указанной в договоре. Кадастровая стоимость в данном случае не играет никакой роли.

Пример: В 2019 Королев В.А. купил квартиру за 3 млн рублей. Кадастровая стоимость указанной квартиры составляет 3 млн рублей. В том же году Королев продает квартиру за 4 млн рублей. Налогооблагаемый доход будет рассчитываться исходя из цены, указанной в договоре: 4 млн руб. (цена продажи) — 3 млн руб. (цена покупки). Соответственно, налог с 1 млн рублей — это 130 тыс. рублей. Кадастровая стоимость не играет роли.

Если цена продажи меньше 70% кадастровой стоимости

Если Вы продали объект недвижимости за цену меньшую, чем 70% кадастровой стоимости, то, согласно п.5 ст.217.1 НК РФ, Вашим доходом будет считаться 70% от кадастровой стоимости объекта и цена в договоре не будет играть роли.

Пример: В 2019 году Галкина П.Р. получила по наследству квартиру и продала её в том же году. При этом по договору цена продажи составила 1 млн рублей. Однако кадастровая стоимость квартиры составляет 10 млн рублей. Поскольку Галкина П.Р. продала квартиру за стоимость меньше 70% от кадастровой цены, при расчете налога с продажи её доход составит 7 млн рублей (10 млн х 70%). Применив стандартный вычет в 1 млн рублей, ей нужно будет заплатить налог в размере 780 000 рублей = 13% х (7 млн — 1 млн).

Пример: В 2019 году Скворцов К.К. купил квартиру по договору купли-продажи за 2 млн рублей и продал её за ту же сумму 2 млн рублей. Кадастровая стоимость квартиры составляет 5 млн рублей. Несмотря на то, что по договору Скворцов К.К. продал квартиру за столько же, за сколько и приобретал, в целях налогообложения доходом от продажи будет считаться 70% от 5 млн рублей. Скворцову К.К. придется заплатить налог (70% х 5 млн руб. (кадастровая стоимость) — 2 млн руб. (затраты на покупку) ) х 13% (ставка налога) = 195 тыс. рублей.

На какой момент берется кадастровая стоимость, если кадастровая стоимость была изменена?

Кадастровая стоимость объекта недвижимости берется по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена продажа данного объекта (п.5 ст.217.1 НК РФ).

Пример: Сизов А.А. владеет земельным участком. Кадастровая стоимость участка составляла 5 млн рублей, а в июле 2019 года была обновлена и составила 10 млн рублей. В августе Сизов А.А. продал указанный участок за 3 млн рублей. Поскольку Сизов А.А. продал участок по цене ниже 70% кадастровой стоимости, налог от продажи земли будет рассчитываться с 3,5 млн рублей (5 млн руб. (кадастровая стоимость на 1 января 2019 г.) х 70%).

Как узнать кадастровую стоимость?

Узнать кадастровую стоимость объекта недвижимости можно одним из следующих способов:

• Во многих договорах купли-продажи недвижимости указана кадастровая стоимость объекта на момент продажи.
• Онлайн на сайте Росреестра. Для этого в открывшейся форме Вам нужно ввести кадастровый номер объекта или его адрес и нажать «Сформировать запрос». Вам будут показаны несколько источников информации об объекте недвижимости: ГКН и ЕГРП. Вам нужно открыть сведения из ГКН, где и будет указана текущая кадастровая стоимость (и дата ее утверждения).
• Можно запросить кадастровую справку о кадастровой стоимости из Государственного Кадастра Недвижимости. Для этого надо обратиться в филиал Федеральной кадастровой палаты Росреестра или многофункциональный центр (МФЦ) лично либо направить запрос по почте. Если в ГКН есть сведения о кадастровой стоимости объекта, кадастровая справка будет предоставлена бесплатно в течении 5 рабочих дней со дня получения запроса. Готовый документ можно получить лично при посещении филиала Федеральной кадастровой палаты Росреестра, в МФЦ или по почте.
• Сведения о кадастровой стоимости можно получить на портале Росреестра, заказаввыписку из Государственного Кадастра Недвижимости. Сведения из ГКН будут предоставлены не позднее 5 рабочих дней с момента приема документов.

Если кадастровая стоимость не определена?

Ситуация, когда кадастровая стоимость объекта не определена, встречается сейчас довольно редко. Однако для подобных ситуаций Налоговый Кодекс регламентирует, что если на 1 января года продажи кадастровая стоимость объекта не была определена, то в этом случае доход исчисляется по стоимости, указанной в договоре (как до 1 января 2016 года). Основание: п.5 ст.217.1 НК РФ.

Пример: В 2019 году Карасев К.Д. получил в наследство от дальнего родственника квартиру в Сибири и сразу же её продал за 1 млн рублей. По данным ГКН на 1 января 2019 года кадастровая стоимость квартиры не была установлена, поэтому доход от продажи для расчета НДФЛ будет составлять 1 млн рублей, как в договоре. Применив стандартный имущественный вычет при продаже жилья (1 млн руб. (стоимость жилья) — 1 млн руб. (стандартный вычет) = 0 руб. налогооблагаемый доход), Карасев К.Д. не должен будет платить налог при продаже этой квартиры.

Личный консультант заполнит
за вас декларацию за 3%
от суммы вычета

В чем разница между кадастровой и рыночной стоимостью жилья?

Во время подготовки к совершению сделок купли-продажи жилья важно понимать все нюансы, связанные с этим сегментом рыночных отношений. В первую очередь, необходимо иметь представление о том, как проходит процесс оформления нужных для сделки документов, и знать, для чего они нужны и чем они отличаются.

Независимо от того, какой вопрос вы хотите решить (продажа нежилого/жилого помещения, покупка земельного участка/дома/квартиры, аренда и т.д.), первая интересующая вас деталь – цена данной недвижимости. Российским законодательством постановлено, что цена, которую собственник имеет право запросить, определяется другим фактором – стоимостью жилья. Кроме того, именно стоимость влияет на оформление в банках кредитов, на решения суда в делах по разделу имущества и на налоговую ставку на это жилье.

Следовательно, понятия «цена» и «стоимость» тесно взаимосвязаны, но имеют различные значения:

Цена – определяемая владельцем денежная сумма (равная или меньшая, чем стоимость), за которую он будет реализовывать свою недвижимость.

Стоимость – это высшая граница денежной оценки права собственности/аренды/наследия того или иного объекта недвижимости.

Стоимость жилья разделяют на виды:

• рыночная стоимость,
• кадастровая стоимость.

Чем они отличаются друг от друга и как они взаимосвязаны, вы узнаете из нашей статьи.

Что такое рыночная стоимость жилья?

Понятие «рыночная стоимость» знакомо всем еще со школьной скамьи. Однако, что оно означает относительно вопросов оценки жилья, знает не каждый.

Рыночная стоимость – это наиболее вероятная цена, по которой объект недвижимости будет реализован на рынке в конкурентных условиях.

Когда речь идет именно о рынке недвижимости, подразумевается, что обе стороны взаимодействия (продавец и покупатель) на равных правах должны иметь максимальные сведения об объекте договора и действовать каждый в своих интересах.

Рыночная стоимость жилья зависит от:

• планировки,
• площади жилых помещений (без учета лоджий, балконов, кладовых),
• технического состояния инженерных систем (водоснабжение, вентиляция и т.д.),
• ремонта,
• наличия мебели,
• расположения (район и инфраструктура).

При подсчете рыночной стоимости не берутся во внимание налоги и расходы на заключение сделки. Рассчитать рыночную стоимость жилья может сам владелец, риелтор или член саморегулируемой организации оценщиков.

Что такое кадастровая стоимость жилья?

Кадастровая стоимость жилья – это стоимость объекта недвижимости, устанавливаемая посредством проведения государственной оценки прежде всего для расчета налогов.

Кадастровая стоимость жилья зависит от:

• его площади,
• целевого назначения объекта,
• материала, из которого построен объект,
• года постройки и сдачи в эксплуатацию,
• экономической ситуации в регионе и т.д.

Оценивает и устанавливает кадастровую стоимость Росреестр (Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии). Финальные оценки заносятся сотрудниками Росреестра в ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости).

Цели расчета кадастровой стоимости:

• вычисление суммы налога на недвижимость,
• подсчет суммы налога в случае купли-продажи/аренды/обмена жилья,
• оформление права наследования на жилье,
• определение цены при обмене данного объекта на эквивалентный,
• оформление договора дарения на недвижимость.

Кадастровую оценку следует проводить не чаще одного раза в три года (в Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе – раз в два года).

Различия и взаимосвязь

Итак, ключевое различие между видами стоимости заключается в том, что понятие рыночной стоимости более широкое. При ее формировании важны спрос на рынке недвижимости и состояние жилья, тогда как кадастровая стоимость обусловливается ценовой политикой отдельного региона. Важное отличие кадастровой стоимости в том, что ее устанавливает государственный орган и она влияет на налоговую ставку на недвижимость.

Кадастровая стоимость, как правило, ниже рыночной. Случается, что результаты оценок оказываются равны. Так происходит в том случае, когда оценивается квартира в старом доме: «хрущевке», «сталинке» и т.д. Если же в результате оценки было установлено, что кадастровая стоимость выше рыночной, можно подать повторную заявку в Росреестр или обжаловать этот момент в судебном порядке. Также вы можете обратиться в суд, если сведения, внесенные в реестр, отличаются от тех, что внесены в ваш кадастровый паспорт, или в том случае, когда вы не согласны с расчетом суммы налога.

Что до взаимодействия двух видов стоимости, то здесь важно отметить, что кадастровая имеет значение при оценке рыночной стоимости, но в то же время не только не влияет на нее, а в некоторой степени опирается. Доказательством служит то, что при расчете кадастровой оценки специалисты берут во внимание цены на рынке недвижимости не по всей стране, а только в отдельно взятом регионе.

Как получить сведения о кадастровой стоимости жилья?

Если ваше жилье не проходило оценку кадастровой стоимости, то вам необходимо обратиться в Росреестр.

Этапы оценки кадастровой стоимости:

1. Вы подаете в Росреестр заявление о регистрации недвижимости и другие документы.
2. Проходит проверка ваших бумаг.
3. Заявление одобряется.
4. Объект включается в очередь, по которой проводится кадастровая оценка.
5. Утверждение оценки.
6. Внос данных в ЕГРН.
7. Выдача вам правовых документов (кадастрового паспорта).

В большинстве случаев все эти действия занимают около 40 дней после подачи заявления.

В случае, когда кадастровая стоимость жилья уже занесена в Росреестр, узнать ее может любой. Существуют разные пути получения выписки об актуальной кадастровой стоимости из ЕГРН:

Запрос в реестровый орган.

Заявление в письменном виде подается непосредственно в Росреестр, кадастровую палату или многофункциональный центр (МФЦ). Запрос обрабатывается в течение рабочей недели. Стоимость выписки: 400 рублей для физического лица и органов власти, 1100 рублей для юридического лица.

Запрос на сайте Росреестра.

Подается в электронном виде на официальном сайте. Запрос обрабатывается три дня. Стоимость выписки: 250 рублей для физического лица и органов власти, 700 рублей для юридического лица.

Запрос на специализированных онлайн-сервисах.

На нашем сервисе «КТОТАМ.ПРО» вы можете заказать и получить электронный вариант выписки о любом объекте недвижимости из Росреестра. Запрос обрабатывается круглосуточно в любой день недели в течение 30 минут. Госпошлина, установленная приказом Минэкономразвития, составляет 250 рублей.

При заказе выписки на «КТОТАМ.ПРО» вам не нужно терять время, заполняя множество бумаг, и предоставлять личные документы. Чтобы оформить выписку с проверенными данными, предоставленными единой информационной базой ЕГРН, достаточно лишь указать кадастровый номер объекта или его адрес.

Таким образом, получение выписки о кадастровой стоимости жилья из ЕГРН в зависимости от вашего выбора может занять длительное время и потребовать лишние действия, а может стать простым, быстрым и экономным процессом.

Как рассчитать налог с продажи квартиры по кадастровой стоимости?

Расчет налога с доходов вследствие продажи квартиры может быть тесно связан с величиной кадастровой стоимости объекта недвижимости. Изучим то, каким образом можно проследить данную взаимосвязь на практике.

Какое имеет значение кадастровая стоимость квартиры при ее продаже

​Рассчитать налог с продажи квартиры по кадастровой стоимости может потребоваться при участии продавца объекта недвижимости в разных правоотношениях. Тот факт, определена ли кадастровая стоимость квартиры при продаже, может значительно повлиять на то, каким образом начисляется налог на доходы продавца соответствующего объекта недвижимости (в виде денежных средств, полученных от покупателя). Кроме того, можно выделить и некоторые опосредованные механизмы влияния кадастровой стоимости квартиру на налогообложение доходов от ее продажи.

Читать еще:  Ситуационный план земельного участка для газификации: что это, как выглядит и где получить

Так или иначе, кадастровая стоимость при определении величины налогов при продаже объектов недвижимости имеет значение с точки зрения:

1. Определения налогооблагаемой базы по доходам продавца.

В соответствии с положениями новой статьи Налогового Кодекса России — 217.1 НК РФ, кадастровая стоимость играет крайне важную роль при определении налогооблагаемой базы по доходу, возникшему вследствие продажи налогоплательщиком объекта жилой недвижимости (в рамках правоотношений, возникших после вступления указанной статьи НК РФ в силу — с 01.01.2016 года).

Если стоимость квартиры по договору — меньше кадастровой (по состоянию на начало года заключения сделки), которая умножена на 0,7 (фиксированный коэффициент, установленный НК РФ), то налоговая база принимается равной кадастровой стоимости. Если стоимость квартиры — больше, чем соответствующий показатель, то налоговая база принимается равной стоимости объекта недвижимости.

Разумеется, данная норма применяется, только если продавец квартиры по закону обязан платить налог. Положениями статьи 217.1 НК РФ и корреспондирующими нормами права установлены критерии, по которым гражданин в тех или иных случаях освобождается от уплаты НДФЛ при сделках с недвижимостью.

В соответствии со статьей 220 НК РФ, налогоплательщик вправе уменьшить налогооблагаемую базу (по выбору):

• на 1 000 000 рублей;
• на расходы, связанные с приобретением или постройкой проданной квартиры.

Читайте также:

Иванов в 2015 году купил квартиру за 2 000 000 рублей, а в начале 2017 года — продал ее за 2 500 000 рублей. Кадастровая стоимость данной квартиры по состоянию на начало 2017 года составляет 2 200 000 рублей.

При продаже квартиры налогооблагаемая база будет приниматься равной 2 500 000 рублей, поскольку показатель кадастровой стоимости, умноженной на 0,7 — 1 540 000 рублей, меньше цены продажи квартиры по договору.

Иванов вправе уменьшить данную базу — на 2 000 000 рублей. Итоговая налогооблагаемая база по доходам продавца составит 500 000 рублей. С нее нужно будет уплатить НДФЛ в размере 260 000 рублей (13% от 2 000 000).

1. Установления справедливой цены недвижимости.

Российский рынок недвижимости во многих сегментах — очень волатилен. Процессы ценообразования на нем подчас очень локализованы, и те или иные тренды, актуальные для одного муниципалитета, могут не отражать сущности экономических процессов в другом.

Кадастровая стоимость — показатель, который, с одной стороны, в значительной степени базируется на рыночной цене квартиры (в предусмотренных законом случаях только на ней), с другой — предполагает рассмотрение Росреестром (ведомством, устанавливающим кадастровую стоимость объектов недвижимости) многих других критериев, например:

• состояния здания, его месторасположение;
• состояния инфраструктуры района;
• материала постройки;
• наличия неотделимых улучшений.

Таким образом, если указанные характеристики квартиры на невысоком уровне, то, несмотря на то, что относящиеся к соответствующему рыночному сегменту объекты недвижимости имеют одну стоимость, квартира может по кадастру иметь существенно меньшую цену.

И наоборот — недвижимость, которая традиционно не слишком востребована в городе (и потому, цены на нее не высоки), однако, имеет отличные характеристики — может быть оценена Росреестром выше средних рыночных показателей.

То есть, кадастровая стоимость в ряде случаев может быть первичным ориентиром для продавца недвижимости (когда стоит вопрос об определении справедливой рыночной цены конкретной квартиры). В этом смысле данная стоимость будет влиять на величину налогооблагаемой базы не только де-юре, но и де-факто.

Еще один возможный критерий влияния кадастровой стоимости на продажную (как следствие — на налогооблагаемую базу) заключается в оценке величины будущей налоговой нагрузки покупателя квартиры — с точки зрения уплаты имущественного налога. Он привязан именно к кадастровой цене объекта недвижимости. То есть, при высокой кадастровой стоимости квартиры ее покупатель может, сославшись на высокую стоимость налоговой нагрузки на квартиру в будущем, уговорить продавца сделать небольшую скидку на квартиру (и это также повлияет на величину налоговой базы).

И еще одна возможная трактовка взаимосвязи кадастровой цены и продажи квартиры — определение величины налога с учетом месяца, в котором продана квартира. Дело в том, что имущественный налог по кадастровой стоимости рассчитывается исходя из общего количества полных месяцев владения человеком объектом недвижимости в течение года. Если, к примеру, человек продал квартиру в конце октября 2019 года, то и налог по кадастровой стоимости будет платить за 10 месяцев 2019 года. В свою очередь, у покупателя соответствующего объекта недвижимости возникнет обязанность уплатить имущественный налог за ноябрь и декабрь 2019 года.

Иванов продал свою квартиру с кадастровой стоимостью 2 000 000 рублей в конце февраля 2020 года. Покупатель данной недвижимости Петров будет обязан уплатить за нее имущественный налог за 10 месяцев, а Иванов — за 2, в течение которых владел квартирой.

По данным расчета на сайте https://www.nalog.ru/rn77/service/nalog_calc/ за полный год владения квартирой за 2020 год уплачивается налог на имущество в сумме 1800 рублей. Фактически, Петров должен будет заплатить 1500 рублей ((1800 / 12)*10), а Иванов — 300 рублей ((1800 / 12) * 2).

В принципе, в рамках правоотношений с участием продавца и покупателя (по договору купли-продажи), а в предусмотренных законом случаях — Налоговой службы (ФНС), могут наблюдаться сценарии, при которых отмеченные правовые механизмы влияния кадастровой стоимости на величину налога будут наблюдаться одновременно.

Как узнать кадастровую стоимость объекта недвижимости

Итак, мы изучили то, какую роль играет величина кадастровой стоимости квартиры при ее продаже. Полезно будет также узнать, каким образом налогоплательщик прежде чем планировать сделку, может узнать кадастровую цену принадлежащего ему объекта недвижимости. Законодательство РФ предусматривает следующие варианты решения данной задачи:

1. Обращение в Росреестр в целях получения выписки из Единого государственного реестра объектов недвижимости.
2. Осуществление онлайнового запроса — через Фонд данных государственной кадастровой оценки (доступен на сайте Росреестра).

Правда, чтобы получить сведения из Фонда, необходимо знать кадастровый номер объекта недвижимости — он может быть запрошен уже посредством личного обращения в Росреестр.

Если у налогоплательщика есть вопросы по поводу величины кадастровой стоимости (например, она кажется чрезмерно завышенной), то он вправе направить в Росреестр обращение с просьбой предоставить разъяснения касательно кадастровой цены того или иного объекта недвижимости. Ведомство обязано предоставить соответствующие разъяснения гражданину в течение 30 дней после получения запроса от него.

Если разъяснения от Росреестра не устроили налогоплательщика — он вправе инициировать процедуру пересмотра кадастровой стоимости объекта. Изучим ее особенности подробнее.

Пересмотр кадастровой стоимости квартиры: нюансы

Пересмотр кадастровой цены объекта недвижимости может быть осуществлен:

1. Через ведомственную комиссию.
2. В судебном порядке.

Пересмотр кадастровой стоимости через ведомственную комиссию

При этом, задействование первого варианта по законодательству не является приоритетным. Гражданин вправе сразу же обратиться с иском в суд. Однако, обращение в комиссию на практике может быть не менее результативным. Для того, чтобы осуществить его, нужно:

1. Составить заявление о необходимости пересмотра кадастровой стоимости квартиры, и приложить к нему:

• выписку из государственного реестра объектов недвижимости;
• копию документа, удостоверяющего право собственности на квартиру;
• документы, подтверждающие позицию владельца недвижимости о том, что ее кадастровая стоимость определена некорректно;
• документы, подтверждающие рыночную оценку объекта недвижимости (если оспаривается установление кадастровой стоимости исходя из рыночной).

1. Принести заявление и указанные документы в Росреестр.

В течение месяца комиссия, отвечающая за решение вопросов с определением кадастровой цены объектов недвижимости, должна рассмотреть заявление и дать ответ по нему. При этом, решение о том, каким будет ответ, комиссия принимает на отдельном заседании, и на нем вправе присутствовать владелец объекта недвижимости (он должен быть проинформирован о дате заседания).

Если аргументы владельца квартиры будут признаны достаточно вескими, то Росреестр в течение 5 дней инициирует корректировку кадастровой цены объекта недвижимости, направляя необходимые данные в компетентные структуры Росреестра.

Пересмотр кадастровой стоимости в судебном порядке

Если результаты работы комиссии Росреестра не устроят владельца квартиры — он вправе обратиться в суд. Для этого нужно:

1. Составить заявление в соответствии с требованиями Административно-процессуального кодекса. В нем должны содержаться:

• формулировки о том, что гражданин решает оспорить те или иные действия или же бездействие комиссии Росреестра;
• формулировки о желании владельца квартиры изменить ее кадастровую стоимость.

В заявлении также необходимо зафиксировать:

• название суда, в который оно подается;
• ФИО, адрес и иные требуемые персональные данные истца;
• название, адрес и иные требуемые сведения о территориальном представительстве Росреестра, которое будет ответчиком.

В заявлении также важно отразить:

• сведения в подтверждение факта нарушения интересов истца;
• доводы, которые обосновывают исковые требования;
• сведения о результатах взаимодействия с комиссией (если оно осуществлялось до обращения в суд).

Заявление может быть дополнено различными документами, письменными доказательствами. В общем случае оно сопровождается:

• уведомлениями о вручении лицам, которые имеют отношение к спору, копий заявления и документов;
• выпиской из государственного реестра объектов недвижимости;
• нотариально заверенной копией свидетельства о праве собственности на квартиру;
• документами, удостоверяющими недостоверность сведений, что использованы Росреестром при определении кадастровой цены квартиры;
• решением комиссии Росреестра (опять же, если гражданин туда обращался);
• квитанцией об уплате истцом госпошлины в величине 300 рублей.

Данный список — не исчерпывающий, и он может дополняться иными документами в зависимости от специфики конкретного иска. Например — если человек обращался за помощью к адвокату, то потребуются документы, удостоверяющие полномочия представителя. Кроме того, адвокат может инициировать предоставление в суд иных источников в целях подтверждения позиции истца.

1. Направить исковое заявление, дополненное необходимыми документами, в суд субъекта РФ.

Это нужно успеть сделать:

• в течение 5 лет с момента внесения в государственный реестр некорректных — по мнению владельца квартиры, сведений об объекте недвижимости;
• в течение 3 месяцев с момента обнаружения истцом факта нарушения его прав и свобод вследствие действий или бездействия Росреестра.

Если суд встанет на сторону гражданина — Росреестр внесет в государственный кадастр необходимые изменения. Они будут действующими для всех правоотношений с 1 января года, в котором подано заявление суд, или с момента внесения в кадастр исходных сведений о квартире — если данная запись появилась в кадастре позднее 1 января года, в котором судом рассматривалось исковое заявление владельца квартиры.

Как рассчитать налог с продажи квартиры по кадастровой стоимости?

Расчет налога с доходов вследствие продажи квартиры может быть тесно связан с величиной кадастровой стоимости объекта недвижимости. Изучим то, каким образом можно проследить данную взаимосвязь на практике.

Какое имеет значение кадастровая стоимость квартиры при ее продаже

​Рассчитать налог с продажи квартиры по кадастровой стоимости может потребоваться при участии продавца объекта недвижимости в разных правоотношениях. Тот факт, определена ли кадастровая стоимость квартиры при продаже, может значительно повлиять на то, каким образом начисляется налог на доходы продавца соответствующего объекта недвижимости (в виде денежных средств, полученных от покупателя). Кроме того, можно выделить и некоторые опосредованные механизмы влияния кадастровой стоимости квартиру на налогообложение доходов от ее продажи.

Так или иначе, кадастровая стоимость при определении величины налогов при продаже объектов недвижимости имеет значение с точки зрения:

1. Определения налогооблагаемой базы по доходам продавца.

В соответствии с положениями новой статьи Налогового Кодекса России — 217.1 НК РФ, кадастровая стоимость играет крайне важную роль при определении налогооблагаемой базы по доходу, возникшему вследствие продажи налогоплательщиком объекта жилой недвижимости (в рамках правоотношений, возникших после вступления указанной статьи НК РФ в силу — с 01.01.2016 года).

Если стоимость квартиры по договору — меньше кадастровой (по состоянию на начало года заключения сделки), которая умножена на 0,7 (фиксированный коэффициент, установленный НК РФ), то налоговая база принимается равной кадастровой стоимости. Если стоимость квартиры — больше, чем соответствующий показатель, то налоговая база принимается равной стоимости объекта недвижимости.

Разумеется, данная норма применяется, только если продавец квартиры по закону обязан платить налог. Положениями статьи 217.1 НК РФ и корреспондирующими нормами права установлены критерии, по которым гражданин в тех или иных случаях освобождается от уплаты НДФЛ при сделках с недвижимостью.

В соответствии со статьей 220 НК РФ, налогоплательщик вправе уменьшить налогооблагаемую базу (по выбору):

• на 1 000 000 рублей;
• на расходы, связанные с приобретением или постройкой проданной квартиры.

Читайте также:

Иванов в 2015 году купил квартиру за 2 000 000 рублей, а в начале 2017 года — продал ее за 2 500 000 рублей. Кадастровая стоимость данной квартиры по состоянию на начало 2017 года составляет 2 200 000 рублей.

При продаже квартиры налогооблагаемая база будет приниматься равной 2 500 000 рублей, поскольку показатель кадастровой стоимости, умноженной на 0,7 — 1 540 000 рублей, меньше цены продажи квартиры по договору.

Иванов вправе уменьшить данную базу — на 2 000 000 рублей. Итоговая налогооблагаемая база по доходам продавца составит 500 000 рублей. С нее нужно будет уплатить НДФЛ в размере 260 000 рублей (13% от 2 000 000).

1. Установления справедливой цены недвижимости.

Российский рынок недвижимости во многих сегментах — очень волатилен. Процессы ценообразования на нем подчас очень локализованы, и те или иные тренды, актуальные для одного муниципалитета, могут не отражать сущности экономических процессов в другом.

Кадастровая стоимость — показатель, который, с одной стороны, в значительной степени базируется на рыночной цене квартиры (в предусмотренных законом случаях только на ней), с другой — предполагает рассмотрение Росреестром (ведомством, устанавливающим кадастровую стоимость объектов недвижимости) многих других критериев, например:

• состояния здания, его месторасположение;
• состояния инфраструктуры района;
• материала постройки;
• наличия неотделимых улучшений.

Читать еще:  Что такое кадастровый паспорт на квартиру и зачем он нужен?

Таким образом, если указанные характеристики квартиры на невысоком уровне, то, несмотря на то, что относящиеся к соответствующему рыночному сегменту объекты недвижимости имеют одну стоимость, квартира может по кадастру иметь существенно меньшую цену.

И наоборот — недвижимость, которая традиционно не слишком востребована в городе (и потому, цены на нее не высоки), однако, имеет отличные характеристики — может быть оценена Росреестром выше средних рыночных показателей.

То есть, кадастровая стоимость в ряде случаев может быть первичным ориентиром для продавца недвижимости (когда стоит вопрос об определении справедливой рыночной цены конкретной квартиры). В этом смысле данная стоимость будет влиять на величину налогооблагаемой базы не только де-юре, но и де-факто.

Еще один возможный критерий влияния кадастровой стоимости на продажную (как следствие — на налогооблагаемую базу) заключается в оценке величины будущей налоговой нагрузки покупателя квартиры — с точки зрения уплаты имущественного налога. Он привязан именно к кадастровой цене объекта недвижимости. То есть, при высокой кадастровой стоимости квартиры ее покупатель может, сославшись на высокую стоимость налоговой нагрузки на квартиру в будущем, уговорить продавца сделать небольшую скидку на квартиру (и это также повлияет на величину налоговой базы).

И еще одна возможная трактовка взаимосвязи кадастровой цены и продажи квартиры — определение величины налога с учетом месяца, в котором продана квартира. Дело в том, что имущественный налог по кадастровой стоимости рассчитывается исходя из общего количества полных месяцев владения человеком объектом недвижимости в течение года. Если, к примеру, человек продал квартиру в конце октября 2019 года, то и налог по кадастровой стоимости будет платить за 10 месяцев 2019 года. В свою очередь, у покупателя соответствующего объекта недвижимости возникнет обязанность уплатить имущественный налог за ноябрь и декабрь 2019 года.

Иванов продал свою квартиру с кадастровой стоимостью 2 000 000 рублей в конце февраля 2020 года. Покупатель данной недвижимости Петров будет обязан уплатить за нее имущественный налог за 10 месяцев, а Иванов — за 2, в течение которых владел квартирой.

По данным расчета на сайте https://www.nalog.ru/rn77/service/nalog_calc/ за полный год владения квартирой за 2020 год уплачивается налог на имущество в сумме 1800 рублей. Фактически, Петров должен будет заплатить 1500 рублей ((1800 / 12)*10), а Иванов — 300 рублей ((1800 / 12) * 2).

В принципе, в рамках правоотношений с участием продавца и покупателя (по договору купли-продажи), а в предусмотренных законом случаях — Налоговой службы (ФНС), могут наблюдаться сценарии, при которых отмеченные правовые механизмы влияния кадастровой стоимости на величину налога будут наблюдаться одновременно.

Как узнать кадастровую стоимость объекта недвижимости

Итак, мы изучили то, какую роль играет величина кадастровой стоимости квартиры при ее продаже. Полезно будет также узнать, каким образом налогоплательщик прежде чем планировать сделку, может узнать кадастровую цену принадлежащего ему объекта недвижимости. Законодательство РФ предусматривает следующие варианты решения данной задачи:

1. Обращение в Росреестр в целях получения выписки из Единого государственного реестра объектов недвижимости.
2. Осуществление онлайнового запроса — через Фонд данных государственной кадастровой оценки (доступен на сайте Росреестра).

Правда, чтобы получить сведения из Фонда, необходимо знать кадастровый номер объекта недвижимости — он может быть запрошен уже посредством личного обращения в Росреестр.

Если у налогоплательщика есть вопросы по поводу величины кадастровой стоимости (например, она кажется чрезмерно завышенной), то он вправе направить в Росреестр обращение с просьбой предоставить разъяснения касательно кадастровой цены того или иного объекта недвижимости. Ведомство обязано предоставить соответствующие разъяснения гражданину в течение 30 дней после получения запроса от него.

Если разъяснения от Росреестра не устроили налогоплательщика — он вправе инициировать процедуру пересмотра кадастровой стоимости объекта. Изучим ее особенности подробнее.

Пересмотр кадастровой стоимости квартиры: нюансы

Пересмотр кадастровой цены объекта недвижимости может быть осуществлен:

1. Через ведомственную комиссию.
2. В судебном порядке.

Пересмотр кадастровой стоимости через ведомственную комиссию

При этом, задействование первого варианта по законодательству не является приоритетным. Гражданин вправе сразу же обратиться с иском в суд. Однако, обращение в комиссию на практике может быть не менее результативным. Для того, чтобы осуществить его, нужно:

1. Составить заявление о необходимости пересмотра кадастровой стоимости квартиры, и приложить к нему:

• выписку из государственного реестра объектов недвижимости;
• копию документа, удостоверяющего право собственности на квартиру;
• документы, подтверждающие позицию владельца недвижимости о том, что ее кадастровая стоимость определена некорректно;
• документы, подтверждающие рыночную оценку объекта недвижимости (если оспаривается установление кадастровой стоимости исходя из рыночной).

1. Принести заявление и указанные документы в Росреестр.

В течение месяца комиссия, отвечающая за решение вопросов с определением кадастровой цены объектов недвижимости, должна рассмотреть заявление и дать ответ по нему. При этом, решение о том, каким будет ответ, комиссия принимает на отдельном заседании, и на нем вправе присутствовать владелец объекта недвижимости (он должен быть проинформирован о дате заседания).

Если аргументы владельца квартиры будут признаны достаточно вескими, то Росреестр в течение 5 дней инициирует корректировку кадастровой цены объекта недвижимости, направляя необходимые данные в компетентные структуры Росреестра.

Пересмотр кадастровой стоимости в судебном порядке

Если результаты работы комиссии Росреестра не устроят владельца квартиры — он вправе обратиться в суд. Для этого нужно:

1. Составить заявление в соответствии с требованиями Административно-процессуального кодекса. В нем должны содержаться:

• формулировки о том, что гражданин решает оспорить те или иные действия или же бездействие комиссии Росреестра;
• формулировки о желании владельца квартиры изменить ее кадастровую стоимость.

В заявлении также необходимо зафиксировать:

• название суда, в который оно подается;
• ФИО, адрес и иные требуемые персональные данные истца;
• название, адрес и иные требуемые сведения о территориальном представительстве Росреестра, которое будет ответчиком.

В заявлении также важно отразить:

• сведения в подтверждение факта нарушения интересов истца;
• доводы, которые обосновывают исковые требования;
• сведения о результатах взаимодействия с комиссией (если оно осуществлялось до обращения в суд).

Заявление может быть дополнено различными документами, письменными доказательствами. В общем случае оно сопровождается:

• уведомлениями о вручении лицам, которые имеют отношение к спору, копий заявления и документов;
• выпиской из государственного реестра объектов недвижимости;
• нотариально заверенной копией свидетельства о праве собственности на квартиру;
• документами, удостоверяющими недостоверность сведений, что использованы Росреестром при определении кадастровой цены квартиры;
• решением комиссии Росреестра (опять же, если гражданин туда обращался);
• квитанцией об уплате истцом госпошлины в величине 300 рублей.

Данный список — не исчерпывающий, и он может дополняться иными документами в зависимости от специфики конкретного иска. Например — если человек обращался за помощью к адвокату, то потребуются документы, удостоверяющие полномочия представителя. Кроме того, адвокат может инициировать предоставление в суд иных источников в целях подтверждения позиции истца.

1. Направить исковое заявление, дополненное необходимыми документами, в суд субъекта РФ.

Это нужно успеть сделать:

• в течение 5 лет с момента внесения в государственный реестр некорректных — по мнению владельца квартиры, сведений об объекте недвижимости;
• в течение 3 месяцев с момента обнаружения истцом факта нарушения его прав и свобод вследствие действий или бездействия Росреестра.

Если суд встанет на сторону гражданина — Росреестр внесет в государственный кадастр необходимые изменения. Они будут действующими для всех правоотношений с 1 января года, в котором подано заявление суд, или с момента внесения в кадастр исходных сведений о квартире — если данная запись появилась в кадастре позднее 1 января года, в котором судом рассматривалось исковое заявление владельца квартиры.

Продать квартиру ниже кадастровой стоимости в 2019 году

Многим собственникам недвижимости сделка купли-продажи жилья кажется весьма сложной с юридической точки зрения. Особенно, учитывая изменения, в последнее время достаточно часто происходящие в законодательстве в 2019. Понятно, что, продавая жилье, собственник получает доход, с которого он обязан заплатить налог государству. Чтобы уменьшить сумму налога, многие идут на хитрость.

Сознательно занижая стоимость жилья в официальном договоре, а реальная сумма просто переходит из рук в руки, минуя таким образом, государственный бюджет. То есть – происходит сокрытие налогов.

Именно для того, чтобы бороться с данной практикой, с 2016 года и были внесены соответствующие изменения в Налоговый кодекс.

Теперь доход, облагаемый налогом, зависит не столько от суммы, проставленной в договоре, сколько от кадастровой стоимости продаваемого жилья.

Основные изменения в законодательстве

Можно выделить три главных момента, которые коснутся всех, кто после 2018 года будет заниматься продажей недвижимости.

• Продаваемая квартира (дом, участок и т.д.) будут освобождены от уплаты налога, если к моменту продажи они будут находится в собственности владельца больше 5 лет. Исключение составляют случаи наследования, дарения от близкого родственника, приватизации, ренты. Для этих ситуаций сохранен прежний срок, который составлял лишь 3 года.

• При расчете НДФЛ цена продаваемого объекта не может быть меньше 70 % его КС. Таким образом, указывать в договоре низкую стоимость просто не будет иметь смысла, так как налоговая служба все равно будет рассчитывать налог, исходя из новых правил.

• Региональным властям субъектов РФ дано право снижать для всех, или отдельных категорий граждан, как минимальный срок владения недвижимостью, так и размер процентного коэффициента КС при расчете налога.

Несмотря на это, кадастровая стоимость жилья часто оказывается завышенной. Такая ситуация, конечно, полезна для бюджета государства, но для продавцов увеличившееся налоговое бремя иногда становится неподъемным.

Всегда ли можно продать квартиру по кадастровой цене?

Оценка жилья по кадастровой стоимости часто производится массово, путем сличения схожей по параметрам недвижимости, без учета нюансов отдельного жилья (хотя по нормам закона это положено).

Сегодня существует много причин, когда продать квартиру по цене, равной КС, просто невозможно.

• Во-первых, данное нововведение пришлось как раз на период экономического кризиса, когда цены на жилье (особенно загородное) резко упали. Покупательская способность людей снизилась, а цены на жилье, отраженные в ГК, остались на прежнем уровне.

• Во-вторых, продаваемая квартира может иметь неудачную планировку, а также находиться в плохом состоянии из-за давности отсутствия ремонта или других причин.

Особенности сделок купли-продажи

Есть определенные моменты, которые важно знать при совершении сделок с недвижимостью.

• Если жилье было куплено до 1 января 2016 года, то налог рассчитывается, исходя из цены договора купли-продажи. Моментом приобретения считается дата регистрации права собственности или открытия наследства.

• Если недвижимость продается по цене, которая больше 70 % КС, то в данном случае цена, указанная в кадастре, вообще не имеет значения, так как налоговая сумма будет исчисляться из стоимости, указанной в договоре.

• Если цена меньше 70 % КС, то наоборот – цена в договоре не играет роли. Доходом продавца все равно будет считаться сумма, указанная в ГК, исходя из нее и будет исчисляться налог.

• Если кадастровая цена изменялась, то берется ее значение на 1 января того года, в котором осуществлялась продажа.

• Если КС не определена (достаточно редко, но все же встречающаяся сейчас ситуация), то доход считается от стоимости, указанной в договоре.

Как продать квартиру ниже кадастровой цены?

Таким образом, получается, что искусственное занижение стоимости жилья при сделке не выгодно ни продавцу, ни покупателю. От этого они ничего не приобретут, кроме возможной проверки налоговых органов.

Законным способом не платить подоходного налога с продажи является стоимость жилья меньше миллиона рублей (в том случае, если она совпадает с кадастровой).

Сделки по продаже недвижимости по цене, меньше данной суммы, не подлежат налогообложению, так как миллион рублей – это размер налогового вычета, который государство предоставляет гражданину, продающему недвижимость.

Также имеет смысл предварительно выяснить правила, действующие в регионе, где будет продаваться жилье, относительно сроков владения и понижающих коэффициентов, и лишь тогда определяться с ценой сделки.

Собственнику, желающему продать жилье ниже стоимости, указанной в Государственном кадастре, остаются два законных пути:

• заявление в судебные органы о пересмотре кадастровой стоимости;
• установление кадастровой стоимости равной рыночной путем обращения в Росреестр.

Подобный пересмотр – явление реальное и возможное, но отнимающее много времени и сил. Поэтому, в данном случае рациональнее воспользоваться помощью опытного юриста и кадастрового специалиста, либо обратиться в фирму, предлагающую комплексные услуги.

После работы независимых экспертов-оценщиков, пересмотр кадастровой цены может быть произведен, а налоговая нагрузка собственника-продавца значительно снижена.

Налог с продажи квартиры по кадастровой стоимости

В целях недопущения занижения базы налогообложения при исчислении НДФЛ с продажи недвижимости производится расчет налога по кадастровой стоимости. Новый порядок закреплен в ст. 217.1 НК РФ.

Формула для расчета

Для расчета налогооблагаемой базы по новым правилам применяется следующая формула:

• Нб – налогооблагаемая база;
• Ко – кадастровая оценка;
• Л – льгота.

Налогоплательщик вправе уменьшить базу для расчета НДФЛ на льготу:

• в размере 1 000 000 руб;
• в сумме фактических расходов на покупку.

Налогоплательщик вправе применить только один из двух вычетов, тот, который ему будет более выгоден. Для применения вычета в сумме фактических затрат необходимо представить в налоговый орган документы, подтверждающие понесенные расходы.

В 2017 г. Степанова В.С. купила квартиру за 1,4 млн руб, а в 2018 г. продала ее за 1,7 млн руб. По данным Росреестра стоимость жилплощади на 1 января 2018 г. составляет 1,92 млн руб. Налогооблагаемая база по кадастровой оценке 1,344 млн рублей. Расчет налога будет проводиться исходя из цены договора. При этом Степановой В.С. выгоднее уменьшить размер доходов на фактические затраты на покупку, чем применить вычет 1 000 000. Размер налога составит:

Читать еще:  Можно ли и как прописаться в квартире без личного присутствия собственника: доверенность, образец, а также можно ли сделать временную регистрацию?

(1700000 – 1400000) × 13% = 39000 руб

На что влияет дата приобретения объекта

Изменения в НК РФ были введены № 382-ФЗ от 29.11.2014. В п. 3 ст. 4 указанного закона прописано, что новый порядок расчета распространяется на объекты недвижимости, право собственности на которые зарегистрировано после января 2016 г.

То есть, если квартира перешла во владение налогоплательщика ранее этого периода, то расчет НДФЛ производится по цене договора.

Если объект недвижимости зарегистрирован в собственность после 2016 г., то при расчете налогооблагаемой базы применяется, либо цена договора, либо кадастровая оценка, помноженная на коэффициент 0,7.

Например, Свиридов А.В. в 2017 г. купил квартиру за 1 млн руб. В 2017 г. он продал объект за ту же стоимость. По данным Росреестра стоимость имущества 2,2 млн руб. После применения коэффициента база для расчета НДФЛ равна 1,54 млн. Свиридову А.В. придется заплатить налог в размере:

(1540000 – 1000000) × 13% = 70200 руб

Если цена сделки выше кадастровой оценки, то налог с продажи квартиры рассчитывается из цены, указанной в договоре купли-продажи.

Например, в 2018 г. Большаков П.Ю. получил в дар от отца жилплощадь. В 2019 г. он реализовал объект за 1,8 млн руб. Кадастровая стоимость квартиры 1,9 млн руб. После применения коэффициента 0,7 налогооблагаемая база равна 1,33 млн. НДФЛ будет рассчитан исходя из цены договора. Сумма налога к уплате составит:

(1800000 – 1000000) × 13% = 104000 руб

Как узнать кадастровую оценку

В НК РФ сказано, что налог по кадастровой стоимости определяется исходя из оценки объекта, установленной на 1 января года, в котором совершена сделка.

Например, сделка по отчуждению объекта была совершена 24 мая 2017 г., значит, кадастровая оценка должна быть определена на 1 января 2017 г.

Данные о кадастровой цене содержатся в выписке ЕГРН. Получить сведения об объекте можно бесплатно, на сайте rosreestr.ru. Для этого с главной страницы нужно перейти в раздел «справочная информация».

В форме поиска следует указать один из параметров жилплощади:

• кадастровый/условный/ранее присвоенный номер;
• адрес;
• права/ограничения.

После этого ввести капчу и кликнуть кнопку «сформировать запрос». На экране отобразится информация об объекте.

Помимо этого можно заказать выписку в электронном виде или на бумажном носителе. Данный документ будет необходим для заключения договора купли-продажи квартиры.

Когда можно не платить НДФЛ

Ст. 217.1 предусмотрены случаи, в которых налогоплательщик полностью освобождается от уплаты НДФЛ, а также от необходимости представлять 3-НДФЛ в ФНС. В п. 2 указанной статьи определено, что если собственник владеет жилплощадью более минимально установленного срока, то он может заключить сделку по отчуждению без уплаты налога в бюджет.

Минимальный срок владения зависит от способа получения жилплощади в собственность. До 2016 г. этот срок был единым для всех объектов – 3 года. После 2016 г. срок составляет:

• 5 лет для сделок купли-продажи. После 2020 г. минимальный срок составляет 3 года в том случае, если сделка купли-продажи осуществляется с единственным жильем;
• 3 года – для иных сделок (приватизация, наследство, дарение).

Дата, с которой отчитывается срок владения, будет отличаться для различных способов получения объекта в собственность. При получении объекта путем покупки срок отчитывается с даты госрегистрации права собственности в Росреестре .

Если недвижимость досталась налогоплательщику по наследству, то срок отсчитывается со дня ухода из жизни наследодателя .

На объект недвижимости, полученный в дар, срок владения считается с момента госрегистрации права владения в Росреестре .

Если собственников несколько

В ситуации, когда объект недвижимости принадлежит нескольким владельцам в долях, каждый из них рассчитывает налог и применяет льготу самостоятельно, пропорционально доли в квартире.

В 2017 г. Ложкина Н.О. и Сироткин Г.О. получили в наследство от отца квартиру, на которую оформили право собственности по ½. В 2018 г. они продали квартиру за 1,4 млн руб. Кадастровая цена объекта – 1,5 млн руб. Налог будет рассчитываться из цены договора, а не из кадастровой оценки, так как при применении коэффициента 0,7 цена договора больше, чем кадастровая стоимость (1500000×0,7=1050000). Размер НДФЛ для каждого из собственников составит:

((1400000/2) – (1000000/2)) × 13% = 26000 руб

Если кадастровая оценка завышена

Кадастровая оценка является изменяемой величиной. Росреестр стремится максимально приблизить ее к рыночной стоимости объекта. Но иногда случается, что кадастровая цена в 1,5-2 раза превышает рыночную стоимость недвижимости.

В таком случае владельцу имущества необходимо оспорить кадастровую оценку. Сделать это можно двумя способами:

Основанием для пересмотра кадастровой оценки является:

• недостоверная информация об оцениваемом объекте;
• установление реальной рыночной стоимости.

Пересмотр цены в специальной комиссии является приоритетным способом, так как обладает следующими преимуществами:

• быстрое рассмотрение заявления;
• отсутствие госпошлины за рассмотрение обращения;
• возможность оспаривания принятого решения в суде.

Для обращения в комиссию владельцу недвижимости нужно представить документы:

• правоустанавливающие документы на объект;
• справку о кадастровой оценке;
• подтверждение недостоверности сведений об имуществе;
• отчет о рыночной оценке.

Комиссия имеет право рассматривать заявление гражданина в течение месяца, после чего она обязана вынести решение о пересмотре кадастровой цены или об отклонении заявления.

Особенности для нерезидентов

Граждане, не являющиеся резидентами РФ, также обязаны уплачивать НДФЛ при продаже имущества, расположенного на территории России. Ставка для нерезидентов составляет 30%.

При этом у нерезидентов отсутствует право на применение вычетов. В остальном порядок расчета совпадает с исчислением налога для резидента. При расчете также применяется кадастровая цена. При владении имуществом дольше минимального срока нерезидент освобождается от уплаты НДФЛ.

Талибов Р.А. не является резидентом РФ. В 2018 г. он получил в наследство квартиру и сразу же продал ее за 1,3 млн рублей. Кадастровая цена объекта 2,35 млн руб. НДФЛ будет рассчитан из кадастровой оценки, так как после применения коэффициента она больше цены договора (2350000×0,7=1645000). Сумма налога к уплате составляет:

1645000 × 30% = 493500 руб

Для чего введены новые правила расчета НДФЛ

Расчет налога по кадастровой стоимости был введен с целью недопущения занижения цены недвижимости в договоре. В первую очередь от указания заниженной стоимости рисковали покупатели объекта. Ведь в случае признания сделки незаконной они могли потребовать от продавца компенсацию только в размере, указанном в договоре.

Одновременно с этим нововведение позволяет получить больше денег в бюджет, так как НДФЛ рассчитывается с большей стоимости.

Продавцу необходимо самостоятельно рассчитать сумму налога и подать декларацию до 30 апреля года, следующего за годом отчуждения недвижимости. Оплату налога необходимо провести до 15 июля. Отчитываться перед налоговым органом необходимо даже в случае, если налогооблагаемая база равна нулю, и налог к уплате отсутствует.

Если у Вас остались вопросы, Вы можете их задать бесплатно юристам компании в форме, представленной ниже. Ответ компетентного специалиста поможет вам принять верное решение.

Оценка. Зачем нужна кадастровая стоимость жилья?

У любой квартиры есть рыночная и кадастровая стоимость. С первой все понятно — это цена, за которую в данный момент реально купить (продать) квартиру или дом. Рыночную стоимость своей квартиры легко узнать, например, на сайте ЦИАН в специальном разделе «Оценка квартир» .

Две стоимости — две судьбы

Несмотря на то что в последнее время кадастровую стоимость пытаются привести к рыночной, никакого отношения она к ней не имеет — при ее определении используется другая методология, утверждает генеральный директор оценочной компании «БК-Аркадия» Валерия Борисова.

Валерия Борисова, генеральный директор оценочной компании «БК-Аркадия»

Зачем запутывать собственника жилья и зачем одной квартире две разных стоимости? Кадастровая стоимость стала активно использоваться около 15 лет назад. Как рассказал партнер, руководитель практики налогового и юридического консультирования Consul Group Михаил Краснов, основная задача при переходе от среднегодовой стоимости объектов капитального строительства к кадастровой заключалась в приближении налоговой базы на имущество к реальным экономическим показателям.

«Идеальным был бы переход к применению рыночной стоимости, но слишком долго и дорого установить ее за счет бюджета для всей недвижимости в России, — объясняет эксперт. — Именно потому сегодня существует компромиссный вариант: в кадастровой стоимости применяются усредненные рыночные показатели и не учитываются индивидуальные особенности конкретного объекта».

Кадастровая стоимость, поясняет оценщик из «Единой оценочной компании» Сергей Мажуков, устанавливается после проведения государственной оценки и служит в первую очередь для расчета налога. Она опирается на Федеральный стандарт оценки № 4 и федеральный закон № 135-ФЗ. Используются методы массовой оценки, то есть стоимость устанавливает не индивидуально для каждой квартиры, а поквартально.

Кроме того, ряд показателей, таких как местоположение дома, планировка квартиры, отделка, которые играют важную роль при рыночной оценке жилья, просто не принимаются во внимание.

«Поэтому точность такой оценки плюс-минус 30% по сравнению с рыночной стоимостью жилья, но зачастую погрешность доходит и до 80%», — подчеркивает эксперт.

«Кадастровая стоимость определяется на конкретную дату в прошлом, например, на 1 января 2017 года. Эта дата указана в выписке ЕГРН, — отмечает Валерия Борисова. — Кадастровая стоимость объекта пересматривается каждые три–пять лет. У нас был случай, когда после нашей оценки и пересмотра кадастровой стоимости объекта по суду она была изменена, а данные внесены в Росреестр. Подошло время новой переоценки, и в ее результате стоимость этого объекта снова вырастает. Клиент вновь обращается к нам за оценкой, затем идет в суд — кадастровую стоимость объекта опять понижают».

Когда нужно знать кадастровую стоимость?

• Для расчета налога на имущество (собственникам невыгодно, чтобы ее размер был большим);
• при получении кредита, когда жилье используется в качестве залога;
• для приватизации квартиры;
• при продаже имущества, которое находится в собственности менее пяти лет;
• при имущественных судебных спорах.

«Если в договоре купли-продажи указывается цена объекта ниже на 30%, чем кадастровая стоимость, налог будет взыскиваться с кадастровой стоимости, — комментирует Валерия Борисова.

Где узнать кадастровую стоимость?

Советует Сергей Мажуков, «Единая оценочная компания»:

• на сервисе сайта Росреестра: дл я этого нужно зайти в раздел «Электронный услуги и сервисы», выбрать пункт «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме онлайн», найти объект по адресу, на странице с данными по вашей квартире открыть раздел «Кадастровая стоимость»;
• по кадастровой карте;
• если необходима выписка в печатном виде, ее можно получить в офисах Росреестра и Кадастровой палаты или в МФЦ «Мои документы».

Спорный вопрос

В случае если собственник не согласен с кадастровой стоимостью, закон разрешает ее оспорить и установить рыночную стоимость взамен кадастровой, уточняет Сергей Мажуков. Для этого владельцу квартиры необходим отчет об оценке рыночной стоимости на дату определения кадастровой стоимости и выписка из ЕГРН. Пакет документов вместе с заявлением надо направить в специальную комиссию при Росреестре либо в суд. Закон не запрещает подать заявление сразу в обе инстанции.

По словам Валерии Борисовой, если правильно подготовить документы, процент оспаривания кадастровой стоимости достаточно высок.

Чаще всего после проведения судебной экспертизы кадастровая стоимость устанавливается где-то между прежней и той, которая была назначена процессе оценки. Чем крупнее объект, тем целесообразнее оспаривать кадастровую оценку.

Процедура оспаривания в судебном порядке несет соответствующие издержки, предупреждает Михаил Краснов. «Поэтому оспаривание кадастровой стоимости будет выгодно собственнику только в том случае, если издержки на судебную процедуру и экспертизу будут значительно ниже сэкономленных средств за счет снижения стоимости», — говорит он.

Предположим, говорит эксперт, квартира в Москве стоит 45 млн руб. Налоговая ставка в данном случае составит 0,2%. Сумма налога в год равна 90 тыс. руб. (45 млн руб. × 0,2%). Даже если предположить, что кадастровая стоимость такой квартиры завышена на 10 млн руб., оспорив ее, правообладатель уменьшит сумму налога на 20 тыс. руб. Но при этом ему придется потратиться на подготовку отчета о рыночной стоимости (от 50 тыс. руб.), оплату судебной экспертизы (от 50 тыс. руб.) и услуги представителя.

«В РФ слабо развит институт возмещения судебных расходов, поэтому собственнику вряд ли стоит рассчитывать на полную компенсацию своих затрат. Очевидно, в приведенном примере оспаривание — это «процесс ради процесса» без существенного экономического эффекта», — считает Михаил Краснов.

Бывает ли кадастровая выше рыночной?

По словам Валерии Борисовой, ситуации, когда кадастровая стоимость небольшой квартиры значительно превышает рыночную редко, но встречаются. «В нашей практике был случай, когда мы делали оценку маленького загородного домика, кадастровая стоимость которого составляла 5 млн руб., — вспоминает эксперт. — После нашей оценки она снизилась до 650 тыс. руб. — очень значительно. Оспаривание кадастровой стоимости было целесообразным для заказчика: его затраты на оценку, на адвоката и подачу иска в суд будут ниже, чем разница, которую удастся сэкономить при расчете и уплате налога».

Но есть и другие истории. Другой клиент компании, рассказывает Валерия Борисова, намеревался обратиться в суд для пересмотра кадастровой стоимости своей квартиры в центре Москвы, которая составляет 53 млн руб., и попросил сделать оценку. Предварительный анализ показал, что квартира клиента столько и стоит. Получилось, что кадастровая оценка полностью совпала с рыночной стоимостью жилья. Следовательно, человеку нет никакого смысла оспаривать кадастровую оценку в судебном порядке.

Иллюстрации: Анна Чигарова, Дмитрий Максимов