Выкуп земельного участка из аренды в собственность

Выкуп земельного участка из аренды в собственность

Закон позволяет арендатору муниципальных или государственных земель претендовать на выкуп земельного участка из аренды в собственность. Среди других кандидатов на приобретение, арендатор находится в приоритете. После выкупа, собственник имеет право распоряжаться объектом по своему усмотрению: завещать его, продать или сдать в аренду.

Куда обращаться

Каждый гражданин, в пользовании которого (по договору аренды) находится земельный участок, принадлежащий муниципалитету, имеет право выкупить его в собственность. Для этого необходимо обратиться в администрацию района по месту нахождения объекта недвижимости.

В каждой районной администрации есть отдел земельных и имущественных отношений. Именно с ним заключается договор аренды земельного надела.

Для того чтобы его выкупить, необходимо уладить следующие вопросы:

  1. Определить наличие оснований для выкупа.
  2. Уточнить стоимость и наличие/отсутствие рассрочки платежа.
  3. Выяснить возможные причины отказа.
  4. Уточнить особенности выкупа земель различного назначения.

Аренда является популярным вариантом приобретения права пользования земельного участка. В процессе эксплуатации земли, арендатор может не только обрабатывать его, сажать растения и вести другую хозяйственную деятельность, но и возводить строительные объекты.

Жилые и нежилые объекты недвижимости, построенные на арендованной земле, оформляются в собственность владельца.

Поэтому вопрос приобретения права собственности на арендованную землю является актуальным.

Основанием для выкупа земельного участка является условие о возможности последующего приобретения в собственность в договоре аренды. Оно может быть предусмотрено как в контракте с государственными и муниципальными органами власти, так и с частным собственником.

Преимущественное право

Право преимущественного выкупа распространяется на следующих граждан:

  • получивших право пользования землей в порядке наследования;
  • получивших в наследство объект недвижимости (жилой дом, дачу, гараж), возведенный на этом участке;
  • использующие землю по договору бессрочной аренды;
  • использующие участок по договору аренды на особых условиях (например, сроком на 50 лет).

Процесс подготовки

Арендатор, оформивший договор на земельный участок недавно, освобождается от проведения следующих процедур.

Порядок подготовки объекта, арендованного более 5 лет назад, включает:

  1. Межевание. Срок действия кадастровой документации составляет 5 лет. Если договор был заключен ранее, то арендатор должен обновить документацию. Результатом проведения межевания станет составление кадастрового паспорта.
  2. Постановка участка на кадастровый учет. Данное действие необходимо, если объект ранее не фигурировал в реестре. Документация о межевании и кадастровый паспорт предоставляются в МФЦ.
  3. Получить разрешение на совершение сделки от органа местного самоуправления. Для этого в отдел земельных и имущественных отношений подается заявление о выкупе и кадастровая документация.
  4. Получив одобрение, необходимо оформить сделку и оплатить стоимость объекта.
  5. Зарегистрировать право собственности на земельный надел.

Общие правила выкупа

Проведение торгов является обязательным условием для продажи имущества, в том числе земельных участков, которые принадлежат государству или муниципалитету. При выкупе арендованной земли у государственных и муниципальных властей, гражданин освобождается от участия в торгах. Арендатор имеет преимущественное право выкупа перед другими лицами и организациями при покупке определенных категорий земель:

  • участки, выделенные под дачи;
  • земельные наделы для личного подсобного хозяйства;
  • участок для ведения фермерского хозяйства;
  • земельные наделы для разведения огородов;
  • сельскохозяйственные участки.

Земли других назначений выкупаются на основании обязательных торгов. В них выигрывает лицо, предложившее большую цену и лучшие условия. Таким образом, собственником может стать и не арендатор.

Участок под индивидуальное строительство должен иметь постройку. Например, жилой дом. Требования к объекту:

  • введен в эксплуатацию;
  • имеет необходимые документы;
  • право собственности оформлено в установленном законом порядке;
  • объект капитального строительства;
  • не более 1 дома;
  • дом не более 3 этажей.

Оформляя договор аренды на участок ИЖС, арендатор обязуется в течение трех лет построить на нем жилой дом. Для этого готовится проектная документация, которая заверяется органом местного самоуправления.

Читать еще:  Можно ли вступить в наследство частично, составив соглашение у нотариуса? – решение правовых вопросов по наследству

Важно! Объект капитального строительства отличается от дачного домика наличием фундамента.

Земли сельхоз назначения

Закон предусматривает для арендатора возможность приоритетного выкупа земельного участка, относящегося к землям сельхоз назначения, если:

  • он находится в арене не менее 3 лет;
  • арендатор использует землю в соответствии с назначением;
  • в течение срока аренды гражданин не допускал нарушения законодательства по использованию объекта.

Для арендатора будет целесообразно подать документы на выкуп до окончания срока аренды. Для сельскохозяйственных предприятий и КФХ (Крестьянское (фермерское) хозяйство) предусмотрены льготные цены на выкуп земель, принадлежащих муниципалитету. Она составляет не более 15% от кадастровой стоимости. Такие предприятия имеют право выкупа без торгов.

Важно! Запрещено возводить капитальные строения на землях сельхоз назначения.

Если арендатор состоит в садовом или огородническом товариществе, а также имеет на участке постройку, оформленную в собственность, то он имеет право на выкуп земли по льготным условиям.

Важно! До 2020 года действует дачная амнистия. Оформить объект можно, предоставив минимум документов.

Правоустанавливающие и кадастровые документы подаются в Росреестр через МФЦ. Рассмотрение занимает не более 2 недель. Вероятность отказа при предоставлении надлежащей документации минимальна.

Участок под личное подсобное хозяйство, расположенный на территории населенного пункта, подходит под различные виды строительства. Возведение дома на такой земле не нужно предварительно согласовывать.

Важно! Если земли ЛПХ расположены за пределами населенного пункта, на ней запрещается возводить объекты капитального строительства. В противном случае дом могут обязать снести. Основное назначение таких земель – растениеводство.

Оформление арендованного участка ЛПХ в собственность аналогично приобретению земель СНТ.

Документация

Для того чтобы выкупить и зарегистрировать участок, гражданин должен представить документы для выкупа:

  • договор аренды/переуступки аренды на землю;
  • распоряжение органа местного самоуправления о предоставлении объекта в аренду;
  • кадастровая документация на землю;
  • кадастровая документация на объекты недвижимости;
  • выписка из единого реестра на объект недвижимости;
  • личный документ арендатора;
  • финансовая документация о стоимости (чек или квитанция об оплате);
  • заявление о выкупе;
  • квитанция об оплате пошлины.

Документы предоставляются в виде оригиналов. Обязательным условием является соблюдение срока действия информации. Квитанции также предоставляются в оригинальном виде. Копии и распечатки из электронных сервисов не подходят.

Расценки на земельные участки

Цена земельного участка может различаться в зависимости от места его расположения, назначения и наличия объектов недвижимости.

Минимальная стоимость установлена для граждан, которые являются собственниками жилых домов, гаражей и дачных домиков. Для таких лиц устанавливается фиксированная ставка, которая зависит от количества жителей в населенном пункте:

  • за пределами населенного пункта или при наличии жителей менее 500 000 человек – от 2 до 10 ставок земельного налога;
  • при количестве жителей от 500 000 человек до 3 000 000 человек – от 5 до 17 ставок земельного налога;
  • для Москвы – 20% от кадастровой стоимости;
  • для Санкт-Петербурга – 19,5% от кадастровой стоимости;
  • другие населенные пункты с населением более 3 000 000 человек – 20% от кадастровой стоимости.

Важно! Ставка налога на землю составляет 1,5% кадастровой стоимости объекта.

Запрет на выкуп

Законодательством предусмотрены ограничения для свободного отчуждения отдельных видов земельных наделов. К ним относятся следующие земли:

  • находящиеся в собственности Министерства обороны;
  • заповедников, заказников, водного и лесного фонда;
  • водоохранные зоны;
  • на которых расположены водоочистные сооружения;
  • садов, парков, улиц;
  • для полигонов и испытаний;
  • транспортных магистралей, аэропортов, морских и речных портов;
  • ранее зарезервированные для размещения государственных или муниципальных объектов.

Действия при отказе

Если отказ районной администрации необоснован указанными причинами, заявитель имеет право обжаловать решение в судебном порядке.

Для этого необходимо подготовить:

  • заключение отдела архитектуры;
  • подборку судебной практики по региону, по аналогичным или похожим вопросам;
  • претензионное письмо.
Читать еще:  Доверенность на получение груза

Претензия направляется в орган местного самоуправления. Срок ответа составляет 30 дней. Если в указанный срок ответ не получен, то необходимо составить исковое заявление и направить его в суд. Копии документов и уведомление о вручении претензии приложить.

Заявитель должен присутствовать на судебном заседании лично или совместно с представителем (юристом). В процессе разбирательства суд назначит градостроительную экспертизу. Оплата исследования возлагается на заявителя. В случае удовлетворения исковых требований, затраты можно взыскать с ответчика.

Решение суда обяжет орган местного самоуправления заключить договор купли-продажи или признает отказ обоснованным.

Порядок оформления арендованного земельного надела может отличаться в зависимости от назначения участка. В 2018 году для выкупа понадобится минимальное количество документов. Срок оформления займет не менее 1 месяца. Арендатор имеет приоритетное право выкупа и льготную цену на объект.

Процедура выкупа земельного участка из аренды в собственность

Покупка земельного участка – операция достаточно непростая. Но если при покупке участка у собственника многие детали можно обговорить, опустить или решить совместно, то при покупке участка у государства все нужно делать строго по форме.

Самый надежный способ купить участок у государства – предварительно арендовать его. Это стандартная схема, которая позволяет достаточно просто и быстро приобрести землю по заниженной государственной цене. И в этой статье мы расскажем о том как правильно выкупить землю из аренды в сосбвтенность.

Когда возможно

Для начала рассмотрим вопрос «Когда можно выкупить землю в собственность у государства?». Для того, чтобы провести такую процедуру, и физическим, и юридическим лицам потребуется соблюсти ряд условий.

Во первых, должен быть заключен договор аренды. Такой документ позволит не только распоряжаться землей какое – то время, но и даст возможность без особого труда начать процедуру подготовки к купле – продаже.

Во вторых, не должно быть запретов на покупку земли. То есть она должна быть подходящей категории и не входить в перечень земель, необходимых государсту. Например, нельзя купить государственное водохранилище, лесной массив, заповедник и т.д..

В третьих, должен пройти определенный срок с момента начала аренды. Например, землю, предназначенную для сельского хозяйства, можно выкупить только через три года после начала использования.

Как видите, ограничений не так уж много. Так что главное при выкупе арендуемого земельного участка – грамотно подготовить саму аренду и собрать максимум информации и документов о самом участке.

Куда обращаться

Так куда же нужно обратиться в том случае, если нужно выкупить арендуемый участок земли в собственность? На самом деле служб несколько, и придется достаточно много с ними работать. Всего вам потребуется обратиться:

  • В органы местного управления. Именно с ними вам больше всего придется общаться – получать разрешение, оформлять договор и покупать землю, так как именно они в данной ситуации будут выступать как собственники и продавцы земельного участка;
  • К оценщикам. Именно они должны будут определить стоимость земельного участка и предоставить своё заключение о его состоянии;
  • В земельные организации. Зачастую случается так, что у государственной земли нет каких – либо документов: межевого плана, земельного акта и так далее. В этом случае потребуется нанять в помощь кадастрового инженера;
  • В Росреестр. Именно эта служба проводит все необходимые операции по смене прав собственности, и именно в неё нужно будет обратиться после заключения сделки для получения новых бумаг;
  • К нотариусу. Нотариус потребуется вас в двух случаях: если вы проводите купле – продажу через вашего представителя или если требуется заверение договора купле – продажи или иного документа.

Как выкупить: инструкция

Выкуп земельного участка, взятого в аренду у государства – задача многоэтапная и весьма непростая. Если говорить кратко, то вся процедура делится на следующие этапы:

  • Сбор необходимого пакета документов;
  • Подача запроса в органы местного управления;
  • Подготовка договора купле – продажи;
  • Оценка стоимости продаваемого участка;
  • Подписание договора купле – продажи;
  • Оформление акта на землю;
  • Подписание договора купле – продажи;
  • Перерегистрация участка на нового покупателя.
Читать еще:  Порядок проведения посмертной судебно-психиатрической экспертизы

Опишем процесс подробнее. Для начала нужно собрать необходимые бумаги, перечень которых вы найдете ниже. Как правило, все документы будут у вас на руках кроме квитанции об оплате пошлины (реквизиты можно получить только в органах местного управления) и заявления, форма которого меняется от региона к региону (образец можно взять все в тех же органах местного управления).

После того, как у вас будет готов пакет документов, подайте его и подождите рассмотрения. Если вы не нарушили никаких норм и на землю не распространяется ограничение, то будет согласовано оформление договора купле – продажи. Далее будет проводиться стандартная процедура купле – продажи земли с привлечением оценщиков и земельных специалистов, задачей которых будет подготовка пакета документов для передачи земельного участка и уточнение всех сведений, касающихся его территории.

После того, как договор будет составлен, дополнен документами и подписан, покупатель должен будет провести оплату и получить акты и документы на землю. Со всем этим пакетом бумаг необходимо отправиться в Роспотребнадзор и провести регистрацию земли и смену собственника, написав стандартное заявление, оплатив пошлину и подождав около двух недель.

Для того, чтобы провести описанную выше операцию, потребуется не так уж и много документов. Для обращения в органы местного земельного управления или исполнительные органы вам потребуются:

  • Ваш паспорт;
  • Квитанция об оплате государственной пошлины;
  • Ваш договор аренды, на основании которого земля предоставлена в пользование;
  • Заявление на продажу земельного участка, предоставленного в пользование по договору аренды.

Уже после того, как купле – продажа будет завершена, потребуется правильно зарегистрировать право собственности на землю. Для этого в региональное отделение Росреестра потребуется предоставить следующие документы:

  • Договор купле – продажи земельного участка;
  • Заявление на проведение регистрационных действий стандартного образца (бланк берется в Росреестре);
  • Квитанция об оплате государственной пошлины (2000 рублей) и об оплате самого земельного участка;
  • Постановление от органов местного самоуправления о том, что земля действительно передана собственнику;
  • Документ, который отмечает стоимость земли (выдается оценочной комиссией еще на этапе подготовки купле – продажи.

Когда могут отказать в выкупе

В выкупе земли из аренды в собственность, как и в любой другой операции с собственностью, вам могут отказать государственные службы, ответственные за купле – продажу и перерегистрацию. Но для этого у них должны иметься веские основания. В перечень причин, достаточно значимых для выдачи отказа в выкупе земли из аренды в собственность, входят:

  • Ошибки в документах, ненадлежащая подготовка пакета бумаг, предоставление не всех необходимых документов;
  • Заведомо ложные сведения, предоставленные в документах;
  • Банкротство покупателя, открытые против него дела по взысканию задолженностей, а так же наличие значительных финансовых обременений и обязательств;
  • Наличие установленного государством или местными властями запрета на передачу земли в частную собственность;
  • Принадлежность участка к определенным типам земель: лесным хозяйствам, заповедникам, объектам общего пользования и так далее;
  • Наличие запрета на продажу земли именно для покупателя (например, если он не гражданин РФ).

Помните, что отказ должен быть не только правомерен, но и грамотно обоснован. И если вы не согласны с причиной, по которой вам не продали землю, то у вас есть право подать заявление в суд.

С отличием закончил юридический факультет. С 2006 года специализируется на спорных вопросах связанных с наследством и дарением.

Ссылка на основную публикацию