Что такое сервитут и как его оформить? Правовые тонкости процедуры

Что такое сервитут и как его оформить? Правовые тонкости процедуры

Законодательством предусмотрены различные варианты права на земельный участок, включая и такие виды, которые предоставляют исключительно возможность временного пользования землей. Одним из таких прав является сервитут. Простыми словами, что означает это слово: такое право как сервитут представляет собой ограниченное вещное право на определенный участок земли. Далее в тексте рассказано, что такое сервитут в каких целях устанавливается.

Определение: что это такое простым языком и для чего он нужен?

Порядок установления этого права полностью регулируется на законодательном уровне. Так, под значением слова сервитутом понимается право лица, не являющегося собственником земли, пользоваться определенным ее участком в ограниченном режиме (ст. 23 ЗК РФ, ст. 274 ГК РФ).

Чаще всего суть и необходимость в его оформлении возникает для обеспечения прохода или проезда через земельный участок. Нередко такое правомочие требуется для проведения ремонтных или строительных работ, реконструкции или эксплуатации объектов, расположенных на земельном участке (подробнее об основаниях, по которым может возникать сервитут, мы рассказываем тут).

1. При необходимости использования лицом участка, собственником которого он не является, передача ограниченного права на землю происходит по договоренности. Такого рода соглашение между двумя лицами является частным сервитутом.
2. Если право пользования землей устанавливается в интересах государства или местных органов власти, то в этом случае сервитут считается публичным.

Подробное сравнение и разница между публичным и частным сервитутами приведена здесь.

Право пользования землей может быть получено в следующих целях:

• проход или проезд через участок;
• проведение дренажных работ;
• забор воды при наличии на участке водных объектов;
• обеспечение сельскохозяйственных нужд (выпас скота, прогон животных, заготовка сена и прочее);
• прокладка линии электропередач, водопровода и прочих удобств;
• проведение ремонтных или строительных работ.

Отличие от аренды земли

Еще одним видом права ограниченного пользования земельным участком является аренда. Земельно-правовой сервитут имеет целый ряд отличий от аренды:

• может быть установлен как в добровольном порядке, так и принудительном, а договор аренды можно заключить исключительно по добровольной договоренности между сторонами;
• предоставляется по решению суда, путем заключения письменного соглашения между сторонами или на основании нормативного акта, а для передачи в аренду объекта стороны просто заключают между собой договор;
• большая часть прав остается у законного собственника земли, а при аренде основная часть прав на участок переходит арендатору;
• может устанавливаться как на платной, так и на бесплатной основе, а договор аренды всегда подразумевает оплату за пользование имуществом, так как сделка является возмездной;
• арендатор вправе извлекать прибыль с земельного участка, а сервитут такой возможности не предусматривает.

Более подробно, все различия между арендой и сервитутом, были рассмотрены нами в этой статье.

Правовое регулирование: понятие и признаки в гражданском и публичном праве

Понятие сервитута и порядок его установления относительно земельных участков раскрывается в ряде нормативно-правовых актов:

1. Частный вид регулируется нормами гражданского права. Этому вопросу в Гражданском кодекса РФ посвящены ст. 216, ст. 274-277.
2. Публичный – устанавливается в соответствии с нормами Земельного кодекса РФ (ст. 23, ст. 39.23—39.26). Больше информации о том, как происходит установление публичного сервитута, найдете тут.

Статья 277 ГК РФ. Обременение сервитутом зданий и сооружений

Применительно к правилам, предусмотренным статьями 274 — 276 настоящего Кодекса, сервитутом могут обременяться здания, сооружения и другое недвижимое имущество, ограниченное пользование которым необходимо вне связи с пользованием земельным участком.

Право ограниченного пользования лесными участками устанавливается с соблюдением норм Лесного кодекса РФ (ст. 9 ЛК РФ). Обременение может использоваться при межевании территории, а также для проведения строительных работ, которые регулируются Градостроительным кодексом РФ (ст. 43, ст. 51 ГрК РФ).

Читать еще:  Доверенность на получение зарплаты другим лицом: образец

Также учитываются нормы следующих законов:

Виды обременения

Согласно ст. 23 ЗК РФ сервитуты разделяют на два вида – частный и публичный:

• Установление первого происходит в соответствии с нормами гражданского законодательства. Необходимость в нем возникает, если лицо, в собственности которого имеется недвижимость, не может выполнить работы, перечисленные в ст. 274 ГК РФ, не воспользовавшись участком, принадлежащим другому лицу. При установлении такого вида ограниченного пользования землей третьему лицу сам собственник территории продолжает владеть, пользоваться и распоряжаться землей.
• Установление публичного сервитута происходит на основании закона, нормативного акта РФ или какого-либо субъекта страны, органа местного самоуправления, если необходимость в использовании территории возникала в государственных интересах. Публичный сервитут может быть предоставлен только в случаях, перечисленных в п.3 ст. 23 ЗК РФ.

Больше информации о существующих видах сервитута и про их особенности найдете тут.

Особенности в отношении земель, находящихся в частной и муниципальной собственности

Необходимость в предоставлении возможности права ограниченного пользования может возникнуть как к частной земельной территории, находящейся в собственности юридического или физического лица, так и относиться к участку, который находится в собственности государства.

1. Если земля находится в частной собственности, то заключить соглашение о передачи в пользование определенного участка третьему лицу может только сам собственник. Такими полномочиями не обладают арендаторы земли, землевладельцы или временные пользователи участка.
2. Если земля находится в федеральной собственности, то в роли собственника выступает Росимущество (Постановление Правительства от 05.06.2008 № 432).

Как частные лица, так и Росимущество могут требовать плату за пользование землей:

• В первом случае полученные средства будут личным доходом собственника.
• Во втором случае – средства будут поступать в федеральный бюджет.

Собственник земли может самостоятельно устанавливать размер оплаты за проведение работ на его частной территории. Если же земля находится в собственности государства или муниципалитета, то размер оплаты устанавливается:

• в соответствии с Постановлением Правительства РФ № 1461;
• согласно порядку, действующему в определенном субъекте РФ относительно земель, находящихся в собственности такого субъекта;
• в соответствии с порядком, назначенным местными органами управления, для территорий муниципальной собственности.

1. Если муниципальная собственность была предоставлена в постоянное бессрочное пользование сроком более 1-го года, то заключить соглашение о том, что ЗУ может быть обременен, имеет право и землепользователь.
2. Если территория передается в пользование муниципальному или государственному предприятию, то для заключения соглашения требуется письменное разрешение органа власти, в ведении которого находится данное предприятие.

Обладатели

Законодательством установлено, что обладателями сервитута являются лица, которые получили право ограниченного пользования территорией, находящейся в собственности иного лица (ст. 5 ЗК РФ). Другими словами, обладатели – это участники земельных отношений, в пользу которых был установлен сервитут.

Чаще всего эти лица получают право пользоваться только определенным участком территории, случаи с предоставлением в пользование всей территории собственника встречаются довольно редко.

Как правило, обладателем является собственник соседнего участка, но в целом удаленность участков роли не играет.

Кто такие обладатели сервитута и каковы их права читайте тут.

Как оформить?

Частный сервитут устанавливается на основании соглашения, сторонами которого выступают собственник земли и лицо, требующее получения права пользования участком. В таком соглашении указывается:

Если стороны не могут договориться самостоятельно, то решение принимается в судебном порядке. Истец (лицо, нуждающееся в получение права пользования) подает заявление в суд об установлении сервитута на земельный участок.

Основанием для оформления публичного сервитута являются законодательные акты, принятые федеральными, муниципальными или региональными властями в интересах государства. Решение об установлении права ограниченного пользования территорией принимается на общественных слушаниях, при этом согласование с собственником или владельцем земельного участка не требуется.

Больше информации о правилах оформления сервитута найдете в отдельном материале.

Читать еще:  Публичная кадастровая карта – Россия 2020 года

Что значит государственная регистрация?

Чтобы сделка имела юридическую силу, соглашение о предоставлении сервитута должно быть зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости. Соответственно, для проведения этой процедуры территория земли или ее часть должна быть поставлена на кадастровый учет.

Регистрация обременения требуется не всегда. Исключением являются случаи, когда право ограниченного пользования устанавливается относительно земли, находящейся в муниципальной или государственной собственности, на срок, не превышающий 3-х лет, о чем стороны договорились в соответствующем соглашении (п.4 ст. 39.25 ЗК РФ).

Более подробно о том, как происходит регистрация сервитута, мы рассказываем тут.

Сервитут может быть как платным, так и бесплатным. Законодательство не запрещает собственнику земельного участка требовать соразмерную плату от лиц, получивших возможность использовать территорию (п.12, п.13 ст. 23 ЗК РФ).

Если стороны договорились об оплате за пользование территорией, то соответствующий пункт следует внести в договор. Плата должна быть обоснованной. В нее могут быть включены:

• расходы, связанные с реализацией права пользования;
• стоимость создания охранно-пропускного режима и прочее.

Оплата может осуществляться разово или частями. Соглашение может быть заключено и на безвозмездной основе, если стороны пришли к такому решению.

Каким образом обычно происходит оценка сервитута мы писали в этом материале, а здесь вы сможете узнать как определяется размер и порядок оплаты за пользование сервитутом.

На какой срок устанавливается?

По сроку обременение на пользование землей может быть:

1. Срочным (временным) – срок устанавливается в документе, на основании которого был установлено право пользования.
2. Бессрочным (постоянным) – устанавливается на постоянной основе и прекращает свое действие по вынесению соответствующего судебного решения.

О том, каким может быть срок сервитута, читайте здесь, а из этой статьи вы узнаете о существующих видах сервитута, в том числе о классификации по срокам.

Может ли быть бессрочным?

В соглашении может и не быть указан конкретный срок пользования земельным участком. Такие права на ограниченное пользование ЗУ называются бессрочными. Прекращают свои действие они исключительно по решению суда. Основанием для подачи иска в суд о снятии обременения может быть нарушение правил пользования чужим земельным участком или отсутствие обстоятельств, которые стали причиной установления права пользования землей (об основаниях для прекращения сервитута мы рассказывали здесь).

При возникновении необходимости использования чужой земли законодательство позволяет оформить право ограниченного пользования путем установления зоны сервитута. В зависимости от обстоятельств он может быть:

• частным и публичным;
• срочным и бессрочным;
• платным и безвозмездным.

Во всех случаях порядок установления регулируется нормами законодательства, только при соблюдении которых сделка приобретает юридическую силу.

Что такое сервитут на земельный участок – понятие, виды и цели установления сервитута

Сервитут произошло от лат. Servitus, что означает рабство и подчинение. В наши дни это слово имеет иное значение – это урезанная возможность эксплуатировать в определенной части чужой земельный участок.
Сервитут – это не просто устная договоренность с собственником земли, это документальное подтверждение бремени. Что такое сервитут на земельный участок, какие бывают виды сервитутов разберем подробнее.

Что такое сервитут земельного участка простым языком?

Земельный сервитут – что это такое? Простым языком, сервитут — это ограничение, урезка прав на пользование землей или недвижимостью, оформленное документально. В чем выражается это ограничение? Предположим, у вас есть в собственности земельный участок, а некое лицо, к примеру сосед, изъявляет желание частично воспользоваться вашей землей (пройти с краюшку, вдоль забора). По закону, это частичное и ограниченное пользование оформляется соглашением между собственником, регистрируется надлежащим образом. Результат — установление сервитута на часть земли, которая нужна для прохода.

Обладатель сервитута

Лица, получившие возможность урезанного пользования чужой землей, называются обладателями сервитута. Обладатели сервитута могут воспользоваться чужим владением, но только в той части, которая оговорена в письменном виде (например, для прохода к своему участку по выделенной для этой цели дорожке). Собственник, при этом, не должен препятствовать такому проходу.
В результате получается у одного лица – права ограничены в части целевого использования, у другого – в части не препятствования.

Читать еще:  Как продать квартиру без свидетельства о праве собственности?

Что такое сервитут? Понятие, утвержденное в законе

Понятие и порядок установления сервитута содержится в Гражданском кодексе РФ (ст. 274) и в Земельном кодексе РФ (ст. 23).
На страницах гражданского кодекса раскрывается понятие сервитута, как предоставление возможности частичного (не выходя за рамки соглашения и договора) пользования соседним участком.
Земельный кодекс также говорит о сервитуте, как о возможности ограничения (обременения) прав, при этом раскрывает понятие публичного сервитута, а также особенности установления сервитута в отношении государственных земель.
Таким образом, сервитут — это некая урезка прав на земельный участок, которое необходимо в силу определенных обстоятельств.

Виды сервитутов

Основная классификация сервитутов в российском праве – это деление их на публичные и частные. Публичные от частных сервитутов отличаются кругом лиц, которые будут ими пользоваться. Публичными сервитутами пользуется население или муниципальные органы. Частные сервитуты устанавливаются в интересах одного (двух) лиц, для обеспечения возникающих нужд.

• Публичный сервитут – сервитут, установленный решением органов власти в целях реализации нужд государства и населения. Например, проход по частной территории к водоему.
  (Подробно о публичных сервитутах читайте в нашей статье: «Порядок и особенности установления публичного сервитута на земельный участок»).
• Частный сервитут – установленный в частном порядке на основании соглашения между частными (юридическими или физическими) лицами. Например, для того чтобы проехать на свой участок собственник вынужден воспользоваться проходом через участок соседа (если другого пути нет). Все что касается частных сервитутов – читайте здесь.

Существует градация сервитутов по срочности:

• сервитуты, устанавливаемые на определенный срок (срок сервитута и порядок платы за сервитут (если таковая имеется) прописываются непосредственно в соглашении)
• бессрочные (сервитуты установлены пожизненно).

Также следует выделить отдельный вид сервитутов — в отношении государственных и муниципальных земель

Сервитуты на частные владения и на государственные регулируются нормами гражданского и земельного права. Однако, законное обременение земель, принадлежащих публичной власти, отличается некими особенностями. Так, если государственная земля находится в долгосрочной аренде или в бессрочном пользовании, то согласие государства как собственника на заключение сервитута не обязательно. Есть и другие особенности, они регулируются главой V.3 земельного кодекса.

Цели установления сервитута

Для того, чтобы обоснованно ограничить территорию должна быть веская причина. Законодательством перечислены примеры, в целях которых устанавливаются сервитуты, перечислим самые распространенные.

Цели установления частного сервитута:

• для обеспечения доступа к своему участку, если миновать чужие земли при этом невозможно;
• для иных нужд (стройка, установка оборудования и прочие причины, при которых необходимо пользование сервитутом).

Цели установления публичного сервитута:

• обеспечение свободного доступа граждан к тем объектам, на которые они имеют право (например проход к реке);
• необходимость установки геодезических пунктов;
• прогон (выпас) скота, рыбалка;

Цели установления сервитута на государственные (муниципальные) земли:

• размещение линий связи;
• ведение работ, связанных с пользованием недрами.

Регистрация сервитута

Для установления сервитута на земельный участок требуется договоренность с собственником. Инициатором оформления сервитута может быть либо собственник участка, в отношении которого сервитут устанавливается, либо лицо, которому сервитут необходим.
Если собственник против установки сервитута, тогда будущий обладатель сервитута может воспользоваться своими правами через суд.
Регистрация сервитута совершается Росреестром на основании письменного обращения заявителя или по судебному решению. Также требуется пакет документов, необходимый для оформления сервитута (выписки ЕГРН, документы, подтверждающие право собственности, соглашение об установлении сервитута, решение суда и пр.).