Как и для чего изымают земельные участки для муниципальных нужд

Как и для чего изымают земельные участки для муниципальных нужд

Коротко о процедуре

Собственнику может грозить изъятие земельного участка для муниципальных нужд в разных ситуациях. Чтобы не стать жертвой правомерного лишения прав на землю, необходимо знать все тонкости данной процедуры. В представленной статье будет подробно рассмотрено, когда возможно подобное аннулирование прав частного лица на надел, в каком порядке это происходит, и чем грозит владельцу.

Земельные наделы изымаются из частной собственности в тех случаях, когда на месте их расположения планируется создание объектов для государственных нужд. Например, если местные власти собираются строить новую дорогу или расширять инфраструктуру, а земельный участок находится на территории, где запланированы работы, то производится его отчуждение в пользу государства.

Процедура изъятия земельного участка для государственных муниципальных нужд состоит из 2 этапов:

1. Предварительного согласования месторасположения будущего объекта.
2. Непосредственного изъятия надела.

На первом этапе участие собственника обязательно. Если он будет не согласен с действиями властей, он вправе обжаловать их в судебном порядке. Поэтому уведомление собственника является обязательным условием для начала процедуры изъятия. Непосредственное изъятие земли производится на основании соответствующего решения местных административных органов.

Какие могут быть основания для изъятия земельного участка

Основания для аннулирования права частной собственности регламентируются Земельным кодексом РФ. В согласии со ст.49 настоящего закона, это:

1. Исполнение международных соглашений РФ;
2. Возведение либо капитальный ремонт объектов, имеющих федеральное, региональное либо местное значения (при условии, что отсутствуют иные возможности их создания/реконструкции). К таковым относятся объекты:
   • энергетических систем (региональный и федеральный уровень);
   • атомной энергии;
   • обороны и безопасности страны, имеющие стратегическое значение;
   • связанные с космической деятельностью;
   • энерго-/газо-/теплоснабжения;
   • автомобильные дороги федерального, регионального, местного значения.
3. Другие основания, которые регулируются соответствующими федеральными законами.

Данным законом устанавливается, что аннулирование частной собственности возможно только в том случае, когда иных способов решения вопроса не существует.

Уполномоченные органы принимают подобное решение по собственной инициативе либо по ходатайству организаций. Перечень последних устанавливается Правительством РФ.

Сроки изъятия земли

Необходимым условием начала процедуры изъятия земли является уведомление владельца о планируемых действиях. Раньше он должен был быть поставлен в известность не позже чем за год до изъятия. Однако новые поправки в ЗК РФ сократили этот срок до 90 дней, что существенно уменьшает возможности собственника оспорить планируемое аннулирование его прав на земельный надел.

Время действия принятого решения муниципалитета об изъятии — 3 года. Если процедура не начата в течение этого времени, то вынесенное решение теряет свою юридическую силу.

Процесс изъятия земельного надела в пользу государства является достаточно длительным, на его завершение потребуется не менее 6 месяцев.

Процедура изъятия участка

Процедура аннулирования частной собственности на конкретный земельный надел состоит из 6 этапов.

1. Подготовка оснований и условий для начала процесса изъятия. Сюда входит разработка документации по распланировке территории, создание проектов планируемых объектов. Все создаваемые документы должны рассматриваться и утверждаться уполномоченным органом, на что также требуется определённое время.
2. Подготовка и подача ходатайства муниципальному органу об изъятии надела от лица заинтересованной организации, либо разработка соответствующего решения, когда инициатором процедуры выступает государство.
3. Выявление собственников объектов изъятия (земли и возведённых на ней построек). Данный этап является новым в законодательстве и призван установить предполагаемых правообладателей, от которых нужно получить согласие на изъятие. Определённые сложности могут возникнуть с участками, полученными в бессрочное пользование или собственность до 1998 года. До этого периода регистрация права осуществлялась в неполной мере, из-за чего достаточно сложно сейчас найти требуемую информацию.

Для получения требуемых сведений запрашивается информация из архивов и муниципалитета, осуществляется публикация на сайте органов местной власти, в СМИ. Юридическое либо физическое лицо, получившее запрос об установлении правообладания на указанный участок, обязано подтвердить свои права в течение 5 дней с момента получения уведомления.

На данный этап отводится 2 месяца. Если с момента публичного опубликования информации о планируемом изъятии пройдет 60 дней, а сведения о владельцах не поступят в уполномоченный орган, он обращается в суд для признания данного надела невостребованным. В результате, земля признаётся собственностью государства, субъекта РФ либо муниципалитета. Если владельцы объявятся после завершения процедуры аннулирования права, они могут требовать возмещения из бюджета. Но для этого им придётся доказать своё право на надел и объяснить причину отсутствия своевременной подачи сведений о своём правообладании.

1. Подписание решения об отчуждении органами местного самоуправления. Владелец земли должен быть уведомлен об этом в течение 10 рабочих дней с даты подписания резолюции. Также в этот период на официальном сайте муниципалитета публикуется информация о принятии документа, а владельцу направляется его копия заказной корреспонденцией (по адресу изымаемой земли). Уведомление считается произведённым с момента принятия соответствующей корреспонденции либо её возврата отправителю. Если почтовый адрес собственника неизвестен, он считается поставленным в известность с даты публикации информации на сайте. Решение об отчуждении может быть обжаловано 3 года с момента его подписания.
2. Подготовка и подписание договора об изъятии. Для создания этого документа проводятся кадастровые и оценочные мероприятия с целью уточнения границ надела и определения его рыночной стоимости, а также осуществляются согласование порядка процедуры с владельцем.

В тексте подготовленного документа должна быть указана следующая информация:

• кадастровый номер;
• цель отчуждения;
• реквизиты решения;
• вид права на объект соглашения;
• период их передачи;
• объём компенсации и способ её выплаты (возможно предоставление другого надела с аналогичными характеристиками);
• указание сервитутов (если они сохраняются).

Получив свой экземпляр соглашения, собственник может его сразу подписать или уведомить муниципальные власти об отказе или желании внести изменения в условия (в письменной форме с указанием оснований).

Если владелец участка не подписал соглашение в течение 3 месяцев с даты его получения или не уведомил об отказе, орган, подписавший решение об отчуждении может обратиться в судебные инстанции с иском о принудительном аннулировании права на данный надел.

1. Прекращение прав на землю и их передача государству. Результатом подписания договора об отчуждении либо вступления в законную силу судебного решения о принудительном аннулировании права на данный надел, является:
   • передача права владения;
   • ликвидация права пользования либо наследуемого владения наделом;
   • досрочного аннулирования договора аренды либо соглашения о безвозмездном пользовании землей;
   • прекращения права хозяйственного ведения либо оперативного управления наделом;
   • возникновения права собственности на вновь образованные наделы в результате перераспределения земли;
   • государственной регистрации правовых изменений (возникновения/перехода/прекращения права собственности);
   • сноса построек, возведённых на изъятой земле.

Если договор предусматривает возмещение за изъятие, перечисленные последствия наступают только после его полной выплаты.

Документальное оформление изъятия

Документооборот всей процедуры изъятия земли включает в себя:

• документацию по территориальной планировке;
• проекты по будущим постройкам;
• решение об изъятии;
• договор о переходе права собственности.

Также сюда входят документы, подтверждающие факт поиска владельца, его уведомления, исковые заявления и судебные решения (в случае обращения в суд).

Какие полагаются компенсации: что входит, а что не входит в возмещение

Особенности расчёта компенсации за изъятие земельного участка регулируются ст. 56.8 ЗК РФ. Размер выплаты определяется на основании рыночной стоимости изъятого надела, которая определяется профессиональными оценщиками. Оплата их услуг производится организацией или государственным органом, ходатайствующим об аннулировании права частной собственности.

При расчёте размера возмещения учитывается:

1. Рыночная стоимость, если надел находится в собственности либо рыночная стоимость иных прав (в случае бессрочного владения или пользования). При этом:
   • если прекращается право бессрочного пользования юридического лица, оценка устанавливается, исходя из рыночной стоимости права аренды на максимальный срок (если он не установлен, то на 45 лет);
   • если прекращается право бессрочного пользования физического лица, оценка устанавливается, исходя из рыночной стоимости надела;
   • если производится досрочное прекращение аренды либо соглашения о безвозмездном пользовании, оценка устанавливается, исходя из рыночной стоимости права аренды земли до завершения сроков, закреплённых в соглашении.
2. Рыночная стоимость построек, возведённых на участке и принадлежащих владельцу на правах собственности и иных правах.
3. Убытки, возникающие вследствие аннулирования права собственности. Сюда также входят убытки, связанные с невозможностью выполнения своих обязательств перед третьими лицами (при наличии подтверждающих договоров). В последнем случае владелец должен представить оценщику документальное подтверждение факта возникновения убытков и их размера.
4. Упущенная выгода.

При определении размера компенсации не учитываются:

• постройки и неотделимые улучшения, которые были возведены (сделаны) без соответствующего разрешения от муниципалитета;
• неотделимые улучшения надела и расположенных на нём построек, сделанные после получения уведомления о планируемом изъятии;
• постройки, возведённые после получения уведомления об изъятии (за исключением случаев, когда разрешение на строительство было выдано ранее);
• постройки, создание которых не требует получения специального разрешения и возведённые после уведомления о планируемом аннулировании права на землю;
• любые сделки, которые владелец заключил после получения информации об изъятии.

Если изымается только часть надела, то размер компенсации уменьшается пропорционально размеру оставшейся владельцу земли.

При оценке учитывается рыночная стоимость, установленная до принятия решения об изъятии. Связано это с тем, что информация об аннулировании прав на землю существенно снижает стоимость земли. Размер компенсации устанавливается не позднее, чем за 2 месяца до оформления соглашения о переходе прав и направления его владельцу.

Понятие резервирования земель муниципальными службами

Данный термин является относительно новым для российского законодательства. Основные положения процедуры, а также его порядок регламентируется:

• ст. 56.1 и 70.1 ЗК РФ;
• Постановлением Правительства РФ №561 от 22.07.2008.

Резервирование, как правило, осуществляется для последующего изъятия земельного надела. Таким образом, эти две процедуры являются этапами одного процесса, направленного на изменение права на землю и её целевого значения. При этом следует учитывать, что законодатель не устанавливает необходимость резервирования перед изъятием надела. Поэтому оно может быть осуществлено на законных основаниях без предварительного резервирования.

Участок считается зарезервированным при наличии следующих условий:

• соответствующее решение принято уполномоченным органом власти;
• создана и утверждена схема надела;
• проведена государственная регистрация ограничения права на данный участок в ЕГРП.

Установление ограничений прав на зарезервированный надел касается не только владельцев, но и пользователей, и арендаторов. Под ограничением прав понимается:

• запрет на любое строительство, даже если оно соответствует целевому назначению надела;
• запрет на оросительные, мелиоративные и осушительные мероприятия, создание любых обводненных объектов (искусственных прудов, озёр и пр.).

Кроме того, срок аренды/сервитута не должен превышать срок резервирования, а приватизация участков данной категории запрещена после установления ограничения. Использование зарезервированного надела в иных целях допускается до момента его изъятия.

Законом также установлены максимальные сроки резервирования участков:

• 3 года для случаев, когда право собственности переходит государству или муниципалитету на общих основаниях;
• 2 года для наделов, которые изымаются с целью создания особой экономической зоны;
• 20 лет для участков, находящихся в собственности государства, цели изъятия которых не связаны с возведением или реконструкцией автомобильных дорог регионального и федерального значения.

Таким образом, процедура резервирования и последующего изъятия земельных участков — это длительный процесс, связанный с подготовкой большого количества документов и рядом юридических тонкостей.

На месте моей дачи государство собирается строить высокоскоростную магистраль

Недавно узнал, что одна из высокоскоростных пассажирских магистралей Москва — Смоленск — Красное пройдет рядом или прямо через садовое товарищество, где у меня и у многих других есть участок и дом.

Магистраль уже нанесли на генплан поселения. Пока не очень понятно, будут ли ее строить, и если будут, то в какой срок.

В связи с этим у меня есть вопросы:

1. Какие права и возможности есть у собственников участков и домов?
2. Будет ли государство что-то компенсировать в какой-либо форме собственникам?
3. Если будет в материальном выражении, как будет рассчитываться компенсация?
4. Как будет выплачиваться компенсация при полной и долевой собственности?

Если государство изымает какое-то имущество для своих нужд, оно компенсирует стоимость этого имущества. Расскажу подробнее.

Когда могут изъять землю

Иногда государству приходится изымать земли у собственников. Например, если это нужно для строительства важных для страны или населенного пункта объектов: коммуникаций, дорог и магистралей.

Поэтому, если высокоскоростная магистраль пройдет через ваше садоводческое товарищество или совсем рядом с ним, у вас действительно могут забрать землю и все, что на ней расположено. Но государство возместит вам рыночную стоимость участка, понесенные убытки и упущенную выгоду.

Как принимается решение об изъятии

Решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд принимают федеральные органы исполнительной власти, органы исполнительной власти субъектов РФ или органы местного самоуправления.

До этого орган, который планирует изъять участок, должен установить собственника участка — направить запрос в Росреестр. Если ваше право собственности зарегистрировано до 1998 года — момента, когда появился единый госреестр, ЕГРН, — могут возникнуть проблемы. Власти просто не вычислят вас как собственника. В этом случае уполномоченный орган обратится в суд, чтобы признать право собственности Российской Федерации, субъекта или муниципального образования на участок и постройки на нем.

Чтобы избежать такой ситуации и последующих судебных разбирательств, лучше заранее проверить, есть ли в ЕГРН информация о ваших правах. Если право собственности вы регистрировали после 1998 года, информация точно есть. Если раньше — закажите выписку из ЕГРН на принадлежащий вам участок и дом. Сделать это можно в отделении Росреестра, через МФЦ или в электронном виде на сайте Росреестра. Стоимость обычной выписки — 400 рублей, электронной — 250 рублей. Документ будет готов через 3 рабочих дня.

Если окажется, что информации о вашем праве собственности в ЕГРН нет, подайте заявление на регистрацию ранее учтенного права в Росреестре или через МФЦ. Госпошлина — 350 рублей.

Еще один вариант заранее позаботиться о своих интересах — подать заявление об учете прав на земельные участки. Для этого надо внимательно отслеживать официальные публикации на сайте муниципалитета и региона — и, как только появится извещение об изъятии земель, сразу подать заявление. В публикации будет написано, куда и когда подавать такие заявления.

Когда орган власти установит собственников, он примет решение об изъятии. В нем будут указаны изымаемые земельные участки, расположенные на них объекты недвижимости, цель изъятия и ссылка на документы, на основании которых государство изымает землю. Например, постановление городской администрации или администрации области или края.

Уполномоченный орган должен сообщить о своем решении в течение 10 дней после его принятия: разместить информацию на официальном сайте и в печатных СМИ, направить копию в Росреестр, а также правообладателям изымаемой недвижимости.

Решение об изъятии действует в течение 3 лет со дня принятия. По закону его можно обжаловать в суде. У вас есть право обжаловать не только условия выкупа, но и сам факт принятия решения — его обоснованность, возможность построить гособъекты в другом месте.

Например, в Новороссийске администрация хотела изъять частный земельный участок, но строить объекты муниципального значения на этом месте не собиралась. Собственник участка оспорил постановление об изъятии, и суд признал постановление администрации недействительным.

Размер компенсации

Изымаемое имущество могут компенсировать деньгами или другой недвижимостью. Обмен возможен, только если вы на него согласитесь. Если предпочитаете получить деньги, настаивайте на таком варианте компенсации. Поскольку государство выкупает у вас землю, оно должно определить сумму, которую вам заплатит, — цену выкупа.

Цена выкупа включает в себя:

1. Рыночную стоимость земельного участка.
2. Рыночную стоимость расположенного на участке недвижимого имущества — жилого и нежилого.
3. Убытки в связи с изъятием земельного участка.

Рыночная стоимость определяется при помощи оценки. Даже если госорган и собственник готовы договориться о цене самостоятельно, привлекать оценщика все равно придется. На компенсацию пойдут бюджетные деньги, и должно быть веское обоснование ее суммы.

Убытки — это расходы, которые понесет собственник из-за изъятия имущества, и неполученные доходы, которые собственник получил бы, если бы землю не изъяли. Расходы на юридическом языке называются реальным ущербом, неполученные доходы — упущенной выгодой.

Например, если у вас на участке есть многолетние насаждения, хозяйственные постройки, скважина, их тоже должны оценить и включить в выкупную цену. Расходы, которые вам придется понести в связи с переездом, тоже относятся к убыткам, и государство должно их компенсировать.

Читать еще:  Восстановление пропущенного срока вступления в наследство: причины и основания, госпошлина, судебная практика

Государство не компенсирует стоимость недвижимости, которая не соответствует целевому назначению земельного участка. Например, если на участке, предназначенном для создания и развития личных подсобных хозяйств, построить гостиницу или автомойку — это нецелевое использование земли. Стоимость таких построек не войдет в компенсацию.

Также в компенсацию не войдут постройки, которые начали строить после уведомления об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Соглашение об изъятии

Вам должны будут прислать на подписание проект соглашения об изъятии недвижимости. Порядок компенсации — сроки, порядок расчетов — будет прописан в соглашении. Вы можете согласиться с ним или предложить свой вариант.

Власти должны провести оценку и определить размер возмещения не позднее чем за 60 дней до направления соглашения об изъятии недвижимости.

На компенсацию при изъятии могут рассчитывать не только собственники, но и правообладатели, которым участки принадлежат на правах:

1. Аренды от государства.
2. Безвозмездного пользования.
3. Постоянного (бессрочного) пользования.
4. Пожизненного (наследуемого) владения.

Соглашение об изъятии недвижимости подписывается со всеми правообладателями земельного участка и расположенной на нем недвижимости. Если право собственности на объекты принадлежит нескольким собственникам, компенсацию выплатят пропорционально долям.

Если вы не согласны с размером компенсации, надо обосновать свои требования. Просто «хочу больше, потому что мне надо» не сработает. Приложите копию договора купли-продажи , по которому совсем недавно этот участок купили по более высокой цене, или заключение независимой экспертизы — это будет веским аргументом. Можете сделать свой проект соглашения, протокол разногласий к проекту или просто написать ответ: согласен подписать, если условия измените так-то и так-то .

За экспертизу придется платить из своего кармана. Но, если решить вопрос об изменении условий мирно не получится и дело дойдет до суда, можно попробовать взыскать стоимость экспертизы с органа власти.

Если предложенные условия вас устраивают, подпишите проект соглашения и отправьте один экземпляр обратно. Если вы получили проект, но в течение 90 дней со дня его получения не подписали и не отправили свои возражения, орган может обратиться в суд с иском о принудительном изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости.

Что делать с налогами

Деньги, которые вы получите за изъятое имущество, будут вашим доходом. А с полученных доходов вы обязаны платить налоги. Но в данной ситуации государство готово предоставить вам имущественный налоговый вычет в размере всей полученной компенсации.

Вычет вы сможете получить, если подадите в налоговую декларацию. Ее надо будет подать не позднее 30 апреля года, следующего за тем, в котором вам выплатили компенсацию. Если это произойдет в 2019 году, значит декларацию надо будет подать до 30 апреля 2020 года.

Если у вас нет льготы по уплате налога на имущество и вы платите налог на землю и строение, за тот год, в котором произойдет изъятие, налог вам должны насчитать пропорционально тому времени, которое вы владели этим имуществом. Например, если ваше право собственности на земельный участок прекратится на основании подписанного соглашения об изъятии в августе 2019 года, вы заплатите земельный налог на этот участок только за 8 месяцев 2019 года.

Что вам делать сейчас

Если ваш участок действительно решат изъять, посмотрите, какую цену вам предложат. Сравните с рыночной ценой и решите, честная ли это компенсация. Примерную рыночную стоимость вы можете посчитать самостоятельно, проанализировав стоимость аналогичных участков и домов. Или обратитесь за помощью в агентство недвижимости: многие оказывают такую услугу бесплатно или за небольшие деньги.

Сразу тратиться на экспертизу не стоит: вдруг удастся договориться и решить дело миром. Но если государство на контакт не пойдет, вы можете отстоять свои интересы в суде. Кстати, если соседи тоже решат обратиться в суд, можете подать коллективный иск.

Пока у вас нет точной информации, будут сносить ваш дом или нет, можно не делать расчеты: ситуация на рынке недвижимости может измениться внезапно и сильно. Получится, что вы впустую потратите время, а может, и деньги.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах или законах, пишите. На самые интересные вопросы ответим в журнале.

Порядок изъятия земельных участков

Последние вопросы по теме «порядок изъятия земельных участков»

Почему муниципальные власти могут изъять земельные участки у собственников?

Добрый день! Почему муниципальные власти могут изъять земельные участки у собственников на строительство многоэтажных домов без компенсации? Собственник земельного участка ничем не обезопасен от такого произвола?

Законно ли изъятие земельного участка администрацией?

Администрация района хочет изъять у меня земельный участок находящийся в собственности и стоящий на кадастровом учете.В связи с тем что 2012 году одна женщина используя свое должностное положение незаконно поставила на учет мой участок,внеся .

Варианты переселения жильцов дома при изъятии земельного участка для публичных нужд

При изъятии земельного участка для публичных нужд и сносе расположенного на нем жилого дома, жильцам, у которых квартиры находились в собственности предложили переселиться в другой дом. Обязаны ли они переселиться в предоставляемые им жилые .

Поясните ход наших действй (по закону) — раздел и изъятие земельного участка

В 2017г. по дальневосточному гектару, гражданин получил земельный участок, построил гараж, поставил сваи под жилой дом, перед этим я (землеустроитель пос. Белая Гора) посмотрел на сайте Росреестра публичная кадастровая карта, где ничего не было .

Какое решение должен принять суд и каков порядок изъятия земельных участков?

Гражданин Российской Федерации Титов, имеющий земельный участок на праве собственности, получил уведомление от администрации города об изъятии у него земельного участка для муниципальных нужд по истечении 6 месяцев с момента получения уведомления. .

Каким будет порядок предоставления земельного участка для строительства аэропорта?

ОАО «Саратовские авиалинии» обратилось в правительство области с просьбой предоставить для строительства аэропорта земельный участок площадью 380 га из земель, являющихся собственностью членов объединения крестьянских хозяйств «Аграрник». Каким .

Вопрос про изъятие земельного участка

Могут ли изъять земельный участок , принадлежащий на праве собственности лицу в целях комплексного и устойчивого развития территории, если это лицо осуществляет строительство на этом участке на основании ранее выданного разрешения на строительства

Имеет ли право Администрация МО выкупить мой земельный участок?

Здравствуйте, уважаемые юристы! ВОПРОС: Имею в селе (муниципальном образовании — МО) в частной собственности более 5 лет два смежных земельных участка, общей площадью 7000 кв. м. Назначение: земли поселений, для ведения личного подсобного .

Изъятие земель и недвижимости при строительстве автодороги

Здравствуйте! Сейчас ведется строительство ЦКАД. Мой дом попадает под снос. Приезжал человек, который оценивает имущество, он оценил мое имущество в 4 млн рублей, причем кадастровая стоимость у меня 6 млн рублей. Я не согласен с такой оценкой. Какие .

Как происходит изъятие жилища и земельного участка под МКД в соответсвии с ч. 11 ст. 32 ЖКРФ

Если в соответствии с ч.11 ст.32 ЖКРФ, сосбтвенники произвели снос здания, это означает что в дальнейшем это влечет к изъятию земельного участка и помещений, и происходит ли выкуп за з.у и жилище? (происходит процедура 1-3, 5-9, 32 ЖК РФ?)

Имеют ли право, администрация края, изъять часть земельного участка?

Мне пришло письмо из министерства строительства, дорожного хозяйства и транспорта края, о том что, планируется изъятие для государственных нужд края моего земельного участка, с таким то кадастровым номером, путем выкупа, на котором будет .

Как определить муниципальные нужды при изъятии участка

Друзья, Я мать 5 детей, двое из них совершеннолетние. Наш частный дом, ИЖС, находится на территории, которая в 2014 году была “перезонирована» из частного сектора в зону многоэтажной застройки. Вокруг нас уже давно строили высокие дома, .

Строительство дороги, изъятие земельного участка с домом

Через землю, на которой находится наш участок ИЖС с домом планируется строительство дороги. Уже прошли общественные слушания. Дом и земля в долевой собственности в том числе у несовершеннолетнего ребенка. Это единственное место жительства семьи. .

Изъятие земельного участка под муниципальные нужды

Добрый вечер. Я живу в МКД. Всем жильцам нашего дома пришло извещение об изъятии земельного участка и объектов недвижимости для муниципальных нужд. Мы все являемся собственниками и квартир и земли (земля оформлена в собственность должным образом). В .

Возможно ли изъятие администрацией земельного участка, переданного мне в аренду?

Здравствуйте! Надеюсь на ваши разъяснения по вопросу. В апреле 2016 года я оформил переуступку прав аренды на земельный участок, земли поселений, ИЖС. Сейчас сосед, занимающий должность в министерстве по архитектуре и строительству яростно .

Процедура изъятия земельного участка

У моей коллеги по работе государство планирует изъять находящийся в собственности земельный участок. Наша семья тоже владеет данной формой недвижимости. Что натолкнуло меня на мысль, насколько законным является подобное изъятие. Если вам близка данная тема, прошу изучить данную статью. Здесь я отвечу на следующие вопросы:

• Общая информация по изъятию участков;
• Что говорит законодательство?
• Процедура изъятия участка;
• Выплата компенсации;
• Правила составления постановления;
• Основания для изъятия.

Основные законные положения

Вопрос, связанный с изъятием земельных участков, регулируется ст. 56.6 Земельного Кодекса РФ!

Здесь прописана информация относительно проведения операции. Решение об изъятии может быть принято по отношению к одному участку или к нескольким. Также важно понимать, что решение будет касаться всех имущественных объектов, которые располагаются на определенной территории.

Изъятие не может быть осуществлено без специального постановления. К данному документу в обязательном порядке крепится специальная схема расположения участка. При этом организации, которые приняли участие в процессе составления постановления, могут утвердить иной вариант схемы расположения участка. Для этого у них есть все законные основания.

Общая информация

Участки земли, принадлежащие гражданам России, при определенных условиях могут быть конфискованы муниципалитетом или государством!

Под определенными условиями подразумевается перечень оснований. Это факторы, подтвержденные и установленные современным законодательством.

При осуществлении операции изъятия не принимаются во внимание такие, казалось бы, важные факторы, как владелец земли и основания получения ее в собственность. Что касается причины изъятия, то главным основанием является реализация разных общественных интересов.

Участок может забираться в добровольном и принудительном порядке. Если изъятие осуществляется по согласию собственника, между сторонами операции составляется специальное соглашение на выкуп земли.

Здесь важно уделить внимание формированию стоимости участка. Она складывается на основании таких параметров:

1. Рыночная стоимость.
2. Цена имущества, которое располагается на участке.
3. Сумма убытков, которые связаны с упущенными выгодами или с переездом на иной участок.

С определением стоимости обычно возникают определенные проблемы. Государственные организации опираются на рыночные показатели. Также принимаются во внимание полученные при оценке результаты.

Если владелец участка по какой-то причине не согласен с оценкой, он имеет полное право инициировать проведение независимых оценочных мероприятий. Может назвать свою собственную стоимость.

Как только государство принимает решение об изъятии участка, сотрудники официальных организаций должны уведомить об этом собственника. Сделать это нужно в течение недели с даты принятия решения. В этот же период собственнику передается проект договора выкупа. В нем прописывается стоимость земельного участка, то есть сумма, которая будет выплачена владельцу.

С даты уведомления собственнику дается три месяца на изучение всех нюансов, на проведение необходимых мероприятий. Ранее положенных 90 дней земля может быть передана исключительно с согласия ее собственника.

Основания для изъятия

Если опираться на закон, можно отметить, что изъятие земельных участков допустимо в следующих случаях:

1. Размещение инженерных коммуникаций.
2. Установка станций, которые относятся к атомной энергетике.
3. Размещение оборонительной военной системы.
4. Организация космической деятельности.
5. Прокладывание развязок для транспорта.

Есть также множество иных обстоятельств, которые регламентируются современным ФЗ. Здесь прописано одно важное условие. Земля может быть изъята в рамках возмещения.

Во всех случаях устанавливается выкупная стоимость. Расчеты производятся на основании договора между законным собственником и государственной организацией, которые инициирует изъятие.

Постановление и договор передачи земли оформляются в обязательном порядке. Причина и основание для переоформления не имеют значения.

Если постановление составляется в обязательном порядке, то в проведении процедуры изъятия присутствуют некоторые отличия. Они зависят от основания переоформления. Самые распространенные случаи стоит рассмотреть более подробно.

Ненадлежащее использование

Если участок изымается по причине ненадлежащего использования, можно судить о том, что процедура будет носить исключительно принудительный характер. Государственные организации подобным образом «наказывают» собственника за то, что он нарушает установленные законом нормативы. Вот несколько самых распространенных ситуаций и нарушений, на основании которых землю могут забрать:

1. Участок предназначен для строительства или ведения личного хозяйства. При этом не использовался по назначению в течение трех лет.
2. Собственник выполняет на земле действия, которые снижают плодородие рядом расположенных участков. Нарушается общая экологическая обстановка в регионе.
3. Владелец использует землю для хранения отходов химического характера.

Собственнику в подобном случае предъявляются письменные претензии. Если он соглашается с ними и передает землю, она тут же реализуется с публичных торгов. В противном случае дело передается в суд.

Государственные нужды

Участок могут забрать с целью удовлетворения государственных нужд. Подобное решение принимается на основании ст. 49 ЗК РФ. В данном случае выкуп производится органами РФ или официальными представительствами субъектов. Основанием является официальное постановление. Проводится процедура так:

1. Сотрудники государственной власти выходят на собственника.
2. Договариваются с владельцем о сумме выкупа и об остальных важных нюансах.
3. Заключается официальное соглашение.
4. Выплачивается компенсация по факту потери недвижимости и понесенных убытков.

Компенсация полагается не только денежная. Собственникам часто выдается иной участок идентичной ценности.

Если равного по ценности участка нет, собственнику могут предоставить меньший по площади. Если место расположения будет более востребованным, доплачивать не придется. В ином случае разница компенсируется определенной суммой.

Если после изъятия собственнику не предоставляется равноценное возмещение, он может обратиться в суд!

Муниципальные нужды

В данном случае изыматься могут только те территории, которые подлежат комплексному переустройству и развитию. Обычно это участки, находящие в подчинении у определенного регионального субъекта. Порядок отчуждения в данном случае выглядит так:

• Для выполнения работ подбираются исполнители;
• С ними заключается официальное соглашение;
• Составляется проектная документация относительно межевания участка;
• Постановление об изъятии пересылается собственнику.

Если владелец не идет на встречу государственным структурам, подается иск в суд. В процессе разбирательства определяются условия для изъятия и стоимость выкупа. Если сумма выкупа не устраивает бывшего владельца, он может обжаловать решение суда. При этом оспорить саму сделку по изъятию невозможно.

Компенсационная денежная сумма перечисляется бывшему собственнику на банковский счет. Если такого нет, деньги перечисляются нотариусу до востребования.

Правила составления постановления

Данный документ составляется, как минимум, за два месяца до фактической передачи. В постановлении должны присутствовать следующие сведения:

• Основания для изъятия;
• ФИО собственника;
• Площадь участка;
• Официальные номера по кадастру.

На протяжении недели с даты принятия официального решения, государственная организация направляет в специальные учреждения копию постановления. Таким образом фиксируется факт того, что собственник не имеет права на участок.

Выплата компенсации

Положенная компенсационная выплата рассчитывается на основании информации в кадастровом паспорте. Принимается во внимание указанная в паспорте стоимость. Она приближена к рыночным параметрам. Обычно после этого получается цифра, не удовлетворяющая владельца. По этой причине принимается решение провести переоценку рыночной стоимости.

Собственник имеет право выбрать два варианта получения выплат. Это могут быть наличные или равноценный земельный участок, но на другой территории.

Процедура изъятия участка

Операция по переоформлению участка осуществляется в несколько этапов:

1. Действующий собственник получает предупреждение относительно изъятия.
2. Принимаются меры по переоформлению.
3. Реализация земли в пользу оформляющей государственной организации.

Если владелец отказывается от переоформления, сотрудники организации запускают судебное разбирательство. В этом случае сумма компенсации определяется судом. Иск на принудительное взыскание подается не ранее, чем через три месяца после получения владельцем официального соглашения.

Изъятие земельного участка у собственника

Земельное законодательство наделяет государство правом проводить изымание земельных наделов, если этого требуют нужды государства. Однако власти часто превышают свои полномочия. Они могут изымать земельные наделы незаконно. Именно поэтому обычным гражданам необходимо ознакомиться со всеми этапами процедуры изъятия участков земли.

Читать еще:  Куда жаловаться на судью: квалификация, департамент, президент?

Понятие изъятия земельного участка

Под этим понятием подразумевается процедура изъятия земельного ресурса для реализации нужд, которые может иметь муниципальный или государственный орган. Настоящая процедура состоит из 4 стадий:

• принимается решение о будущем изъятии земли;
• уведомляется владелец о таком решении;
• определяется цель, а также порядок лишения надела;
• выплачивается сума выкупа за надел, а также дополнительная компенсация.

В юридической практике понятие «изъятие земельного участка» трактуется по-разному. Одни юристы сравнивают эту сделку с куплей-продажей, а другие называют изъятие «квази-сделкой», ссылаясь на принудительный характер выкупа земли.

Изъятие ЗУ (его части) для государственных и муниципальных нужд (выкуп)

Порядок для изъятия земельного участка четко прописан в Земельном кодексе РФ. Согласно ему процедура выкупа проводится в следующих случаях:

• земельный надел требуется для реализации государством международных обязательств;
• существует необходимость строительства государственного объекта, а другой подходящей территории для выполнения этого обязательства найти не удалось;
• если имущество признано аварийным;
• в случае необходимости создания или расширения территории с особо охраняемым статусом.

Чаще всего изымаются земельные наделы, которые предоставлялись по договору аренды. В соответствии со ст. 610 ГК РФ после того как срок аренды истечет, действие договора автоматически продлевается на неопределенный срок.

Орган власти имеет право в любой момент забрать такой надел, предупредив о том, что аренда прекращается, за 3 месяца. Если на нем расположена собственность, то единственной возможностью сохранить ее является приобретение земли. Изъять государство не может только особо охраняемые территории.

Кто принимает решение для такого изъятия

Решение о лишении земли могут принять:

• исполнительные органы власти на федеральном уровне;
• местные органы управления;
• органы исполнительной власти субъектов федерации.

Ходатайствующая сторона обязана компенсировать все расходы, связанные с выкупом земли и кадастровыми работами. Ходатайство может быть подано в отношении нескольких наделов.

Уведомление собственника об изъятии

Согласно п. 2 ст. 63 ЗК РФ исполнительный субъект государственной власти должен отправить собственнику участка, землевладельцу, землепользователю или арендатору письменное уведомление как минимум за год о планах изъять землю. Лишение земли раньше указанной даты возможно только с согласия собственника, пользователя или арендатора земли.

Такое правило вытекает из ст. 279 ГК РФ и дает владельцу надела достаточно времени на решение всех хозяйственных вопросов, связанных с земельным наделом.

В соответствии со ст. 280 ГК РФ после получения извещения об изымании его собственник, землепользователь и арендатор и далее сохраняет за собой права пользования. Он имеет право возводить на этом участке новые здания или проводить реконструкцию старых сооружений.

Сколько стоит изъятие земельного участка

Пунктом 4 ст. 63 ЗК РФ определено, что в случае изымания земли исполнительным органом государственной власти его владелец может рассчитывать на назначение денежной компенсации. Она выплачивается в 2-х случаях:

• собственник изымаемого участка не желает получать равноценный надел на бесплатном основании;
• исполнительный орган не имеет возможности выделить для правообладателя новый надел.

В вышеперечисленных случаях собственник может претендовать на возмещение рыночной цены изымаемой земли. Более подробно правила расчета стоимости описаны в ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 27 июля 1998 г. Этот закон определяет факторы, которые влияют на стоимость земли:

• рыночная цена;
• кадастровая цена;
• затраты на переоформление прав собственности;
• компенсация за землю;
• понесенные собственником убытки.

Законодательство предоставляет правообладателю право привлекать к оценке своего участка и имущества, расположенного на нем независимую организацию.

Выделение нового земельного участка за счет изъятого

Предоставление нового земельного надела взамен изъятого называют возмещением в натуральном виде. Характеристики нового и старого участков должны быть аналогичными. Если исполнительный орган не располагает подходящим наделом, собственнику предлагают участок, который уступает по собственным характеристикам, но с денежной доплатой.

Доплата в денежном эквиваленте выплачивается также тому правообладателю, который отдает государству землю с возведенными постройками, а взамен получает пустой участок. Или же он уступает надел, на котором был построен двухэтажный дом, а берет участок с небольшой деревянной постройкой.

Изъятие ЗУ при ненадлежащем использовании

Земля принадлежит к приоритетным природным ресурсам, которыми хотят владеть большинство людей. Но владелец земельного участка должен обеспечить надлежащий способ использования надела. В противном случае государство имеет право выписать штраф или же изъять надел за ненадлежащее использование.

Что такое ненадлежащее использование

Каждый собственник земли обязан соблюдать правила рационального пользования природными ресурсами. Понятие «рациональное пользование» может предусматривать:

• исключение ухудшения плодородных свойств почвы, деградации и загрязнения земли;
• сохранение свойств и уровня плодородности почвы;
• эксплуатация участка по законному назначению;
• применение нужных мер для охраны самого участка и также водных и лесных объектов;
• выполнение мероприятий, направленных на восстановления плодородности почвы.

Соответственно под понятием «ненадлежащее использование» необходимо понимать эксплуатацию участка с грубыми нарушениями юридических норм. К факторам неправильного использования относят:

• ненадлежащий способ эксплуатации земельного надела (например, на участке, который отдается под сельхозназначение, возводится жилой дом);
• нерациональная эксплуатация участка;
• неиспользование земли в течение как минимум трех лет (например, земля была получена под ИЖС, но строительство жилого дома так и не было начато).

Во всех таких случаях у государства есть право осуществлять принудительное изъятие земельного участка.

Порядок изъятия

Для проведения изъятия земли требуется соответствующее решение. Его принимают органы государственной власти на муниципальном или местном уровне. Кроме решения, порядок изъятия включает:

• установление точного места расположения надела, уточнение его типа и кадастровых данных;
• определение сроков и причин изъятия;
• установление собственника земли (читайте: как оформить земельный участок в собственность), а также оснований, которые дают ему право использовать эту территорию;
• извещение правообладателя о будущем принудительном изъятии исполнительным органом;
• установления перечня прав, приобретаемых определенным человеком.

Если же собственник земли считает решение органа управления несправедливым, он имеет право обжаловать его в судебном порядке.

Изъятие ЗУ в порядке реквизиции

Согласно ст. 235 ГК РФ в некоторых случаях государству разрешено изымать землю с дальнейшей выплатой компенсации. Такой вид изъятия называют реквизицией. Государство может реквизировать землю в случаях острой необходимости и в интересах общества.

Что такое реквизиция

Реквизицией земельного надела называют отчуждение участка, за который власти выплачивают компенсацию.

К отличиям реквизиции и конфискации относят:

• возмездный и временный характер;
• используется только в особых ситуациях – авариях, эпидемиях, стихиях и т. д.

В порядке реквизиции отчуждение надела производится для защиты населения от угроз, которые возникли в связи с бедствием. После изъятия собственнику территории выдают документ, в котором объясняется понятие процедуры реквизиции, а также условия и содержание этого процесса.

Возмещение стоимости или предоставление аналогичного участка

После реквизиции владельцу надела предлагается 2 варианта дальнейшего развития событий:

• ему возвращают участок и выплачивают денежную компенсацию за ущерб, причиненный лишением земли;
• собственнику выдают новый участок по причине невозможности эксплуатации старого надела, ему также могут предложить компенсацию в размере рыночной цены надела.

Если владелец земли считает, что реквизиция его участка была проведена незаконно, он может требовать возврата надела в судебном порядке.

Конфискация земельного участка

В соответствии со ст. 50 ЗК РФ конфискацией называют принудительное лишение земельного ресурса на основании судебного решения. Вышеуказанный Кодекс в ст. 49 определяет случаи, когда власти могут конфисковать землю:

• нецелевое использование надела;
• земля требуется для соблюдения международных обязательств государства;
• санкция за преступление (Уголовный кодекс позволяет проводить изъятие у физических лиц, достигших 16-летнего возраста);
• неиспользуемый надел;
• через этот надел планируется строительство автомобильной дороги;
• на земле планируется строительство объектов снабжения;
• на территории уже расположены или будут находиться объекты, связанные с обороной страны.

Первый этап конфискации – это судебный процесс, где проходит рассмотрение дела об отчуждении земли. В случае положительного решения оформляется постановление об изъятии земли. Его выносят за 2 месяца до предполагаемой даты отчуждения. В документе указывают:

• основание отчуждения;
• данные собственника земельного надела;
• общую площадь участка, его номер ( узнайте: что дает кадастровый номер участка) и цену по кадастру.

Если в постановлении отсутствует хотя бы один из пунктов, то собственник имеет все шансы восстановить свои права на землепользование.

Если конфискация земли осуществляется для реализации государственных нужд, ее владелец может рассчитывать на выкуп надела на общих основаниях по кадастровой цене. После изъятия земли любые права на использование, продажу, аренду и наследование прекращаются.

Судебная практика

Как показывает судебная практика, власти довольно часто нарушают процедуру изъятия участков земли. Как результат, суд не удовлетворяет их иски об изъятии земли в принудительном порядке.

Обычно нарушения чиновников касаются:

• неправильной процедуры принятия решения о лишении;
• уведомления владельца земли о лишении в будущем;
• неправильной оценки цены надела;
• заключения соглашения о лишении;
• регистрации новых прав собственности.

Рассмотрим один пример из судебной практики. 21 июля 2000 г. компания «В1» взяла в аренду несколько участков земли на 10 лет. На них были возведены постройки. В 2008 г. власти столицы отдали распоряжение забрать участки компании «В1» в государственных целях. Департаменту земельных ресурсов приказали разорвать договор аренды и прекратить права арендатора на эти наделы. Кроме того, компании обещали выплатить компенсацию. 05 февраля 2009 г. было зарегистрировано распоряжение об изъятии, а арендаторам отправлено соответствующее уведомление.

По причине невозможности прийти к согласию Департамент земельных ресурсов подал иск на компанию о принудительном изъятии земли. Но судьи задумались о возможности применения норм относительно изъятия участков для нужд государства к арендованным наделам. Процедура изъятия земли в таких случаях регулируется ст. 49, 55, 57 и ЗК РФ и ст. 279–283 ГК РФ. А принудительное лишение прав владения арендованными землями основывается на пп. 5 п. 2 ст. 46 ЗК РФ, где сказано, что разорвать договор аренды можно по желанию арендодателя. Суды первых инстанций удовлетворили иск истца.

А вот в Постановлении Президиума ВАС РФ № 2379/11 от 26 июля 2011 г. решения предыдущих инстанций были отменены. Дело отправили на доследование. Президиум отметил, что нормы об изымании земли для нужд государства касаются также арендованной земли. В таком случае власти должны выкупать надел, а также недвижимость, которая была построена на нем.

Если собственник земельного надела сумеет доказать нарушение в работе властей, то он может добиться:

• восстановления положения, которое имело силу до нарушения прав;
• отмены акта, принятого органами власти;
• компенсации за понесенный убыток.

Если же государственный орган выполнил всю процедуру изъятия поэтапно, суд вынесет решение в его пользу.

Изъятие земельных участков: основания, порядок

В жизни многое может случиться. К примеру, Вы можете владеть земельным наделом на протяжении многих лет. Но однажды Вы лишитесь его по причине изъятия на нужды государства либо муниципалитета. Не правда ли, безрадостная перспектива?

Предлагаем детально разобраться в теме «Изъятие земельного участка», чтобы заранее предвосхитить многочисленные вопросы, возникающие как у собственника, так и у арендатора земли при её изъятии.

Забрать земельные владения могут по ряду причин, таких как: необходимость проложить линию электропередач, или дорогу федерального либо регионального уровня (ст. № 49 Земельный кодекс РФ). Узнав об этом, не стоит впадать в панику.

Государство, забрав землю, должно осуществить возмещение денег по рыночной цене. Оно обязано оплатить Вам убытки и сумму упущенной выгоды.

Изъятие земельных участков: основания, порядок

В первый день апреля 2018 года был принят закон, содержащий ряд изменений существующего ранее регламента изъятия земель с целью использования для нужд государства либо муниципалитета (ФЗ от 31.12.2014г., № 499-ФЗ).

Таким образом, если раньше Земельный кодекс РФ содержал лишь несколько норм изъятия земли, то в 2018 году в него добавлена отдельная глава, которая полностью посвящена этому аспекту (гл. 7.1 ЗК РФ).

Государство аккумулировало все предшествующие знания относительно изъятия земельных наделов для обустройства территорий в Новой Москве, проведения сочинских Олимпийских игр и саммита АТЭС.

Основания для изъятия земли

Согласно тексту статьи № 49 ЗК РФ, земельный надел может быть изъят у собственника в пользу государства или муниципалитета, но лишь при исключительной необходимости в этом, а также при наличии следующих оснований:

1. Выполнение соглашений международного уровня РФ.
2. При строительстве, реконструкции объектов, имеющих важное государственное значение (федеральное и региональное), либо объектов муниципальной значимости. Но при условии всякого отсутствия иных вариантов ведения застройки, работ по реконструкции таких объектов, как:

• объект атомной энергетики;
• объект энергетической системы;
• оборонный объект;
• транспортный объект;
• линейный объект;
• трассы федеральные, муниципальные и региональные.

1. При наличии иных оснований, которые прописаны в ФЗ РФ:

ФЗ от 01.12.2007 № 310 – ФЗ «Об организации и проведении зимней Олимпиады в Сочи в 2014 году»

Жилищный кодекс РФ от 29 декабря 2004г. № 188 — ФЗ

Земельный кодекс РФ от 25 октября 2001г. № 136 — ФЗ

Закон от 21.02. 1992г. от 21 февраля № 2395 – 1 «О недрах»

Порядок изъятия земли

Согласно статье № 279 ГК РФ, изъять землю для нужд государственного уровня можно лишь в порядке, который регламентирует ЗК РФ.

Но, при этом статья № 282 ГК РФ вводит весьма важное уточнение о том, что если собственник земли не заключает добровольный договор об изъятии (даже по причине своего нежелания отдавать землю), тогда данная земля изымается в принудительном порядке.

Данное требование является прямым противоречием статье № 8 Конституции РФ, так как нарушает принцип равнозначной защиты любой собственности в России.

Дело в том, что ни частное, ни юридическое лицо не могут подать судебный иск по поводу изъятия своей земли.

При изъятии участка собственник получает денежное возмещение (ст. № 281 ГК РФ). При этом заключается соглашение об изъятии земли для муниципальных нужд и государственных с указанием сроков, суммы возмещения и прочих условий.

Изъятие земли происходит в три этапа:

1. Сначала осуществляется предупреждение землевладельца.
2. Затем со стороны органов местного самоуправления, принимаются меры по изъятию надела.
3. Далее происходит продажа земли: когда владелец, соглашаясь на продажу, осведомляет о своём решении местное самоуправление.

Государственные органы, которые могут изъять землю

Порядок изъятия земельных наделов устанавливается текстом Гл. 7.1 ЗК РФ. Государственными органами, принимающими вердикт о факте изъятия, являются:

1. Уполномоченный федеральных органов исполнительной власти: цель – недропользование (изъятие земли для нужд всей страны).
2. Исполнительные органы государства субъекта РФ (при изъятии земли под региональные нужды). Это строительство региональных объектов, ведение работ по недропользованию местного уровня значимости.
3. Местное самоуправление – для использования земли, с целью строительства на ней объектов местной значимости.

Любой процесс изъятия земли происходит на основании вердикта уполномоченных органов исполнительной власти (или местного самоуправления), который принимается:

• на основании их собственной инициативы;
• на основании ходатайства об изъятии земли, которое подала организация, указанная в п.1, ст.№ 56.4 ЗК РФ (это может быть естественная монополия, пользователи земельных недр).

Подать ходатайство об изъятии земельного надела могут:

1. Компании, которые владеют правом на ходатайство об изъятии земли у собственника с целью использования её для нужд федерального уровня (Постановление Правительства РФ от 2015г., № 442).
2. Государственная власть, изымающая участок с целью:

• исполнения международного соглашения;
• осуществления строительных и реконструкционных работ объектов государственной значимости.

1. Предприятие государственного значения – для размещения на изъятой земле объектов федеральной (региональной) значимости, предусмотренной инвестиционной программой.

Изъятие земельного участка: ходатайство

Приводим перечень основных нюансов для подачи ходатайства об изъятии земли:

1. Подаётся для изъятия от одного до нескольких земельных наделов.
2. В ходатайстве должна быть прописана цель земельного изъятия.
3. Ходатайство может подаваться и направляться самим заявителем лично, либо через услуги почты, в виде бумажного носителя, либо электронного документа по интернету.

Изъятие земли: постановление

В течение 60 дней принимается вердикт относительно изъятия земельного надела. Такой вердикт содержит:

• указание на причину для подобного изъятия;
• указание на собственника, у которого изъята земля;
• указание размера земли и номера по кадастру.

В течение семи дней с момента принятия решения о земельном изъятии орган государственной власти обязан направить в адрес определённых учреждений копию вердикта о том, что бывший земельный собственник больше не владеет правами на неё.

Напоминаем, что даже если Вы досконально изучите все данные, находящиеся в открытом доступе, это не заменит Вам опыта профессиональных юристов!
Чтобы получить подробную бесплатную консультацию и максимально надежно решить Ваш вопрос — Вы можете обратиться к специалистам через онлайн-форму .

Реквизиция земельного участка

Реквизиция – это принудительный вариант изъятия земли, осуществлённый по закону. При реквизиции у хозяина изымается земельный надел с целью его использования для нужд государства. Собственник при этом получает денежную компенсацию и полностью утрачивает своё право на владение участком.

Ст. № 51 ЗК РФ регламентирует возможность реквизиции земли. Она применяется лишь тогда, когда на территории страны случаются какие-либо ЧП: эпидемии, аварии, бедствия и т.д.

Реквизиция должна осуществляться лишь в интересах граждан и не требует судебного разбирательства.

Реквизиция может быть временной: по окончании оснований для реквизиции земельный надел возвращается владельцу. В противном случае – возвращаются деньги.

Земельные наделы: выкуп для государственных и муниципальных потребностей

Федеральный орган исполнительной власти, а также органы местного самоуправления принимают вердикт об изъятии земли у собственника.

Как это происходит? Землевладелец за год уведомляется о том, что его права на землю закончены. Выкупить участок надлежит на основании полученного предварительного согласия владельца.

Подобное решение регистрируется, а землевладелец уведомляется о регистрации.

Изъятие земельного участка на основании её ненадлежащего использования

В данной ситуации земельный надел должен изыматься в принудительной форме по причине того, что землевладелец использует его не по прямому назначению в обход действующего закона.

Приводим обстоятельства изъятия земельного надела из-за ненадлежащего использования:

1. В связи с неиспользованием. Если земля, предназначенная для застройки (либо сельского хозяйства), на протяжении трёх лет не используется. Либо, наоборот, её используют, но не по назначению.
2. В связи с незаконным использованием земельного надела (если по причине неверного использования участок теряет показатели плодородности и т.д.).

Когда землевладелец даёт согласие на изъятие своей земли, то она тут же реализуется на общих торгах. Если не даёт – то проблему решает судья.

Конфискация земельного надела: вопрос о компенсации

Для расчёта суммы компенсации за изъятую землю требуется знать её стоимость по кадастру: она созвучна с рыночной ценой. Но, зачастую на практике получается сумма, которая не устраивает землевладельца.

В 2018 году оценщики земли обязаны определять её стоимость исключительно по рыночным показателям.

Владелец имеет право выбора из двух вариантов получения компенсации:

• получить наличную сумму;
• получить другой равноценный земельный надел.

Государство может изъять землю у владельца, но лишь при условии соблюдения основных принципов и порядка, установленных законом. Такое изъятие должно осуществляться строго при наличии конкретного основания: все основания для этого регламентируются действующим законодательством.

Только после этого государство получает право на изъятие земли и её использование в интересах общества.

Изъятие земельных участков у граждан: новый порядок – новые проблемы?

В некоторых случаях принадлежащий гражданину земельный участок может быть изъят для государственных или муниципальных нужд. Речь идет о ситуациях, когда именно в месте нахождения участка необходимо, например, проложить трассу федерального или регионального значения или протянуть линии электропередач (ст. 49 Земельного кодекса РФ). При этом государство обязано возместить собственнику изымаемого участка его рыночную стоимость, понесенные убытки и упущенную выгоду.

1 апреля вступил в силу закон, в котором содержатся изменения существующего ранее порядка изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд (Федеральный закон от 31 декабря 2014 г. № 499-ФЗ). Если прежде в Земельном кодексе РФ было всего несколько норм, определяющих процедуру изъятия земельных участков, то теперь в нем появилась целая глава, посвященная данному вопросу (гл. VII.1 Земельного кодекса РФ).

Государство аккумулировало опыт изъятия земельных участков, полученный при застройке Новой Москвы, организации Олимпиады в Сочи и подготовке к саммиту АТЭС во Владивостоке. Для реализации этих проектов принимались отдельные законы, устанавливающие особый, упрощенный порядок изъятия земель. Теперь этот опыт распространен на всех участников земельных отношений, и, например, при строительстве высокоскоростной магистрали Москва-Казань и развитии транспортной инфраструктуры к Чемпионату мира по футболу 2018 года будут применяться только нормы Земельного кодекса РФ.

Основания изъятия земельного участка

ПОЛЕЗНЫЕ ИНСТРУМЕНТЫ

Ознакомиться с внесенными изменениями в Земельный кодекс РФ можно в системе ГАРАНТ. Для этого откройте кодекс, затем на панели инструментов выберите «Изменения в документе», а в нем – «Обзор изменений».

Как и до поправок, решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть принято федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов федерации или органами местного самоуправления (п. 3 ст. 279 ГК РФ). Но с 1 апреля в Земельном кодексе РФ появилась новелла – теперь данные органы могут принять решение об изъятии не только по своей инициативе, но и по ходатайству субъектов естественных монополий, недропользователей и иных организаций (п. 4 ст. 56.3 Земельного кодекса РФ). Перечень таких организаций впоследствии будет определен Правительством РФ. При этом ходатайствующая организация должна оплатить все расходы по кадастровым работам и выплате возмещения за изымаемую недвижимость, что позволит сэкономить бюджетные средства (п. 1 ст. 56.7 Земельного кодекса РФ). Эта поправка вызывает у экспертов опасения. Так, специалист по недвижимости и земельным отношениям юридической фирмы «Тимофеев/Черепнов/Калашников» Мария Горина опасается, что нововведение может привести к смещению баланса интересов с граждан в сторону крупных компаний, в собственность которых перейдет земельный участок, и ущемить интересы правообладателей. Это действительно может произойти, поскольку перечень оснований для отказа в удовлетворении ходатайства носит формальный характер (отсутствие схемы расположения участка, обращение к органу, который не уполномочен решать этот вопрос и т. п.) и при этом является закрытым (п. 9 ст. 56.4 Земельного кодекса РФ).

Выявление правообладателей изымаемого земельного участка

Изъятие земельного участка начинается с выявления лиц, которым он принадлежит. Для этих целей орган, принимающий решение об изъятии, направляет запрос в Росреестр, а если такой запрос не дал результатов – в архивы, органы государственной власти, органы местного самоуправления, в распоряжении которых могут находиться указанные сведения, а также предполагаемым правообладателям изымаемых земельных участков. Помимо этого, поиски собственников изымаемых участков ведутся посредствам размещения сообщений на своем официальном сайте и на городских информационных щитах не менее, чем за 60 дней до принятия решения об изъятии (ст. 56.5 Земельного кодекса РФ). Партнер юридической фирмы «АВЕЛАН» Сергей Казинец замечает, что законом не определены последствия игнорирования госорганом своей обязанности сделать запросы о розыске собственников изымаемого участка. «Есть вероятность, что подобные нарушения не будут рассматриваться как безусловное основание для признания недействительным решения об изъятии», – предполагает Сергей Казинец. Скорее всего, в этом случае будет действовать общее правило: владельцы земли, которые не были выявлены до ее изъятия, смогут потребовать только компенсации за участок за счет средств бюджета или за счет средств организации, которой он был передан. Возможность возврата земли при этом исключена (п. 11 ст. 56.5 Земельного кодекса РФ).

Если правообладатели изымаемой недвижимости не были выявлены, уполномоченный орган должен обратиться в суд с заявлением о признании права собственности Российской Федерации, субъекта федерации или муниципального образования на объекты недвижимого имущества, расположенные на изымаемых земельных участках (п. 10 ст. 56.5 Земельного кодекса РФ).

Юрист девелоперской компании «Сити-XXI век» Василий Шарапов предупреждает, что у граждан, чьи участки были оформлены в собственность до 1998 года [года вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». – Ред.], могут возникнуть проблемы. «Сведения по таким объектам в государственных реестрах не значатся, поэтому выявить правообладателей этих участков будет сложно. Исключение составляют лишь земельные участки, собственники которых сами заявили о них в Росреестр (например, если такая недвижимость была объектом сделок, требующих совершения акта государственной регистрации). В случаях, если правообладатели участков так и не будут найдены, новое законодательство предоставляет властям возможность признать право публичной собственности на такую недвижимость в судебном порядке. После удовлетворения искового требования мы получим юридический казус – на одну недвижимую вещь будут претендовать два собственника», – рассуждает Василий Шарапов.

Все эксперты портала ГАРАНТ.РУ сошлись во мнении, что собственникам земли, права на которую были оформлены до 1998 года, стоит проверить наличие сведений о праве на земельный участок в ЕГРП. Для этого гражданин может направить запрос в Росреестр о правах на имеющиеся у него объекты недвижимости. Сделать это можно лично, через представителя, почтовым направлением (в этом случае подпись заявителя и верность копий прилагаемых документов должны быть удостоверены нотариально), через Единый портал госуслуг или многофункциональный центр, а также путем заполнения формы на сайте Росреестра. В последнем случае за запрос необходимо будет заплатить 250 руб., во всех остальных – от 500 (если запрос охватывает один округ) до 1500 руб. (51 и более округов) (приказ Минэкономразвития России от 16 декабря 2010 г. № 650, приказ Минэкономразвития России от 15 февраля 2012 г. № 58). Ответ ведомство должно дать в течение пяти рабочих дней с момента поступления запроса – причем как в виде бумажного документа, так и в электронной форме по выбору гражданина, о чем необходимо указать в запросе (п. 2, п. 3 ст. 7 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», Порядок предоставления сведений, содержащихся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, посредством обеспечения доступа к информационному ресурсу, содержащему сведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним).

Если регистрация прав по каким-либо причинам затруднительна, необходимо регулярно изучать официальный сайт своего муниципалитета, на котором размещаются документы территориального планирования и проекты планировки территории, а также сайт региона. При своевременном получении информации о предстоящем изъятии правообладатель сможет в срок подать заявление об учете прав на земельные участки (подп. 4 п. 5 ст. 56.5 Земельного кодекса РФ), а также оспорить в дальнейшем действия властей, если это понадобится.

Решение об изъятии земельного участка

После установления всех лиц, имеющих права на изымаемый земельный участок, уполномоченный орган исполнительной власти или орган местного самоуправления принимает решение об изъятии. В нем должны быть указаны изымаемые земельные участки, расположенные на них объекты недвижимости, а также цель изъятия и реквизиты документов, в соответствии с которыми оно осуществляется (п. 4 ст. 56.6 Земельного кодекса РФ). Если решение об изъятии принимается на основании ходатайства, указывается также организация, его подавшая. В течение 10 дней после принятия решения об изъятии уполномоченный орган доводит его до сведения заинтересованных лиц: размещает на своем официальном сайте и в печатных СМИ, направляет копию в Росреестр, правообладателям изымаемой недвижимости и в организацию, подавшую ходатайство об изъятии (п. 10 ст. 56.6 Земельного кодекса РФ). Правообладатель изымаемой недвижимости считается уведомленным о принятом решении об изъятии со дня получения его копии, со дня возврата отправителю заказного письма, или со дня направления письма на электронную почту (а если нет сведений о месте его проживания или адресе «электронки» – то со дня опубликования решения об изъятии).

Решение об изъятии действует в течение трех лет со дня его принятия и может быть обжаловано в суд (п. 13-14 ст. 56.6 Земельного кодекса РФ).

Цена изъятого земельного участка

На материальное возмещение при изъятии земельных участков могут претендовать не только их собственники, но и правообладатели, владеющим такими землями на правах аренды, безвозмездного пользования, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного (наследуемого) владения (п. 3 ст. 56.8 Земельного кодекса РФ).

Выкупная цена изымаемого земельного участка определяется по результатам проведенной оценки (Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»). При этом возмещению подлежит не только стоимость участка, но и убытки, а также упущенная выгода. В случае, если одновременно с изъятием земельных участков осуществляется изъятие расположенных на них объектов недвижимого имущества, в размер возмещения включается рыночная стоимость этих объектов.

При определении размера возмещения не подлежат учету объекты недвижимого имущества и их неотделимые улучшения, расположенные на изымаемом земельном участке и произведенные вопреки разрешенному использованию или условиям договора. Кроме того, стоимость объектов, строительство которых начато после уведомления об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд, также не будет возмещена (п. 2, п. 8 ст. 56.8 Земельного кодекса РФ).

Размер возмещения определяется не позднее чем за 60 дней до направления правообладателю земельного участка соглашения об изъятии недвижимости.

Соглашение об изъятии недвижимости

Соглашение об изъятии недвижимости заключается с каждым правообладателем земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимого имущества. Если лицу принадлежат земельный участок и расположенный на нем объект недвижимого имущества, соглашение об изъятии недвижимости заключается в отношении всех принадлежащих данному лицу и подлежащих изъятию объектов недвижимого имущества (п. 2 ст. 56.9 Земельного кодекса РФ).

При наличии согласия лиц, у которых изымаются земельные участки и расположенные на них объекты недвижимого имущества, в соглашении об изъятии недвижимости может быть предусмотрено предоставление им земельных участков или иных объектов недвижимости взамен изымаемых. К таким отношениям применяются правила гражданского законодательства о мене.

Проект соглашения об изъятии недвижимости направляется для подписания лицу, у которого изымаются земельные участки и расположенные на них объекты недвижимости (п. 2 ст. 56.10 Земельного кодекса РФ).

Собственник изымаемой недвижимости подписывает соглашение об изъятии недвижимости и направляет его в уполномоченный орган, принявший решение об изъятии, либо в организацию, которая ходатайствовала об изъятии (п. 8 ст. 56.10 Земельного кодекса РФ). Если же владелец земли не согласен с условиями соглашения, он может отказаться от его подписания или представить альтернативные предложения. К предложениям об изменении размера возмещения должны быть приложены обосновывающие это изменение документы. Например, это может быть договор купли-продажи, в котором содержатся сведения о цене, если участок был приобретен недавно. А коммерческий директор холдинга Like Кирилл Упатов советует в подобных ситуациях проводить независимую оценку стоимости земли и прикладывать к предложениям ее результаты. Партнер компании «Найдем Адвоката» Снежана Мальфанова напоминает, что правообладатель проводит такую экспертизу самостоятельно и за собственный счет. Если уполномоченный орган согласится с этими доводами, размер возмещения может быть увеличен – правда, если изъятие проводится по ходатайству организации, орган должен будет согласовать это изменение с ней (п. 11 ст. 56.10 Земельного кодекса РФ).

В случае, если правообладатель изымаемой недвижимости не подписывает проект соглашения об изъятии более 90 дней со дня его получения, уполномоченный орган вправе обратиться в суд с иском о принудительном изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости (п. 10 ст. 56.10 Земельного кодекса РФ). Рассмотрев представленные сторонами доводы, суд решит, проводить принудительное изъятие участка или нет. Напомним, ранее собственник должен был быть уведомлен о предстоящем изъятии участка не менее чем за год. В новой редакции Земельного кодекса РФ это правило отсутствует. Таким образом, с 1 апреля срок изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд сократился в четыре раза.

Безусловно, теперь масштабные проекты будут реализовываться быстрее. Однако эксперты подчеркивают, что в результате поправок баланс интересов сместился в сторону государства. «Граждане и ранее сталкивались с изъятием как с неким фактом, с которым уже нельзя ничего нельзя сделать. С упрощением процедуры и уменьшением сроков согласования положение собственников может стать еще хуже», – предостерегает Сергей Казинец.

***

В настоящее время практика изъятия земель по новым правилам еще не сложилась, однако редакция портала ГАРАНТ.РУ будет следить за ее развитием.