Как происходит и кем проводится оценка недвижимости

Как происходит и кем проводится оценка недвижимости

Многие люди на протяжении жизни сталкиваются с необходимостью приобретения, продажи или обмена жилой площади. В некоторых случаях удается выкупить квартиру самостоятельно, иногда единственным выходом является обращение за помощью в банк. Многочисленные предложения по ипотеке пользуются большой популярностью. Будущих владельцев волнуют многие вопросы: как происходит оценка недвижимости, в каких случаях она нужна, и куда стоит обращаться за подобными услугами.

Необходимость в оценке

Итак, потребность в определении рыночной стоимости жилой площади может возникнуть в случае купли-продажи или при приобретении квартиры с привлечением ипотечного кредита. В первом случае действующее законодательство никак не ограничивает покупателя и продавца. Последний может указывать любую стоимость компенсации.

При правильном оформлении документов никаких трудностей не возникает. Если же одна из сторон считает необходимым прибегнуть к помощи профессионального оценщика или выполнить анализ самостоятельно, то и здесь подойдут любые способы. Существует множество частных организаций, которые предоставляют услуги по определению оценочной стоимости.

Ситуация с приобретением жилой площади в кредит несколько иная. Поскольку финансирование проводится банком, в т. ч. и государственными структурами, законодательство требует обязательной оценки профессиональными сертифицированными организациями. Расходы ложатся на заемщика. Выбор оценщика должен быть предварительно согласован с банком. В большинстве случаев банковские структуры предоставляют перечень надежных и проверенных структур. Но в этом случае стоит проявлять осторожность. Не исключено, что сотрудник может быть настроен предвзято. При подписи договора необходимо внимательно читать все условия.

Самостоятельное определение стоимости

Собственник квартиры имеет право самостоятельно определять стоимость недвижимости для последующей продажи на рынке. Чтобы не ошибиться, необходимо точно понимать, как проходит оценка недвижимости. Наиболее простые способы при самостоятельном анализе следующие:

  • Поиск похожих объектов в интернете. Первый этап оценки можно осуществить, не выходя из дома и не отрываясь от компьютера. Достаточно просто выйти в интернет и тщательно изучить наиболее популярные ресурсы по покупке и продаже недвижимости. При просмотре многочисленных объявлений стоит обращать внимание на комиссионные за риэлтерские услуги, т. к. в этом случае стоимость может быть увеличена. Чтобы выяснить среднюю рыночную цену, придется изучить не один десяток сайтов. Отдавать предпочтение рекомендуется ресурсам с наличием подробных фотографий ремонта и планировки.
  • Связь с продавцом. После подробного изучения рынка недвижимости в интернете можно проделать аналогичную работу с печатными изданиями. Впрочем, в большинстве случаев существенных отличий не будет. Из всего списка подобранных вариантов можно созвониться с продавцами под видом покупателя. Выезд и личный осмотр квартиры позволят сформировать собственное мнение касательно объективности рассчитанной стоимости. После 2−3 поездок владелец недвижимости сможет более объективно взглянуть на собственное предложение по продаже.
  • Определение средней стоимости квадратного метра. Такой способ расчета является грубым и в большей степени подойдет для совершенно новых квартир без ремонта.
  • Помощь агентства по недвижимости. Речь идет о самостоятельной оценке, но из-за высокой конкуренции многие компании предоставляют бесплатную профессиональную консультацию для потенциальных клиентов. Воспользоваться помощью опытных специалистов никогда не помешает.
Читать еще:  Об установке должнику заглушки на канализацию УК МКД обязана предупредить Роспотребнадзор

Подобные методы подсчета являются весьма приблизительными. Во время поиска потенциального жилья многие покупатели обращают внимание на самые разные факторы, которые могут существенно влиять на окончательную стоимость.

Факторы, влияющие на цену

Большое влияние на итоговую стоимость оказывает срочность продажи. Если собственник указывает в объявлении необходимость скорейшего осуществления сделки, то нужно готовиться к существенному понижению в цене. Скорее всего, окончательная сумма будет ниже среднерыночной. Существенное влияние могут оказывать и другие факторы:

  • Месторасположение. Как правило, квартиры в центре города стоят на порядок дороже в сравнении со спальными районами. Кроме того, покупатели всегда обращают внимание на наличие зон для прогулок, удаленность от крупных фабрик и заводов.
  • Инфраструктура. Две совершенно одинаковые квартиры (по метражу, ремонту, удаленности от центра) могут существенно отличаться в цене из-за наличия магазинов, детских садов, школ, поликлиник, транспортных развязок и прочих важных элементов инфраструктуры поблизости.
  • Технические характеристики. В этом пункте имеется в виду этаж, на котором располагается квартира, наличие лифта, лоджий, балкона, материалы, использованные при возведении стен, их толщина. Покупатели могут обращать внимание на нестандартные планировки, точную площадь каждой отдельной комнаты.
  • Год постройки дома и его тип. Ни для кого не секрет, что недвижимость в старых домах будет стоить дешевле. Точно определить, как проводится оценка квартиры в очень старом доме, крайне трудно. Особенно если аналогичных предложений на рынке попросту нет.
  • Ремонт. В этом случае имеется в виду капительный ремонт всего дома и состояние проводки, труб и окон в самой квартире. Такие факторы способны оказать большее влияние на цену, чем новые обои или паркет.
  • Инфраструктура дома. Кроме года постройки важную роль играет наличие парковки, охраны, консьержа, облагороженной территории.
  • Репутация застройщика. Этот пункт касается новостроек, которые еще не были сданы в эксплуатацию. В этом случае цена может существенно колебаться в зависимости от имени застройщика. Проверенные крупные организации помогут собственнику увеличить цену. Но в некоторых случаях лучше дождаться окончания строительства, когда покупатель сможет подписать договор купли-продажи без дополнительного риска.
  • Обременение объекта. Речь идет об ипотеке. В некоторых случаях банк дает разрешение по продаже квартиры, которая находится под залогом. Подобная схема является нетрадиционной и используется достаточно редко. Именно поэтому большинство покупателей отпугивают предложения такого типа. Из-за этого продавец вынужден идти на существенное снижение цены.
Читать еще:  Регистрация и открытие ИП по доверенности в 2019 году

Важно понимать, что даже человек, который имеет колоссальный опыт в сфере определения стоимости, досконально знает, как сделать оценку квартиры, не сможет учитывать все нюансы. Многие факторы зависят от субъективности покупателей.

Например, клиенты могут оценивать вид из окна, наличие поблизости тренажерного зала или бассейна. Поэтому главной задачей при формировании цены является ориентированность на максимально широкий круг людей.

Работа профессионального оценщика

Оценочная деятельность при ипотечном кредитовании регулируется законом и является обязательной. Осуществлять подобные услуги могут специалисты, которые являются членами саморегулирующихся организаций.

Этапы процедуры оценки

Для заказчика вся процедура может быть условно разделена на 2 этапа. В первую очередь необходимо выбрать организацию и поставить в известность банк, с которым заключен договор на ипотечное кредитование. Затем стоит заключить договор с оценщиком. При заключении сделки необходимо проследить, чтобы были указаны даты, цели и задачи, а также вид требуемой оценки.

На втором этапе придется собирать все необходимые документы для последующей передачи оценщику. В большинстве случаев полный комплект бумаг выглядит следующим образом:

  • Договор купли-продажи. В зависимости от условий это могут быть свидетельство о регистрации, договор долевого участия в строительстве и прочие виды бумаг.
  • Паспорт объекта. Кадастровый документ можно получить в БТИ.
  • Найти план и экспликацию удается далеко не всегда, поэтому эти документы не считаются обязательными.
  • Паспортные данные и полный список контактов заказчика. Копии этих документов являются обязательными.

Полный перечень может отличаться в зависимости от требований организации по оказанию услуг. Время приезда согласуется непосредственно с оценщиком. По прибытии на место профессионал оценит состояние жилой площади, сделает все необходимые фотографии, отметит отсутствие незаконных перепланировок, выберет способ оценки.

Методы расчета

Оценка, которая выполняется профессионалом, имеет статус официального документа. Результаты, полученные во время процедуры, могут использоваться заказчиком при различных процедурах. Одной из главных задач в работе оценщика является выбор лучшего метода оценки. На сегодняшний день наибольшее распространение получили 3 способа:

  1. Сравнительный. В основе этого метода лежит анализ аналогичных сделок за последнее время. Способ очень похож на методику, используемую при самостоятельном определении стоимости. Профессиональные навыки, большой опыт работы, знание рынка позволяют профессионалу провести работу значительно быстрее и определить цену недвижимости более точно.
  2. Доходный. В основе способа лежат прогнозы роста стоимости, расчет размеров возможного дохода в будущем. Выполнить подобный анализ самостоятельно не представляется возможным, т. к. необходимо учитывать огромное количество факторов. Кроме того, не стоит забывать, что с оценщиком заключается договор, поэтому тот, кто делает оценку недвижимости, полностью отвечает за итоговый результат.
  3. Затратный метод предполагает подсчет затрат, которые необходимы для постройки аналогичного объекта, а также высчитывается будущее обслуживание объекта.

По итогам работы составляется отчет. Возможно предоставление результатов в электронном виде при наличии электронно-цифровой подписи. В отчете предоставляется полная информация о целях оценки, прикладывается перечень используемых документов.

Указание заведомо ложной информации

Поскольку суммы сделок при оформлении договора купли-продажи внушительные, у недобросовестных продавцов всегда возникает соблазн обойти действующее законодательство. Одним из возможных способов аферы является искусственное занижение итоговой стоимости. Это делается для уменьшения налоговой базы. Подобная схема в первую очередь опасна для покупателя, т. к. в случае судебных тяжб можно вернуть только сумму, указанную в договоре купли-продажи. Кроме того, суд может и вовсе признавать подобные сделки кабальными, если будет выявлено существенное отклонение в цене от среднерыночной.

Читать еще:  Какой документ выдается после межевания земельного участка?

В аферах могут быть замешаны и профессиональные оценщики, поэтому выбирать организацию стоит очень тщательно. Небольшие частные банки, предоставляющие ипотечный кредит, заинтересованы в завышении стоимости недвижимости.

При таких схемах махинации в договорах всегда прописывается безальтернативный оценщик, заменить которого невозможно. Подписывать такие документы не рекомендуется.

На сегодняшний день задача по оценке и по выбору специалистов существенно упростилась. Несмотря на то что мошенники встречаются все чаще, выявить ненадежных продавцов можно путем поиска информации в интернете. Дата регистрации, отзывы, количество проведенных сделок может говорить о многом. Экономить незначительную сумму и соглашаться на услуги сомнительного качества не стоит.

Ссылка на основную публикацию