Что делать, если застройщик затягивает сдачу дома

Как не потерять деньги с долгостроями

Не умеет наш народ укладываться в дедлайны.

Поэтому когда застройщик начинает затягивать сдачу дома, все нормальные люди начинают волноваться — на той стороне может быть как обычная русская безалаберность, так и безбашенная афера с уголовной статьей.

Я хочу, чтобы люди покупали квартиры у порядочных застройщиков. Но бывает, что и хороший застройщик нарушает срок сдачи. Сегодняшняя статья для тех дольщиков, кто попал в похожую ситуацию: застройщик вот-вот сорвет или уже сорвал сроки сдачи. Разбираемся, как быть.

Сразу скажу, что если вы читаете эту статью не из праздного интереса, а потому что у вас действительно начинается задержка сдачи дома — РАДИ ВСЕГО СВЯТОГО, ОБРАТИТЕСЬ К ПОРЯДОЧНОМУ ЮРИСТУ. Серьезно. В этом деле столько нюансов и тонкостей, что не хватит и десяти статей. Эта статья — не инструкция и не решение вашей проблемы, а лишь беглый взгляд в сторону решения.

ОБРАТИТЕСЬ К ПОРЯДОЧНОМУ ЮРИСТУ, ОКЕЙ?

Почему нормальные застройщики срывают сроки

Сроки срываются не всегда потому, что застройщики — жулики. Стройка — большой риск для застройщика. Ему приходится прогнозировать на несколько лет вперед доходы от продаж, работу строителей, курсы валют, отношения с местными властями, законы, федеральную политику в строительстве. Не всегда прогнозы сбываются.

Во время стройки может что-то произойти, что затянет срок. Неделя простоя там, две недели пропущены здесь — постепенно набегает большая задержка. Застройщик перестраховывается и берет срок на стройку с запасом, но бывает, что не хватает и его.

Допсоглашение — не подписывать

По идее, за затягивание сроков застройщик должен платить вам крупную компенсацию. Она рассчитывается между фактическим сроком сдачи и сроком, который стоит в договоре. Это отдельная большая тема, мы об этом писали раньше, были даже сложные вопросы.

По закону любой застройщик может предложить вам дополнительное соглашение о переносе сроков — то есть предложить вам изменить договор. Если застройщик понимает, что не успеет достроить дом в срок, то не позднее чем за 2 месяца до истечения срока обязан вам об этом сообщить и у него есть право передоговориться с вами на новые сроки. У вас есть право не передоговариваться.

Застройщику выгодно с вами передоговориться. Это значит, что в вашем ДДУ как будто поменялся срок сдачи, а значит, вы не против задержки. Застройщики подгоняют новые сроки так, чтобы гарантированно уложиться и не платить никаких неустоек. Если же они не впишутся и в новый срок, то неустойки в любом случае будут ниже, чем если бы они отсчитывались от старых сроков. Короче: допсоглашение — это ваше согласие на бесплатный перенос сроков.

Что делать, если застройщик затягивает сдачу дома

Личный архив юриста Андрея Таргашова

Часто застройщики выставляют все так, будто вы обязаны подписать дополнительное соглашение. Они присылают уведомление о переносе: «Настоящим уведомляем вас, что срок передачи изменяется на такой-то, вам необходимо явиться такого-то числа и подписать соглашение о переносе». Некоторые на это ведутся — сила слова!

Вам переносить срок невыгодно, поэтому на перенос не соглашайтесь. Вы не обязаны.

С вами наверняка будет общаться юрист застройщика, причем довольно жестко. Спокойно скажите ему: «Я понимаю, что ваша работа — убедить меня в этом допсоглашении. Но мне это невыгодно, неустойка за просрочку получится меньше или ее не будет вообще. Эти деньги я лучше потрачу на ремонт». Вся напускная серьезность застройщика — это не более чем психологический прием, не ведитесь.

Личный архив юриста Андрея Таргашова

Оценить шансы на сдачу

Оцените, насколько реально, что застройщик достроит дом, и сколько времени ему на это понадобится. Если застройщик все же достроит дом и сдаст его, у вас появляется право требовать неустойку за просрочку и договариваться о компенсации найма квартиры. Для оценки используйте профессиональную помощь, а не смекалку и интуицию — если вы не строите дома каждый день, вашей интуиции не хватит, чтобы оценить состояние объекта.

Посмотрите, какой срок переноса хотел получить застройщик, когда предлагал вам подписать допсоглашение. Если это срок до года, то шансов на сдачу больше (так считает наш юрист-консультант).

Если срок больше года, то может случиться так, что застройщик не достроит дом и не сдаст его.

Если квартира стоит 5 миллионов, а просрочка — год, у вас есть право потребовать 912,5 тысячи рублей за просрочку:

5 000 000 × 365 × 1 / 150 × 7,5% = 912 500 Р
(неустойку считают по ставке, которая действует на момент вынесения решения, мы для расчетов взяли текущую — 7,5%)

Если так сделают все дольщики, застройщик вряд ли сможет с ними рассчитаться. Скорее всего, застройщик подаст на банкротство, а новостройку будет достраивать кто-то другой.

Чтобы оценить шансы на сдачу, лучше всего позвать юриста. Но не простого, а золотого, с опытом работы с застройщиками. Золотой юрист проверит, есть ли движение по счетам застройщика, и поймет, стоит ли инициировать процедуру банкротства. Земельный участок, на котором строится дом, находится в залоге у дольщиков — возможно, есть смысл его продать. Но это всё уже разборки из высших сфер, и заниматься этим нужно, обложившись лучшими юристами. Если на этом этапе вам кажется, что вы достаточно хорошо ориентируетесь, чтобы решить эту проблему самостоятельно — вам кажется.

Дождаться сдачи

Обычно в случае задержки есть три варианта: дождаться сдачи дома, продать квартиру или расторгнуть договор с застройщиком. Начнем с ожидания.

Преимущества. Меньше юридических хлопот. Вы получите квартиру, которая, возможно, стоит дороже, чем вы купили. Оформите налоговый вычет на стоимость квартиры и проценты по ипотеке. Потребуйте у застройщика неустойку за просрочку. В квартире можно жить.

Риски. Долго ждать. Если застройщик обанкротится, судьба объекта туманна — может быть, найдут другого застройщика. Он может изменить проект, чтобы уложиться в бюджет. Вы не знаете, какой застройщик будет достраивать дом. Новый застройщик не будет выплачивать вам неустойку, потому что он не правопреемник старого, то есть он не отвечает за долги старого застройщика.

Иногда дольщики вместо поиска застройщика создают жилищный кооператив, скидываются, нанимают подрядчиков и достраивают дом. Это дополнительные расходы — не все к ним готовы.

Что делать. Что делать — вам скажет ваш прекрасный юрист, которого вы уже давно наняли.

Продать сейчас

Вам принадлежит право на квартиру в недостроенном доме. Это право чего-то стоит, если его удастся продать.

Преимущества. Вы получаете деньги, возможно, даже больше, чем вложили, потому что выше строительная готовность дома. Вы избавляетесь от риска, что квартиру не достроят.

Риски. Продать с выгодой может и не получиться: долгострои не так ликвидны. Возможно, покупатель согласится взять вашу квартиру только при большой скидке. О продаже нужно будет рассказать в декларации.

Что делать. Обратитесь в отдел продаж застройщика и попросите их продать вашу квартиру, пообещайте агентское вознаграждение — как риелторам. Скачайте рендеры с сайта застройщика и разместите объявления на сайтах объявлений — «Циан», «Авито», «Юла» — и городских форумах, если такие есть. Расскажите в соцсетях и среди знакомых, что продаете квартиру. Поручите продажу риелтору. Когда найдете покупателя, заключайте с ним договор уступки прав и обязанностей.

Договор уступки — передача всех имущественных прав и обязанностей по ДДУ другому человеку. То есть фактически у другого человека получается свой ДДУ с вашим застройщиком. Теперь это его проблемы, хе-хе.

Отказаться от договора в одностороннем порядке или расторгнуть его по соглашению сторон

Любой договор можно расторгнуть, условия расторжения прописаны в договоре и гражданском кодексе. Никто никому не раб.

Преимущества. Вы возвращаете свои деньги и при этом избавляетесь от хлопот с квартирой. Если отказываться от договора в одностороннем порядке, застройщик ко всему прочему выплачивает неустойку с того момента, как вы оплатили стоимость квартиры по ДДУ . Но это только на бумаге.

Риски. Если у застройщика все плохо с деньгами, он может выплачивать вам очень долго. И нельзя наверняка сказать, выплатит ли. Дело в том, что в момент расторжения договора вы возвращаете квартиру как бы сразу и обязательство вернуть вам деньги у застройщика возникает тоже сразу. Но когда он выполнит свое обязательство? Главный риск — что застройщик будет возвращать вам деньги за квартиру очень долго или не вернет никогда.

Если застройщик еще не нарушил срок сдачи, но все к тому идет, то односторонний отказ возможен только через суд.

Некоторые жулики выводят деньги со счетов, а когда дольщики обращаются к ним с исками и требованиями возврата денег, то разводят руками: «Денег нет, но вы держитесь».

Если у вас ипотека, то вам нельзя избавляться от квартиры без согласия банка. Если вы получите согласие, подпишете расторжение с застройщиком, но при этом вдруг застройщик не вернет деньги банку, банк может потребовать кредит с вас. Такие дела.

Что делать. Что делать — вам скажет ваш прекрасный юрист, которого вы уже давно наняли.

Чтобы избавиться от риска, что не будет встречного исполнения, договоритесь с застройщиком подписать расторжение только в случае, если застройщик откроет аккредитив в пользу дольщика. Это специальный счет в банке, на который застройщик сразу зачисляет деньги в вашу пользу, а банк вам их отдаст тогда, когда вы зарегистрируете расторжение договора.

Если расторгаете в одностороннем порядке, пишите уведомление, что вы расторгаете договор и требуете выплатить вам стоимость квартиры и неустойку с момента внесения денег по ДДУ .

С неустойки придётся заплатить налог государству: 13% от суммы неустойки

Лайфхак с аккредитивом здесь, скорее всего, не сработает, так как, отправив отказ, вы уже достали шашку и машете ею. Односторонний отказ рубит все отношения — надейтесь только на добрую совесть или слабые нервы застройщика (угадайте, как часто у застройщиков это встречается).

Письмо составляйте в свободной форме под диктовку вашего высококвалифицированного юриста и отправляйте по правилам, о которых мы рассказывали в статье «Как получить от застройщика компенсацию найма квартиры».

Серьезно: ЮРИСТА. НОРМАЛЬНОГО ЮРИСТА НАЙМИТЕ.

Советы юриста: что делать, если застройщик просрочил сдачу дома

Подавляющее большинство всех вопросов, которые задают нашим юристам дольщики, связано с нарушением сроков сдачи многоквартирного дома. Что нужно делать дольщику, если застройщик просрочил сдачу квартиры? Как защитить свои права? Внимание! Эта статья актуальна только для договоров участия в долевом строительстве и не подходит для случаев приобретения квартир в ЖСК. На купленные через участие в ЖСК квартиры неустойка по 214-ФЗ не распространяется.

Как определяется срок сдачи квартиры?

Срок передачи готовой долевки всегда предусматривается в условиях письменного договора участия в долевом строительстве. Как определять этот срок, закон не регламентирует. Главное, чтобы он был одинаковым для всех дольщиков конкретного многоквартирного дома или его блок-секции.

В договорах долевого участия обычно фигурируют 2 основных срока — срок ввода дома в эксплуатацию (выдачи разрешения на ввод) и срок передачи квартиры дольщику. По закону застройщик не имеет права передавать дольщикам квартиры до тех пор, пока местная администрация не приняла дом и не выдала застройщику разрешение на ввод. То есть сначала дом вводится в эксплуатацию, затем готовые квартиры передаются дольщикам. Поэтому при заключении договора дольщику следует обратить внимание именно на срок передачи квартиры .

Срок передачи квартиры может определяться разными способами:

точной датой — например, «в срок не позднее 31.12.2014». При таком варианте просрочка передачи квартиры считается со следующего дня — то есть с 01.01.2015;
обозначением квартала — например, «в 3 квартале 2014 года». 3 квартал 2014 года длится с 01.07.2014 по 30.09.2014 включительно. Поэтому просрочка пойдет со следующего дня за окончанием квартала, то есть с 01.10.2014;
в зависимости от срока получения разрешения на ввод в эксплуатацию — например, «ориентировочный срок получения разрешения на ввод в эксплуатацию — 1 квартал 2015 года. Передача квартиры дольщику производится в течение — 30 дней с даты получения разрешения на ввод в эксплуатацию». При таком варианте для начала определим срок получения разрешения на ввод (по 31.03.2015 включительно), прибавим 30 дней на передачу квартиры (по 30.04.2015 включительно). Итого просрочка наступит с 01.05.2015.

Про планируемые (не гарантируемые застройщиком) сроки

Хитрые застройщики часто пишут в договорах долевого участия, что срок передачи квартиры является «ориентировочным», «планируемым», «не гарантируемым застройщиком» и может меняться. Наша судебная практика подтверждает, что такие оговорки не принимаются судом во внимание, поскольку в одностороннем порядке откладывать сроки сдачи застройщик не может.

Что происходит при нарушении срока сдачи квартиры?

По закону «Об участии в долевом строительстве» застройщик обязан в письменном виде уведомить дольщика о том, что строительство дома не укладывается в прописанные в договоре сроки. Это уведомление застройщик должен вручить вам под роспись или направить заказным письмом с уведомлением. В законе установлен и срок направления такого уведомления — минимум за 2 месяца до установленного договором срока. На практике уведомление о переносе сроков высылается не всегда.

По закону застройщик вместе с уведомлением о переносе сроков должен выслать вам предложение об изменении договора . На практике застройщик может предложить вам подписать дополнительное соглашение к договору о переносе срока передачи квартиры.

Обязан ли дольщик подписывать соглашение об изменении срока передачи квартиры?

Нет, не обязан. Закон «Об участии в долевом строительстве» говорит, что вопрос изменения договора долевого участия регулируется Гражданским кодексом РФ (ГК РФ). А в ГК сказано, что изменение договора возможно прежде всего по соглашению сторон. Поскольку вы, дольщик, являетесь равноправной стороной договора, то можете сами решать, выгодно ли вам изменение договора в части переноса срока сдачи квартиры.

Безусловно, иногда перенос срока передачи квартиры может быть удобен дольщику. Например, если вы купили квартиру в рассрочку и обязаны заплатить окончательный взнос за квартиру при ее передаче, но еще не располагаете необходимой суммой. Хотя гораздо чаще бывает наоборот: дольщик заинтересован в скорейшей сдаче квартиры, т.к. вынужден жить у родственников, на съемной квартире и терпеть прочие неудобства. В таком случае подписывать допсоглашение к договору не стоит.

Что будет, если дольщик все-таки подписал соглашение о переносе срока передачи квартиры?

Застройщик получит право передать вам квартиру в новый срок, указанный в допсоглашении. То есть срок из первоначального договора учитываться не будет. А это значит, что вы не сможете просить неустойку за просрочку сдачи квартиры (если, конечно, застройщик не нарушит и новый срок).

Как доказать, что застройщик просрочил сдачу дома?

Нарушение сроков передачи долевки доказывается с помощью акта приема-передачи квартиры:

вариант 1 — у вас еще просто нет такого акта. Это значит, квартира вам еще не сдана и застройщик не исполнил свои обязательства;
вариант 2 — у вас есть акт приема-передачи с более поздней датой, чем та, которая указана в договоре долевого участия.

Обратите внимание, что в данном случае своевременное исполнение обязательств по передаче квартиры должен доказывать застройщик.

Что делать, если разрешения на ввод еще нет, а застройщик уже заставляет подписывать акт приема-передачи?

На практике такие акты застройщики могут предлагать подписывать в случае, если сам дом в целом готов к сдаче, а проблемы с получением разрешения на ввод связаны с благоустройством придомовой территории и тому подобными недоделками. Застройщик может выдать вам ключи, разрешить доступ в квартиру.

Однако такой акт будет считаться недействительным, поскольку он противоречит закону: передавать квартиру без разрешения на ввод нельзя. Даже если акт будет подписан, вы не сможете на его основании зарегистрировать право собственности и стать полноправным хозяином своей квартиры. В этом акте, скорее всего, не будет написано про ваши окончательные взаиморасчеты с застройщиком по поводу возможного изменения площади квартиры, ведь БТИ еще не сможет сделать замеры квартир и выписать на них технические планы.

Читать еще: Регистрация строений на садовом участке в 2020 году: оформление, требования к постройкам

Если вы все-таки подписали подобный акт приема-передачи, вы можете оспаривать его действительность в судебном порядке — при рассмотрении вашего иска к застройщику по поводу просрочки сдачи дома и просить суд взыскать неустойку по дату подписания окончательного акта.

Что делать, если застройщик просрочил сдачу квартиры?

1. Напишите застройщику претензию.

В претензии вы можете просить передачи квартиры, выплаты неустойки за просрочку передачи квартиры, а также возмещения ваших убытков (например, расходов на аренду съемной квартиры). Обратите внимание, что все ваши убытки должны быть подтверждены документально. Если вы требуете возмещения затрат на съемную квартиру, обязательно приложите к претензии копию договора найма и документов об оплате (платежных поручений, расписок и т.п.). По возможности также подготовьте доказательства того, что у вас нет никакой другой квартиры или комнаты в собственности или в пользовании.

2. Вручите претензию застройщику.

Претензия вручается под роспись на вашем экземпляре претензии или направляется застройщику заказным письмом с уведомлением. Обязательно сохраните ваш экземпляр претензии с отметкой застройщика о получении либо почтовые квитанции об отправке претензии и почтовое уведомление.

Когда надо подавать претензию?
Можно до подписания акта приема-передачи, можно после. Если вы подаете претензию до передачи квартиры по акту, укажите в ней размер неустойки за 1 день просрочки, посчитайте справочно неустойку на день подачи претензии и просите выплатить неустойку по день передачи квартиры по акту. Если претензию подаете уже после подписания акта, тогда указывайте сразу в твердой сумме, исходя из фактической просрочки.

3. Обращайтесь в суд.

Если застройщик не ответил на вашу претензию и не предложил приемлемый способ разрешения спора, рекомендуем сразу же обращаться в суд с иском о защите прав потребителя. В дополнение к требованиям из претензии вы можете добавить компенсацию морального вреда (размер определите по своему усмотрению) и штраф по ч.6 ст.13 закона «О защите прав потребителей» за несоблюдение добровольного порядка удовлетворения требований потребителя.

А может ли застройщик в счет своей просрочки отменить мне доплату за лишние метры или расходы в размере до 3% на ввод дома в эксплуатацию?

Может, но не обязан это делать. Автоматически в случае просрочки сдачи дома такие доплаты не отменяются. Устных заверений застройщика, к сожалению, недостаточно. Поэтому вам необходимо будет уговорить застройщика подписать дополнительное соглашение к договору. В таком соглашении нужно прописать пункт об исключении из договора долевого участия условия о доплату за изменение площади, возмещении расходов застройщика.

Если вы не смогли уговорить застройщика, тогда пункт про доплаты будет продолжать действовать. Это значит, что вам придется доплатить застройщику необходимые суммы. В случае неоплаты он сможет взыскать их с вас по суду. Независимо от этих доплат застройщику вы можете предъявлять свой иск о защите прав потребителя.

Что делать, если в акте приема-передачи есть пометка об отсутствии у дольщика претензий по срокам передачи квартиры?

Можем предложить такой план действий:

Написать застройщику письменное заявление с требованием внести изменения в текст акта приема-передачи, поскольку у вас имеются претензии по срокам сдачи дома. Также можно прописать это требование в претензии о выплате неустойки. Это заявление / претензию надо вручить застройщику под роспись на вашем экземпляре.
Подождать реакции застройщика. Помните о сроках подписания акта приема-передачи — это 7 рабочих дней с момента получения сообщения застройщика о готовности объекта к передаче (по ст.8 ФЗ об участии в долевом строительстве) или иной срок (по условиям вашего договора ДДУ).
Подписать акт приема-передачи квартиры с оговоркой, если застройщик не вносит изменения в акт приема-передачи, и у вас нет оснований для отказа от подписания (например, неустраненных дефектов).

Оговорка делается во всех экземплярах акта после вашей подписи:
«Имеются претензии по выплате неустойки за просрочку передачи квартиры за период с ___ по _____. Подпись, Фамилия И.О., дата».

Не возникнет ли у меня проблем при регистрации права собственности с таким актом?

В ФЗ о государственной регистрации прав на недвижимое имущество сказано, что не подлежат приему на государственную регистрацию прав документы, имеющие подчистки либо приписки, зачеркнутые слова и иные не оговоренные в них исправления, документы, исполненные карандашом, а также документы с серьезными повреждениями, не позволяющими однозначно истолковать их содержание (ч.3 ст.18).

В Приказе Минюста РФ №184 от 01.07.2002 (Методические рекомендации по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним) разъяснено, что приписки, подчистки, зачеркнутые слова и иные исправления в документах должны быть оговорены (пункт 3 статьи 18 Закона), в том числе подтверждены подписью лиц (лица), например, участников сделки, подписавших документ.

То есть если приписка оговорена и подтверждена вашей подписью, акт должны принять.

Внимание! Эта статья актуальна только для договоров участия в долевом строительстве и не подходит для случаев приобретения квартир в ЖСК.

Сроки сдачи новостройки нарушены. Что делать?

Вы купили квартиру в строящемся доме. И, конечно, планируете получить ключи от квартиры в те сроки, которые обозначены в договоре долевого участия (ДДУ). Но на деле до фактической сдачи жилья могут пройти месяцы и даже годы от указанного срока. Как обезопасить себя от обмана со стороны застройщика? На какую компенсацию можно рассчитывать в случае невыполнения застройщиком обязательств по договору? Как ее получить?

Отношения между застройщиком и участниками долевого строительства регулируются Федеральным законом №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Согласно ч.4 ст.4. ФЗ №214, в договоре долевого строительства в обязательном порядке должны быть указаны:

Полная информация об объекте договора, которая позволяет точно идентифицировать объект (адрес, номер и расположение квартиры на плане, характеристики квартиры, метраж).
Цена.
Срок передачи объекта дольщику.

Внимание! Срок в договоре не определен? Такой договор нельзя зарегистрировать в государственном реестре. А без регистрации он не будет считаться заключенным!

Гарантийный срок на объект (5 лет).
Способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору. Это могут быть поручительство банка (согласно ст. 15.1 ФЗ №214), либо страхование гражданской ответственности застройщика (согласно ст. 15.2 ФЗ №214). Застройщик обязан довести до сведения участников долевого строительства условия поручительства, а также сведения о поручителе/ страховщике.

Внимание! Обязательно проверьте, указан ли в договоре способ обеспечения. В случае банкротства застройщика обращайтесь к его страховщику, либо пишите обращение о включении в реестр кредиторов арбитражному управляющему, который ведет банкротство.

В случае задержки строительства или невозможности ввести объект в эксплуатацию, застройщик обязан:

Уведомить дольщика в соответствии с ч.3 ст.6 Закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве». Срок уведомления – не позднее чем за 2 месяца до истечения указанного в ДДУ срока ввода в эксплуатацию.
Предложить дольщику изменить условия договора (перенести сроки).

В случае согласия дольщика должно быть подписано дополнительное соглашение об изменении сроков строительства и сроков передачи квартиры.

Важно! Дополнительное соглашение, как и ДДУ, подлежит государственной регистрации в территориальном управлении Росреестра. В соглашении также должны быть прописаны сроки сдачи объекта строительства.

Застройщик объявляет о нарушении сроков сдачи и предлагает вам подписать дополнительное соглашение к договору. Прежде, чем его подписывать, важно понять, почему застройщик нарушает сроки.

Можно подписать дополнительное соглашение, если:

Сроки в договоре были специально занижены для повышения инвестиционной привлекательности.
Задержка со сроками связана с проблемой, которую застройщик способен решить сравнительно быстро :

— задержка доставки на стройку стройматериалов;
— природные катаклизмы;
— смена подрядчика и т.д.

В этих случаях не паникуйте, подпишите дополнительное соглашение и спокойно дождитесь окончания строительства.
Важно! Подписывая дополнительное соглашение, вы не вправе претендовать на какие-либо компенсации.

Не стоит подписывать дополнительное соглашение, если:

Причины срыва сроков серьезные, касающиеся документации (передача прав от одного застройщика другому, отказ в получении разрешительных документов, недостаточность средств на ввод в эксплуатацию социальных объектов).
Застройщик предлагает перенести сроки сдачи не менее, чем на год, без объективных причин.

В этих случаях стоит задуматься о расторжении договора.

Рекомендуем обратиться к юристам, которые специализируются на долевом строительстве, могут проанализировать ситуацию и подсказать, насколько велики риски не дождаться окончания строительства.

Дольщик, согласно договору долевого участия, может получить жилье только после того, как застройщик введет объект в эксплуатацию. Часто застройщики хитрят — в срок, установленный договором, они выдают дольщикам ключи от квартир, при этом еще не получив разрешения на ввод в эксплуатацию!

Это обман потребителя и прямое нарушение федерального закона. Даже при полной готовности, но без разрешения на ввод, дом считается недостроем.

Подписав акт приемки такого объекта и получив на руки ключи, покупатель не только не может зарегистрировать право собственности, но и оказывается виновным наравне с застройщиком в эксплуатации несданного дома.

Эксплуатация объекта строительства без разрешения на ввод в эксплуатацию – незаконна и является административным правонарушением.

Дом в срок не сдан, уведомления о задержке со стороны застройщика не было, предложения подписать дополнительное соглашение не было? Ваши действия должны быть следующими:

1. Направьте застройщику письменную претензию, требуя выполнить предписанные законом обязательства, выдать ключи, передать квартиру и выплатить неустойку за задержку. В претензии укажите, что ждете ответа в 10-дневный срок.

Если нарушены сроки, указанные в дополнительном соглашении, поступайте точно так же. Не подписывайте второго соглашения! Пишите застройщику претензию.

2. Направляйте претензию заказным письмом, с уведомлением о вручении. Либо вручите ее застройщику лично, в двух экземплярах. Один из экземпляров, с печатью и подписью принявшей стороны, возьмите себе.

3. В случае отказа застройщика выполнить ваши требования или в случае оставления претензии без ответа подавайте иск в суд. Обратитесь в суд общей юрисдикции по месту нахождения застройщика, или в суд по вашему месту жительства.
Приложите к иску необходимые документы:

договор об участии в долевом строительстве;
дополнительные соглашения к договору (при наличии), если ими регулируется срок передачи объекта участнику долевого строительства;
документы, подтверждающие оплату с вашей стороны, согласно договору;
другие документы, подтверждающие дополнительные расходы (аренду жилья или переплату по кредиту);
вашу претензию к застройщику с предложением добровольно выполнить требования по выплате неустойки;
ответ на претензию.

В исковом заявлении требуйте не только выплаты неустойки, но и компенсации морального вреда, а также штрафа за несоблюдение требований потребителя в добровольном порядке.

Согласно ч.2 ст.6 ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве», застройщик должен выплатить соинвестору (физическому лицу) неустойку и компенсировать каждый день просрочки из расчета: 1/150 ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, умноженная на цену квартиры, указанную в договоре.
Компенсация полагается за каждый день просрочки. Счет ведется от указанной в договоре даты окончания строительства и передачи объекта дольщику. Если дольщик – юридическое лицо, неустойка (пени) будет в два раза меньше.
Застройщик отказывается платить неустойку добровольно? Согласно п. 6 ст. 13 «Закона о защите прав потребителей» суд обязан взыскать с такого ответчика штраф — 50% от суммы неустойки.
Согласно ст. 15 «Закона о защите прав потребителей», у дольщиков есть возможность взыскать компенсацию за причинение морального вреда, вызванного, к примеру, длительным ожиданием.
Если вы несете дополнительные расходы из-за нарушения сроков сдачи, застройщик должен компенсировать и их. Например, ожидая, пока достроится дом, в котором вы приобрели квартиру, вы вынуждены снимать жилье. То есть, в то время, пока дом строится, вы несете дополнительные расходы. Однако, все дополнительные расходы должны быть подтверждены документально.

Так, если вы арендуете квартиру, оформляйте договор с арендодателем документально, берите с хозяев квартиры, которую снимете, расписки в получении денег. В суде вы сможете прикрепить их делу и требовать взыскания убытков сверх неустойки. Аренда жилья – дополнительные расходы, которые вы были вынуждены нести по вине застройщика.

Важно! Не стоит целенаправленно оттягивать подачу иска в суд, для того, чтобы «набежало» больше пеней. Согласно ст. 333 ГК РФ, судья вправе уменьшить размер неустойки, подлежащей выплате, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.

Что делать, если застройщик нарушил сроки сдачи дома?

Из данной статьи вы узнаете: что делать, если застройщик нарушил сроки сдачи дома в эксплуатацию и как доказать факт просрочки.

Одной из самых распространенных проблем, которые возникают при исполнении договора долевого участия, является невозможность сдачи дома новым жильцам до плановой даты ввода в эксплуатацию. Срок является одним из обязательных пунктов договора и его невыполнение считается нарушением договора. Мера ответственности застройщика за соблюдение сроков отображена в ст. 6 Закона №214-ФЗ от 30.12.2004 года.

Каким образом определяется срок ввода в эксплуатацию

Запланированный срок передачи квартир определяет строительная компания в проектной документации. Он указывается в договоре и должен быть одинаковым для всех дольщиков, которые планируют получить право собственности в одном блоке (секции) или доме.

Понятие «передачи» часто путают с понятием «ввода в эксплуатацию». Ввод в эксплуатацию – это принятие дома местной администрацией и выдача застройщику соответствующих документов. Без этого он не имеет права передавать квартиры дольщикам и оформлять акт приема-передачи.

Срок в договоре долевого строительства может быть обозначен тремя способами:

Точная дата. Например, 30.11.2016 года, это означает, что 01.12.2016г. срок передачи уже будет просрочен.
Указание квартала (например, 1 квартал 2017 года). Просрочка сдачи в этом случае будет с 01.04.2017г.
В зависимости от даты ввода в эксплуатацию. Например, если ввод в договоре обозначен до 01.05.2017 года, а на процедуру передачи квартир отводится 30 дней, то обязательства застройщика считаются просроченными с 31.05.2017г.

Застройщики часто включают в договор обозначение срока сдачи, как ориентировочный или запланированный, и таким образом, пытаются избежать ответственности в случае невыполнения обязательства до указанной даты. Но, как показывает судебная практика, на результат исков это не влияет.

Что влечет просрочка сдачи квартир

Согласно действующему законодательству застройщик обязан письменно уведомить всех дольщиков под роспись. Причем это должно быть сделано не позже, чем за два месяца до плановой даты передачи. К сожалению, застройщики делают это далеко не всегда.

По закону компания должна вместе с письмом отправить предложение о внесении изменений к договору. Это оформляется путем оформления дополнительного соглашения. В то же время участник долевого строительства не обязан подписывать его, так как, согласно Гражданскому Кодексу, все изменения в договоре возможны только при согласии сторон.

Иногда бывают ситуации, что задержка передачи дома выгодна дольщику и он подписывает договор без каких-либо требований. Это может быть в том случае, если имела место рассрочка и не все платежи выплачены.

Если стороны не пришли к соглашению по поводу изменения срока передачи объектов недвижимости, то строительная компания обязана оплатить пеню. Размер ее составляет одну трехсотую часть от ставки рефинансирования, если дольщиком является юридическое лицо, и одну стопятидесятую – для физического лица. В случае оформления соглашения о переносе срока, то пеня не выплачивается, и предъявлять претензии дольщик уже не имеет право.

Что является доказательством просрочки сдачи дома

Подтверждением невыполнения обязательств застройщика в части срока передачи квартиры является:

отсутствие акта приема-передачи (при этом указанный срок в договоре истек);
акт подписан, но позже, чем было запланировано в договоре.

Порядок действий при нарушении сроков

В первую очередь, необходимо отправить претензию в письменном виде. В тексте нужно сослаться на заключенный договор долевого строительства. Далее указывается просроченная дата и обоснование того, что обязательства не были выполнены. В претензии дольщик может требовать передачу квартиры, выплату неустойки, возмещения понесенных убытков и т.д. Она либо вручается лично уполномоченному лицу компании или отправляется заказным письмом.

Если застройщик никаким образом не отреагировал на претензию, то дольщик имеет право подать иск в суд. Прежде всего, необходимо составить исковое заявление. По сути, оно должно содержать ту же информацию, что и претензия. Также в нем можно требовать и возмещение морального ущерба, если это возможно обосновать.

Читать еще: Как и где получить, восстановить и заменить СНИЛС в Москве

К исковому заявлению прикладывается:

договор долевого строительства;
расчет неустойки;
претензия, которая была отправлена застройщику ранее;
квитанция о внесении государственной пошлины.

Документы подаются в суд по месту нахождения застройщика.

При правильном оформлении документов шансы получить решение в свою пользу у дольщика очень велики. Но сумма неустойки может быть уменьшена по ходатайству ответчика. Если ответчик добровольно не компенсирует неустойку, то деньги будут взыскиваться через исполнительное производство.

Можно ли в одностороннем порядке расторгнуть договор долевого участия?

Если же компания просрочила срок сдачи больше чем на два месяца и не отвечает на претензии дольщика, то он имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора и требовать возврат внесенных денег.

При нарушении срока сдачи дома дольщик может написать заявление об отмене доплаты за больший метраж жилья, чем это было предусмотрено технической документацией. Точно также можно урегулировать вопрос о перекладывании расходов, связанных с вводом дома в эксплуатацию, на застройщика. Но соглашаться на это застройщик не обязан. Невыполнение им сроков сдачи дома не отменяет этих платежей.

В ситуации, когда застройщик предлагает подписать акт о передаче квартиры после оговоренного в договоре срока, в нем должна быть информация о просрочке. Строительные организации в таком случае часто включают в документ пункт о том, что дольщик не имеет претензий касательно срока. При подписании такого документа участник не сможет взыскать с компании неустойку. Дольщику же стоит написать претензию застройщику с требованием внести эти изменения в документ. Их наличие не является препятствием для регистрации права собственности на жилье в установленном законом порядке.

Что делать, если застройщик переносит срок сдачи дома и квартиры

Приобретая будущее жилье в долевом строительстве, гражданин должен быть готов, что сдача новостройки может задерживаться. Многие согласны потерпеть, когда речь идет о незначительном запоздании, не желая связываться с судами.

Но что делать, если застройщик переносит срок сдачи дома снова и снова? Универсального ответа на данный вопрос не существует.

В этой статье мы расскажем, как обезопасить себя от обмана и отсудить солидную компенсацию, если застройщик не выполняет должным образом договорные обязательства.

Сколько застройщик может законно переносить сдачу дома

Каждый договор долевого участия (ДДУ) должен содержать пункт о дате передачи квартиры. Иногда застройщики прописывают право одностороннего переноса сроков путем уведомления, чем вводят покупателей в заблуждение. В ряде случаев используются замысловатые формулировки. Все это противоречит федеральному законодательству.

Если строительная компания (СК) не успевает сдать дом в оговоренные сроки, то она обязана известить об этом своих дольщиков не позднее, чем за 2 месяца. При этом часто составляется дополнительное соглашение с целью уйти от ответственности. Подписав его, гражданин лишает себя возможности требовать неустойку, поскольку сам соглашается на новый срок.

Фактически оттягивать момент сдачи можно неограниченное количество раз. Понесет ли застройщик наказание, зависит от того, по чьей вине произошла задержка.

Нередко в качестве причин называются обстоятельства непреодолимой силы. Сегодня под ними подразумеваются не только стихийные бедствия, но и несвоевременное поступление оборудования, затягивание в выдаче разрешения государственными органами и иные действия третьих лиц.

При этом важно понимать, какие случаи являются поводом для беспокойства. Одно дело, когда не успевают завершить подключение к сетям или благоустройство придомовой территории.

Другая история, если на объекте прекращены строительные работы, отсутствует техника и нет рабочих. Такую ситуацию нельзя пускать на самотек, иначе дольщик потеряет все вложенные средства. Чем раньше он предпримет активные действия, тем быстрее повернет ситуацию в свою пользу.

Юридическая помощь по спорам с застройщиками и ДДУ

Оперативная консультация по телефону или в офисе бюро

Адвокат по жилищным спорам — помощь специалиста по спорам с застройщиками и ДДУ

Как действовать, если застройщик не сдает дом в срок (пошагово)

Рассмотрим подробнее, что нужно делать, если застройщик задерживает сдачу дома.

Существует 3 пути решения проблемы:

Дождаться сдачи дома,
Продать жилье,
В одностороннем порядке расторгнуть договор с застройщиком.

Шаг 1. В первую очередь важно оценить перспективы продолжения строительства. Попросите застройщика разъяснить ситуацию о причинах просрочки. Если они не вызывают опасений и смещение составляет несколько месяцев, то лучше позволить ему выполнить свои обязательства.

В некоторых случаях задержка может быть выгодна участникам долевого строительства. Например, когда она компенсируется в виде ремонта квартиры или лишними квадратными метрами.

Шаг 2. Имеет смысл поддерживать связь с соседями. Единомышленников можно найти на форумах дольщиков. Некоторые СК создают страницы в социальных сетях, где публикуют отчеты о ходе строительства. Их также можно использовать для общения с другими будущими собственниками многоквартирного дома.

Шаг 3. После 2 месяцев задержки, покупатель вправе требовать расторжения ДДУ. Для этого отправляется уведомление об отказе с указанием причин. В течение 10 дней застройщику положено вернуть не только вложенные деньги, но и проценты за их использование.

Такой вариант подходит не всем, особенно если работы находятся на завершающем этапе. Риск состоит в том, что если платежеспособность СК находится на нуле, возвращать денежные средства вы будете очень долго.

Чтобы узнать, не находится ли СК на грани банкротства, получите выписку из ЕГРЮЛ на официальном сайте ФНС. Также обратите внимание на размер уставного капитала и наличие серьезных партнеров.

Во многих регионах публикуются списки недобросовестных застройщиков и долгостроев. Но целесообразнее проводить проверку на благонадежность еще на этапе заключения договора.

Если СК не намерена вести диалог с дольщиками, единственный выход — обращаться в судебные и надзорные органы.

Претензия дольщиков к застройщику за задержку срока сдачи в эксплуатацию

Просрочка составила более 2 месяцев, а выдача ключей от квартиры так и не состоялась? Начинать следует с составления претензии застройщику за задержку сроков. Во-первых, у суда не возникнет лишних вопросов. Во-вторых, иногда можно договориться с застройщиком мирным путем.

В претензии необходимо потребовать указания точных сроков передачи объекта, выплату неустойки и возмещение расходов. В письме предоставьте расчет суммы и реквизиты для ее перечисления. Укажите, что ожидаете ответа в течение 10 дней.

Бумагу следует направить заказным письмом с уведомлением или лично представителю застройщика с получением печати и подписи на вашем экземпляре.

Суд с застройщиком о переносе сроков, что можно отсудит и сколько длится

Если с момента получения претензии прошло более 10 дней, а СК добровольно не выполняет требования дольщика, решайте вопрос в судебном порядке.

Подготовьте исковое заявление, и готовый пакет документов подайте в мировой или районный суд в зависимости от величины требований. При сумме иска до 1 млн. руб., гражданин от уплаты госпошлины освобождается.

Заявление можно подавать как по месту регистрации застройщика, так и по месту нахождения истца. Выбирать подсудность нужно крайне внимательно. Проанализируйте принятые решения инстанций, где вы можете подать иск.

На практике суды возмещают сумму значительно меньшую, чем предъявляют дольщики. Делается это потому, что из-за массовых исков о выплате неустоек, у СК не остается финансов для завершения строительства, что может привести к банкротству. Поэтому, в большинстве случаев мы советуем обращаться в арбитражный суд, где в пользу дольщика взыскивают наибольшую компенсацию за просрочку сдачи квартиры.

Как долго длится судебное разбирательство? По гражданскому законодательству дело рассматривается не дольше 2 месяцев. Время может увеличиваться в связи отпуском судьи или если застройщик ходатайствует о переносе заседания под разными предлогами.

После оглашения резолютивной части, на изготовление полного решения отводится до 10 дней. По причине загруженности суда это происходит дольше. В законную силу оно вступает спустя 30 дней. При апелляционном обжаловании срок продляется еще на 2 месяца.

Размер компенсации и неустойки за перенос сдачи дома по дду

При нарушении сроков СК должна заплатить неустойку. Ее размер — 1/150 от ключевой ставки ЦБ за каждый день просрочки. Неустойка за перенос сдачи квартиры рассчитывается на дату подписания акта приема-передачи. Как потребитель дольщик вправе взыскать штраф — 50% от суммы неустойки. Также можно взыскать компенсацию морального вреда и судебных издержек.

Застройщик обязан возместить убытки за весь период, пока дольщик был вынужден снимать жилье. Для подтверждения расходов должны иметься договор аренды и документы, подтверждающие внесение оплаты. При этом необходимо быть готовым к тому, что суд попросит обосновать, почему дольщик не мог проживать по адресу регистрации.

Важно! С суммы неустойки государству положено заплатить НДФЛ в размере 13%.

Обратите внимание! Получить неустойку возможно, если заключался именно ДДУ. В данном случае дольщика защищает 214-ФЗ и закон о защите прав потребителей. Если приобретение недвижимости осуществлялось через вступление в ЖСК или по предварительному договору купли-продажи, то здесь ответственность застройщика за просрочку не прописана.

Как получить деньги, если срок сдачи дома переносится

По окончании судебного спора, дольщик получает исполнительный лист. По закону у взыскателя есть два варианта:

передать его для исполнения судебным приставам,
обратиться в банк, где у СК открыты счета.

Мы советуем выбирать второй способ, как более быстрый и результативный. Узнать банковские реквизиты СК можно из договора. Можно подать запрос в налоговую инспекцию с просьбой предоставить полный список открытых счетов застройщика.

После проверки заявления службой безопасности банка, денежные средства будут списаны со счета застройщика в течение 3 рабочих дней. Если их недостаточно, вы можете подать документы в другой банк.

Шансы и риски в спорах с застройщиком

Ни одна статья не может в полной мере раскрыть все тонкости защиты прав в сфере долевого строительства. Если вы попали в число обманутых дольщиков, и вопрос касается такого дорогостоящего актива как недвижимость, советуем не рисковать, а обращаться к высококвалифицированным юристам.

Не стоит надеяться, что судебный процесс — это простая формальность, и на то, что судья будет на вашей стороне. На самом деле воевать придется с опытными юристами, которые всеми силами будут доказывать отсутствие нарушений со стороны застройщика.

Юридическое бюро «Кахиев и партнеры» проконсультирует вас по возникшим вопросам, достаточно лишь принести с собой все документы. Наши специалисты проведут анализ рисков, расскажут о перспективах дела и, в случае необходимости, выступят в суде в качестве защитника. Мы готовы применить все свои знания опыт для удачного разрешения спорной ситуации в вашу пользу.

По закону. В делах по спорам с застройщиками и ДДУ, вы имеете право на возмещение финансовых расходов и судебных издержек, а также компенсацию морального вреда, взыскав их в судебном порядке.

Что делать дольщику, если застройщик срывает срок сдачи дома

Несмотря на то что с 1 июля 2018 г. продажа квартир в новых проектах новостроек по долевым договорам будет запрещена, остается многомиллионная армия покупателей, вложивших деньги в недостроенные объекты. На сегодняшний день в стране реализуется 119 млн кв. м по ДДУ. Это значит, что еще на несколько лет вперед в России сохранится большое число граждан, чьи инвестиции останутся уязвимыми перед возможными проблемами в строительстве.

По официальным данным, общее число обманутых дольщиков в стране составляет 80 000 человек. Но еще намного больше участников долевого строительства находятся в промежуточной стадии нарастания проблем в проекте, когда девелопер еще не признан банкротом, но сроки ввода уже нарушаются.

Проанализируем, какую стратегию можно выбрать и на что рассчитывать дольщику в такой ситуации.

Новые правила продажи жилья. Что изменится для покупателей, строителей и банков

Покупатель квартиры в строящемся жилом комплексе может узнать о нарушении сроков сдачи в эксплуатацию еще до того, как это произойдет. На этот случай законодательство предусмотрело для него простой план действий.

Первый этап: предварительное уведомление

Если становится ясно, что жилой комплекс не будет достроен вовремя, застройщик обязан уведомить дольщика об отсрочке за два месяца до ее наступления. Причем речь идет лишь о минимуме, который прописан в законе. Ничто не мешает девелоперу поставить в известность покупателя о такой неприятности, к примеру, за полгода.

Вместе с уведомлением застройщик отправляет проект дополнительного соглашения к ранее заключенному договору долевого участия (ДДУ). Его суть проста: покупатель соглашается на перенос сроков ввода здания в обмен на какие-либо преференции от девелопера.

Причем покупатели не обязаны соглашаться на перенос сроков, так как Гражданский кодекс предполагает, что изменение условий договора – это добрая воля обеих сторон соглашения. Если покупателя не устраивают новые условия, он может отказаться от допсоглашения.

Застройщики жилья с 1 июля поднимут цены на квартиры

Подписав дополнительное соглашение, дольщик подтверждает свою готовность подождать еще некоторое время. Отметим, что после этого он уже не сможет потребовать полагающуюся неустойку за перенесенные сроки, если, конечно, застройщик не нарушит новые договоренности. Кроме того, дольщик теряет право на одностороннее расторжение договора из-за переноса прежних сроков.

Вместе с тем покупатель должен понимать, что само по себе предварительное уведомление не дает ему права расторгать ДДУ или писать претензию – такие возможности откроются только после того, как девелопер нарушит сроки.

На практике застройщики далеко не всегда уведомляют покупателей. Причины понятны – не хочется сеять панику среди клиентов, а также далеко не всегда есть готовность предлагать привлекательные компенсации в обмен на перенос сроков.

Второй этап: пишем претензию застройщику

Если застройщик нарушил сроки, то у дольщика есть два варианта дальнейших действий: умеренный и радикальный.

Первый предполагает выдвижение ряда требований напрямую застройщику без привлечения суда: передача квартиры и выплата разнообразных компенсаций. Есть шанс, что девелопер пойдет навстречу покупателю и конфликт будет улажен без расторжения ДДУ. Радикальный вариант предполагает разрыв договора долевого участия (плюс компенсации), если просрочка превышает 2 месяца.

Дольщики продолжают активно покупать в Москве квартиры на стадии котлована

Главное отличие между этими сценариями состоит в следующем: в первом случае покупатель не отказывается от квартиры в строящемся ЖК и, продолжая оставаться участником долевого строительства, требует денежных компенсаций за нарушение застройщиком ДДУ. Радикальный вариант означает, что покупатель отказывается от квартиры, перестает выполнять обязанности дольщика и требует возврата вложенных денег помимо компенсаций.

И в том, и в другом случае напрямую застройщику направляется претензия. В ней покупатель требует передать квартиру (или другой объект долевого строительства), а также выплатить неустойку. Неустойка рассчитывается в двойном размере 1/300 ставки рефинансирования от цены договора за каждый день просрочки. К примеру, застройщик нарушил срок передачи объекта на 90 дней. Цена договора составляет 8 млн руб. Размер неустойки составит 348 000 руб. (90 x 1/300 x 8 000 000 x 0,0725 x 2).

Помимо неустойки в претензию можно включить и другие требования. В частности, покупатель претендует на возмещение убытков. Чаще всего непредвиденные затраты связаны с арендой квартиры из-за невозможности вселиться в готовое приобретенное жилье. Для удовлетворения этого требования дольщику следует подкрепить претензию документами, доказывающими его убытки: договором найма жилья, квитанциями об оплате и т. п.

Всегда ли следует писать претензию при нарушении сроков строительства? Насколько эффективен этот механизм? Практика показывает, что данные вопросы сложнее, чем кажутся.

Сбербанк будет по-новому кредитовать строительство жилья

Прежде всего, дольщик должен учитывать специфику своей ситуации. Если строительство жилого комплекса все же идет, пусть и медленно, претензии, особенно с денежными требованиями, наносят дополнительный удар по экономике проекта. Афиширование своих намерений на форумах дольщиков может создать панику, и одна претензия превращается в десятки и сотни аналогичных заявлений. Кто-то может вовсе расторгнуть ДДУ и потребовать деньги назад. По сути, дольщики сами увеличивают шансы никогда не увидеть приобретенную квартиру.

Кроме того, застройщики далеко не всегда удовлетворяют претензии, а чаще всего делают это лишь частично. Поскольку практика показывает, что размер неустойки нередко снижается судом, девелоперы могут предложить, скажем, 10-30% от суммы и, тем более, отказать в покрытии убытков.

С другой стороны, всегда есть шанс, что претензия будет удовлетворена и дольщик получит какие-то деньги здесь и сейчас, а не спустя несколько месяцев по суду. Известны случаи, когда нарушившие сроки девелоперы даже арендовали жилье для своих дольщиков, чтобы разрешить конфликт и не помешать дальнейшей реализации проекта. Во-вторых, если застройщик не ответит на претензию и дело дойдет до суда, это станет дополнительным аргументом против снижения размера неустойки.

Читать еще: Как оформить дом в собственность после постройки на своей земле?

Срок ответа на претензию не установлен, поэтому можно подавать в суд и после 10 дней молчания застройщика. Если девелопер не хочет конфликта и готов договариваться, то он сам максимально быстро выйдет на связь с заявителем.

Государство отказалось увеличить отчисления застройщиков для защиты дольщиков

Третий этап: компенсации через суд

Наиболее сложные противоречия между дольщиком и девелопером разрешаются через суд. На этом этапе у покупателя есть выбор: ждать передачи квартиры, сохраняя отношения с застройщиком, или разрывать их и ждать денег. В обоих случаях можно требовать через суд денежные компенсации:

– компенсация морального вреда;

– взыскание штрафа (если застройщик не ответил на претензию);

– покрытие судебных издержек.

Проанализируем каждое из этих требований и шансы на их удовлетворение судом. Закон о долевом строительстве предусматривает большие неустойки для нарушающих сроки застройщиков. Чем дольше отсрочка и дороже объект, тем дороже нарушение ДДУ обходится девелоперу. Однако суд далеко не всегда удовлетворяет высокие требования. Особенно часто размер неустойки снижается, если ее требует дольщик, который все же получил квартиру, пусть и с опозданием. В то же время в судебной практике есть и жесткие решения в пользу покупателей – многое зависит от конкретного судьи и его точки зрения на ситуацию.

Страховка застройщиков от банкротства подорожает в 5 раз

С возмещением убытков дело обстоит сложнее. Суд может не увидеть прямой связи между срывом возможного новоселья и необходимостью дольщика арендовать из-за этого квартиру. Отказать в удовлетворении убытков суд может хотя бы на том основании, что покупатель имеет прописку, пусть даже и не в том городе, где работает и приобрел строящееся жилье.

Моральный вред компенсируется куда чаще. Причем если раньше нужно было его доказывать (приносить справки от врачей), то теперь сам факт нарушения права дольщика (несвоевременное получение ключей от квартиры) уже считается судом достаточным основанием. Проблема лишь в том, что моральный вред компенсируется слабо – максимум до 30 000 руб., а иногда счет идет на несколько тысяч.

Штраф присуждается почти всегда, если застройщик не ответил на претензию, а дольщик не нарушил алгоритм ее подачи. В полном объеме покрываются и судебные издержки.

Заявлять или не заявлять денежные требования?

Как и в случае с претензией, мы рекомендуем учитывать реальные возможности застройщика и этап строительства его дома. Если есть признаки, что застройщик столкнулся с временными трудностями, то лучше их не усугублять. В то же время отказываться от требований вовсе не стоит: до банкротства шансы на их удовлетворение выше, чем после, когда может выясниться, что покрыть убыток нечем.

В Москве зафиксирован резкий рост числа выданных разрешений на строительство

Четвертый этап: расторжение договора

Радикальный вариант (расторжение ДДУ), как и описанный выше умеренный сценарий, не исключает денежных требований, но к ним еще добавляется возврат вложенных в строительство средств и отказ от квартиры. Кроме того, если покупатель расторгает ДДУ, то с него снимается обязанность выполнять его условия, тогда как в первом случае дольщик и дальше должен платить деньги, к примеру, если покупал квартиру в рассрочку.

Расторжение ДДУ происходит просто: покупатель пишет соответствующее уведомление и отправляет его застройщику. С момента отправления такого уведомления он больше ничем не обязан застройщику, который в течение 20 рабочих дней возвращает средства, уплаченные за квартиру.

Сложнее обстоит дело с ипотекой. Дольщик заключает кредитный договор с банком, который не прекращает свое действие из-за расторжения ДДУ. Проще говоря, покупатель по-прежнему должен платить банку, пока застройщик не вернет кредитору дольщика перечисленные на строительство средства. Кроме того, права требования квартиры (от которых пытается отказаться дольщик) находятся в залоге у банка. Поэтому без согласия кредитора отказаться от них будет непросто. Если же банк одобрит такой шаг дольщика, то последний все равно теряет большие суммы в виде уже уплаченных процентов. Впрочем, эти проценты можно включить в финансовые требования в иске к застройщику (наряду с неустойкой, штрафом и т. д.).

Как показывает практика, чаще всего расторжение договора – наименее продуктивный для дольщика путь, особенно если ситуация в бизнесе застройщика тяжелая и фактически он уже стал непризнанным банкротом. В этом случае покупатель рискует не получить внесенные за квартиру деньги, все прочие компенсации и, тем более, квартиру. Кроме того, следует учитывать, что даже если средства дольщику вернут, ситуация на рынке может поменяться не в его пользу, скажем, жилье подорожает.

Что делать если застройщик просрочил сдачу многоквартирного дома?

Взыскание неустойки по Договору долевого участия с застройщика в 2018 году

Как бы покупателю ни хотелось верить в светлое будущее своего нового жилья, зачастую происходят случаи, когда строительство многоквартирного дома останавливается, а сроки по сдаче квартир покупателям подходят к концу.

Для дольщика совершенно не важно, по какой причине застройщик задерживает сдачу квартир собственникам. Но, застройщик может пойти на ряд хитрых ходов, завуалировав в договоре некоторые моменты, либо принуждать клиентов перезаключить договор. На что стоит обратить внимание, если застройщик просрочил срок сдачи многоквартирного дома, и как не попасть в сети обмана? Об этом и не только далее.

Обозначение сроков и даты сдачи жилья собственникам

Дата, когда жилой массив будет сдан собственникам, в обязательном порядке вписывается в ДДУ. Законодательство не регламентирует, как определяется этот срок. Условие для всех одно – дата введения в эксплуатацию у всех дольщиков одного и того же жилого объекта одинакова.
В договоре прописывают два срока введения в эксплуатацию:

Точная дата выдачи документов на ввод многоквартирного жилья или сроки на введение в эксплуатацию жилого массива. Разрешение на ввод жилого дома в эксплуатацию выдает местная администрация. Пример формулировки точной даты – в срок не позднее 30.04.2018 года. Следовательно, следующий за этой датой день — 01.05.2018 г., это первый день неустойки строительной организации.
Обозначение квартального срока сдачи объекта дольщикам. Пример обозначения квартального срока – в первом квартале 2018 года. Такая запись обязательно прописывается в договоре долевого участия, просрочка передачи квартиры начинается с 01.04.2018 г.

Доказательства нарушения сроков сдачи дома в эксплуатацию

Доказательством просрочки служит непосредственно акт приема-передачи квартиры. Во-первых, если у вас его на руках нет, то это самое прямое доказательство того, что квартира вам не сдана и, следовательно, организация не выполнила свои обязательства. Во-вторых, если у вас имеется акт приема-передачи жилья, но дата подписания его значительно позднее даты указанной в договоре долевого участия.

Возможные уловки застройщиков

Любой застройщик прекрасно знает о возможной неустойке, поэтому выдумывают разные способы её избежать. Вот некоторые из них.

Настойчиво предлагает подписать дополнительное соглашение о продление сроков сдачи квартиры. Ни в коем случае не подписывайте его. В таком случае Вы развяжете руки застройщику и первоначальные сроки, указанные в договоре, уже учитываться не будут. Таким образом, Вы добровольно «помогаете» застройщику и не сможете претендовать на неустойку за просрочку по договору. По крайней мере до тех пор, пока горе-застройщик еще раз нарушит сроки сдачи своего многоквартирного дома.
Заставляет подписать соглашение об отсутствии претензий со стороны дольщика.
Специально указывает неверную дату на акте приема-передачи квартиры (задним числом).

Действия дольщиков в ситуации, когда застройщик просрочил сроки сдачи дома

Итак, все сроки вышли, вам должны уже были выдать акт приема-передачи, но застройщик не торопится? Что делать? Ведь просрочка сдачи квартиры по ДДУ с каждым днем увеличивается. Давайте выясним.

Досудебное урегулирование

Досудебное урегулирование спора, в данном случае — Ваше законно обоснованное недовольство застройщиком из-за нарушения сроков сдачи квартиры по договору долевого участия в строительстве — является по действующему законодательству РФ обязательным. С чего же начать? Об этом и пойдет речь.

1. Необходимо составить претензию к Застройщику

Вы можете использовать образец претензии за просрочку сдачи многоквартирного дома и составить ее самостоятельно. Однако стоит учитывать важный момент: досудебная претензия о выплате неустойки должна быть составлена обоснованно и законодательно грамотно. Вам может показаться, что на этом этапе Вы еще можете справиться самостоятельно. Но позвольте поделиться в Вами опытом. Дело в том, что претензия о взыскании неустойки идентична исковому заявлению, так как при обращении в суд, судья будет рассматривать Вашу досудебную претензию и приобщать к материалам дела.

Будьте осторожны, ведь если Ваши требования в досудебной претензии к застройщику будут отличаться от исковых, то исковые требования суд имеет право отклонить как неправильное или необоснованное прохождение досудебного порядка. Более того, не стоит забывать про строительную компанию, у которой наверняка есть целый отдел юристов. Очевидно, что их задача — искать данные ошибки и уменьшать сумму Ваших требований, вплоть до того, что отклонить Ваши требования о выплате неустойки полностью. Согласитесь, не на такой исход Вы рассчитываете, когда пытаетесь отстоять свои права.

Чтобы избежать подобных рисков и добиться законных неустоек нужно подходить к составлению претензии к застройщику крайне ответственно и с юридической помощью. Затраты на юриста подлежат возмещению в полном объеме [согласно ст. 100 ГПК РФ] и входят в досудебные и судебные требования к застройщику. Окончательное решение, конечно, за Вами, а наша редакция, в свою очередь, рекомендует Вам обратиться к специалисту за помощью.

В претензии должно быть прописано когда был оформлен ДДУ, его номер, объект договора, а также факт того, что сроки сдачи квартиры прошли. Ссылаться следует на ФЗ №214, ст. 309-310 ГК РФ и на условия, прописанные в Вашем договоре долевого участия. Помните, что если в претензии будут указываться убытки, которые вы понесли от действий застройщика, то их необходимо заверить документально. Например, на руках у Вас должны быть оплаченные квитанции за съемное жилье.

Важно: если в договоре ДДУ есть пункты противоречащие действующему законодательству РФ, то их нужно просить признать недействительными еще в досудебных требованиях.

2. Отдайте претензию по неустойке строительной организации

Претензионное письмо должно быть написано в двух экземплярах, один необходимо отдать застройщику, а второй оставить у себя. Передать претензию можно с помощью почты или отнести лично в офис застройщику. Конечно, второй способ уведомления должника выгоднее и быстрее. На своем экземпляре обязательно не забудьте поставить отметку о том, что претензионное письмо застройщик у вас принял.

Вполне возможно, что в офисе вам могут отказать и сообщить, что директора нет и отметку ставить не кому, знайте, что это может сделать не только лично застройщик, но и любое уполномоченное лицо.

Вместе с претензионным письмом необходимо вложить копию документа удостоверяющего личность, обычно это паспорт, копия договора долевого участия и расчетный лист неустойки.

Как рассчитать сумму неустойки по ДДУ в 2018

На сегодняшний день формула расчета неустойки по договору долевого участия такая: стоимость Вашей квартиры по договору * количество дней просрочки * 2 * ставку рефинансирования на день передачи (в процентах) / 30 000. В настоящий момент времени ставка рефинансирования приравнена к ключевой ставке и составляет 7,25%.

Если Вы вносили оплату на будущее жилье по частям, то ставку рефинансирования необходимо брать из того периода времени, когда производилось внесение денежных средств, а затем складывать полученные суммы.

На ответ вашей претензии или выполнение ваших в ней требований у застройщика есть всего десятидневный срок, по истечении которого смело обращайтесь в суд.

Взыскание неустойки по ДДУ через суд

Когда все сроки у застройщика закончились, он ничего вам не ответил и ничего не предпринял, то остается тяжелая артиллерия – идем в суд! Многие люди боятся судебных разбирательств, зданий судов и тянут поход в суд до последнего. Тем самым играя на руку только застройщику.

Не бойтесь отстаивать свое право на жизнь в новом доме, или возврат денежных средств и компенсацию. У Вас на это есть все основания. А также компенсацию морального вреда еще тоже никто не отменят. Но, как показывает судебная практика, к выбору суда необходимо подойти ответственно.

Для подачи иска подойдет районный или городской суд, по месту прописки застройщика или по адресу новостройки. Изучите аналогичные дела, которые вел тот или иной суд. Подавайте свой иск в суд, который присуждал максимальную сумму истцу. Порой суммы, присужденные дольщикам, отличались в разы.

Истцом может выступать только лицо, которое подписывало документы ДДУ, а ответчиком только застройщик. Если в договоре долевого участия прописано 2 или 3 человека, то все они обязаны подать иск присутствовать в суде.

Конечно, если застройщик не соблюдает сроки сдачи по ДДУ, то недовольных дольщиков наберется много, в соотношении с количеством квартир в строящемся доме. Однако объединяться дольщикам в коллективный иск не стоит. В связи с тем, что в суд может не явиться тот или иной человек, судебные делопроизводство растянется на многие месяцы.

Перечень документов для подачи искового заявления в суд

Копии квитанций, которые свидетельствуют об уплате денег застройщику.
Копия ДДУ и его приложений.
Копия паспорта.
Претензионное письмо застройщику с пометкой о его получении.
Копии квитанций об оплате съемной квартиры с того периода времени, когда был зафиксирован день просрочки введения в эксплуатацию жилого объекта, а также оплаченные квитанции коммунальных услуг.
Копия документов, которых нет на руках у застройщика, чтобы передать их ему вместе с копией искового заявления.

При оптимальной работе и присутствии на судебных разбирательствах всех задействованных лиц, суд будет рассматривать дело в течении двух-трех месяцев. Это самый минимальный срок ожидания. Как показывает практика, судебное разбирательство может длиться значительно дольше, поэтому приготовьтесь к долгому ожиданию рассмотрения вашего поданного иска.

Также Вам интересно будет узнать, что при исковом заявлении на сумму свыше 1 миллиона рублей вы вынуждены будете оплатить госпошлину. Рекомендуем предъявлять исковое заявление на сумму меньше, чем 1 миллион рублей, а затем, когда дело уже будет разбираться в суде, подать ходатайство и увеличить значение исковой суммы. А также подать прошение об назначение выплачивать госпошлину проигравшей стороне.

После вынесения приговора судом в пользу истца, строительная компания в лице застройщика в течение 10 дней обязана выплатить дольщику всю сумму, установленную судом. Часто происходит так, что ответчик не спешит расставаться с вашими деньгами, тогда необходимо получить в суде исполнительный лист и передать его судебным приставам.

Конечно, когда жилой массив практически достроен, то ни один застройщик не будет доводить дело до суда, потому что это для него материально не выгодно. Ведь строительная компания обязана вернуть не только вложенные в долевое участие деньги, но и все убытки, которые потерпел дольщик. По закону за несоблюдение прав собственников на застройщика еще налагаются и штрафные санкции.