Что такое ИЖС, СНТ и ДНП

Что такое ИЖС, СНТ и ДНП?

Что такое СНТ?

Выбирая землю для строительства жилого дома, критичным условием является принадлежность участка к определенной категории земель .

Для этого подходят:

1. Земли поселений
2. Земли сельскохозяйственного назначения.

Именно эти категории земли должны значиться в кадастровом паспорте. Любая другая категория (из рассматриваемых) не предназначена для строительства жилья.

СНТ – это садовое некоммерческое товарищество. Одна из категории земель , участки которой могут находиться только на землях сельскохозяйственного назначения

Также существуют ещё две категори земель:

1. ДНП – дачное некоммерческое партнерство
2. ИЖС – это категория земель, предназначенных для индивидуального жилищного строительства.

Каждая из нижеперечисленных категорий имеет вид разрешенного использования земли – ИЖС, ДНП или СНТ. Участки СНТ могут находиться только на землях сельскохозяйственного назначения, ИЖС на землях поселений, а ДНП на тех и других.

СНТ – все «за» и «против»

И садовые товарищества, и дачные партнерства находятся на землях сельскохозяйственного назначения, следовательно, разница между ними едва ли уловима. Но между ними присутствует различие в цене – кадастровая плата за участки СНТ, как правило, выше, чем за ДНП. Это объясняется нахождением земель СНТ в более живописных местах, наличием более развитой инфраструктуры.

Плюсы:

1. низкая стоимость;
2. так же, как и на землях ДНП, отсутствует надобность в создании проекта и его проверки инстанциями;
3. как правило, участки СНТ находятся в живописных местах, часто на берегу рек и водоемов;
4. низкая налоговая ставка.

Минусы:

1. сложный процесс прописки в доме (идентичный участку в ДНП);
2. невозможность оформления участка в ипотеку.

Существуют следующие категории земель:

• сельскохозяйственного назначения;
• поселений;
• промышленного назначения (энергетики, телевидения, связи и т.д.);
• заповедные;
• земли запаса и другие.

Что такое ИЖС?

ИЖС – это категория земель, предназначенных для индивидуального жилищного строительства.Участки ИЖС могут располагаться только на землях поселений

Участки ИЖС – «за» и «против»

Бытует мнение, что участки с целевым назначением «индивидуальное жилищное строительство», являются наилучшим вариантом. Но, приобретение таких земель несет в себе как преимущества, так и определенные недостатки.

Плюсы:

1. наличие, так называемого, милицейского адреса. Дому на участке ИЖС априори принадлежит определенный адрес (улица N дом N);
2. возможность пользования объектами социального назначения – это школы, детские сады, дома культуры, медицинские учреждения, и прочие государственные структуры;
3. развитая инфраструктура, непосредственная близость остановок общественного транспорта, асфальтированные дороги, круглогодичный проезд транспорт к участку;
4. централизованные коммуникации. Проведение коммуникаций, как правило, составляет 10-30% от стоимости постройки дома, поэтому данное преимущество является весьма значимым с финансовой точки зрения;
5. ликвидность – участки ИЖС пользуются большим спросом, нежели земли СНТ и ДНП. С точки зрения мобильности капитала, вложение средств в такие земли более выгодны.

Минусы:

1. так как земли ИЖС пользуются большим спросом, и обладают многими достоинствами, цена на них выше, чем на другие виды участков;
2. прежде чем построить дом на участке ИЖС необходимо согласовать проект, получить разрешения от соответствующих инстанций. Строение должно отвечать СНиПам и ГОСТам . В некоторых областях РФ это сделать довольно-таки проблематично. К примеру, район города Сочи является заповедной зоной, следовательно, регистрация жилого дома в этом регионе будет сложнее (например, автономная канализация должна быть создана по определенной экологически чистой технологии, и так далее);
3. существуют ограничения по размеру земельного участка. Региональным законодательством устанавливается минимальный и максимальный разрешенный размер. Например, в Республике Татарстан обязательным условием для регистрации дома, является площадь участка, большая, чем 4 сотки;
4. высокая ставка налогообложения. Имея в собственности участок ИЖС, процент налогообложения составит полтора процента от его кадастровой стоимости. Ставка для участков ИЖС значительно превышает ставку для СНТ и ДНП.

Что такое ДНП?

ДНП – дачное некоммерческое партнерство.

Достоинства и недостатки участка в ДНП

Достоинства:

1. значительным преимуществом земли в ДНП является ощутимая разница цене, по сравнению с участками ИЖС. Кадастровая стоимость участков в ДНП в среднем на 30-50% ниже. Несмотря на то, что территориально участки могут находиться вблизи друг от друга;
2. отсутствие надобности в составлении проекта дома, а так же отсутствие проверок со стороны различных инстанций;
3. являясь собственником участка в дачном некоммерческом партнерстве, владелец имеет права голоса на собраниях, проводимых партнерством. Может влиять на важные решения, вносить свои предложения;
4. низкая ставка налогообложения.

Недостатки:

1. участки ДНП, согласно прямому назначению, не предназначены для круглогодичного проживания, а значит, не предполагают наличие коммуникаций. Поэтому подключение городского электричества, проведение газа будет проблематично и финансово затратно;
2. прописаться на участке ДНП возможно, для этого необходимо будет обратиться в суд, а этот процесс займет гораздо дольше времени, чем прописка на участке ИЖС;
3. членство в ДНП предполагает ежегодные взносы – плату за пользование летним электричеством, водой для полива, и прочие нужды товарищества. Как правило, эти суммы довольно-таки небольшие, едва ли достигают нескольких тысяч рублей в год;
4. при покупке участка ДНП в ипотеку, вероятность получения кредита близится к нулю. Также практически невозможно взять ссуду в банке под залог такого участка.

Что необходимо знать об участках ИЖС, ДНП и СНТ?

Каждой из этих категорий присвоен разрешенный вид использования земли (ее целевое назначение):

1. ИЖС – категория земель, предназначенных для индивидуального жилищного строительства.
2. ДНП – дачное некоммерческое партнерство.
3. СНТ – садовое некоммерческое товарищество.

У каждого типа земель есть определенные достоинства и недостатки. Цена участков ИЖС небезосновательно отличается от двух других. Покупка более дорогого участка предполагает наличие развитой инфраструктуры, шаговой доступности к городу, а также наличие коммуникаций. Единственным серьезным «минусом» является необходимость «бумажной волокиты» в процессе регистрации дома и получения разрешений.

На первый взгляд, преимущества приобретения участков ИЖС очевидны. Но в последние годы земли СНТ и ДНП активно застраиваются. Массовая популяризация коттеджных поселков повлекла за собой активную застройку земель в садовых товариществах и партнерствах.

Ситуация на сегодняшний день такова, что бюрократические сложности, связанные с регистрацией дома и прописки в нем на землях сельскохозяйственного назначения постепенно уходят в прошлое. С каждым годом этот процесс упрощается.

В течение последних нескольких лет появляются все новые законодательные нормы, регулирующие этот вопрос, делая процесс регистрации дома и прописки в нем на участках сельскохозяйственного назначения более простым. Также продлена «дачная амнистия», по которой для получения документов на уже имеющийся дом необходимо значительно меньше усилий, времени и затрат.

Более низкая кадастровая стоимость участков СНТ и ДНП объясняется сложностями в процедуре прописки, отсутствием подведенных коммуникаций, удаленностью местонахождения участков от города.

Остановив свой выбор на одном из этих типов участка, алгоритм действий для возможности прописки следующий:

• оформление кадастрового паспорта на дом;
• регистрация построенного дома в Декларации (как правило, первоначально дому присваивается статус «нежилой»);
• прошение о переквалификации дома и присвоении статуса жилого. Если запрос удовлетворен, смело можно оформлять регистрацию и прописку. В обратном же случае приступать к выполнению следующего пункта;
• обращение в БТИ с просьбой присвоения дому технического паспорта;
• подача заявления в суд с ходатайством о присвоении дому статуса «жилой». Вероятность удовлетворительного решения суда, при наличии технического паспорта из БТИ довольно-таки высока.

Сделав выбор в пользу покупки участков СНТ или ДНП необходимо удостовериться в легальности товарищества или общества. Потому как возможность регистрации дома и прописки в нем напрямую зависит от этого.

С точки зрения денежной стороны вопроса, самым малозатратным приобретением будет участок в дачном некоммерческом партнерстве. Но такой участок потребует значительных финансовых вливаний – кладка дороги к участку, проведение коммуникаций и так далее.

Снижение стоимости этих услуг возможно за счет создания коллективного договора с соседями, которые также нуждаются в коммуникациях.
Участки ИЖС являются наиболее дорогими, но не требуют крупных вложений в плане обеспечения инфраструктуры и коммуникаций.

Ведение садоводства

Здесь можно построить дачу и заниматься любой сельскохозяйственной деятельностью, в том числе, как для личных нужд, так и с целью предпринимательства.

Можно выращивать любые овощи, фрукты и ягоды, держать домашнюю птицу, заниматься пчеловодством.

Статья 7 Земельного кодекса определила, что земли РФ делятся на 7 категорий, среди которых есть земли поселений (ЗНП) и земли сельхозугодий (ЗСН).

Согласно классификатору, земельный участок с ВРИ «Ведение садоводства» может принадлежать как к одной, так и другой категории.

Разрешенное использование

Классификатором ВРИ установлено сразу 2 вида разрешенного использования для садоводства:

• Пункт 1.5 «Садоводство на территориях сельхозугодий». Имеются в виду участки, выделенные под садоводство из категории земель ЗСН. Данные участки в первую очередь предназначены для выращивания многолетних сельхоз культур в промышленных масштабах.Здесь можно строить изгороди, теплицы, бурить скважины для подвода воды, но нельзя возводить любые капитальные сооружения (сооружения с фундаментом). Тем более на таких землях запрещено строительство жилых домов.
• Пункт 13.2 «Ведение садоводства». Таковой ВРИ может быть назначен и в категории ЗНП и в категории ЗСН. В данном случае имеются в виду участки, предназначенные для ведения частного садоводства и для обустройства дачи.Классификатор гласит, что на таком участке допускается выращивание любых бахчевых, садовых, овощных и иных сельскохозяйственных культур. Также, здесь разрешено строительство садового (летнего, дачного) дома и иных необходимых хозяйственных построек.

Индивидуальное и коллективное ведение садоводства

Глава 2 Федерального закона № 66 определила, что ВРИ «Ведение садоводства» может быть организовано сразу в нескольких формах:

• Некоммерческое коллективное партнерство;
• Индивидуальное садоводство.

В первом случае владельцы участков объединяются для регистрации садового (дачного, огороднического) некоммерческого партнерства (СНП).

В таком случае СНП будут принадлежать не только отдельные наделы участников партнерства, но и все объекты общего пользования: а значит дороги, местная канализация и т.д.

Объединение отдельных граждан в СНП помогает повысить общий уровень жизни в дачном поселке.

Так, за счет членских взносов СНП может оплатить асфальтирование местных дорог, проводку электросетей к дачному поселку и т.д. Садоводческое некоммерческое объединение является юридическим лицом в полном смысле этого слова.

Статья 7 ФЗ №66 определила, что СНП может:

• Приобретать и продавать имущественные права;
• Брать займы в кредитных организациях;
• Заключать разного рода договоры;
• Выступать в суде в качестве истца;
• Осуществлять любые иные действия, которые будут способствовать достижению поставленных целей, и которые не будут противоречить действующему законодательству.

Любой из членов СНП имеет право участвовать в регулярных собраниях товарищества и влиять на принятие общих решений.

Индивидуальное садоводство может осуществлять как в отдельном месте, так и в поселке, где существует СНП.

В первом случае у владельца надела возникают серьезные проблемы с подводом коммуникаций к участку (кроме тех случаев, когда коммуникации проведены в непосредственной близости от него).

Во втором случае, когда надел находится непосредственно в поселке при СНП, владелец участка вправе рассчитывать на общие блага.

Он может пользоваться общей инфраструктурой, подключаться к коммуникациям, подводка которых была осуществлена за счет средств СНП. Но за все это владелец участка должен регулярно уплачивать в СНП взносы, установленные самим объединением.

Если таковых взносов не поступает, СНП вправе взыскать причитающиеся им средства в судебном порядке.

Предельные размеры

Статья 11.9 Земельного кодекса определила, что минимальные и максимальные размеры участка устанавливаются местными градостроительными регламентами.

Читать еще:  Общероссийский классификатор видов экономической деятельности (ОКВЭД)

Это же подтверждает и статья 38 Градостроительного кодекса, где указано, что помимо прочего градостроительный регламент должен содержать:

• Предельные размеры надела;
• Минимальный отступ от границы участка к зданию (дому, сараю, гаражу и т.д.);
• Максимальное количество этажей (высоты) здания;
• Возможный процент застройки участка.

То есть, максимальный и минимальный размеры наделов устанавливаются той администрацией, в ведении которой находятся данные земли. Это может быть администрация поселка, администрация города, администрация целого субъекта РФ и т.д.

Чаще всего, устанавливается только минимальный размер участка, максимальный определять не имеет смысла, так как одно лицо может приобрести сразу несколько наделов, удвоив тем самым их площадь.

Учитывая требования, выдвигаемые основными нормативными документами (СНиП, требования пожарных служб), минимальная площадь садового участка составляет 3 сотки. Такая площадь позволяет отодвинуть дом на положенное расстояние от соседнего участка и от дороги.

Строительство

Классификатор определил, что на участках с видом возможного использования «Ведение садоводства» допускается возведение:

• Дачных, летних домов, предназначенных, в том числе и для отдыха;
• Иных необходимых для ведения хозяйственной деятельности сооружений: сараи, кладовые и т.д.

По умолчанию прописаться в доме, построенном на садовом участке, нельзя, несмотря на то, что он может иметь фактический почтовый адрес.

Для того чтобы зарегистрироваться в таком доме, необходимо:

• Сдать его в эксплуатацию. Это можно сделать только в том случае, если дом будет соответствовать всем необходимым требованиям: к нему будет проведено электричество, он будет иметь систему отопления, на участке будет водоснабжение;
• Дом должен быть единственным жильем для его владельца;
• Дом должен находиться в пределах земли населенных пунктов.

При несоблюдении любого из указанных требований прописаться в построенном доме нельзя.

Местные органы власти вправе уточнить целевое назначение надела и придать им статус огороднических земель.

Строить на таких землях можно только некапитальные объекты (те, которые не имеют фундамента).

Возведение объектов при статусе «Земли сельхозназначения»

Если говорить о ВРИ «Ведение садоводства», классификатор не делает никаких различий в плане возможного строительства для земель ЗНП и ЗСН.

Здесь также допускается возведение:

• Дачных, летних домов, предназначенных, в том числе и для отдыха;
• Иных необходимых для ведения хозяйственной деятельности сооружений: сараи, кладовые и т.д.

Независимо от созданных в доме условий, наличия всевозможных коммуникаций, наличия (отсутствия) еще одного жилья у владельца участка, прописаться на земле ЗСН нельзя.

Подробнее об особенностях ведения садоводства читайте в отдельных статьях:

Изменения с 2019 года

До 2019 года участки с видом разрешенного использования «Ведение садоводства» регламентируются ФЗ № 66. Новый Федеральный закон №217, который вступит в силу с первого дня 2019 года, меняет ситуацию.

В сравнении со старым законопроектом он принесет несколько существенных изменений:

• Сейчас земли с ВРИ «Ведение садоводства» могут быть дачными, садоводческими и огородническими. С 2019 года дачные земли ликвидируются и становятся садоводческими.Такое разделение вносит больше конкретики в правовой статус наделов: на садоводческих участках можно строить капитальные и некапитальные сооружения, на огороднических участках можно строить только некапитальные сооружения.
• С 2019 года индивидуальные садоводы, чей участок находится на территории СНП, могут принимать участие в собраниях объединения и влиять на принятие им решений. Но они не смогут участвовать в выборах членов правления, председателя и т.д.
• Отныне в пределах одного поселка может быть только одно СНП. Ранее их могло быть несколько.

Заключение

Садоводство имеет сложную, многоступенчатую организацию.

Классификатор установил 2 типа ВРИ: просто «Садоводство» для выращивания многолетних культур в промышленных масштабах и «Ведение садоводства» в целях организации частных дач. В первом случае строительство капитальных объектов запрещено, во втором – разрешено.

ВРИ «Ведение садоводства» может быть присвоено землям категории ЗСН и ЗНП. Строительство капитальных объектов условно разрешено и в том и в другом случае, но прописаться можно будет только на земле ЗНП.

Участок может иметь статус «Для огородничества» или «Для садоводства». На огороднических участках строительство запрещено, на садовых – разрешено.

Индивидуальное и коллективное садоводство весьма схожи. Разница лишь в том, что индивидуалы не могут участвовать в собраниях объединения. С 2019 года они будут иметь возможность участвовать в деятельности СНП.

Размеры земельного надела определяются местными органами власти. Они вправе установить любой максимальный и минимальный размеры. Нельзя регистрировать участок и строить дом, если размеры надела будут меньше минимально установленных в регионе.

ИЖС, СНТ, ЛПХ и ДНП: что это и в чем разница

ИЖС, ДНП, ЛПХ и СНТ— четыре аббревиатуры, встреча с которыми неминуема, если в планах приобретение земли для дачи или дома. Под ними скрываются разные виды участков и разные возможности использования: только для ведения хозяйства, для отдыха, для круглогодичного проживания. Разбираемся с этими буквами и с тем, что за ними стоит.

Какую землю могут приобрести физические лица

В российском Земельном кодексе земля подразделяется на несколько типов. И зависит это от ее назначения и расположения. Физические лица имеют доступ к 2 типам земли:

• участкам в населенных пунктах
• сельскохозяйственным землям

Каждый из них используется под конкретные цели. В городах, коттеджных поселках, деревнях, поселках городского типа и других населенных пунктах возможно любое строительство. На сельхозземлях разрешена постройка только садовых домиков, причем не в любых случаях. Обо всем — по порядку.

Дом для постоянного проживания = ИЖС

ИЖС — индивидуальное жилищное строительство. Земля под ИЖС — всегда в черте населенных пунктов. Предназначена она для строительства домов. При этом постройки здесь должны иметь высоту не более 12 м или 3 этажей.

Участки ИЖС — своеобразные монополисты: только на них законом разрешено капитальное строительство, то есть возведение полноценного строения.

ИЖС подходит для тех, кто круглогодично хочет проживать за городом и иметь при этом готовую инфраструктуру.

Плюсы

Банки любят такую землю и без проблем оформляют под нее ипотеку.

В доме на участке ИЖС можно прописаться (так как у него есть почтовый адрес).

Здесь есть необходимая инфраструктура, ответственность за создание которой — у администрации населенного пункта.

Минусы

Главный минус — цена. Участки ИЖС стоят объективно дорого.

При покупке просто земли, без дома, для самостоятельной постройки последнего понадобится разрешение на строительство. Для его получения проект дома придется согласовать с целым списком инстанций и ведомств.

Как быстро получить разрешение на строительство

В ряде случаев разрешение на строительство можно оформить онлайн на портале Госуслуги. Примерный срок – две недели. Советуем уточнить на портале Госуслуги ваш случай, так как в некоторых регионах России опция может не работать.

Дом + приусадебное хозяйство = ЛПХ

ЛПХ — личное подсобное хозяйство. Участки ЛПХ предназначены для производства сельхозпродукции. Если участок расположен в населенном пункте, на нем можно построить дом.

Участки ЛПХ всегда находятся за пределами города, но не обязательно за чертой населенных пунктов. Главная цель их приобретения — для ведения личного хозяйства (на них разводят животных и птиц или выращивают сельхозкультуры).

ЛПХ, находящиеся в пределах населенных пунктов, называются «приусадебными участками». На таких не запрещено строить дома даже для постоянного проживания, а также хозяйственные сооружения.

ЛПХ, расположенные за чертой населенных пунктов, называются «полевыми участками». Здесь любое строительство — под запретом. Участки используются только для сельхоздеятельности.

ЛПХ подходит тем, кто будет вести хозяйство.

Виды разрешенного использования земель или что такое ИЖС, ЛПХ, ДНТ и СНТ?

При выборе земельного участка для строительства будущего дома покупателю неизбежно придется столкнуться с целым рядом терминов, о существовании которых он, возможно, никогда прежде не слышал. Тип, категория, назначение земли, непонятные аббревиатуры типа ИЖС, ЛПХ, ДНТ и СНТ – как во всем этом разобраться?

При выборе земельного участка для строительства будущего дома покупателю неизбежно придется столкнуться с целым рядом терминов, о существовании которых он, возможно, никогда прежде не слышал. Тип, категория, назначение земли, непонятные аббревиатуры типа ИЖС, ЛПХ, ДНТ и СНТ – как во всем этом разобраться?

Предположим, вы захотели купить земельный участок. Возможно, вы даже присмотрели несколько вариантов. При выборе участка важно обратить внимание на категорию земли, на которой он расположен. Дело в том, что, например, для строительства загородного дома подходят только две категории участков – земля населенного пункта и земля сельхоз назначения, которые, в свою очередь, делятся по видам разрешенного использования. Но давайте обо всем по порядку.

Что такое вид разрешенного использования?

Вид разрешенного использования (ВРИ) — это установленное в публичном порядке допустимое функциональное использование земельного участка, а также существующих и возводимых на нем капитальных объектов.

Земли населенных пунктов могут иметь следующие виды разрешенного использования:

• Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) – участки для этого вида строительства располагаются только на землях населенных пунктов.
• Ведение личного подсобного хозяйства (ЛПХ) – участки располагаются на землях сельскохозяйственного назначения и землях населенных пунктов.
• Дачное строительство (ДНТ – дачное некоммерческое товарищество) – участки чаще всего располагаются на землях сельскохозяйственного назначения, но встречается и на землях населенных пунктов, имеющих соответствующий вид разрешенного использования «Для дачного строительства».

Земли сельхоз назначения могут иметь следующие виды разрешенного использования:

• Ведение личного подсобного хозяйства (ЛПХ)
• Дачное строительство (ДНТ)
• Садоводство (СНТ – садовое некоммерческое товарищество, СНП – садовое некоммерческое партнерство) – участки размещается исключительно на землях сельскохозяйственного назначения с соответствующим разрешенным использованием «Для ведения садоводства».

Узнать, к какой категории относится ваша земля, а также вид разрешенного использования можно на публичной кадастровой карте , а также в мобильном приложении Kadastr RU .

Особенности видов разрешенного использования земельных участков

Индивидуальное жилищное строительство

Участки под индивидуальное жилищное строительство могут находиться только на землях населенных пунктов. На земельных участках под ИЖС можно построить дом не выше трех этажей и получить регистрацию с конкретным адресом проживания – прописку.

Кроме того, к таким земельным участкам органы местного самоуправления обязаны провести все необходимые коммуникации и обеспечить доступ к социально значимым объектам (школы, детские сады, больницы и магазины).

Приятным бонусом является возможность получения налогового вычета, а также применение материнского капитала, так как дом строится для проживания. Также, вы можете выполнять банковские операции с приобретаемой землей, например, использовать кредит или ипотеку.

Дачное некоммерческое товарищество, садовое некоммерческое товарищество, садовое некоммерческое партнерство

Этот вид разрешенного использования оптимален для строительства дачного или садового дома (как правило, небольшого). Такие участки располагаются как на землях населенных пунктов, так и на землях сельхоз назначения. Прописаться в такой недвижимости возможно, но весьма непросто. Это связано с тем, что для постоянной регистрации в доме требуется адрес, который присваивается только жилью, построенному на землях, относящихся к населенным пунктам. А для этого нужно произвести экспертизу объекта недвижимости и получить решение суда, который должен признать его пригодным к проживанию.

Из минусов можно отметить, что в случае каких-либо проблем с коммуникациями в ДНТ и СНТ разбираться придется самим собственникам – членам дачного сообщества или садового товарищества.

Главное преимущество таких участков — это их стоимость. Как правило, она гораздо ниже, чем стоимость участков для ИЖС. Конечно, такая цена будет оправдана, только если вам не нужна прописка и возможные трудности с обслуживанием коммуникаций вас не пугают. Кроме того, не стоит забывать о том, что участок на сельхоз землях — это долевая собственность. А значит, чтобы продать такой участок в будущем, вам нужно будет получить согласие других участников сообщества или товарищества.

Личное подсобное хозяйство

Строить дом на участке для ведения ЛПХ можно, если он находится на землях населенных пунктов. На таких участках можно строить дома не выше трех этажей и получить регистрацию. Если же участок располагается на земле сельхоз назначения, он предназначен только для сельхоз производства и построить свой дом там будет невозможно.

Вывод

Итак, виды разрешенного использования типа ДНТ, СНТ и СНП имеют преимущество с точки зрения невысокой цены, но имеют ограничения, связанные с получением прописки, а также вопросами текущего и аварийного ремонта коммуникаций. Прежде чем покупать такой участок, следует как минимум узнать о том, как обстоят дела с подъездной дорогой и электричеством. Такие типы земель подходят для тех, кто хочет иметь дачу и огород и не планирует переезжать загород. Участки для ИЖС существенно дороже, но подходят для тех, кому важна социальная инфраструктура, прописка, нужны проведенные коммуникации, а также тем, кто собирается строить дом для постоянного проживания.

Земли населенных пунктов для садоводства – как правильно использовать

Отправим материал на почту

Данная статья отвечает на вопросы о специфике земли населенных пунктов, предназначенной для садоводства, допустимой деятельности на территории участка и стандартов, касающихся размещения построек. Также статья ответит на вопрос, можно ли строить дом на участке для ведения садоводства.

Дом на территории садоводческого участка не помешает

Определение и особенности

Садоводческий участок – это земля, отведенная под разведение овощей и плодово-ягодных культур, ведение хозяйства, организацию отдыха и разведение домашних животных. Приобретение сельскохозяйственного участка выгодно для гражданина, так как земля отведенная под сельское хозяйство, облагается налогами в меньшем размере, чем земля для жилого строительства.

Участок для садоводства или огородничества может быть предоставлен товариществом садоводов или приобретен индивидуально.

Правила использования регламентируются Жилищным кодексом, Кодексом градостроительства, и ФЗ№72.

Законы устанавливают правила использования участков, а именно:

какой деятельностью разрешено заниматься владельцу участка;

какие постройки можно возводить в границах надела;

требования к постройкам и их размещению;

правила проживания на территории садового участка.

Приобретение сельскохозяйственного участка выгодно для собственника и имеет ряд преимуществ, однако многих интересует ответ на вопрос: можно ли строить дом на земле под садоводство? Законом предусмотрены ограничения, касающиеся целевого назначения садоводческих территорий.

Строительство большого коттеджа на садовом участке вряд ли возможно

Согласно действующим законам, земли населенных пунктов под садоводство подразделяются на категории:

Индивидуальные дачные наделы – участки, приобретаемые собственником, которые могут использоваться как для капитального строительства, так и для ведения сельского хозяйства по усмотрению собственника.

Земля под садоводство – участок в данной категории может находиться в собственности физического лица или принадлежать объединению садоводов и предоставляться на некоммерческой основе. В границах такого земельного надела можно вести сельскохозяйственные работы, возводить некапитальные дома для сезонного проживания или отдыха, устанавливать хозяйственные постройки. Разрешенный размер участка не должен превышать 15 соток.

Участки для огородничества – земли сельскохозяйственного назначения, на которых разрешено возводить только временные и вспомогательные постройки. Размер участка под разведение огорода может достигать 50 соток.

Уточнить информацию о целевом назначении и принадлежности участка владелец может, запросив информацию из единого кадастрового реестра.

В кадастровых органах вам дадут точную информацию о возможностях приобретаемого участка

Разрешенные постройки

Закон о целевом использовании земли, отвечая на вопрос: можно ли строить дом на участке для ведения садоводства, дает ответ и о том, какие виды построек разрешаются в границах земельного надела.

На садовом участке, принадлежащем собственнику или садоводческому товариществу, законом разрешено возводить некапитальный дом для сезонного проживания в теплое время года, без права оформления постоянной регистрации, а так же следующие постройки:

гараж для личного автотранспорта;

сарай либо навес для хранения инвентаря;

скважину или колодец для воды

постройки для содержания домашнего скота или птицы;

погреб для хранения урожая;

туалет дачного типа с выгребной ямой для сброса отходов.

Градостроительный кодекс определяет требования к дому дачного типа. В дачном домике должна быть одна жилая комната размером 8-12 метров, кухня или столовая, кладовка или гардеробная. Высота потолков в помещении должна быть не менее двух с половиной метров, для мансарды не менее двух метров.

К садовому домику не подведен водопровод, газопровод либо городская канализация, поэтому такой дом не считается жилым и в нем нельзя оформить прописку, несмотря на наличие физического адреса.

В принципе прописка в садовом доме возможна, но для этого нужно дом привести в полностью жилое состояние

На нашем сайте Вы можете ознакомиться с самыми популярными в Подмосковье участками для строительства загородного дома. В фильтрах можно выставить желаемое направление, наличие газа, воды, электричества и прочих коммуникаций.

Требования к постройкам

Правилами жилищного кодекса устанавливается расстояние между всеми объектами, а так же расстояние от объекта до границ надела.

По действующим санитарным и противопожарным стандартам, расстояние от стен дома до границы надела не менее 3 метров, для хозяйственных построек от 1 метра.

Расстояние от стен дома до погреба или выгребной ямы не менее 12 метров, до колодца, бани или хозяйственных построек 8 метров и больше.

Строительство разрешается только на размеченных участках. Если межевание не выполнялось, не разрешается размещать постройки, за исключением вспомогательных.

Разрешенная и запрещенная деятельность

Кроме вопроса, можно ли строить дом на участке под садоводство, существуют также и другие вопросы касательно целевого использования земли, разрешенной и запрещенной деятельности в границах собственного земельного надела.

Согласно действующему законодательству, в границах садоводческого надела разрешены следующие виды деятельности:

выращивание огородных культур;

посадка плодовых деревьев;

хранение урожая и садового инвентаря;

возведение некапитальных построек.

В идеале на садовом участке располагается плодовый сад

При этом на территории садоводческого надела запрещены следующие виды деятельности:

возведение сооружений промышленного назначения и производство любой категории;

постройка коммунальных или административных зданий и осуществление их работы;

постройка любых объектов художественного или культурного значения;

обустройство точек оптовой или розничной торговли;

размещение построек с нарушением границ соседних наделов;

подведение коммуникаций и возведение жилого дома без получения разрешения на строительство.

За нецелевое использование земли налагается административная ответственность. Собственник выплачивает штраф, а нецелевые объекты по решению исполнительных органов подлежат сносу.

Это может быть интересно! В статье по следующей ссылке читайте о том, какие могут быть последствия от самостроя.

Как получить разрешение на постройку

Часто владельцы дач задаются вопросом: если в собственности есть участок для садоводства, можно ли строить дом для постоянного проживания?

Построить на законных основаниях жилище для постоянного проживания, можно при выполнении нескольких условий:

Если дача является единственной недвижимой собственностью владельца.

Если изменилась граница населенного пункта, и садоводчество оказалось в черте города.

Если было получено соответствующее разрешение административных органов.

Если администрация разрешила, можно приступать к застройке

Для того, чтобы получить разрешение на строительство, нужно выполнить несколько действий:

обратиться в ЕГРН за выпиской с информацией о наделе;

предоставить администрации населенного пункта план застройки для согласования;

получить разрешение у представителя исполнительной власти.

Для строительства нужно предоставить документы согласно списку:

паспорт гражданина России или иной документ, подтверждающий личность собственника;

свидетельство о покупке имущества или иной документ на собственность;

выписка из реестра с описанием участка;

разрешение коммунальных служб на подведение водоснабжения и канализации;

графическая схема объектов недвижимости на участке.

Если земля находится в границах некоммерческого объединения, проводится публичное голосование, на котором выносится разрешение на строительство. В том случае, если участники товарищества проголосовали против, разметка участка и строительство невозможно.

Видео описание

О строительстве домов на садовых земельных участках в видео:

Как итог – что меняется в 2019 году

Прежде чем уточнять, можно ли строить дом на участке для ведения садоводства, стоит дождаться поправок к закону от 2019 года. Согласно новому закону, дачные и садоводческие наделы будут объединены в одну категорию.

С новыми поправками в границе садоводческого надела будет разрешено строить жилые дома с возможностью регистрации при наличии разрешения от администрации. Разрешение или отказ в постройке дома выносится на открытом слушании в присутствии собственника.

Еще немного внимания!

Напишите в комментариях, как думаете – ограничения на использование земли полезны, или это ненужная бюрократия?

Что такое ИЖС, СНТ и ДНП?

Что такое СНТ?

Выбирая землю для строительства жилого дома, критичным условием является принадлежность участка к определенной категории земель .

Для этого подходят:

1. Земли поселений
2. Земли сельскохозяйственного назначения.

Именно эти категории земли должны значиться в кадастровом паспорте. Любая другая категория (из рассматриваемых) не предназначена для строительства жилья.

СНТ – это садовое некоммерческое товарищество. Одна из категории земель , участки которой могут находиться только на землях сельскохозяйственного назначения

Также существуют ещё две категори земель:

1. ДНП – дачное некоммерческое партнерство
2. ИЖС – это категория земель, предназначенных для индивидуального жилищного строительства.

Каждая из нижеперечисленных категорий имеет вид разрешенного использования земли – ИЖС, ДНП или СНТ. Участки СНТ могут находиться только на землях сельскохозяйственного назначения, ИЖС на землях поселений, а ДНП на тех и других.

СНТ – все «за» и «против»

И садовые товарищества, и дачные партнерства находятся на землях сельскохозяйственного назначения, следовательно, разница между ними едва ли уловима. Но между ними присутствует различие в цене – кадастровая плата за участки СНТ, как правило, выше, чем за ДНП. Это объясняется нахождением земель СНТ в более живописных местах, наличием более развитой инфраструктуры.

Плюсы:

1. низкая стоимость;
2. так же, как и на землях ДНП, отсутствует надобность в создании проекта и его проверки инстанциями;
3. как правило, участки СНТ находятся в живописных местах, часто на берегу рек и водоемов;
4. низкая налоговая ставка.

Минусы:

1. сложный процесс прописки в доме (идентичный участку в ДНП);
2. невозможность оформления участка в ипотеку.

Существуют следующие категории земель:

• сельскохозяйственного назначения;
• поселений;
• промышленного назначения (энергетики, телевидения, связи и т.д.);
• заповедные;
• земли запаса и другие.

Что такое ИЖС?

ИЖС – это категория земель, предназначенных для индивидуального жилищного строительства.Участки ИЖС могут располагаться только на землях поселений

Участки ИЖС – «за» и «против»

Бытует мнение, что участки с целевым назначением «индивидуальное жилищное строительство», являются наилучшим вариантом. Но, приобретение таких земель несет в себе как преимущества, так и определенные недостатки.

Плюсы:

1. наличие, так называемого, милицейского адреса. Дому на участке ИЖС априори принадлежит определенный адрес (улица N дом N);
2. возможность пользования объектами социального назначения – это школы, детские сады, дома культуры, медицинские учреждения, и прочие государственные структуры;
3. развитая инфраструктура, непосредственная близость остановок общественного транспорта, асфальтированные дороги, круглогодичный проезд транспорт к участку;
4. централизованные коммуникации. Проведение коммуникаций, как правило, составляет 10-30% от стоимости постройки дома, поэтому данное преимущество является весьма значимым с финансовой точки зрения;
5. ликвидность – участки ИЖС пользуются большим спросом, нежели земли СНТ и ДНП. С точки зрения мобильности капитала, вложение средств в такие земли более выгодны.

Минусы:

1. так как земли ИЖС пользуются большим спросом, и обладают многими достоинствами, цена на них выше, чем на другие виды участков;
2. прежде чем построить дом на участке ИЖС необходимо согласовать проект, получить разрешения от соответствующих инстанций. Строение должно отвечать СНиПам и ГОСТам . В некоторых областях РФ это сделать довольно-таки проблематично. К примеру, район города Сочи является заповедной зоной, следовательно, регистрация жилого дома в этом регионе будет сложнее (например, автономная канализация должна быть создана по определенной экологически чистой технологии, и так далее);
3. существуют ограничения по размеру земельного участка. Региональным законодательством устанавливается минимальный и максимальный разрешенный размер. Например, в Республике Татарстан обязательным условием для регистрации дома, является площадь участка, большая, чем 4 сотки;
4. высокая ставка налогообложения. Имея в собственности участок ИЖС, процент налогообложения составит полтора процента от его кадастровой стоимости. Ставка для участков ИЖС значительно превышает ставку для СНТ и ДНП.

Что такое ДНП?

ДНП – дачное некоммерческое партнерство.

Достоинства и недостатки участка в ДНП

Достоинства:

1. значительным преимуществом земли в ДНП является ощутимая разница цене, по сравнению с участками ИЖС. Кадастровая стоимость участков в ДНП в среднем на 30-50% ниже. Несмотря на то, что территориально участки могут находиться вблизи друг от друга;
2. отсутствие надобности в составлении проекта дома, а так же отсутствие проверок со стороны различных инстанций;
3. являясь собственником участка в дачном некоммерческом партнерстве, владелец имеет права голоса на собраниях, проводимых партнерством. Может влиять на важные решения, вносить свои предложения;
4. низкая ставка налогообложения.

Недостатки:

1. участки ДНП, согласно прямому назначению, не предназначены для круглогодичного проживания, а значит, не предполагают наличие коммуникаций. Поэтому подключение городского электричества, проведение газа будет проблематично и финансово затратно;
2. прописаться на участке ДНП возможно, для этого необходимо будет обратиться в суд, а этот процесс займет гораздо дольше времени, чем прописка на участке ИЖС;
3. членство в ДНП предполагает ежегодные взносы – плату за пользование летним электричеством, водой для полива, и прочие нужды товарищества. Как правило, эти суммы довольно-таки небольшие, едва ли достигают нескольких тысяч рублей в год;
4. при покупке участка ДНП в ипотеку, вероятность получения кредита близится к нулю. Также практически невозможно взять ссуду в банке под залог такого участка.

Что необходимо знать об участках ИЖС, ДНП и СНТ?

Каждой из этих категорий присвоен разрешенный вид использования земли (ее целевое назначение):

1. ИЖС – категория земель, предназначенных для индивидуального жилищного строительства.
2. ДНП – дачное некоммерческое партнерство.
3. СНТ – садовое некоммерческое товарищество.

У каждого типа земель есть определенные достоинства и недостатки. Цена участков ИЖС небезосновательно отличается от двух других. Покупка более дорогого участка предполагает наличие развитой инфраструктуры, шаговой доступности к городу, а также наличие коммуникаций. Единственным серьезным «минусом» является необходимость «бумажной волокиты» в процессе регистрации дома и получения разрешений.

На первый взгляд, преимущества приобретения участков ИЖС очевидны. Но в последние годы земли СНТ и ДНП активно застраиваются. Массовая популяризация коттеджных поселков повлекла за собой активную застройку земель в садовых товариществах и партнерствах.

Ситуация на сегодняшний день такова, что бюрократические сложности, связанные с регистрацией дома и прописки в нем на землях сельскохозяйственного назначения постепенно уходят в прошлое. С каждым годом этот процесс упрощается.

В течение последних нескольких лет появляются все новые законодательные нормы, регулирующие этот вопрос, делая процесс регистрации дома и прописки в нем на участках сельскохозяйственного назначения более простым. Также продлена «дачная амнистия», по которой для получения документов на уже имеющийся дом необходимо значительно меньше усилий, времени и затрат.

Более низкая кадастровая стоимость участков СНТ и ДНП объясняется сложностями в процедуре прописки, отсутствием подведенных коммуникаций, удаленностью местонахождения участков от города.

Остановив свой выбор на одном из этих типов участка, алгоритм действий для возможности прописки следующий:

• оформление кадастрового паспорта на дом;
• регистрация построенного дома в Декларации (как правило, первоначально дому присваивается статус «нежилой»);
• прошение о переквалификации дома и присвоении статуса жилого. Если запрос удовлетворен, смело можно оформлять регистрацию и прописку. В обратном же случае приступать к выполнению следующего пункта;
• обращение в БТИ с просьбой присвоения дому технического паспорта;
• подача заявления в суд с ходатайством о присвоении дому статуса «жилой». Вероятность удовлетворительного решения суда, при наличии технического паспорта из БТИ довольно-таки высока.

Сделав выбор в пользу покупки участков СНТ или ДНП необходимо удостовериться в легальности товарищества или общества. Потому как возможность регистрации дома и прописки в нем напрямую зависит от этого.

С точки зрения денежной стороны вопроса, самым малозатратным приобретением будет участок в дачном некоммерческом партнерстве. Но такой участок потребует значительных финансовых вливаний – кладка дороги к участку, проведение коммуникаций и так далее.

Снижение стоимости этих услуг возможно за счет создания коллективного договора с соседями, которые также нуждаются в коммуникациях.
Участки ИЖС являются наиболее дорогими, но не требуют крупных вложений в плане обеспечения инфраструктуры и коммуникаций.

Земли для садоводства: можно ли строить дом

В документах на земельный участок в обязательном порядке указываются цели, для которых он может использоваться. У владельцев недвижимости с назначением «для индивидуального жилищного строительства» и «для дачного строительства» не возникнет затруднений с возведением и последующей регистрацией дома и иных построек. Но можно ли строить дом на земле для садоводства?! Несоблюдение законодательства и нормативов застройки чревато судебным разбирательством и сносом незаконной постройки.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефону 8(800)-350-30-02 (звонок бесплатный для всех регионов России)!

Что можно построить на земле для садоводства

Градостроительный кодекс РФ для земель садоводческого назначения не предусматривает получение разрешения на строительство. Это связано с тем, что на данных наделах разрешено возведение различных видов построек для осуществления указанных целей. Конкретных характеристик, четко разграничивающих понятия хозяйственных сооружений и жилых помещений нет и строить на собственном земельном участке вы можете практически все.

Сложности могут возникнуть в случае попытки зарегистрировать данный дом или получить в нем регистрацию. Согласно Земельному Кодексу РФ постоянным местом жительства граждан считаются только территории и земли населенных пунктов и в прописке на этом основании могут отказать.

В то же время Конституционный суд РФ своим постановлением № 13-П вступившим в силу 30.06.2011 и решением №7-П, вступившем в силу 14.04.2008 установил, что владелец садового участка, построивший на нем дом, может в нем зарегистрироваться на основании права, предоставленного ему Конституцией, если не имеет других собственных помещений. То есть, если подтвердить, что возведенный объект – капитальное жилое сооружение с соответствующими коммуникациями, отделкой и системами жизнеобеспечения, то прописаться вы сможете или в официальных органах регистрации, или в судебном порядке.

Строительство на садовых участках с различным статусом

Садовый участок может быть расположен на территории населенного пункта или сельскохозяйственных угодьях.

Строительство дома на земле для садоводства в населенных пунктах можно с самого начала узаконить, если в местной администрации получить разрешение на изменение целевого статуса надела. После этого можно установленным порядком получить разрешение на строительство, и далее уже официально зарегистрировать недвижимость и получить право прописки.

В некоммерческих садоводческих товариществах любого типа многое зависит от положений, закрепленных в уставных документах. В таких организациях собственность на землю может быть не частная, а долевая и правом распоряжаться участком самостоятельно вы фактически не обладаете.

В СНТ могут быть свои планы застройки, уже согласованные с местной администрацией, которые члены кооператива обязаны соблюдать. Поэтому задавая вопрос можно ли строить дом на земле для садоводства, реально получить отказ.

Основные правила расположения постройки на садовом участке

СНиП 30-02-97 установил, что при возведении на земельном наделе построек, необходимо соблюдать следующие минимальные расстояния до межевых границ участка соседа:

• дом должен находиться не ближе трех метров, считая от ближайшей стены или выступающей более чем на 50 см от нее части дома;
• птичник, хлев, конюшня и прочие помещения для животных – 4 метра;
• другие хозяйственные сооружения и постройки – 1 метр.

Необходимый промежуток между сооружениями и постройками на участке (и на соседних участках в том числе) до уличного туалета и построек для животных и птицы, компостной кучи:

• от дома и погреба – не менее 12 метров,
• от бани (душа) соответственно на расстоянии 8 метров;
• от колодца – 8 метров.

Несоблюдение отдельных пунктов регламента может не повлечь требование о сносе капитальной постройки, но владельца могут обязать устранить нарушение либо передвинуть легкие строения.

Постройки и дорожки на территории садового участка не должны занимать более 25% территории.

Следует не забывать, что на участке хотя бы частично осуществлялись цели, для которых предназначены земли.

Ответственность за нарушение норм построек

В российском законодательстве предусмотрена возможность сноса самовольных построек на основании решения соответствующего органа власти или по постановлению суда. Это возможно в случае если:

1. Сооружение построено на участке, не принадлежащем лицу, возведшему постройку. Если право собственности на землю в СНТ или в другом товариществе документально не закреплено, не стоит торопиться строить на участке дом.
2. Существует нарушение норм и правил строительства при возведении жилого помещения. Вероятность сноса дома велика, если нарушение СНиП создает угрозу окружающей среде, безопасной жизнедеятельности людей (строительство в непосредственной близости от водопроводного или газового трубопровода и пр.).
3. Ущемлены права третьих лиц, к примеру, соседей.

Если у вас есть земля под садоводство, что можно строить на ней – дом, жилое помещение или хозяйственные постройки, лучше узнать заранее до начала работ. Возможно, выгоднее и быстрее переоформить целевое назначение вашего участка, а может быть, проще сначала построить дом, а потом заняться его легализацией.