Капитальный ремонт фасада в многоквартирных домах: технология реконструкции фасада МКД, что это такое и что входит в перечень работ

Капитальный ремонт фасада в многоквартирных домах: технология реконструкции фасада МКД, что это такое и что входит в перечень работ?

Вид разрушающегося фасада многоэтажного жилого дома вызывает у жильцов беспокойство: почему не ведется ремонт?

За чей счет должны выполняться ремонтные работы такого серьезного масштаба? Кто возьмется за капитальный ремонт дома и ремонт фасада?

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-51-36 . Это быстро и бесплатно !

Что в состоянии фасада свидетельствует о необходимости капитального ремонта?

Многие читатели спрашивают, ремонт фасада здания — это капитальный ремонт? Все зависит от того, в каком сосотоянии находится фасад дома.

Даже поверхностного осмотра бывает порой достаточно, чтобы определить: косметический ремонт фасада осматриваемого объекта неуместен, речь может идти только о капитальном ремонте.

Но мнение прохожего к делу не пришьешь, поэтому для оценки состояния отделки наружных стен жилого дома всегда собирается комиссия, представленная специалистами от Регионального оператора, а также первыми лицами управляющей компании, как представителями жильцов.

Нужен именно капремонт фасада жилого дома, если имеют место такие дефекты:

  • разрушена штукатурка на площади более 35%;
  • швы между панелями или блоками обнажены: утеплитель разрушился и раскрошился, что грозит проникновению внутрь атмосферной влаги;
  • наружные водосточные трубы, желоба деформированы, сто привело к нарушению целостности и попаданию дождевых вод на фасад, и пр.

Такое состояние наружной отделки и водосточной системы требует срочного восстановления.

Капитальный ремонт фасада многоквартирных домов: что входит в перечень работ?

Перечень работ не является константой, так как в каждом отдельном случае степень разрушения разная, а отделка наружных стен выполнена разными материалами, могут отличаться и технологии капитального ремонта фасада МКД. Так как же производится капитальный ремонт многоквартирного дома и фасада? Примерный список подлежащих выполнению работ по ремонту фасада при капитальном ремонте МКД можно обобщить, и выглядит он примерно так:

  • очистка поверхностей от пыли, штукатурки, слоев побелки или краски;
  • заделка швов, их тепло- и гидроизоляция;
  • штукатурка стен, нанесение шпатлевки, грунтовки, окраска;
  • покрытие поверхности стен водоотталкивающими составами;
  • ремонт и замена отдельных участков водосточной системы.

Если стены снаружи были утеплены, то разрушившийся утеплитель нужно будет восстановить. Но не будем забывать, что в каждом отдельном случае, при капитальном ремонте фасада многоквартирного дома, перечень работ может отличаться. Вот мы и узнали, что входит в капитальный ремонт фасада.

Кто выполняет ремонт?

Работы по восстановлению фасада в рамках капитального ремонта выполняются подрядчиком, которого называют «региональным оператором». Это предприятие не должно быть коммерческим.

Создается эта фирма местными органами государственной власти для реализации программы проведения ремонтов (ФЗ от 21.07.2014 N 255). Собственно, оператор может и не выполнять все работы своими силами, а только координировать их выполнение, оплату, качество, сроки.

Кто оплачивает?

Капитальный ремонт фасада в многоквартирных домах финансируют сами собственники жилых помещений в многоквартирных домах путем внесения ежемесячных взносов. Для того, чтобы было принято решение о проведении работ по приведению в порядок фасада дома, на собрании собственников за это должно проголосовать не менее 2/3 хозяев жилых помещений.

Здесь же решают вопрос размера обязательного платежа в фонд капремонта. Органы власти устанавливают минимальный размер ежемесячной платы, но может быть голосованием принят и больший размер. Важно, что принятое большинством решение обязаны исполнять все: и те, кто проигнорировал собрание, и те, кто вначале не был согласен вносить плату большего размера, чем установлена властями.

Чем серьезнее взносы, тем большая сумма может быть аккумулирована на специальном счете, что обозначает возможность расширения перечня работ и дополнения его важными и нужными объемами, которые сделают проживание в доме еще более комфортным.

Если собранных денег не хватит на полный объем, то прекратят ли продолжать восстановление поверхностей стен? Нет, все работы, включенные в утвержденную смету, подлежат обязательному окончанию, а средства оператор возьмет у себя же, но только из сумм взносов, собранных жильцами других домов, работы по которым запланированы позже.

Разумеется, эти средства придется возмещать, но жильцы никаких неудобств испытывать не будут: из сумм ежемесячных взносов, продолжаемых оплачиваться собственниками квартир, будет вычитаться долг, пока не погаситься полностью (ст. 169 ЖК РФ).

Читать еще:  Можно ли на материнский капитал выкупить долю, особенности покупки у родственников, правила оформления детей в доле

Когда граждане могут потребовать его проведения?

В каждом регионе есть государственная программа капитальных ремонтов многоквартирных домов.

За полгода до наступления года, в котором запланировано восстановление фасада, региональный оператор должен представить всю информацию о предстоящем ремонте, в том числе и о сроках.

Изучив всю документацию и внеся свои предложения, требования, владельцы квартир передают их оператору для корректировки. После того, как все вопросы будут решены, и разногласий не останется, могут быть начаты действия по внедрению плана капремонта.

Как действовать, если капремонт нужен раньше?

Если собственники сочтут, что какие-то конструктивы подлежат немедленному восстановлению, то можно, не дожидаясь запланированной даты, приступать, но тут возникает большой вопрос с финансированием. Придется на эти внеплановые работы собрать дополнительные взносы сверх тех, которые утверждены как обязательные (ст. 189 ЖК). Корректировка оплат будет обязательно проведена, так что на определенное время жильцов, потратившихся на дополнительный ремонт, от внесения взносов освободят.

Кроме средств, нужна также проектно-сметная документация, а еще кто-то должен этим заниматься вплотную. За решением этих проблем следует обратиться в свою управляющую компанию, которая от имени жильцов работает с местными властями и Региональным оператором.

Орган местной администрации на основании подписанного между ним и оператором договора поручает последнему изготовление проекта и организацию проведения экспертизы. В соответствии с графиком производства работ в сроки, оговоренные в этом графике и в договоре, выполняются работы по капремонту общего имущества жильцов.

Полезные советы о проектно-сметной документации смотрите на видео ниже:

В чем его отличие от текущего?

Текущий ремонт фасада включает работы, относящиеся не к масштабному восстановлению, а больше к поддержанию наружных поверхностей стен в нормальном состоянии. Обычно это косметические процедуры:

  • ремонт штукатурки отдельными местами;
  • шпатлевка, грунтовка в этих местах;
  • подкраска фасада.

Капитальный ремонт фасада многоквартирного дома — это нелегкий и многозатратный труд. Но у тех собственников, которые постоянно поддерживают свое общее имущество в надлежащем состоянии, средства расходуются более экономно: вовремя замеченная и ликвидированная трещина на фасаде не перерастет в зияющую дыру, на ликвидацию которой потребуется больше усилий и капиталовложений. Вот мы и узнали, что такое капитальный ремонт фасада многоквартирного дома.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме

Содержание общего имущества многоквартирного дома (МКД) — прямая обязанность собственников жилых и нежилых помещений. Ежемесячно владельцы недвижимости оплачивают услуги управляющей компании (УК) по проведению текущего ремонта, а также перечисляют взносы на капремонт в региональные фонды.

Под «капитальным» понимается ремонт: крыши, подвала, инженерных систем, лифтового оборудования и шахт, а также фасада и фундамента.

Что входит в общее имущество многоквартирного дома и особенности его ремонта

В соответствии со статьей 36 ЖК РФ под общим имуществом в МКД понимаются:

  1. Помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в доме (например, лифт, лестничные клетки, межквартирные площадки, шахты, подвальные помещения, чердаки).
  2. Земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства.
  3. Помещения, не принадлежащие ни одному из собственников и предназначенные для проведения социально-культурного досуга жильцов.
  4. Крыша, несущие и ненесущие конструкции здания.
  5. Механическое, инженерное, санитарно-техническое оборудование, которое обслуживает более одного помещения.

Владельцы квартир могут распоряжаться общим имуществом только совместно. Они не имеют права продать свою долю или распорядиться ей иным образом отдельно от квартиры — доля от общего имущества может перейти к другому владельцу только вместе с жильем. В соответствии с п. 1. 158 ЖК РФ собственники в МКД несут расходы на содержание принадлежащего им жилья путем внесения платы:

  • за содержание и текущий ремонт;
  • за капремонт.

К текущему ремонту относятся работы по поддержанию МКД в благоприятном состоянии. Например, замена остекления в подъезде, ремонт лестниц и перил, проведение косметического ремонта, устранение мелких неисправностей. В отличие от капитального ремонта к текущему установлено меньше требований, он является менее затратным и требует меньше времени на проведение.

Работы, связанные с улучшением состояния здания, а также с заменой и переустановкой его изношенных деталей, входят в перечень расходов на капитальный ремонт.

Технический регламент капремонта кровли многоквартирного дома

В капитальный ремонт крыши МКД включаются работы:

  • по полному восстановлению всех свойств кровельного покрытия (гидро-, шумо- и теплоизоляция);
  • по ремонту системы водостока, стыков плит перекрытия, а также мест примыкания кровли к карнизам;
  • восстановление вентиляционных шахт и деревянных конструкций.
Читать еще:  Требования к сейфам для хранения охотничьего оружия в 2019 году

В процессе капремонта устаревшие материалы меняются на современные с целью продления дальнейшего функционирования. Работы проводятся раз в 10-50 лет в зависимости от типа кровли, при условии повреждения более 40% покрытия. Сроки выполнения работ и их стоимость значительно превышают расходы на частичный ремонт.

Согласование ремонтных работ производится УК, принимают работу и ведут технический надзор за ходом ее проведения инженерные специалисты. После окончания капитального ремонта кровли компания, проводившая работы, выдает гарантийное обязательство, в котором указывается срок службы отремонтированной крыши.

Капитальный ремонт фасада многоквартирного дома

В перечень работ по капитальному ремонту фасада МКД входит:

  1. Заделка трещин и устранение течей.
  2. Удаление старого покрытия, утепление стен и герметизация стыков.
  3. Очищение от ржавчины и грибковых отложений.
  4. Нанесение штукатурки, укладка плитки, камня.
  5. Замена водосточных труб.

Работы направлены на полное восстановление фасада, придания дому нового облика. Капитальный ремонт проводится раз в 10 лет при условии наличия следующих дефектов:

  • повреждено более30% площади фасада;
  • разрушились швы, раскрошился полностью слой утеплителя;
  • деформация водостоков провоцирует попадание влаги на стены.

При проведении капремонта фасада:

  1. Устраняются течи и неисправности, восстанавливаются или заменяются инженерные конструкции.
  2. Применяются новшества и более эффективные технологии ремонта.
  3. Используются безопасные, негорючие материалы.

Капремонт фундамента МКД

Капитальный ремонт фундамента МКД включает следующий перечень работ:

  • усиление фундамента, стяжка по контуру;
  • обновление дренажной системы;
  • цементирование трещин;
  • устранение местных дефектов и деформаций;
  • ремонт оклеенной, обмазочной изоляции фундамента;
  • удаление разрушенных слоев;
  • создание гидроизоляции.

Ремонтные работы заключаются в усилении основания дома, полной реконструкции фасада, а также замене поврежденных частей. Капремонт фундамента — технически сложная задача, УК должна регулярно проводить косметический ремонт основания в профилактических целях каждые 5-10 лет.

Замена лифтов по программе капремонта

Замена лифтового оборудования проводится в рамках капитального ремонта, если в отношении его принято решение о признании непригодным к эксплуатации (пп. 2 п. 3 ст. 15 Федерального закона от 21.07.2007 № 185). До начала работ проводится техническая экспертиза, в результате которой определяется работоспособность лифта. По итогам осмотра специалистами готовится экспертное заключение, в котором содержится перечень всех неисправностей лифтового оборудования и шахт.

Капитальный ремонт подвала и подвальных помещений

В перечень работ по капремонту подвала и подвальных помещений входят:

  1. Утепление стен и подвальных перекрытий.
  2. Ремонт пола.
  3. Установка металлических дверей в подвальных помещениях.
  4. Ремонт инженерных сетей в наружных стенах.
  5. Гидроизоляция стен и пола.
  6. Замена дренажной системы.
  7. Восстановление отмостки.
  8. Ремонт продухов и подвальных окон.

Состав работ по ремонту подвала может меняться на стадии проектирования и согласования объемов проводимых работ с собственниками. Владельцы подвальных помещений, выведенных под аптеки, кафе, магазины и т. п., обязаны наравне с другими жителями дома нести расходы на содержание общего имущества, так как подвальные помещения являются конструктивной частью МКД.

За чей счет производится ремонт общего имущества?

Взносы собственников помещений являются основным источником финансирования проведения ремонтных работ по поддержанию общедомового имущества в надлежащем состоянии.

Ежемесячные платежи на капремонт по решению собственников могут храниться:

  1. На счете регионального оператора — денежными средствами распоряжается специальный фонд, который обязан обеспечить капремонт дома в соответствии с региональной программой, принятой в регионе. Органы власти устанавливают очередность МКД, в которых будут осуществляться ремонтные работы. Региональный оператор расходует средства, поступившие от собственников одних МКД на ремонт других домов, владельцы помещений, в которых также сформировали фонд капремонта на счете регионального оператора.
  2. На спецсчете МКД — средства идут только на проведения капремонта в конкретном доме. Открыть счет можно только в российском банке. Ежеквартально Центробанк размещает информацию о таких банках у себя на сайте. Счет контролируют сами собственники. Они же занимаются организаций капремонта: разрабатывают технические документы, выбирают и контролируют подрядчиков, осуществляют приемку работы.

Собственники МКД могут принять решение об увеличении размера взноса и расширить перечень работ, который можно провести по капитальному ремонту. Например, оплатить услуги по строительному контролю или использовать средства для погашения кредитов, израсходованных на проведение капремонта.

Что входит в капитальный ремонт жилого дома

Жильцы нашей пятиэтажки случайно услышали в районной управе, что этой весной у нас начнется капитальный ремонт. Но выяснить подробности нам не удалось.

Юлия Павличева. Северо-Западный округ.

Как рассказали в Департаменте капитального ремонта жилищного фонда Москвы , в столице действует список стандартных работ, выполняемых в жилых домах во время комплексного капремонта. При этом виды работ и их объемы определяются индивидуально для каждой многоэтажки на основании технического заключения о состоянии ее конструкций и инженерных систем.

Читать еще:  Где получить кадастровый паспорт на земельный участок?

Публикуем основные виды работ (согласно приложению к распоряжению правительства Москвы № 524-РП от 30.03.09 г.).

ВОЗЬМИ НА ЗАМЕТКУ

1. Стены, фасады

Утепление и ремонт фасадов, цоколей;

замена оконных и балконных заполнений на энергоэффективные шумоизоляционные;

остекление балконов и лоджий;

ремонт балконов и лоджий с восстановлением гидроизоляции, плиточного покрытия, заменой или ремонтом ограждений;

устройство козырьков над балконами и лоджиями верхних этажей, входами в подъезды и подвалы;

ремонт пожарных лестниц, отмостков, наружных стен лифтовых шахт;

замена и ремонт наружного водостока.

2. Фундаменты, подвалы

Ремонт фундаментов, приямков, входов в подвалы;

герметизация мест пересечения инженерных коммуникаций с фундаментами здания.

3. Кровли и чердаки

Ремонт или замена (кровельного покрытия, стропильной системы, ферм и др .), противопожарная обработка деревянных конструкций;

восстановление температурно-влажностного режима;

замена или ремонт элементов внутреннего водостока;

замена или ремонт парапетных решеток, ограждений, устройств для заземления и защиты от молний.

4. Лестницы

замена или ремонт ограждений, ограждающих экранов лестничных маршей и площадок.

5. Двери, входные площадки

Ремонт или замена входных дверей в подъезды (с установкой доводчиков, упоров), дверей тамбуров, приквартирных тамбуров, лестничных клеток;

ремонт, частичная замена и (или) укрепление входной площадки, а также ступеней лестницы перед входом (при ее наличии);

замена, ремонт или выполнение ограждений (при наличии лестницы перед входом);

замена, ремонт или выполнение освещения.

6. Центральное отопление

Ремонт, замена трубопроводов, стояков и подводок к отопительным приборам;

установка отопительных приборов со встроенными или пристроенными автоматическими терморегуляторами;

установка запорной арматуры;

реконструкция системы панельного отопления.

7. Вентиляция

Прочистка системы вентиляции;

замена вентиляционных решеток.

8. Холодное и горячее водоснабжение

Ремонт, замена трубопроводов, полотенцесушителей, относящихся к общедомовым инженерным системам;

замена трубной разводки и установка запорной арматуры;

установка индивидуальных приборов учета холодной и горячей воды;

устройство бытового пожарного крана со шлангом на трубопроводе холодной воды в квартирах;

замена сантехприборов в квартирах, находящихся в собственности Москвы.

9. Канализация и водоотвод

Ремонт или замена трубопроводов, замена канализационных лежаков к сантехприборам;

ремонт или реконструкция внутреннего водостока.

10. Электрооборудование

Ремонт (замена) вводно-распределительных устройств, домовых, подъездных и этажных электрощитов;

установка устройств защитного отключения для каждой квартиры, замена освещения общедомовых мест;

установка фотовыключателей, реле времени и других устройств автоматического или дистанционного управления освещением мест общего пользования, аварийного освещения лестничных площадок, входов в подъезды и др.;

замена светильников на антивандальные светильники с энергосберегающими лампами.

11. Мусоропроводы

Ремонт и замена элементов мусоропровода;

устройство системы промывки, прочистки и дезинфекции ствола мусоропровода.

12. Противопожарные системы

Замена пожарных шкафов на лестничных клетках с установкой пожарных рукавов и кранов в домах повышенной этажности;

установка дымовых автономных извещателей в коридорах квартир.

13. Внутридомовое газоснабжение

Реконструкция внутридомовой системы газоснабжения;

вынос газопроводов из подвалов и подъездов;

замена фасадного газопровода во время утепления наружных стен;

замена внутридомового газового оборудования.

14. Внутренняя отделка

Восстановительный ремонт жилых помещений и мест общего пользования квартир в зоне замены инженерных систем и сантехприборов в случае нарушения отделки помещений при прокладке трубопроводов и замене сантехприборов;

ремонт помещений общей долевой собственности, в т. ч. лестничных клеток, лифтовых и приквартирных холлов и др.

15. Лифты и прочие работы

Замена, капитальный ремонт или модернизация лифтов;

обеспечение доступности для инвалидов (по пунктам 4, 5 и 15);

комплексное благоустройство двора (при необходимости).

ВНИМАНИЕ!

С жалобами и вопросами по поводу капремонта можно обращаться на «горячие линии» (в будни с 10.00 до 17.00) в отделениях Департамента капитального ремонта жилищного фонда Москвы и префектурах округов:

Центральный — (495) 697-88-73;

Северный — (495) 976-39-12, 611-01-49;

Северо-Восточный — (495) 477-65-52, 619-91-72;

Восточный — (495) 963-99-41, 777-28-03;

Юго-Восточный — (499) 784-98-98, (495) 777-28-04;

Южный — (499) 725-78-75, (495) 777-28-05;

Юго-Западный — (495) 984-21-60, 287-30-47;

Западный — (495) 434-17-20, (499) 792-67-60;

Северо-Западный — (495) 496-36-89, 491-05-20;

Зеленоград — (499) 736-20-90, (495) 957-75-57.

Ссылка на основную публикацию